1、房屋模拟验收作业指引编制： 审核： 批准： 1. 流程要素1.1 流程目标：规定房屋模拟验收内容、方法、流程，明确工作人员职责，评估模拟验收工作效果，实现产品持续改进过程，保证交付房屋的质量1.2 流程主要责任部门：工程管理部、项目部 1.3 流程关键业绩指标（KPI）流程KPI责任部门/岗位数据来源模拟验收发现问题的整改完成率项目部模拟验收总结报告抽检合格率工程管理部抽查反馈数据交付户均缺陷率模拟验收小组集中交付总结1.4 流程关键点（CP）流程关键点关键点说明备注资料准备5.1.2模拟验收培训5.2模拟验收实施5.32. 适用范围：适用于房屋接收前的楼栋本体内的模拟验收过程管理和控制。3.
2、 术语和定义3.1模拟验收：包含标准层的过程模拟验收和结构封顶后的模拟验收，由工程管理部保修管理组主导，客服、项目部协助组织的工程承包单位（毛坯、精装修）、监理公司及物业服务中心共同参加的对房屋产品设计、施工质量、交付状态等因素的实地检查活动。同一期交付的房屋至少进行三轮模拟验收，根据存在问题的多少以及解决情况、时间情况，可以增加模拟验收次数。3.2模拟验收内容：根据产品组成因素所具有的特性，验收过程包括如下四项内容：房屋质量检查、设计及使用功能缺陷检查、交楼标准与合同附图核对、部品部件使用状态检查。3.3让步接收：模拟验收过程中发现的工程缺陷为无法整改或超出整改成本，经相关部门（审核确认后不
3、予以整改，则须针对该缺陷形成一致对外口径，由物业公司接收。4. 职责权限4.1. 工程管理部-保修管理组4.1.1确定模拟验收内容、检查方法、验收流程，通知；4.1.2负责计划、组织、协调、实施模拟验收过程；4.1.3负责对发现的需改进的问题进行统计、分析并发布结果；4.1.4负责对整改结果进行验证，模拟验收过程效果的跟踪评价。4.2. 项目部4.2.1. 组织、协调工程承包单位、监理公司等外部资源，确保模拟验收顺利实施；4.2.2. 根据项目现场施工进度，向工程管理部发出模拟验收知会；4.2.3. 负责制定在模拟验收过程发现问题的整改方案，并组织相关单位进行处理；4.2.4. 负责对模拟验收
4、发现的问题整改跟进，并定期（每3天）向模拟验收组反馈整改情况。4.3. 工程管理部-品质管理组 4.2.1 在毛坯房第二轮模拟验收过程中，负责对模拟验收结果进行抽检（5%），根据检查情况要求项目部整改。4.4. 物业服务中心4.4.1. 负责大厅、电梯厅、地下室、园建绿化等公共部位的模拟验收工作。4.5客服4.5.1负责交楼风险的检查（产品系统缺陷等），并制定统一对外口径。5. 工作程序5.1模拟验收准备工作5.1.1组建项目模拟验收小组当现场施工具备模拟验收条件时，项目部应向工程管理部-保修管理组进行知会，提出模拟验收要求，接到项目部的知会后，由工程管理部-保修管理组进行牵头，项目部、客服、
5、物业服务中心予以配合，组建模拟验收小组。1）项目模拟验收小组成立时间： 毛坯房：不迟于集中交付前4个月，可根据项目实际情况适当提前。 装修房：在装修施工样板间开始施工时成立，可根据项目实际情况适当提前。2）模拟验收小组成员构成及职责：项目模拟验收负责人：模拟验收小组组长，对模拟验收工作进行统筹管理和全程监控，并在模拟验收过程中召开、主持专题会议（周例会、专项决策会等）。项目客服专员：评估和把控风险，开展内部协调工作。项目责任工程师：协调内、外部资源，配合模拟验收工作的顺利开展。组织、监控并反馈现场整改工作。模拟验收工程师（含监理）：实施房屋内部模拟验收工作，并对现场问题进行记录、统计和分析，并
6、监控施工单位的整改工作。物业服务中心技术员：实施公共部位的模拟验收工作，并对现场问题进行记录、统计和分析。3）编制模拟验收计划，计划内容包括： 模拟验收小组成立时，应同时发布模拟验收工作计划。计划应包含以下内容：n 三轮模拟验收的起止时间，.编制模拟验收计划表，分为“整体计划”和“单轮计划”两部分；n 确定参加模拟验收人员；n 模拟验收的内容安排及人员的任务分配。5.1.2资料准备模拟验收小组成立后，在一周内完成资料准备工作，包括如下资料：1）毛坯房模拟验收标准（以此为模版，实施中可根据项目实际情况进行增减、调整）；2）装修房模拟验收标准（以此为模版，实施中可根据项目实际情况进行增减、调整）；
7、3）交楼标准（与业主签署的合同文件复印件，由营销管理部提供）；4）模拟验收现场记录表；5）合同附图（与业主签署的合同文件复印件，由营销管理部提供）；6）房屋临时门牌标识；7）小区平面图。 5.1.3工具准备，包括如下工具： .卷尺、粉笔、标识贴、空鼓杆、相位测试仪、硬板夹、水性大头笔等。 5.1.4召开模拟验收动员会，安排如下： 1）会议主持：项目部 2）与会人员：模拟验收小组成员；各工程承包单位模拟验收负责人（确定各工程承包单位模拟验收负责人时，应尽可能做到验收人员与验收单位在2、3轮模拟验收中保持一致）。 3）会议内容：n 宣讲模拟验收目的及重要性n 讲解模拟验收计划安排n 简单介绍模拟验
8、收标准n 讲解整改要求：质量要求、时间要求n 强调纪律要求n 确定模拟验收培训时间以及参加人员n 明晰奖惩措施n 给承包商发相关知会5.2模拟验收培训（可以与模拟验收动员会一起举行） 5.2.1集中讲授 1）讲授人：模拟验收小组组长； 2）讲授内容：n 模拟验收标准n 交楼标准n 合同附图及核对方法n 常见问题、以往案例讲解n 现场标示和记录方法n 检查人员奖惩措施n 验收过程中注意事项讲解，内容包括：a) 避免干扰：工作人员按照工作职责范围进行工作，不受其它人员工作状态、情绪干扰；b) 坚持原则；检查内容、标准严格按照模拟验收计划、验收标准要求进行检查、记录，在工作过程中不受主观因素影响擅自
9、放松检查标准；c) 单据交接程序：每天检查的单据在检查工作完成后检查人员让施工单位签收，然后将单据交接给项目秘书，并确认单据数量。d) 电话沟通：验收现场出现有疑惑的问题及时与项目相关专业工程师或项目经理联系n 提问与答疑 5.2.2现场示范 1）.示范检查方法：n 现场随机选取一套房，参照模拟验收标准逐项示范检查;n 对于空鼓、层高、电路等需要工具辅助检查的内容示范工具使用方法. 2）示范记录方法：n 模拟验收现场记录表格式填写注意事项。n 规范问题书面记录内容、记录格式：问题存在区域（入户花园、客厅、主人房、书房、卫生间、走廊、阳台等）+问题位置（门、天花、地面、墙面、窗等）+部件名称、方
10、向、距离等精确问题细部位置（把手、玻璃、灯、框、中间、上、下、左、右、约几米、多大平方米等）+问题现象 3）示范标记方法：n 问题标记工具选择：水泥面用粉笔标记，门、铝合金门窗、部品部件等用标示贴，玻璃用水性大头笔；n 问题标记方法：水泥面上问题用粉笔将问题点圈示及用箭头指示，并在旁边标明问题内容及日期；用标识贴标示的，在标识贴上记录问题内容，并粘贴于问题点位置。5. 3设立交付标准样板间为统一模拟验收的检查标准和整改标准及房屋交付质量标准，模拟验收过程中，由项目部组织相关单位设立交付标准样板间。每个标准户型均应相应设立一个交付标准样板间，交付标准样板间应能体现出房屋最终交付时的状态： 与合同
11、附图相符； 与交楼标准相符（包括做法、材质、设备配置等）； 使用功能齐全、合理（空调洞、排气孔、烟道、给排水、插座配置等）； 观感质量标准、细部质量效果；（如细部收口效果、墙身整体观感、地面整体观感等） 部品、部件的调试效果；（如铝合金把手、门锁的灵活性，铰链的松紧度等）毛坯房交付标准样板间的设立应在第一轮模拟验收过程中开始设立，在第二轮模拟验收前设立完成。装修房交付标准样板间即为装修施工样板间，应在装修施工大面积展开前设立完成。5.4模拟验收实施 5.4.1. 第一轮模拟验收过程1）第一次模拟验收时间说明：毛坯房的第一轮模拟验收应不迟于集中交付前4月开始实施；装修房的第一轮模拟验收应在装修总
12、包单位确定后，现场装修施工样板间施工基本完成时开始。第一轮模拟验收开始实施时，现场应具备以下条件：n 毛坯房：室内外墙体砌筑、抹灰完成；门窗框安装完成； n 精装修房：装修总办单位已确定，装修施工样板间已基本完成，装修施工大面积开展前开始实施。精装修总包单位应参与第一轮模拟验收工作。2）检查人员：工程管理部为模拟验收工作的主导部门，由项目模拟验收小组负责人对模拟验收工作进行统筹管理和全程监控；项目部对模拟验收工作提供支持与配合，并负责安排整改工作。n 毛坯房：项目部、工程管理部、客服、物业服务中心、监理单位、毛坯施工单位；n 精装修房：项目部、工程管理部、客服、物业服务中心、监理单位、毛坯施工
13、单位、精装修施工单位；3）检查内容： 毛坯房：n 现场与合同附图符合情况n 使用功能n 交楼标准n 设计缺陷n 强制性规定n 重大质量问题：大面积空鼓、严重裂缝、起砂、层高、方正、水平装修房：n 现场与合同附图（装修申请书附图）的符合情况n 使用功能n 交楼标准（与合同交楼标准、展示样板间的符合情况）n 设计缺陷n 强制性规定4）严格按照时间计划、培训要求进行模拟验收实施；5）验房人员将需将现场发现的问题填写在模拟验收现场记录表，并将每天的模拟验收现场记录表复印件在当天提交给项目责任工程师，并由项目责任工程师进行签收。项目模拟验收小组将当天检查出来的问题在模拟验收问题汇总表上进行汇总。对于重大
14、问题及系统性问题，应通过模拟验收重点问题列表，以图（现场照片及户型图照片）、文形式，进行详细说明。项目模拟验收小组应对模拟验收工作的进展情况以邮件方式，按批次进行反馈，反馈的内容包括：n 模拟验收工作进度及总体情况；n 问题整改情况抽查结果；n 模拟验收问题汇总表；n 模拟验收重点问题列表；项目部在收到模拟验收小组的反馈邮件后，应在48小时内予以回复：n 明确本期模拟验收问题汇总表上所列问题的整改完成时间；n 反馈上期模拟验收问题汇总表上所列问题的关闭情况；n 特殊情况说明；6）模拟验收小组应联合项目责任工程师，对检查出的问题的整改落实情况进行动态监控：n 在第一轮模拟验收过程中，对已到整改期
15、限的问题，进行10%的抽查，以掌握整改落实情况。n 对整改效果进行检查，如有偏差，及时纠正。若抽查问题的整改完成率未达80%，需及时知会项目经理及工程管理部-保修管理组。7）在每次发出反馈邮件后，模拟验收小组需组织召开模拟验收工作例会，会议议题包含但不限于以下内容：n 验收工作的开展情况；n 问题整改的抽查情况；n 各检查人员通报本周检查过程中发现的重点问题和共性问题；n 是否有需要协调的问题；n 记录、标识、检查内容等工作是否有不合理的地方需要调整。8）召开决策会（视情况需要）：n 组织者：项目部n 与会人员：项目工作群相关同事 n 会议内容：制定重大问题的整改方案，确定整改期限、责任人；确
16、定不整改的问题形成统一口径，并填写房屋让步接受审批表，并让相关部门会签审批，完成后交部门存档。9）第一轮模拟验收结束后编制总结报告，进行验收过程总结，问题分析，重点问题需配图片、说明：n 第一轮模拟验收总结报告n 第一轮模拟验收问题汇总表n 第一轮模拟验收重点问题列表 10）工程管理部把控模拟验收工作开展情况，发现异常情况报相关领导：n 整改方案、计划落实情况检查n 模拟验收工作整体质量检查；n 模拟验收所查出问题的整改效果检查n 推动整改方法：相关部门沟通解决、邮件形式进行通报、及时填写房屋让步接受审批表、上报公司领导、入伙协调会协调、项目部群会议、冻结施工单位工程进度款、按合同罚款、提议委
17、托整改等。 5.4.2第二轮模拟验收（第二轮模拟验收应不迟于交付前3个月开始实施）1）第二次模拟验收时间说明：毛坯房：不迟于集中交付前3个月开始实施，持续时间约1个月；装修房：室内装修湿作业基本完成时开始实施，持续时间约20天。第二轮模拟验收开始实施时，现场应具备以下条件：毛坯房：第一轮模拟验收结束；室内砌筑、抹灰全部施工完成；铝合金门窗安装完成；公共部位施工基本完成；装修房：室内湿作业基本完成；2）检查人员：n 毛坯房：同第一轮模拟验收人员；n 精装修房：项目部、工程管理部、客服、物业服务中心、监理单位、精装修施工单位；3）检查内容： 毛坯房：n 第一轮模拟验收所查出问题的整改情况（100%
18、复查）。n 裂缝、空鼓、起砂、大小头等土建问题（毛坯）n 全面普查：观感、色差、卫生n 交楼标准装修房：n 使用功能；n 交楼标准n 完整性：部品、部件、电气设施是否预留、安装到位n 成品保护（精装修）n 精装修房的检查内容：按照建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001执行，装修施工质量需满足设计图纸要求和达到设计效果4）程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程4）-10）进行；5）第二轮模拟验收时，需同时对第一轮模拟验收所查出问题的整改情况进行100%验证。若第一轮模拟验收所查出问题的关闭率低于80%时，需进行预警通报，并召开整改专项会议：n 组织者：项目部n 与会部门：见检
19、查人员 n 会议内容：制定模拟验收发现问题的整改方案，确定整改期限、责任人；确定不整改的问题形成统一口径，并填写房屋让步接受审批表，并让相关部门会签审批，完成后交部门存档。 6）工程管理部-品质管理组对项目部的整改后的房屋进行抽查（5%），若单次入伙的套数低于200套，抽查的不合格房屋套数比例达到20%，则工程管理部-品质管理组可要求项目部进行重新整改并检查；若单次入伙的套数超过200套，抽查的不合格房屋套数比例达到20%，品质管理中心应另抽查交付套数的5%，若发现不合格比例仍达到20%，则工程管理部品质管理组可要求项目部进行重新整改并检查。若低于以上比例，则要求项目部针对发现的问题进行整改。
20、 5.4.3第三轮模拟验收（不迟于集中入伙前30天开始，毛坯房在交付前10天结束并移交物业，精装修房在交付前15天结束并分批移交物业）1）第三次模拟验收时间说明：毛坯房：不迟于集中交付前1个半月开始实施，不迟于集中交付前1个月结束。装修房：不迟于集中交付前2个月开始实施，不迟于集中交付前40天结束；第三轮模拟验收开始实施时，现场应具备以下条件：毛坯房：前两轮模拟验收结束；房屋室内各项施工及公共部位施工已基本完成；装修房：室内各项装修施工已基本完成；公共部位装修已基本完成；2）检查人员：n 毛坯房：同第一、第二轮模拟验收人员；n 精装修房：同第一、第二轮模拟验收人员；3）检查内容： 毛坯房：n
21、第二轮模拟验收所查出问题的整改情况（100%复查）。n 裂缝、空鼓、起砂、大小头等土建问题（毛坯）n 全面普查：观感、色差、卫生装修房：n 使用功能；n 交楼标准n 完整性：部品、部件、电气设施是否安装到位n 成品保护（精装修）n 全面普查：细部收口质量（拼缝、阴阳角、裂缝、色差等）；4）程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程4）-10）进行；5）第三轮模拟验收时，需同时对第二轮模拟验收所查出问题的整改情况进行100%验证。若第二轮模拟验收所查出问题的关闭率低于80%时，需进行预警通报，并召开整改专项会议：n 组织者：项目部n 与会部门：见检查人员 会议内容：制定模拟验收发现问题的整改方
22、案，确定整改期限、责任人；确定不整改的问题形成统一口径，并填写房屋让步接受审批表，并让相关部门会签审批，完成后交部门存档。5. 5.物业移交第三轮模拟验收结束，且所查出的问题经整改关闭后，需组织业主参加工地开放活动。工地开放活动结束后，且业主所提质量问题整改关闭后，即可向物业进行钥匙移交。 5.5.1园林建筑等室外公共部位的移交应在工地开放前完成；5.5.2房屋及大堂、电梯厅、设备设施等部位的移交工作应不迟于集中交付前半个月开始实施，不迟于集中交付前5天结束； 5.5.3移交工作由项目部组织，钥匙由施工单位移交给物业服务中心； 5.5.4移交原则：n 所有模拟验收问题及工地开放日业主所提质量问题均已关闭。n 让步接收问题完成房屋让步接收审批表审批流程。5.6装修房交付前房屋状态检查项目部向物业进行钥匙移交后，物业即可开展房屋开荒保洁工作。物业开荒保洁工作应不迟于集中交付前5天结束。在交付前一周，模拟验收小组应对装修房的室内状况进行最后一轮检查，检查的主要内容为：n 开荒保洁工作的质量；n 开荒保洁工作是否对房屋装修造成影响（如木地板、踢脚线泡水，墙身受潮等）；n 室内是否有积水、有异味；6相关记录6.1毛坯房模拟验收标准6.2装修房模拟验收标准6.3.模拟验收现场记录表6.4模拟验收问题汇总表6.5模拟验收重点问题列表6.6. 房屋让步接收审批表
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