合肥汽车商贸综合体地产项目前期定位顾问报告.ppt

1、安徽合肥汽车商贸综合体项目前期定位顾问报告项目深化定位及财务论证呈致：中国长安汽车集团合肥投资有限公司高纬物业咨询（上海）有限公司2012年05月2目录城市宏观环境分析及汽车产业相关物业市场研究项目财务分析项目初步定位附件项目所处区域规划及场地分析品牌商户、酒店运营商、写字楼租户访谈项目名称建议项目经济效益分析3安徽合肥汽车商贸综合体项目定位逻辑线项目地块及所属区域研究综合体物业各个业态市场研究办公楼市场研究商业零售市场研究酒店市场研究其他类型物业市场研究项目所在城市经济及社会经济指标分析资 限 客源 制 户优 条 目势 件 标项目研究产品方案及产品方案的深化市场定位市场更新客户定位商家及运商

2、营商访谈产品定位案例研究确定定价策略，开发周期销售周期开 开 租发 发 金成 时 /本 序 售估 建 价算 议 建议现金流量分析物业形态产品组合体量配备布局优化通过严谨的分析论证，确保完善的开发方案是减少项目风险的最佳途径。宏观经济及社会环境研究房地产市场概况亮点挖掘验证项目初步定位竞争分析城市宏观环境分析及汽车产业城市基础资料研究5国内生产总值（GDP及人均）与相关城市横向经济指标比较城市化率外商直接投资及房地产投资城市人口规模城镇居民人均可支配收入社会消费品零售水平城镇居民消费性支出城市产业构成与产业分布房地产相关重大政策及对本项目的影响宏观经济研究总结合肥市概况及规划合肥市城市经济区位城

3、市基础资料研究合肥汽车产业分析6合肥城市概况城市区位合肥位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。城市性质合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。城市职能安徽省政治、经济、文化中心全国重要的科研教育基地现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地区域性交通枢纽 区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心城市面积全市行政辖区总面积为11408.48平方公里（其中巢湖水面面积769.5平方公里），市区总面积838.52平方公里，中心城区建成面积已达到360平方公里（数据更新

4、于2012年2月）。城市区划合肥市辖：庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区、肥东县、肥西县、长丰县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、巢湖经济开发区市级管理权限。7城市经济区位合肥经济圈该经济圈包括合肥、淮南、六安3市及桐城市，土地面积约3.86万平方公里。合肥经济圈从以合肥为区域对外开放的龙头城市，发展成为我国泛长三角的重点城镇群，与武汉城市圈、中原城市群、昌九城镇群、长株潭城市群、南京经济圈等竞争合作，实现中部崛起战略。江淮城市群国家发改委秘书长杨伟民就在中国发展报告2010首发式上，对“十二五”期间及今后全国区域发展的大格局做了清晰的概括，江淮地区首次被列入

5、全国重点发展的8大城市群当中，而合肥是江淮城市群中的核心城市，因此在全国最新的生产力布局中，合肥承担起重要的战略功能，起着带动全省，辐射安徽省周边相关地区的作用，逐步向立足中部、连接传统华东地区、且影响全国的区域性特大城市发展。未来合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城区通达运输通道的平均时间控制在20分钟以内，全力打造合肥经济圈“1小时通勤圈”和“1小时生活圈”。合肥经济圈8城市总体规划空间发展策略与空间形态根据合肥市城市总体规划（20062020年），规划期内城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。老城提升，三面整合，两向拓展，两带控制。规划“一核一圈五轴”，形成以合肥中心城区为核

6、心，周边城镇密集区为重点发展圈层沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态。城市分区规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。项目所在区域合肥北站合肥火车站新桥国际机场合肥西站合肥高铁站城市总体规划对外交通系统铁路系统规划形成六条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。公路系统市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十

7、射”的对外公路网络骨架。在市域内规划形成“双墩元疃桥头集长临河，丰乐柿树岗山南官亭高刘吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。航空港在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为4E，搬迁骆岗机场。水运及港口在南淝河下游段规划集装箱码头。在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。910城市总体规划对内交通系统中心城市综合交通规划图城市快速交通网络中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环

8、形、放射加方格网”：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。公共交通规划推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里/平方公里。规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。11城市总体规划对内交通系统轨道交通规划根据建设规划，合肥轨道交通建设分为远景、远期和近期。轨道交通远景线网总长322.5公里，其中市区线路7条，全长215.3公里；市域线5条(含1条机场专用线)，全长107.2公里。远期中心城区城市轨道交通远期规划方案由

9、6条城市轨道交通线路组成，共设置了15个轨道交通枢纽，全长181.1公里。总体规划分为四个阶段建设第一阶段：20092016年，建设1号线、2号线，形成“十”字形的基本骨架；第二阶段：20162020年，建设3、4号线，与1、2号线共同形成以主城区为中心向外围组团放射的基本骨架网络，基本覆盖了中心城区的主要客流走廊；第三阶段：20202025年，在骨架网络基础上，建设5、6号线和远景7号线，在中心城区范围内形成完善的城市轨道交通线网；第四阶段：2025年后，建设远景8号线及扩展延伸线，实现线网规划的远景目标。4922424312GDP及人均GDP466.3589.7 853.572102.12

10、1664.841334.21073.862702.515.00%18.00%17.50%17.00%16.50%16.00%15.50%18.50%0250020001500100050030002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20102003-2010年地区生产总值（亿元）及增长率地区生产总值（亿元）增长率1020023203281255460118960125232658 258441543344826357 571813058050000400003000020000100006000020032004200520062007200820092010

11、2003-2010年合肥人均GDP（元）人均地区生产总值（元）比上一年增长（元）数据来源：合肥市统计局年鉴从合肥2003-2010年的GDP增长来看，GDP经济总量稳步快速上涨，平均涨幅保持在17%以上，且合肥市08年和09年也有高达17%及以上的涨幅，基本未受金融危机的影响。从合肥2003-2010年的人均GDP增长来看，同GDP总量走势一致，呈稳步快速上涨。2010年合肥人均GDP为54601元。房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系小于4%萎缩5%-8%稳定发展大于8%高速发展4%-5%停滞13与相关城市横向比较 2010年，合肥实现地区生产总值（GDP）2702.5亿元，按可比价

12、格计算，比上年增长17.5%，增速较上年加快0.2个百分点。随着合肥人民生活水平的不断提高，社会消费零售总额同比增长19.8%，达到839.02亿元。城镇居民消费性支出也不断提高。数据来源：合肥市统计局年鉴后期中期初期城市化水平%1007030城市化水平的Logistic曲线14 城市化发展最根本的一般动力源泉是社会经济的发展。社会经济推动城市化进程可以分为三个阶段：初期：城市的产生和兴起阶段中期：工业化主导城市发展阶段后期：第三产业主导城市发展阶段 我国从改革开发之后才真正走向城市化发展道路，城市化的一般动力机制才发挥作用，同时在城市化过程中，政府政策的大力支持也构成城市化发展的推动力之一，

13、并发挥着不可忽视的作用。城市化率2006-2010年合肥城市化率（非农业人口/城市总人口）36.77%40.58%41.75%43.54%43.14%44.00%43.31%38.00%36.00%34.00%32.00%40.00%46.00%44.00%42.00%2004200520062007200820092010城市化率（非农业人口/总人口）数据来源：合肥市统计局年鉴15外商直接投资及房地产投资2008年金融危机之后，合肥外商直接投资逐年增长，2010年外商直接投资增长率高达27.8%，全年新批外商投资企业72户，新增三家境外世界500强企业前来投资，发展势头良好。外商直接投资的增

14、长引起国际化需求的增长，包括办公楼，酒店，及高端住宅的需求。合肥市固定资产投资和房地产开发投资逐年增长。2010年，固定资产投资增长率达到24.2%。2005年到2010年，房地产开发投资逐年增长，2010年，房地产开发投资增长率达到22.2%。361.48495.27190.29824.8280.64385.01566.4741.70%2468.4234.10%3066.9724.20%36.40%36.00%47.50%58.90%37.20%1310.4346.90%1838.6440.30%18.50%670.3622.20%819.0320.00%0.00%60.00%40.00%8

15、0.00%100003000200040002004200520062007200820092010固定资产投资（亿元）增长率房地产开发投资额（亿元）增长率2004-2010年合肥市固定资产投资及房地产开发投资66.50%9.2411.527.738.5710.96-32.90%27.80%-40%0%-20%40%20%05151020062007200820092010外商直接投资（亿美元）增长率2006-2010年合肥市外商直接投资24.60%10.87%数据来源：合肥市统计局年鉴城市人口规模2004-2010年合肥城市人口规模数据来源：合肥市统计局年鉴 2004至2010年，合肥城市总

16、人口规模和市区人口规模呈上升趋势，且趋势较为平稳。新增人口比例在2006年达到最高值。161.00%0.50%0.00%3.50%3.00%2.50%20010002.00%3001.50%6005004002004200520062007200820092010城市总人口规模（万人）市区人口规模（万人）新增人口比例9684110131342715591171581905110.60%861012.50%13.70%21.90%16.10%10.10%11.00%5.00%0.00%10.00%20.00%15.00%25.00%50000100002000015000250002004200

17、520062007200820092010城镇居民人均可支配收入2004-2010年合肥城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）增长率数据来源：合肥市统计局年鉴从合肥2004-2010年城镇居民人均可支配收入可以看出，合肥城镇居民生活较为富裕，人均可支配收入逐年上涨。自除2008年至2009年受金融危机影响，居民人均可支配收入增速有所放缓以外，都呈现增长趋势。2010年，合肥城镇居民人均可支配收入为19051元，较去年增长11.00%。1718数据来源：合肥市统计局年鉴社会消费品零售水平及城镇居民消费性支出2005-2010年合肥社会消费总零售额从合肥2004-2010年社会消

18、费总零售总额可以看出，合肥社会消费品零售总额稳定上升。近6年来，增长速度均超过两位数。继2005年增长率达到35.3%之后，2008年，合肥社会消费品零售总额增长率再创新高，超过25%。预计在未来，合肥社会消费总零售额还将高速增长。合肥市镇居民消费能力逐年增长。尤其是2007年，消费性支出涨幅达到21.70%。2009年，合肥市城镇居民人均消费性支出显著性提高，为14012元，与上一年相比，增长10.40%15.60%239.7735.30%324.418.50%384.3122.00%46925.40%588.36703.4219.60%839.0219.80%40.00%30.00%20.

19、00%10.00%0.00%100080060040020002004200520062007200820092010社会消费总零售总额（亿元）增长率20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%25.00%1500010000500002000020042005200620072008200920102003-2009年合肥城镇居民消费性支出及增长率城镇居民人均消费性支出（元）增长率6.32%6.15%5.79%5.75%5.17%4.91%城市产业构成与产业分布40.44%50.40%49.02%46.70%45.25%44.83%47.54%48.99%43.71%42.26%

20、41.16%50.15%52.57%53.94%0.00%20.00%80.00%60.00%40.00%9.16%2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010第三产业第二产业第一产业0.00%15.00%10.00%5.00%25.00%20.00%2003-2010年合肥市各大产业增长率2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010第一产业增长率 第二产业增长率 第三产业增长率2004-2010年合肥各大产业在国民经济中所占比重120.00%100.00%数据来源：合肥市统计局年鉴从合肥2004-2010年的按产业分类的GDP数据可以

21、看出，各产业占GDP的比重没有特别明显的变化，其中，第一产业比例出现稳定而细微的下降，第二产业比例则逐年微增。就各大产业增长率而言，第二产业在近7年来增长速度较快，第三产业增长速度较为平缓，同时，第一产业从2004年起增速明显放缓。从产业结构而言，只有当第一及第二产业达到一定的经济总量后，才能带动第三产业的发展，同时，第三产业的发展也将促进第一及第二产业。而第三产业相关企业也是办公及商用物业的开发关键支撑因素。19投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业物业投资市场未来发展空间广阔！20房地产相关重大政策及对本项目的影响2010年住宅重要调控政策一览近两年来对住宅市场的持续调控，在调控

22、的大背景下，品牌房企、保险资金、房地产相关重大政策及对本项目的影响2003年，国务院发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，提出房地产业已成为国民经济的支柱产业，中国房地产市场由此进入飞速发展阶段，国家开始了对房地产市场的调控。伴随着房地产市场的走势，国家对房地产的调控政策也有所转变。我们将2003年以来的房地产调控政策分为三个阶段：紧缩性调控 2003年：调控开始 2004年：调控加强 2006年调控达到顶峰宽松性调控 2008年下半年：调控松绑紧缩性调控 2009年底：稳健性紧缩调控 2010年，2011年：重拳出击 国家对于房地产市场的调控政策，重点仍是针对商品住宅市场，对于商用地产

23、没有明确的政策导向。政府对于商品住宅市场的调控政策效果之一便是众多发展商将商用地产作为发展的方向之一，这将带动商用地产市场的蓬勃发展，同时一会引起房地产消费市场对商用地产的关注。对于本项目而言，依然能够有足够的政策空间，应该把握机遇，打造相应的产品，抢占市场先机。21已进入奢侈品品牌（部分）22合肥高端消费能力分析 根据2010胡润财富报告，安徽省千万富豪人数已达到7100人，其中亿万富豪上升至760人，可估算出合肥千万级富豪人数将超过500人。各类排名奢侈品市场 福布斯2011最佳商业城市榜出炉，在上榜的100个城市中，合肥市排名第27位，位居安徽省第一。合肥奢侈品市场未来的发展潜力巨大，从

24、引入品牌看，越来越多的国际奢侈品牌例如LV、GUCCI、Cartier、Hugo Boss、Dunhill、Armani等纷纷落户，前景有目共睹。从市场销售业绩看，以金鹰大东门一楼为例，目前年均增幅能够达到两位数以上，杰尼亚去年的销售额预估已经超过两千万，成为全国面积最小、平效最高的一家店。23宏观经济背景小结随着合肥产业结构的进一步升级，第二产业及第三产业的快速发展，商贸服务业的发展，将进一步带动商业地产的开发。合肥汽车产业高速发展，产业集中度不断提高，产品技术水平明显提升，已经成为国内汽车生产大市。近年合肥市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们时尚休闲、精品购物以及商品

25、品牌质量提出了更高的要求，消费需求的稳步增加，将带动商业消费形成较大的市场发展空间。市政规划的发展方向将能积极推动本区域的发展，从而对本项目的发展起到很好的推动作用。国家对商品住宅的调控力度进一步加大，商业地产市场将引起投资者和开发商的关注。合肥汽车产业简介合肥汽车产业简介合肥汽车产业现状分析合肥汽车产业现存问题合肥汽车产业发展机遇合肥汽车产业发展目标24城市基础资料研究合肥汽车产业分析25合肥汽车产业简介合肥市汽车产业通过坚持走自主创新和自主品牌发展道路，已拥有规模以上汽车整车及专用车生产企业10家，零部件生产企业200多家。汽车整车生产企业有安徽江淮汽车股份公司、安凯汽车股份公司、合肥昌河

26、汽车有限公司、安徽安凯车辆制造公司、安徽江淮客车公司等。汽车生产的龙头企业，安徽江淮汽车股份公司（以下简称“江汽股份”）、安凯汽车股份公司（以下简称“安凯股份”）均为上市公司。合肥汽车产业的经济总量正在不断增大。目前，合肥市汽车已形成以轻型、中型和重型载货车、客车、商务车、微型车、轿车为主导产品的系列化发展格局，具有中国最全的商用车产品型谱。目前，合肥机动车保有量正以每年24%左右的速度急剧增加，机动车注册保有量已突破83万辆。合肥汽车产业现状分析产业规模不断扩大合肥市的汽车产业随着全国汽车产业的高速发展，形成了多品种、全系列的各类整车和零部件生产及配套体系，产业集中度不断提高，产品技术水平明

27、显提升，已经成为国内汽车生产大市。2010年全市汽车产量已达52万辆。汽车产业工业总产值640亿元（其中包括汽车轮胎54亿元），分别比2005年增长370%，年均增长29%，2010年江汽集团产销各类汽车46万辆，产销量在中国汽车行业中排名第10位。技术创新能力不断增强合肥汽车产业一直坚持“以技术创新促进自主品牌发展”的战略，现已形成30多个系列、近400种车型，大大优化了汽车产品的结构。截止到2010年，合肥市在汽车领域拥有国家级重点新产品10项，省级重点新产品25项，荣获国家级科技进步奖10项，省级科技进步奖15项，市级科技进步奖16项；拥有专利200多项，其中发明专利36项。产品水平不断

28、提高合肥汽车产业主导产品在细分产品市场中逐步形成优势，江淮汽车集团公司的“宾悦”、“同悦”、“和悦”系列轿车先后成功投放市场。2010年，江淮汽车实现200万辆汽车下线，瑞风商务车销售量位居全国第一，自主品牌“和悦”轿车销售量达10万辆，带动江淮股份公司高达90%的业绩成长。汽车发动机、变速箱、车桥、悬梁、汽车电子等关键零部件已具备相当规模，在国内占据了重要地位。新能源汽车发展迅速合肥市是国内新能源汽车研发和生产起步较早的城市，被列入国家“十城千辆”新能源汽车示范运行的城市。合肥市安凯股份、江汽股份、国轩高科动力能源有限公司等企业先后研发试制了多种新能源客车、轿车和汽车动力电池，并批量生产，市

29、场反映很好。2010年合肥市生产了150辆纯电动客车、585辆纯电动轿车、建设了全国最大的纯电动汽车充电站，在全国处领先地位，具备了成为全国重要的新能源汽车制造业基地的条件。2627总体规模仍然偏小产业外向度仍需加强产业集群规模不大基础件和基础工艺发展滞后合肥汽车产业现存问题江汽集团股份虽然在2010年全国100家汽车企业销售排名第10位，产量46万辆、销售量46万辆，而四大汽车集团产销量都在200万辆以上（上汽、北汽、长汽，东风）差距很大，与外国的丰田、通用、大众、福特等公司相比更是相差几个数量级。即使与省内的奇瑞汽车相比，也有一定差距。奇瑞汽车近年来发展异常迅猛，2010年销量一举突破70

30、万辆，自主品牌居全国第一。当前国内上规模的汽车企业大都以各种方式与世界著名汽车集团进行合资，一汽与德国大众、奥迪，上汽与德国大众、美国通用，东风背后是法国标致雪铁龙、日本日产，广汽有日本本田，北汽有韩国现代，长安是美国福特、法国标致雪铁龙。相比之下，合肥汽车企业与国内外大型汽车企业的合作仍需加强。近几年，随着合肥招商引资力度的加大，围绕江汽等整车企业配套的汽车配套企业增加近100个，使合肥的汽车配套企业达到了200多个，也引进了江森、德尔福、美国车桥等国外公司。但没有形成如天津经济技术开发区里的汽车零部件产业集群那样，分别为奔驰、宝马、丰田、现代等整车厂提供配套。尚未突破发展“家门口”市场的观

31、念，去走中性化发展道路，独立经营，创造面向市场为多家整车企业配套的局面。合肥市汽车产业发展迅速，但是为汽车产业配套的基础件如液压件、密封件、塑料件等以及基础工艺如铸造、锻压、热处理、焊接、表面处理等发展滞后，关键的铸锻件、热处理件以及表面处理件，本地不能加工生产，还需要到江浙地区进行外协。28合肥汽车产业发展机遇1、自主品牌汽车市场将会扩大2、新能源汽车得到大幅提升3、汽车产业结构调整步伐加快5、汽车销售市场前景广阔4、汽车零部件产业将会快速发展根据国家制定的汽车产业调整和振兴规划，自主品牌乘用车国内市场份额要达到40%以上，自主品牌轿车市场份额要达到30%以上，并且自主品牌汽车出口要达到汽车

32、总销量的10%。用车销售总量的5%左右。近日，国家又出台了节能与新能源汽车示范推广财政补助资金管理暂行办法，给新能源汽车发展带来更多机会。目前，我国汽车市场正处在增长期，城乡市场需求潜力巨大，汽车产业发展的基本面没有改变。为积极应对国际金融危机，保持经济平稳较快发展，国家出台了加快汽车产业调整和振兴的一系列措施和政策。“十二五”期间，我国汽车需求仍将保持增长，国外汽车向我国加速转移速度加快，本轮转移，将会带动本土拥有自主品牌的汽车零部件配套企业的发展，尤其是具有自主开发能力的汽车零部件企业，将会为这些企业提供了联合开发，定向采购的历史机遇。新能源汽车销量将占乘2009年，在燃油税改革、下调成品

33、油价格以及振兴规划出台的各项促进汽车消费政策推动下，国内车市止跌回稳，汽车销量逐月递增。今后15至20年，是我国汽车产业发展的黄金时期，中国全面进入汽车社会、成为世界汽车大国和强国、成为世界汽车重要生产基地的目标一定能够实现。29合肥汽车产业发展目标1、产业规模显著提升到2015年，汽车整车生产能力达到年产250万辆(其中新能源汽车50万辆)，发动机150万台。本地零部件配套率超过60%。培育产值超千亿大型企业家，产值超百亿企业家，工业总产值达到1500亿元，年均增长20%。累计完成投资700亿元。2、大力发展新能源汽车到2015年，完成10万辆新能源汽车的推广任务，其中，在小区、酒店、写字楼

34、等车辆集中地配套建设充电站、建设新能源汽车的检验检测中心、开展电池租赁新商业模式，建设废旧电池的回收再利用工作试点，争取在新能源汽车的生产及推广发面走在世界的前列。相关物业市场研究商业市场研究商业市场研究办公市场研究酒店市场研究合肥商业发展历程合肥商圈概述商业项目租金售价水平现有商业定位分析生活配套市场研究餐饮市场研究娱乐市场研究商业市场展望及总结31四牌楼商圈现有供应与未来供应其他传统商圈现有供应与未来供应新兴商圈现有供应与未来供应现有商业体量分布、业态配比32大卖场大举进入合肥市场家乐福、沃尔玛等大型连锁超市进入合肥，充实了合肥的零售形态，合肥多家大卖场销售额排名全国前列。3购物中心雏形显

35、现新建购物中心增多尽管没有真正意义上的购物中心，但元一广场的运营及逐渐成熟让购物中心业态在合肥开始崭露头角。市场上新建购物中心明显增多，第二次商业升级启动。5以传统商业为代表的三孝口商圈形成以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的合肥最早的传统商圈三孝口商圈形成。1百大CBD购物广场、国购广场等商业出现，开始由传统百货向新兴的现代百货转变，也标志着合肥商业市场第一次升级启动。4传统百货慢慢向现代百货转变以百货为主体的四牌楼商圈形成90年代中后期，以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈开始形成和发展。2大量综合体开建2008年开始，新开发项目主要向购物中心方向发展，且基本都采取

36、购物中心+写字楼+酒店+公寓/住宅的综合体开发模式。商业发展历程680年代90年代2002年2004-2006年2006-2008年2008年后33滨湖新区商圈四牌楼商圈新兴商圈元一商圈三里庵商圈高新区商圈合肥商圈概述合肥各大商圈分布传统商圈黄潜望商圈政务新区商圈传统商圈传统商圈以四牌楼为代表，包括三里庵、南七、马鞍山、元一商圈，以传统百货和购物中心为主，作为合肥消费的传统区域。新兴商圈新兴商圈包含高新区、黄潜望、政务新区以及滨湖新区商圈，未来商业体向城西南方向发展，众多项目未来将在新兴商圈集中供应。34合肥商圈概述商圈商圈定位发展现状目标客群业态组合代表商户传统商圈四牌楼商圈市级商圈合肥最早

37、的商业中心，业态全，发展成熟全市购物中心、百货、百盛、淮海路步商业街 行街三里庵商圈次市级商圈以大型国购广场为中心，沿街商铺居多全市购物中心、专业市场家乐福马鞍山商圈区级商圈以新都汇广场为中心，沿街商铺餐饮居多包河、滨湖区客群购物中心、超市、万达广场、新都批发市场 汇广场新兴商圈元一商圈南七商圈黄潜望商圈政务新区商圈区级商圈区级商圈区级商圈区级商圈以服装批发市场、大型购物中心为主以购物中心、专业市场为主以购物中心、大型商业中心为主现今供应较少，未来以购物中心为主新站片区蜀山区及包河片蜀山区、高新区政务新区购物中心、超市、批发市场百货、专业市场大型超市、商业街商业街元一时代广场华联超市乐购超市、

38、大唐国际购物广场易初莲花滨湖新区商圈高新区商圈区级商圈区级商圈现今单个项目滨湖世纪城，未来万达进驻专业市场、综合类型商业为主城南消费客群高新区及科技园购物中心、商业街百货、商业街滨湖世纪城鼓楼商厦（高新店）35四牌楼商圈现有供应与未来供应36923合肥商圈概述-四牌楼合肥四牌楼商圈5764810121四牌楼商圈辐射人群：全市四牌楼商圈辐射范围较广，作为传统商圈商业项目最为集中，但商业项目间距离较远，影响消费人流通达性即便利性。37四牌楼商圈现有供应及未来供应序号123456789101112现有供应百盛购物中心合肥鼓楼商厦金鹰国际（大东门店）金鹰富士广场店金鹰国际(百花店)合肥百货大楼百大乐普

39、生商之都（宿州路店）商之都（大东门店）银泰购物中心淮河路步行街未来供应坝上街项目东方广场行政区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区行政区瑶海区包河区档次中中高中-中高中低低中-中高低高档低档次-开业年份20011996199820102010195920081998200720121998预计开业时间20142012商业总面积（）35000230001035680000122943200018000205002500077038-商业体量30000070000商业层数B1-F4B1-F8F1-F4B1-F5F1-F6F1-F5F1-F5B1-F5F1-F3B1-F

40、9F1-F2商业层数-38四牌楼商圈概述四牌楼商圈作为合肥代表商圈，是合肥最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商圈。现有四牌楼百货类商业体量在10356-35000平米，购物中心项目在80000平米左右。四牌楼商圈正向高端商业方向发展，从金鹰国际到新开业的银泰购物中心，拥有大量高端品牌进驻，表明合肥高端消费市场潜力巨大。四牌楼商圈现有供应百盛项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租金水平（元/天/）庐阳区淮河路步行街78号百货2001535,000中端1F：66 2F:33-50保底5-10万 扣点女装15-28%楼层业态作为四牌楼最具代表性的百货

41、商业项目，百盛辐射全市消费人群，运营状况良好。39四牌楼商圈现有供应金鹰大东门店项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租金水平（元/天/）品牌安徽省合肥市瑶海区长江东路1104号百货19984层10,356高端保底扣点-国际品牌：10%-18%普通品牌：15%-25%高端精品Cartier、Hugo Boss、Dunhill、Ermenegildo Zegna、S.T.Dupont、GIVENCY、PORTS作为早期最为高端品牌的百货，硬件条件不理想，但地理位置处于城市核心商业区，引领合肥高端消费。40四牌楼商圈现有供应银泰购物中心项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位长江

42、路98号购物中心2012年初1077038高端楼层业态合肥新兴高端综合商业项目代表41四牌楼商圈现有供应淮河路步行街项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租金水平（元/天/）楼层业态庐阳区淮河路商业街1998年1-2层132141中低端60-70F1零售、餐饮特步、太平鸟、乔丹淮河路租金普遍较高，近五年出现租金翻倍的情况，18的沿街商铺年租金高达180万，导致商铺更换频繁。4243其他传统商圈现有供应与未来供应合肥其他传统商圈概述合肥其他传统商圈1067811233三里庵商圈11452南七商圈444元一商圈6759马鞍山商圈845合肥其他传统商圈现有供应及未来供应序号12345678

43、9101112345678现有供应百大CBD国购广场华联商厦合肥商业大厦百大南七商厦元一时代广场（百盛）温莎国际广场新都会国际购物广场合肥万达明发商业广场新天地国际广场未来供应松芝万象城西环中心广场合肥之心城（梅园置业广场）新曙光百货信地城市广场二期北京华联和平路购物中心北京华联蒙城北路购物中心祥源上城国际商圈三里庵三里庵三里庵南七南七元一元一马鞍山马鞍山其他其他商圈三里庵三里庵三里庵南七元一其他其他其他档次中高中-中低中低中-中低中低低-中低中高-高中-档次中-中高-中中-开业年份2006200420101998199320052005-201120122012预计开业时间201220122

44、01320122012201220122014商业总面积（）35000800006000015900-80000500005000017700036000030000商业体量1000006000012000011200220000800006000038000商业层数F1-F5B1-F4B1-F4F1-F5-F1-F4F1-F3-B1-F5B1-F3商业层数-合肥其他传统商圈概述合肥其他传统商圈包括马鞍山、元一、南七、三里庵商圈。马鞍山商圈马鞍山路沿线汇集了合肥大量中高档楼盘，南部有众多高校，因此形成了以酒吧及休闲产业为主的商业，近年来由于新都会带动了整个商圈的发展，同时填补了西南片区商业的空

45、白。三里庵商圈合肥传统市级繁华商圈，近年来发展落后于四牌楼商圈，由于百大CBD的带动发展增速，与四牌楼商圈紧邻重合，形成市级大商圈范围，商圈内商务氛围浓厚，大量的金融、企业单位聚集此地，因此该区域整体消费档次较高。南七商圈传统综合商圈和IT商圈的复合体，借助中国科技大学等学府高校的支持，区域自然形成合肥IT专业商圈，也是合肥市最大的IT商圈。南七片区有着雄厚的工业基础，也是合肥两大汽车专业市场之一。元一商圈新兴代表综合性商圈，临近火车站，原以批发市场为主，随着元一时代广场的建成而形成商圈氛围，拥有合肥最大体量的综合购物中心，新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整体发展还较慢。46三里庵商圈南七商圈

46、元一商圈马鞍山商圈47合肥其他传统商圈现有供应合肥万达项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位楼层业态包河区马鞍山路与芜湖路交叉口购物中心20116F177000高端-中端48合肥其他传统商圈现有供应百大CBD项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租金扣点楼层业态合肥市长江西路360号百货2006F1-F535000中高端扣点：15-30%品牌：AIGNER(爱格纳)、ESCADA(埃斯卡达)、WINDSOR(温莎)、LESCOPAINS(莱卡门)、HAUBER(哈芭)、TOMMY(汤美.希绯格)、Aquascutum(雅格狮丹)、Calvin Klein四牌楼商圈现有供应国

47、购广场项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租金水平（元/天/）长江西路199号购物中心2004B1-F480000中-中低租金：10楼层业态现有品牌：23 KFC、仙踪林、家乐福、屈臣氏、Sport100以主力店超市带动整体商场人气，但项目品牌层次差距较大，动线设计不合理。49合肥新兴商圈未来供应松芝万象城项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位开发商楼层业态蜀山区长江西路478号购物中心2012-2013B2-5F100,000中端义福房地产开发有限公司商业包含：一万多的合肥顶级餐饮聚集地、8层的立体停车楼、6块LED电子大屏幕、安徽首家室内大型机游乐城、百米之上合肥顶级

48、的上空会所、安徽首家悬索玻璃幕墙、商业主入口长30米4层落差的豪华景观太空梯、商业主入口24米挑高大堂。5051合肥新兴商圈未来供应合肥之心城项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位开发商签约品牌合肥市蜀山区长江西路与肥西路口西南角购物中心 综合体2013-120000中高梅园投资置业有限公司52合肥新兴商圈未来供应信地城市广场项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位开发商品牌合肥市临泉东路与铜陵路交叉口购物中心、专业市场、商业街2012-2013-200,000中信地置业（合肥）有限公司 信地城市广场集信地红星美凯龙、乐汇商业街、国际购物中心、五星级酒店、5A级写字楼、高端住

49、宅、餐娱不夜城于一体。53新兴商圈现有供应与未来供应54合肥新兴商圈概述合肥新兴商圈161512高新商圈本项目1891012111413政务区商圈黄潜望商圈2 6 57355合肥新兴商圈现有供应及未来供应序号12312345678910111213141516现有供应鼓楼商厦（高新店）大唐国际购物广场滨湖世纪城（金源时代购物中心）未来供应乐客来购物中心福乐门国际广场安高 城市天地印象西湖信旺 华府骏苑大唐国际购物广场二期港汇广场新地购物中心（百盛）绿地花花市街华润万象城万达广场华邦世贸城（银泰）天徽商业广场安粮城市广场港澳广场二期 （沃尔玛广场）中环城商圈高新商圈黄潜望滨湖新区商圈高新区高新区

50、黄潜望黄潜望黄潜望黄潜望黄潜望政务新区政务新区政务新区政务新区政务新区政务新区政务新区政务新区政务新区档次中中低中商业类型专业市场、商业街-开业年份200820112011预计开业时间2012201320132012201420122012201320132014201220122012201320122014商业总面积（）2400080000400000+100000（沿街底商）商业体量7000040000540007000015450070000800001500009000012000012000090000-400000140000120000商业层数F1-F4-F1-F4商业层数-1

51、7滨湖万达广场滨湖新区-2014200000-合肥新兴商圈概述新兴商圈包含政府新区、滨湖新区、黄潜望、高新区四个商圈。新兴商圈现有供应较少，政府新区未有优质商业供应。合肥未来商业供应主要集中于新兴商业区，尤其政府新区未来供应将达123万。56高新区商圈黄潜望商圈政务新区商圈合肥新兴商圈现有供应鼓楼商厦（高新店）项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位高新区百货2008F1-F424000中楼层业态鼓楼商厦作为区域唯一的百货商业，主要满足高新区的居住人群的日常生活消费需求。5758合肥新兴商圈现有供应世纪金源购物中心项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位楼层业态徽州大道与紫云路

52、交叉口购物中心 专业市场2011B1-6F400000+100000（沿街底商）中、中低世纪金源购物中心作为滨湖区首个综合性的商业项目，辐射整个南部片区消费人群，但项目品质不高，品牌多为中端及中低。合肥新兴商圈未来供应华润万象城项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位租售策略政务区天鹅湖南岸习友路和潜山路交叉口西北角购物中心20126层180000中高端购物中心持有合肥华润万象城项目作为华润中心重要组成部分的万象城，建筑面积约为33万方，其中商业经营面积约18万方，上盖建筑为约20万方的国际5A甲级写字楼“华润大厦”（含超五星级“合肥君悦酒店”），地上地下停车位约3000个，将建成集购

53、物、休闲，办公、酒店、餐饮、娱乐为一体的大型都市综合体。合肥华润万象城项目是华润置地全国范围内第8个立项的万象城，正式建成后，将在合肥搭建一个全新的国际化商业平台，全面提升合肥的城市价值，成为合肥崭新的城市名片。59合肥新兴商圈未来供应安粮城市广场项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位商圈开发商蜀山区金寨南路和东流路交叉口西北角购物中心2013-300000中-中高黄潜望安徽省安福置业有限公司主题商街和顶级购物中心组成，涵盖了高端百货、生活超市、主题商城、国际影院、餐饮娱乐等多种国际时尚业态。60合肥新兴商圈未来供应新地购物中心项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位开发商潜

54、山路与南二环路购物中心20125层150000中高安徽金大地楼层业态新地购物中心致力于打造一个集国际知名品牌与多层次消费业态于一体的时尚精品购物中心。61合肥新兴商圈未来供应乐客来购物中心项目概述地址商业类型开业日期层数商业体量（）定位开发商高新区长江西路与红皖路交叉口东北角购物中心/商业街/专业市场20123层187520中-中低端安徽乐客来商贸有限公司主力店品牌：TESCO 乐购、月星家居乐客来国际商业中心家居MALL规模达到17万，开业之后将是合肥迄今规模最大的家居卖场，分为家具、建材和家饰三个独立场馆。一站式家居体验中心，以建材、家具、家饰批零为主，辅以体验、服务、文化功能于一体，荟萃

55、国内家居行业数百家优秀品牌，打造合肥家居界的顶级明星市场。乐客来项目通过打造目的性的家居主题来吸引目的性消费人群，通过引进家居主力店来实现项目品牌知名度的提升。6263商业市场分析64商业市场分析规模比较1559200734000 69450021675680000346756 381756 406756130000 35000 25000448756420001265088828050601050437038152294 22700028242884252788355828820000001500000100000050000003500000300000025000004500000400

56、00002004-2014年合肥市场商业现有供应及未来供应新增体量商业存量现有商业优质商业存量达126.5万，至2014年商业存量将达到425.2万。2012年为商业集中供应，2012年后期将有155万平米放量供应。单位：注：统计数据不包含商业街，仅包含百货及购物中心优质商业合肥从2004年后从单一街铺及百货形式向综合商业方向发展，至2012年合肥商业存量126.5万平米。自2012年后期供应情况来看，未来合肥商业大量供应，至2014年商业体量将达到425万平米。其中，2012年供应量最为集中，将对本项目的未来发展形成竞争。65商业市场分析各商圈供应比较商业现有商业供应集中于合肥传统商圈，四牌

57、楼、马鞍山、三里庵以及元一商圈；此外，滨湖新区由于金源世纪Mall的供应体量较大，占现有供应29%。商业未来供应主要集中于政务新区，占总供应量45%，项目所在高新区占7%，未来政务新区竞争激烈。按合肥非农人口215.84万人计算，合肥人均商业面积0.58平方米/人，基于合肥未来供应的迅速增长，未来三年内合肥人均商业面积将超过1平方米/人，未来市场综合性商业已经趋向于饱和，因此本项目将趋向于目的性主题性商业方向。66商业市场分析业态分布注：以上业态比例来源于我司针对贵项目市场调研按不同业态所占项目建筑面积比估算所得，仅供比较参考。从目前各主要项目的业态比例来看，零售比例明显过大，竞争也比较激烈，

58、建议本案降低零售比例，而餐饮、休闲娱乐的比例可适当加大。市场上出现的万达和银泰等新兴商业项目业态更趋于综合性和目的性。合肥市场百货类业态零售占比超过90%，而餐饮业态占5%，故业态分布处于两极分化的局面。商业市场分析租金比较单位：100%单位：元/天现有合肥百货商业项目多采用联营保底的方式，保底租金一般为5-15万不等，普通品牌扣点一般为20-23%，而顶级奢侈品品牌扣点为5%-10%。由于合肥主要的大型零售物业以扣点的形式为主，而租金仅限于部分商场加大卖场项目的首层铺位租金，商业项目品质处在中游，因此租金水平不高。6768商业市场分析售价比较在售项目金鹰富士广场店明发商业广场金都新天地百大商

59、业广场温商国际汽车生活广场安徽车市信地城市广场金大地1912商业新华国际广场福乐门国际广场金富街港汇广场大唐国际购物中心乐客来行政区庐阳区庐阳区庐阳区瑶海区瑶海区新站区新站路蜀山区蜀山区蜀山区蜀山区蜀山区高新区售价（元/）50000300006000024000300002200050000350004000020000650002100020000从目前各主要项目的售价水平来看，售价以港汇广场最高在65000元，靠近本项目的乐客来商铺售价在20000元左右，说明地理区位对于商铺售价影响较大，本项目地理位置的局限使得项目出售性产品不具优势。69高端中端大众价格品牌本土化国际化目前市场低端端至高

60、端产品项目齐全，品质差异较大，未来推出中高端综合体项目将对市场起到推动和标杆作用。商业市场分析主要项目定位银泰购物中心金鹰国际（大东门店）合肥万达金鹰富士广场店合肥鼓楼商厦金鹰国际(百花店)商之都（宿州路店）百大CBD百盛购物中心合肥百货大楼百大乐普生华联商厦国购广场元一时代广场（百盛）鼓楼商厦（高新店）商之都（大东门店）乐普生南七商业百货大楼 商之都大厦70合肥目前商业项目集中供应，高档次及综合性商业大量入市，本项目应定位目的性特色商业来差异化竞争。单一型消费综合型消费大众从合肥总体商业市场看，档次差异大，近年来供应趋向于大体量、综合性的商业体，对于本项目的未来竞争压力加大。鼓楼商厦总店商厦

61、鼓楼高新店金鹰富士广场金鹰东大门店商之都大东门店百大CBD 百盛元一时代广场 国购广场温莎 新都会国际广场 购物广场商业市场分析主要项目档次定位高端万达71年龄层次低高低高主要年龄段政府消费群体消费层次较高消费层次中档消费层次大众化企业老板及个体户外导入消费群体部分旅游人群家庭消费群体学生消费群体商业市场分析消费客群特征消费层次由上图看，当地消费客群主要由政府消费群体、企业老板及个体户、外导入人群、部分旅游消费客群、家庭型消费群及学生消费群，合肥现今商务客群还未形成，有待后期培养。项目应注重各消费层次客群的目的性导入。40岁72商业市场分析消费客群分析四牌楼商圈 政府消费群体 企业老板及个体户

62、 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体三里庵商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体南七商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体辐射范围最广主要辐射区域周边元一商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体马鞍山商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体黄潜望商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体高新商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体政务区商圈 政府消费群体 企业老

63、板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体滨湖新区商圈 政府消费群体 企业老板及个体户 家庭性消费群 学生消费群 外导入消费群体73合肥餐饮、生活配套、娱乐市场分析菜系徽菜代表商户庐州太太、同庆楼、晚香亭江浙菜川菜外婆家、江南春大酒店蜀山贵人香、俏江南粤菜西餐韩式日式会宾楼、静水鱼庄金汉斯汉拿山韩式烧烤西京日本料理徽菜川菜日式合肥餐饮市场研究餐饮分布示意74韩式菜式：合肥现有餐饮主要分为徽菜、江浙菜、川菜、粤菜、西餐、韩式与日式，其中徽菜作为当地市场接受度最高菜系；分布：徽菜与川菜菜系商户分布于全市区域，但如韩式、日式餐饮主要集中于城市核心地段，辐射目的性消费客群。合肥大型超市乐购家

64、乐福数量3大润发沃尔玛易初莲花乐购华联合家福16122250国际品牌国内品牌注：以上超市卖场分布及数量仅供参考分布：合肥市品牌超市分布于次级商圈，主要辐射周边居民日常生活消费。数量：国际品牌超市多已入驻合肥，主流消费市场主要为国内品牌。功能：例如国购广场类型的项目通过卖场吸引目的性消费客群，从而提高项目的客流量。7576合肥娱乐市场概述合肥KTV市场目前合肥市场量贩式KTV超过80家，人均消费在40-50元左右，进驻知名品牌为大歌星、钱柜，本地品牌KTV占据市场主流消费市场。合肥影院市场合肥影院超过30家，嘉禾、万达影城、星妹影城、华谊影城等影院。单次消费在35-45元，周末及节假日入座率较高

65、。影院KTV合肥娱乐市场分布77合肥商业市场总结78商业总结消费能力合肥消费客群消费能力高同时市场上已经出现高端品牌，随着未来商业体的发展，将会挖掘高端消费人群的消费需求。消费模式从现今合肥商业供应上来看，越来越多体验类目的性消费业态的综合项目进入市场，合肥消费模式正向这种模式发展。消费品牌合肥市场上高端零售已经进驻市场，合肥高端消费人群对于品牌接受度较高，这将会引导本项目定位需求向高端方向发展。消费习惯合肥消费者习惯于在中心城区消费，现今合肥商业正从“单核”商业中心向“多核”发展，未来市郊区域将是商业崛起片区。79商业总结在项目风险处于可控范围内后，如何采用差异化的产品及市场定位将成为项目产

66、生良好的收益回报及完成既定开发目标的关键。业态种类：商业类产品持有型产品兼顾市场兼容性的同时，保证项目持有类产品拥有不同于市场同类产品的独创优势，确保项目持有类产品的未来运营风险保持在可控范围沿街商铺LifestyleCenter百货合肥商业发展相对落后，商业形态以传统百货和社区型商业为主，大型综合性购物中心的发展正处于起步阶段。购物中心杭州、南京百货和综合性购物中心并存发展，传统百货商业形态逐步淡出市场，集时尚精品百货、大卖场及特色休闲购物为一体的购物中心逐渐成为市场主导。商业市场发展趋势上海、北京传统百货基本淘汰，主要以大型综合性购物中心的形式占据商业市场，同时Lifestyle Cent

67、er消费模式也成为当前颇受欢迎的商业项目。集休闲、餐饮、娱乐为一体。合肥商业市场正处于由最单一传统的百货类及社区配套类业态逐渐向购物中心转型的过渡起步阶段，故当地消费者对于传统商圈较为依赖情有可原，随着市场发展的渐进过程，消费者随着多样化的市场商业形态的出现，消费理念会随之被引导，商业市场开发还有很大的发展空间；随着主城区的土地资源缺乏，商业地产向新区域拓进已成趋势。故引导多样化体验类的消费理念，打造独特综合性的消费场所是本案的市场切入口。8081特色体验型消费特色主题商业开放式商业街未来商业形态将根据消费者的消费习惯的改变，从原有传统的商业类型渐渐向注重特色化体验型消费的商业形态转变。商业市

68、场未来消费趋势分析消费习惯预测百货购物中心相关物业市场研究办公市场研究合肥写字楼市场发展沿革商业市场研究办公市场研究酒店市场研究合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析项目办公业态定位方向提炼83合肥写字楼市场与经济发展关系合肥市写字楼发展阶段特征上海及合肥甲级写字楼定义分析合肥写字楼市场概览合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析合肥写字产楼产品研究对象高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析项目办公业态定位方向提炼84第一产业比重较高第二产业以普通制造业为主第三产业以社会服务业等为主办公楼需求有限甲级办公

69、楼市场尚未启动经济发展办公楼市场启示第一产业比重下降，第二产业比重提升，产业结构中，附加值高、能耗低的先进制造业、信息电子产业开始提高比重，但占比之较低第三产业仍以社会服务业为主，金融、房地产业开始起步大型内外资企业开始进入甲级办公楼市场刚开始形成但物业品质一般，大多采用出售的方式，少量出租性的开始出现合肥由于地理、交通和政策等原因，相对南京、上海等城市同阶段要来的缓慢合肥写字楼市场逐渐超越本阶段产业结构得到优化高产值、低能后产业比重提升现代服务业、金融业发展快速对外经济发展较快甲级写字楼需求加速市场内部结构调整，高品质、纯租赁型的办公楼逐渐成为甲级办公楼主要发展趋势合肥的经济发展程度决定的其

70、辐射能力不同于南京、上海等城市，外向型经济相对偏弱。目前的发展决定高品质、纯租赁型办公楼项目在市场上出现困难度较高，鲜有出现，销售为主85市场萌芽期初级阶段（19952000）市场发展期发展阶段（20012008）市场提升期（2008至今）结构调整阶段合肥写字楼市场与经济发展关系86合肥市写字楼发展阶段特征合肥写字楼发展阶段历程：合肥写字楼的发展始于20世纪90年代，在长江路市中心区域出现了一批以安徽邮电大厦、金城大厦、招商大厦为代表的当时较为高档写字楼物业，并很快成为大型国企的办公场所；自2000年以后，合肥写字楼市场才真正开始进入快速发展阶段，产品不断更新升级，区域分布扩大，逐渐形成多个商

71、务中心，市场接受度不断提升，其发展大致可以分为三个明显差异阶段：仁和大厦快速发展期（2008至今）代表楼盘:新地中心、置地投资广场、蓝鲸国际、汇金大厦、新城国际、富广大厦、IFC安徽国际金融中心代表楼盘:邮电大厦、金城大厦发展特征：起步较晚、起点较低形象转变期（20012008）产品萌芽期（19952000）代表楼盘:财富广场、天徽大厦、上海及合肥甲级写字楼定义分析上海市甲级写字楼定义范畴2.7米，含自动灭火装置、烟雾探测装置等，有架空地板单层建筑面积1500平米；核心筒；无柱方正大空间；得房率70%；按1路电话/30M2 配备；同时提供DDN/ISDN/ASDL和高速光纤接入、全球国际卫星会

72、议系统专业国际性物业管理公司或有物业管理经验的国际性房地产开发商每部客梯服务面积小于5000平方米高低分区，双层轿厢按1个停车位/100-150M2配备临近地铁、大型公交中转站，至城市主干道在车程5分钟内50-80瓦电力/M2，双供电系统；30-50立方米新风/人/时；4通道空调空置系统业主或单个买家拥有90%以上产权，楼层净高：楼面特点：通信要求：物业管理：客用电梯：停车位：周边交通：机电要求：写字楼权属：合肥市甲级写字楼软硬件现状平均净高2.5米，毛坯交付，无架空地板平均标准层面积约为1200平方米；偏心筒得房率70%；单间面积50-150分割配有电话线，部分配有数据线及网络宽带开发公司自

73、行管理，基本无专业管理公司进行物业管理单双层分区，等候时间过长，合资品牌位置平均每部客梯的服务面积超过7000平方米约按1个停车位/200-300M2配备无地铁、交通便利，附近有公交站点中央空调系统或者自行安装挂式空调销售为主，基本以小产权打散出售后由物业统一出租合肥的甲级写字楼刚刚起步不久，市场上真正意义上的甲级写字楼不多，以在建在售的为主，未来12后将会出现较大规模供应趋势，包括新地中心、置地广场、环球中心、IFC安徽国际金融中心等项目。87研究范围界定：本次合肥写字楼市场调研主要研究对象合肥写字楼市场概览市场现有及未来即将入市的：纯办公楼宇或含大面积办公的综合体项目分析研究其现有租金售价

74、水平、硬件指标以及客户组合，将为本项目打造领先市场产品，并采取差异化定位策略提供重要市场依据。由于合肥的写字楼市场发展已历经十几年，市场上充斥着一些的办公住宿两用物业。该类物业在硬件以及客户品质上混乱且偏向于居住功能，本报告选择型的此类项目纳入写字楼分析（主要集中在项目所在区域的高新区市场）。8889建筑高度：楼层特征：办公容量：物业管理：周边交通：写字楼权属：租金水平：售价水平：市场代表项目国际标准甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼合肥写字产楼产品研究对象建筑总高150米以上，办公层数25层以上，大堂挑高5.5米以上平均净高2.4-2.7米，主要户型面积100-150 以上分割平均标准层面积约为

75、1200平方米，办公规模3万平方米以上开发公司自行管理，基本无专业管理公司进行物业管理无地铁、交通便利，附近有公交站点销售为主，基本以小产权打散出售后由物业统一出租45-60元/平方米/月以上7000元/平方米以上建筑总高100米左右，办公层数15层以上，平均净高2.2米以上，主要户型面积100 以上分割平均标准层面积约为1000平方米，办公面积1.5万平方米以上开发公司自行管理，基本无专业管理公司进行物业管理无地铁、交通便利，附近有公交站点基本以小产权打散出售后由物业统一出租15-45元/平方米/月以上5000元/平方米以上建筑总高250米以上，办公层数35层以上,大堂挑高9米以上平均净高2

76、.7米以上，主要户型面积140-150 以上分割平均标准层面积约为1200平方米以上，办公规模5万平方米以上专业国际性物业管理公司或有物业管理经验的国际性房地产开发商规划有地铁、交通便利，附近有较多公交站点大业主持有为主，整层或半层销售60元/平方米/月以上10000元/平方米以上置地投资大厦新地中心安徽国际金融中心财智中心金城大厦中环国际大厦合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析项目办公业态定位方向提炼合肥写字楼市场区域化发展趋势合肥写字楼市场板块分布特征市中心商务区写字楼分布五里墩商务区写字楼分布濉溪路商务区写字楼

77、分布新站商务区写字楼分布包河商务区写字楼分布高新商务区写字楼分布主要商务区商务条件分析合肥写字楼市场板块发展趋势9091政务新区商务区中央商务区商业区省级政务区（规划中）濉溪路：写字楼第一街包河区商务区新站区商务区本项目高新商务区五里墩商务区写字楼呈现区域性发展，裂变出多个重点商务区91合肥写字楼市场区域化发展趋势2005年以来，合肥写字楼开始出现全面发展局面，写字楼产品发展在很大程度上依靠政府干预，很难由市场自发形成，政府也在有意识的从长远商务发展的角度进行规划，合肥写字楼开始出现区域性的发展。商务区布局：项目位于高新区商务区外延板块，属于城市重点发展的新商务核心区。92代表项目：新城国际；

78、平均租金：28-48元/月；平均售价：7000-12000元/；合肥写字楼市场板块分布图五里墩商务区分布：五里墩周边；代表项目：汇金大厦平均租金：40-65元/月；平均售价：6300-12000元/；项目所在的区域与中心城区有一定距离，目前商务氛围相对缺失，通过合肥最主要的交通干道长江路与高新区商务区、五里墩商务区、市中心商务区合肥的三大商务区相连接，车行交通十分便捷，未来发展前景看好。合肥写字楼市场板块分布特征根据现有写字楼分布和聚合度以及潜在的发展趋势，合肥的写字楼市场可分为七个相对聚集区域，分为市中心商务区、濉溪路商务区、高新区商务区、五里墩商务区、新站商务区、政务区商务区、包河商务区，

79、共七大板块。濉溪路商务区分布：濉溪路沿线；代表项目：财富广场、新天地中心；平均租金：45-60元/月；平均售价：6500-8000元/；本案区域高新区商务区分布：软件园周边；代表项目：浙商大厦、拓基广场；平均租金：15-30元/月；平均售价：3000-7800元/；政务区商务区分布：政务区；新站商务区分布：胜利广场周边；代表项目：蓝鲸大厦、光大广场；平均租金：30-50元/月；平均售价：5500-7500元/；市中心商务区：长江路分布：环城路以内；代表项目：CBD广场、邮电大厦；平均租金：35-72元/月；平均售价：超1万元/；包河商务区分布：马鞍山路及徽州大道沿线；代表项目：绿地赢海、万达广

80、场；平均租金：35-55元/月；平均售价：7000-11000元/；9340多万方超过30万方普遍表现为车位不足合肥市核心地段大多在2005 年前后推向市场代表项目租金水平平均价格物业费用出租率入驻企业邮电大厦、CBD中央广场 区域体量35-72元/月 后续供应预计1万元/停车位2.5-5.0元/.月 驱动因素85%左右 推出时间大型国企、工商企业、金融、科教文为主区域特征指标市中心商务区写字楼分布现有主要供应1润安大厦234新华大厦邮电大厦金城大厦5678910CBD中央广场仁和大厦徽商国际大厦香港广场天徽大厦招商大厦未来主要供应123安粮东怡金融广场银泰中心（华侨广场）富世广场（金鹰国际中

81、心）4恒盛坝上街项目11782323459106现有主要供应未来主要供应写字楼分布图项目供应较早，硬件设施相对较老，老城区，改造难度较高，未来新增供应不多。见证合肥办公物业发展历程，是合肥商务氛围最成熟区域。区域评价494五里墩商务区写字楼分布出租率整体90%左右推出时间2004年至今入驻企业金融、保险、建筑装饰类为主区域特征指标代表项目 汇金广场、置地投资大厦 区域体量 30万方左右平均价格 6300-12000元/后续供应 超过50万方租金水平 40-65元/.月 停车位 基本够用物业费用 2.88-4 元/.月 驱动因素 便利交通、成熟配套序号项目12345现有主要供应置地投资大厦鑫鹏大

82、厦旺城国际汇金大厦鼎新BOSS中心67新华国际金融广场安高城市天地812立基大厦未来主要供应环球中心（之心城）IFC安徽国际金融中心3西湖国际广场456新华国际广场港汇广场西环中心广场2568233 114写字楼分布图区域评价 三里庵商圈、五里墩立交桥，金寨路高架桥，完善配套和便捷交通是本区域办公物业发展的保障。区域内高档写字楼不断涌现，标准也越来越高，如汇金大厦、置地投资广场、IFC等。本区域部分写字楼已投入使用，部分楼宇档次较高，是继中心商务区之外办公的较佳选择。该区后续供应充足，超高层、高品质的写字楼将不断出现。现有主要供应7未来主要供应456整体在50%左右推出时间2005年至今房地产

83、、外贸批发零售以及建筑装饰等濉溪路商务区写字楼分布代表项目租金水平平均价格财富广场45-60元/月6500-8000元/区域体量后续供应停车位约40万方约10万方普遍不够充足物业费用出租率入驻企业95序号12项目现有主要供应星海远航大厦蓝钻尚界345财富广场金鼎广场新天地国际广场67812置地汇丰广场国金大厦富荣大厦未来主要供应祥源广场国光万豪广场区域评价2007年底庐阳区出台濉溪路“写字楼一条街”规划，政府规划成省城写字楼一条街，整体品质较高。以2005年供应财富广场为核心，目前从西到东的3-6元/月 驱动因素 自发形成，后由政府规划 濉溪路是合肥目前办公物业最集中区域。已经投入写字楼入住率

84、较高，诺基亚、中移动、中石油之类的世界500强企业，销售情况相对较好，区域规模化优势初步显现。112345 6827写字楼分布图现有主要供应区域特征指标未来主要供应96政务商务区写字楼分布区域评价规划建成市级商务办公中心，目前政务新区写字楼主要沿市政府东西两侧分布，办公氛围日益浓厚；政策导向对写字楼市场发展起到很大引导和促进作用，虽起步较晚但发展迅速，随着区域配套的不断完善、人气日益聚集。未来将会发展为合肥市最主要CBD之一，新增项目品质较高，整体档次高商务氛围佳。序号项目现有主要供应1234567123总商会大厦安德大厦科瑞国际中心（宏源大厦）绿地蓝海新城国际（一期）蔚蓝商务港（一期）财智中

85、心未来主要供应万达天鹅湖广场置地广场（栢悦中心）新地中心456789华润中心新城国际（二期）蔚蓝商务港（二期）百利广场天徽商业广场香溢天鹅湖办公项目101112安粮城市广场华邦世贸城信政白天鹅国际商务中心现有主要供应区域特征指标未来主要供应48写字楼分布图104115 7673 92 13112297未来主要供应现有主要供应区域特征指标区域评价依靠火车站、汽车站的便利交通和物流条件，近年办公物业开发活跃。主要分布于火车站及胜利广场周边。目前处于起步阶段，从商务环境、办公配套角度看与市中心存在不小差距。但办公环境正在逐步好转，凭借交通及物流优势未来可发展成为次级商务中心。近几年发展迅速，随着蓝鲸

86、大厦等高端办公物业的出现，区域商住两用办公物业占据主导地位的市场格局开始转变，市场逐步正规化。新站商务区写字楼分布序号项目现有主要供应12宝文装饰广场宝文国际大厦345678中环国际大厦恒丰大厦光大国际广场蓝鲸国际利港国际大厦香格里拉国际中心912馥邦商务广场未来主要供应大众大厦信地城市广场3利浩财智广场32 1145678239写字楼分布图98序号项目现有主要供应1234567万达广场恒兴广场新都会环球广场富广大厦金万通大厦世纪阳光大厦绿地赢海89创智广场和地蓝湾(和地广场)未来主要供应12信旺九华国际东方广场区域评价 该区域是合肥市近几年写字楼开发较集中的区域之一，主要集中在交通主干道马鞍

87、山路和徽州大道两侧。随着万达广场的交付，绿地赢海的投入使用及后期项目的推出，将大大提升了区域内整体档次和形象，万达广场投入运营将改变区域办公格局。随着南一环路、南北高架和交通1号线的贯通，将进一步提升区域办公条件及氛围。现有主要供应区域特征指标未来主要供应113 2678写字楼分布图包河商务区写字楼分布925499高新商务区写字楼分布区域特征指标区域评价该区域是高新产业创业者的“聚集区”，但写字楼配套不全，一些项目档次偏低，商住倒挂现象较严重。该区域市场活跃较低、出租率低、专业写字楼数量不多，区域扩散现象严重，项目分布相对分散。该区域写字楼档次分布差异较大，较为受地段影响租金物业费用差距较大。

88、16781 4 24 393 57859写字楼分布图62101112序号项目现有主要供应123456拓基城市广场（一、二期）昌河大厦浙商创业大厦天怡国际商务中心华亿科学园国轩白宫78910111213富邻广场TOP创展中心TOP创展企业大道鲲鹏国际广场中试科研孵化基地（一期）国家动漫产业园（一期）中瑞大厦未来主要供应12福乐门国际广场（公寓式办公）乐客来国际商业中心（汇商中心公寓式办公）34合肥金濠广场（优山美地公寓式办公）拓基城市广场（三期）56兆信创投大厦沃野广场78浙商大厦（峰尚公寓式办公）西环中心广场9松芝万象城13主要商务区商务条件分析对比项对内交通对外交通商务酒店商务会所等居住氛围

89、与城市功能区距离高新区商务区一般较好一般一般较好较远市中心商务区便利便利齐全齐全浓厚近五里墩商务区便利便利齐全齐全浓厚近濉溪路商务区便利便利齐全齐全浓厚近包河区商务区便利便利齐全一般浓厚近新站区商务区便利便利齐全一般浓厚较远政务区商务区一般一般齐全一般一般较远目前七大商务区，仅有市中心商务区、五里墩商务区、濉溪路商务区发展比较成熟，办公成本较高；高新商务区，起步比较晚，整体价格水平较低，物业硬件水平不高、产品竞争力一般，但目前从办公成本因素考虑，本区域具有一定优势。100板块商务条件对比特征101发展方向供应体量市中心可开发土地的供应量有限，未来供应将集中在政务新区及高新区,市中心零星小地块供

90、应。未来3-4年已明确规划的办公项目供应量应该在260万方左右，其中以综合体项目中办公为多，以政务区、五里墩区两大区域最为集中。合肥写字楼市场板块分发展趋势写字楼市场板块发展趋势合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析合肥写字楼市场发展沿革合肥甲级写字楼历年新增供应及存量分布合肥乙级写字楼历年新增供应及存量分布合肥写字楼供应类型分布合肥写字楼板块分布比重合肥甲级写字楼板块分布比重合肥乙级写字楼板块分布比重项目办公业态定位方向提炼102103合肥甲级写字楼历年新增供应及存量分布甲级写字楼历年新增供应及存量，万年度供应特征合肥甲级写字楼市场以20

91、05年濉溪路商务区供应的财富一期项目为起步，快速发展起来；至2009与2010年两年为市场供应的第一次高峰，年均供应量超过35万平方米；至2011年底，合肥甲级写字楼市场存量达到103万平方米；至2012年时市场将再一次进入供应高峰期，年供应量超过40万平方米，据初步核算，2012年及以后未来市场确认的甲级供应总面积超过170万平方米。104合肥乙级写字楼历年新增供应及存量分布乙级写字楼历年新增供应及存量，万年度供应特征合肥乙级写字楼市场以2001年以前供应的邮电大厦、金城大厦等项目为起步，逐步发展起来；至2002与2005年期间，乙级写字楼市场供应相对平稳，2006年期期，合肥乙级写字楼市场

92、年供应供应开始显著上升，在2008年和2011年市场供应迎来两次高峰，分别达到24万和46万平方米；至2011年底，合肥乙级写字楼市场存量达到170万平方米；2012年以后，乙级写字楼供应量开始明显缩减，市场供应下降，据初步核算，2012年及以后未来市场确认的乙级供应总面积约82万平方米，为甲级物业供应量的五成。105目前供应类型分布目前合肥市场上以乙级写字楼为主，面积存量约170万，占总体量的62%，主要分布在市中心、包河等老城区；合肥甲级写字楼市场存量为103万平方米，占比重的四成，分布在濉溪路、五里墩等新兴商务区。未来供应类型分布未来合肥市场将出现国际标准的甲级写字楼，新增供应面积达到8

93、2万平方米，占新增面积比重30%，主要分布在政务商务区、市中心商务区等中心城区；通常意义上的，甲级写字楼标准的供应面积约124万平方米，占45%，供应比重最大；乙级写字楼新增供应面积约70万平方米，占新增面积比重25%。合肥写字楼供应类型分布注：国际标准甲级写字楼纳入甲级写字楼市场统计范围106合肥写字楼板块分布比重目前市场存量特征目前市场存量上，合肥甲乙写字楼市场总体各区分布相对均衡，每个区比重都在15%左右；目前以政务区比重的分布最高，总面积在47万平方米，五里墩商务区比重最低，总面积在27万平方米，比重仅在10%。市场新增供应分布特征未来的合肥市场新增甲乙级写字楼格局分布将十分区域特征明

94、显。政务商务区新增供应比重达到41%，总面积达到98万平方米，五里墩商务区供应比重为23%，面积达到55万平方米；高新区未来新增的甲乙级写字楼总面积约15万平方米，新增供应相对较小。107合肥甲级写字楼板块分布比重目前市场存量特征目前市场存量上，合肥甲级写字楼区域性分布差异较为明显，主要集中在濉溪路、政务区、包河区等三个，比重都在26%左右；高新区甲级写字楼存量较低，仅占5%左右；市中心商务区、新站商务无纳入甲级统计项目。市场新增供应分布特征未来的合肥市场新增甲级写字楼分布将主要集中在政务商务区，新增面积达到77万平方米；五里墩、市中心区新增甲级办公物业面积分别达到42万和32万平方米，新增供

95、应量也相对较大；其余各区域新增甲级物业相对较小。108合肥乙级写字楼板块分布比重目前市场存量特征目前市场存量上，合肥乙写字楼存量分布上相对均衡，各个区域分布相对均匀，在15%左右，体量在40万平方米左右；五里墩商务区乙级写字楼存量最低，比重在10%左右。市场新增供应分布特征未来合肥市场新增乙级写字楼供应量上，格局分布主要集中在新站商务区和政务商务区，分区供应量达到21万平方米左右，各占比重的三成；五里墩供应量也相对较大，达到13万平方米，占比重的二成；高新区、市中心区、包河区等商务区未来新增供应不大，在5万平方米以下。109合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高

96、新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析项目办公业态定位方向提炼高新商务区办公产品研究对象高新商务区写字楼分布高新商务区写字楼供应类型分布高新区公寓式办公介绍高新区产业园区介绍110建筑高度：楼层特征：办公容量：用途功能：位置分布：写字楼权属：租金水平：售价水平：市场代表项目甲乙级写字楼办公园区公寓式办公较少为高层建筑，主要为楼层数610层的办公楼宇挑高3.5米，主要户型面积150-250 以上分割，户型最大平均标准层面积约为800-1500平方米，跨度较大，办公规模7万平方米以上以商务办公为主，部分含有政府支持的孵化中小企业的职能，有发展特定行业的相关政策支持主要分布在新区、工业区，公交

97、交通相对较少，以车行为主持有为主，一些销售部分对特定行业有所要求15-20元/平方米/月，租金较低30004000元/平方米建筑总高100米左右，办公层数25层以上平均净高2.2米以上，主要户型面积30-50以上分割，户型最小平均标准层面积约为800-1000平方米，单栋办公面积2万平方米左右可办公，偏向于居住功能，水电气设施配置属于民用途最佳位于公共交通相对便利区域，附近商业网点或住宅片区全部销售，买家以个人为主，偏向于投资方面10-30元/平方米/月以上40006000元/平方米建筑高度100米以上，办公层数15层以上，以高层、超高层为主平均净高2.4米以上，主要户型面积80-120 以上

98、分割，户型较大平均标准层面积约为1000平方米以上，办公规模2万平方米以上仅作商务办公为主，不适合居住，配置配套型商业，主要为投资产品分布在交通干道或商业聚集区域、车行、公交交通便利一般全部销售，小业主为主，纯租赁型产品市场还未出现30-45元/平方米/月6000元/平方米以上合肥动漫产业园昌河大厦拓基城市广场中试科研孵化基地福乐门广场乐客来汇商中心高新商务区办公产品研究对象111高新商务区写字楼分布区域特征指标区域评价该区域是高新产业创业者的“聚集区”，但写字楼配套不全，一些项目档次偏低，商住倒挂现象较严重。该区域市场活跃较低、出租率低、专业写字楼数量不多，区域扩散现象严重，项目分布相对分散

99、。该区域写字楼档次分布差异较大，较为受地段影响租金物业费用差距较大。16781 4 24 393 57859写字楼分布图62101112序号项目现有主要供应123456拓基城市广场（一、二期）昌河大厦浙商创业大厦天怡国际商务中心华亿科学园国轩白宫78910111213富邻广场TOP创展中心TOP创展企业大道鲲鹏国际广场中试科研孵化基地（一期）国家动漫产业园（一期）中瑞大厦未来主要供应12福乐门国际广场（公寓式办公）乐客来国际商业中心（汇商中心公寓式办公）34合肥金濠广场（优山美地公寓式办公）拓基城市广场（三期）56兆信创投大厦沃野广场78浙商大厦（峰尚公寓式办公）西环中心广场9松芝万象城131

100、12高新商务区写字楼供应类型分布目前市场存量类型特征 高新区目前办公物业市场显著不同于其他区域，市场上办公产品相对独特，不仅包含甲、乙级写字楼，并拥有园区型写字楼和公寓式办公等产品；目前市场上供应以乙级写字楼和园区型写字楼为主，比重各占五成左右；区域甲级写字楼体量较小，以拓基城市广场为核心代表。（注：园区型办公物业不纳入合肥整体甲乙级写字楼统计范围，未来供应巨大、周期长、不确定性高，未纳入研究范围）市场新增供应类型特征未来高新商务区写字楼供应以公寓式办公和甲级办公为主，体量分别达到25万和13万平方米；市场未来新增乙级写字楼较少，据初步分析，物业单价价格水平上乙级写字楼与公寓式办公相对接近，通

101、常开发商通常选择市场上更易销售、总价更低，并可居住的公寓式办公型产品。（注：公寓式办公不纳入合肥整体甲乙级写字楼统计范围）113高新区公寓式办公乐客来国际商业中心（汇商中心）城市综合体乐客来国际商业中心（汇商中心公寓式办公）项目位置开发商投资商物业公司项目概况长江西路红皖路交叉口安徽乐克来置业有限公司香港宏峰国际发展有限公司安徽普联物业管理有限公司（1.50元/平方米/月）20万平方米乐客来国际商业中心是合肥西区集购物、休闲、娱乐、旅游四位一体的城市综合体写字楼楼层写字楼体量写字楼层高写字楼标准层面积写字楼分割得房率电梯大堂首期开盘时间租售价格供应时间622层210003.5米1200（含约4

102、00平方米酒店）39/49-56/60/70/82/9771%4部约200平方米，部分酒店2011年1月（预售）3970元/2012年写字楼区域A座 标准层平面图114高新区公寓式办公福乐门国际广场（公寓式办公）城市综合体福乐门国际广场（公寓式办公）标准层平面图写字楼区域115引入企业单位：探奥科技宝葫芦集团合肥汉娱网络技术有限公司宏图动画有限公司金刚智文化科技有限公司风之云互动娱乐有限公司狐狸马科技公司介绍凯鼎信源知识产权代理公司楼号A1A2A3A4B1B2B3层数77771277面积，7861378883118831188259031831318313楼号D1D2D3D4D5D6D7层数

103、出租面积，7 178277 106857 106857 106867 69117 69117 10685771513负1层B4B5C1C2C3C46612712126367636725903178273001529982D8D9合芜蚌创新平台创意产业园合计106851068690263166693022463000一期部分高新区产业园区合肥国家动漫产业园合肥国家动漫产业园（及服务外包基地）合肥国家动漫产业发展基地位于合肥高新技术产业开发区的望江西路与创新大道、潜水中路、文曲路所围绕区域。项目建设用地面积227亩，规划总建筑面积为577288平方米。项目一期四栋楼位于基地东南角，用地2.48公顷

104、，总建筑面积77976平方米，于2010年交付使用。规划集动漫渲染、动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和现代信息传播技术手段动漫新品种等动漫直接产品的开发、合成制作、生产、出版、播出、网络传输共享、演出和销售，及与动漫形象有关的玩具、电子游戏等衍生产品的生产和经营的产业及多媒体工作室等为一体的动漫公共技术服务平台。规划主要经济技术指标：规格用地面积151400平方米；总建筑面积577288平方米容积率1.83；建筑密度25%；绿地率43%机动车停车位2770辆（地上2080辆、地下690辆）该案本案建筑指标116该案本案层数777714577512楼号中试1#中试2#中试3#中试4#

105、中试5#中试6#中试7#中试8#合计出租面积886077927792840944813310779263581326568,000引入企业单位：安徽循环经济技术工程研究院、安徽创业软件园合肥高新磁材料工程研究中心安徽省大型工程软件研究中心国家生物防护装备工程技术研究中心合工大汽车工程研究院、锦鹏科技交易中心高新区产业园区中试科研孵化基地中试科研孵化基地中试科技园基地项目位于合肥国家科研创新型试点示范区核心功能区，项目紧临长江西路，位于创新大道与皖水路交叉口，区内外路网四通八达，交通便利。项目规划总占地约532亩，规划分为东西两区开发，培育和扶持尚未发掘的高新技术项目以及中小科技企业。目前基地西

106、区一期部分规划用地面积48424平方米，已建成8栋楼宇，总建筑面积7.4万平方米，于2011年投入使用。主要规划指标（西区部分整体项目）：建筑密度规划为为19.43；容积率为2.33、绿地率60.39；地上车位315个、地下车位110个。一期八栋建筑指标：合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究合肥写字楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析项目办公业态定位方向提炼合肥写字楼市场代表项目分析合肥主要代表写字楼售价水平合肥主要代表写字楼租金水平合肥主要代表写字楼规模和电梯配置合肥主要代表写字楼标准层设定与本项目定位借鉴关键建筑指标合肥写字楼现有客户结构分析合肥写字楼需求

107、分析合肥写字楼核心客户特征合肥写字楼市场总结117118合肥写字楼市场代表项目分析档次形象售价水平（元/平方米）12000100008000600040001400016000新地中心安徽国际金融中心国际甲级标准合肥甲级标准合肥乙级标准公寓式办公财智中心财富广场置地投资大厦蓝鲸国际中环国际大厦新都汇环球福乐门国际广场汇商中心公寓式办公结合合肥写字楼项目各项指标，在价格水平和档次形象的最终表现上，市场上项目主要分为4种代表类型，给予本项目定位的主要参考意义。结合本项目的各项条件和未来收益预期，办公物业档次适合定位公寓式办公类型办公产品。合肥写字楼代表项目分析合肥主要代表写字楼售价水平合肥现有主要

108、纯写字楼售价情况合肥写字楼市场上开发商几乎都将办公物业散售，整体持有鲜有出现，主要甲级写字楼目前的平均售价约为7500-10000元/平方米。乙级写字楼价格水平与公寓式办公位于同一阶层，在5000-6500元/平方米水平，竞争力较弱，未来逐渐为市场淘汰。新地中心与安徽国际金融中心为合肥未来确定供应典型的国际甲级标准写字楼代表，售价达到12000元平方米以上，119 安徽国际金融中心以更佳的地位条件取得售价水平更高，本项目周边环境支撑度不够，暂无法达到。国际甲级标准现有主要写字楼项目售价情况，元/合肥甲级标准合肥乙级标准公寓式办公120合肥主要代表写字楼租金水平合肥写字楼市场主要为小业主委托物业

109、管理进行租赁；通常情况下大业主持有型租金高于小业主型项目；合肥甲级写字楼租金水平在45-65元/平方米/天，乙级写字楼租金水平主要分布在20-40元/平方米/天；中心城区的邮电大厦项目为大业主持有项目，物业主方为国有大型企业，对租户有一定要求，并可承担一定时期的空置租金损失，租金报价较高，达到60-70元/天，因项目供应时间较早，各项配置已相对落后。合肥现有写字楼项目租金情况现有主要写字楼项目租金情况，元/月合肥甲级标准合肥乙级标准121双分层，通用情况下为高低分区相对适宜，电梯品牌以国内或合资为主，大部分甲级写字楼配置品牌为合资型上海三菱。合肥主要代表写字楼规模和电梯配置现有主要写字楼规模和

110、电梯服务面积电梯服务面积甲级办公规模合肥写字楼规模和电梯服务面积合肥写字楼规模上，甲级楼宇办公规模通常超过3.5万平方米，乙级写字楼规模超过2.0万平方米，通常情况下写字楼规模越大，越有利于提升项目整体商务氛围和降低项目的管理成本。合肥写字楼单个电梯服务平均在7000平方米左右，一些较老项目服务水平超过8000平方米，电梯单122合肥主要代表写字楼标准层设定现有主要写字楼项目标准层面积，合肥甲级写字楼物业标准层面积分布主要集中在1400-1600平方米的区间范围，；乙级写字楼楼宇标准层面积主要分布在800-1200平方米的区间范围；公寓式办公标准面积在700-1200平方米，为提升住宿功能方面

111、品质，不宜过大。合肥现有写字楼项目租金情况甲级物业乙级物业123与本项目定位借鉴关键建筑指标合肥现有写字楼项目在基本建筑指标上与国际化标准的甲级写字楼存在差距，真正意义上的甲级标准的写字楼供应，将在未来23年才进入市场。合肥未来供应甲级写字楼多位于知名开发商开发的综合体项目内，主要分布于濉溪路、五里墩、政务区三个区域，其带来的先进理念使得合肥未来写字楼硬件配置水准越来越高。未来的客户在选择写字楼时不只会注重办公区域形象和交通的选择，还对办公舒适度提出了更高的要求，如层高、电梯配比、空调等。未来甲级写字楼市场竞争激烈，对写字楼硬件要求越来越高，需注意对硬件配置的提升性需求。项目高端办公定位指标项

112、目公寓式办公定位指标合肥写字楼现有客户结构分析写字楼现有驻户行业分布（按办公面积）写字楼现有驻户来源地分布（按数量）合肥写字楼驻户分布特征 基于合肥的产业特征，目前中写字楼的入驻客户中，金融类、生产制造类、物流商贸类、电子通信类企业比重相对较大，咨询服务类亦有一定比例；金融类比重达到23%，包括商业银行、投资担保公司、投资管理公司、保险公司等不同企业是最主要的租户来源；在企业来源地上，写字楼驻户中以省内企业比重最高，达到43%，外资企业仅有7%。124写字楼现有驻户不同面积区间分布（按数量）写字楼现有驻户分行业平均面积，合肥写字楼现有客户结构分析合肥写字楼驻户面积分布特征 从各个行业平均办公面

113、积看，房地产类和金融类排名前列，分别为574平方米、476平方米，其他行业公司平均办公面积约在200平方米左右；在不同面积区间内，100-200平方米区间内的企业数量最多，达到58%;值得注意的是，300平方米以上的企业数量亦占到20%；125126户则相对集中在生产制造类、地产开发类和金融类公司合肥写字楼现有客户结构分析合肥现有写字楼驻户不同面积区间的行业分布特征（按数量）现有客户数量分布特征作为两大主力面积区间，100-200平方米区间上的客户行业分布较为分散，300平方米以上客127自外省市进入合肥的公司，市级企业则大多面积在200平方米以下。合肥写字楼现有客户结构分析合肥现有写字楼驻户

114、不同面积区间的来源地分布特征（按数量）现有客户数量来源地特征对不同面积区间的来源地特征分析表明，300平方米以上的企业主要为安徽省级企业和128合肥主要写字楼客户拓展意愿情况合肥写字楼40%的租户对办公面积有拓展意意愿，主要为租约到期和企业发展扩张因素等普通需求，但其选择办公场所考查周期较长。企业拓展意愿度主要由经营情况、行业发展趋式或总部规划影响。拓展意愿较强企业主要考虑为突出企业形象，选择最好最新的楼进行搬迁.合肥写字楼需求分析客户拓展意愿129合肥主要写字楼企业拓展方式本地企业主要考虑购买方式经行面积拓展，即可降低办公成本，也可提高企业形象和资本积累。省外企业或境外知名企业主要考虑租赁形

115、式进行，其对租金变化并不敏感。合肥写字楼需求分析客户拓展方式咨询服务类以律师、广告、会计、文教等企业为主的专业服务类公司是合肥写字楼的主要吸纳力量。和一二线城市相比，合肥服务行业尚处于发展初期，专业高质量知名服务公司较少，目前此行业以合肥本地企业占据主导地位，租金承受能力有限。根据成熟市场发展经验来看，这一行业将会成为优质写字楼的最主要客户群体之一。金融类机构银行、保险、投资等大型金融机构以金融服务类公司对办公场地的需求量大，目前是写字楼是合肥最重要的吸纳力量，该类企业租金承担水平较强。近年来随着中国内地金融市场的开放，国际国内金融企业将对高品质办公物业需求将会进一步增大。130物流贸易类贸易

116、行业是指通过商务往来实现物品的交易和服务。其行业属性决定其对于办公场所的需求。贸易类公司数量众多，且规模不同，导致该行业对于物业的需求呈现明显的区分。大型知名贸易公司对于办公楼的品质和地段要求较高，而多数中小型贸易公司则选择便宜的乙级写字楼甚至是商务楼进行办公。该行业是目前市场上办公需求最活跃的行业。电子通信类高科技信息类企业指以高科技和信息类产品研发、生产、销售及售后服务为主的公司。该产业对物业需求呈现两极分化：合肥优质写字楼里的高科技信息类企业多为外资或国内知名公司，而普通写字楼楼内的租户则是销售和服务环节的小型公司。合肥写字楼核心客户特征核心客户行业类型需求特征131合肥写字楼规模上，甲

117、级楼宇办公规模通常超过3.5万平方米，乙级写字楼规模超过2.0万平方米；单个电梯服务平均在7000平方米左右，一些较老项目服务水平超过8000平方米，电梯品牌以国内或合资为主，大部分甲级写字楼配置品牌为合资型上海三菱。合肥甲级写字楼物业标准层面积分布主要集中在1400-1600平方米的区间范围；公寓式办公标准面积在700-1200平方米。合肥写字楼市场总结合肥写字楼供应情况合肥甲级写字楼市场以2005年濉溪路商务区供应的财富一期项目为起步，快速发展起来；至2011年底，合肥甲级写字楼市场存量达到103万平方米；据初步核算，2012年及以后未来市场确认的甲级供应总面积超过170万平方米。目前合肥

118、的七大商务区，仅有市中心商务区、五里墩商务区、濉溪路商务区发展比较成熟，办公成本较低；高新商务区，起步比较晚，整体价格水平较低，物业硬件水平不高、产品竞争力一般，本区域处于弱势地位。合肥写字楼需求情况合肥写字楼销售去化较好，投资型写字楼产品市场吸纳快速，体现出现有市场对于甲级写字楼的强劲需求。基于合肥的产业特征，写字楼的入驻客户中，金融类、生产制造类、物流商贸类、电子通信类企业比重相对较大，咨询服务类亦有一定比例；金融类比重最高达到23%；不同面积区间中，100-200平方米企业数量最多，达到58%;，300平方米以上企业数量亦占到20%；两大主力面积区间，100-200平方米区间客户行业分布

119、较为分散，300平方米以上客户则相对集中在生产制造类、地产开发类和金融类公司。写字楼租户以本市本省企业占绝对比例，租户拓展意愿度达到40%，外来企业以租赁形式为主，本地企业考虑购买。合肥写字楼租金售价情况合肥写字楼市场上开发商几乎都将办公物业散售，整体持有鲜有出现。目前的平均售价约为7500-10000元/平方米；乙级写字楼价格水平与公寓式办公位于同一阶层，在5000-6500元/平方米水平；合肥甲级写字楼租金水平在45-65元/平方米/天，乙级写字楼租金水平主要分布在20-40元/平方米/天。合肥写字楼建筑指标情况项目办公业态定位方向提炼合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究合肥写字

120、楼供应市场分析高新商务区写字楼市场分析合肥写字楼需求市场分析合肥写字楼市场发展演进路线图办公业态开发关键指标方向办公差异化定位亮点提炼13251企业在自建工厂内或厂区内办公楼中办公133合肥写字楼市场发展演进路线图办公功能产品发展历程形成以第三产业（金融贸易/专业服务业等）为主要客户的CBD地段要求较高地段要求较低产品品质较高产品品质较低合肥写字楼市场现状具有完整商务功能的办公楼推向市场，并形成集中的CBD234在市区出现有办公功能的物业或商住两用型物业对办公成本较为敏感的企业迁往近郊或远郊商务园区内其他有政策驱动形成的具有孵化功能的科技或研发类商务园区根据我们的研究，合肥当地办公楼市场发展到

121、第二层次成形，并往第三层次发展的过程，写字楼发展处于市场提升阶段的关键转变期。目前在市区主要为有销售型甲级办公物业和早期供应目前沦为乙级标准的写字楼，并且随着大量未高品质综合体项目推出具有完整商务功能的办公楼，将引导合肥的办公楼市场形成具有真正甲级写字楼的集中性CBD。成熟市场办公功能产品的发展历程，对于本项目办公开发具有极大的指导意义。项目位于城西新区域区域，周边办公氛围极不成熟，第二产业规模迅速扩大，第三产业支撑不够，写字楼的开发不可冒进，可以适当考虑基于现有市场在产品品质上与市场其他项目形成错位竞争。134本项目甲级办公层高（米）4.2标准层面积（平方米）1600-1800户型区间中大户

122、型客梯服务面积（平方米/部）5000停车位配比（平方米/个）125-150得房率（目标）72%特色办公（含公寓式办公）（最高限高）-中小户型600012575%办公业态指向合肥主要代表写字楼项目指标未来甲级写字楼市场竞争激烈，未来中心城区新增供应巨大，客户对写字楼硬件要求也越来越高。而区域周边的商务氛围和需求较弱，工业用地具有自建办公，孵化器园区提供大量办公面积进行竞争。因此，我们建议本项目在写字楼品质上与其他现有项目进行差异化竞争，产品类型档次上进行错位，开发两种产品，并略微的领先于市场。合肥现有主要写字楼项目净层高在2.4-2.6米之间，尚未完全满足国内对优质写字楼的层高要求。主要写字楼项

123、目存在电梯配置数量不够，等候时间过长的问题，等各方面配置问题，车位方面合肥相关标准已相对较高，符合国家标准达到125个，因项目为综合体，各业态之间车位可相互共用，建议相对降低对应指标。项目的公寓式办公产品部分物业建议开发挑高型产品（目前国内主要城市规划上已开始限制，合肥暂无规定），可作为合肥市场上的稀缺特色产品，提升物业的使用价值和售价水平。办公差异化定位亮点提炼项目处于高新区非写字楼商圈，如何采用差异化的产品及市场定位将成为项目产生良好的收益回报及完成既定开发目标的关键。业态种类：办公楼产品租售结合型产品差异化定位元素电梯市场同类产品表现电梯配备严重不足，多数现有办公产品难以达到甲级硬件标准

124、本项目差异化定位方向提升电梯配备数量，达到每5000平方米一部客梯，缩短电梯等候时间办公楼硬件标准办公楼软件服务类标准办公楼营销策略办公楼主题定位层高装修标准售后管理营销手法产品定位大部分合肥写字楼产品层高低于2.7米，无法达到甲级标准大量写字楼为纯毛坯交房，造成客户未来必须自行进行二次装修销售完毕后，由小业主委托物业进行对外出租，承租方与小业主签订租赁合同项目打散销售给投资或自用类小业主，以小面积分割销售为主主题定位不清晰，雷同产品多提升办公产品的净层高，达到写字楼通行标准2.7米建议采用公共部分精装，单元内简装的交房标准，避免项目内部二次污染建议委托专门的物业管理公司，由小业主授权，由其统

125、一与承租方签订租赁合同，省却承租方的后顾之忧以市场适销分割面积区段为主，在高区可采用带租约销售的方式去化，提升项目租户品质的同时，保证未来转售收益错位于市场供应超大的甲级写字楼产品，考虑开发特色办公产品兼顾市场兼容性的同时，保证项目销售类产品拥有不同于市场同类产品的独创优势，为未来项目被市场所接受创造销售亮点135136附合肥典型写字楼项目介绍国际标准甲级写字楼介绍合肥标准甲级写字楼介绍137国际标准甲级写字楼IFC安徽国际金融中心城市综合体-IFC安徽国际金融中心标准层平面图销售表现（来源：合肥家园网，2012-3-8）138国际标准甲级写字楼新地中心城市综合体新地中心C栋 标准层平面图销售

126、表现（来源：合肥家园网，2012-3-8）139城市综合体置地广场（栢悦中心）国际标准甲级写字楼置地广场（栢悦中心）140写字楼区域标准层平面图合肥标准甲级写字楼包河万达广场城市综合体-包河万达广场包河万达广场141合肥标准甲级写字楼财智中心纯写字楼财智中心标准层平面图进驻企业安徽同跃矿业有限公司星空传媒控股中景润置业集团中国大地财产保险股份华安证券中国华能集团142安邦财产保险股份和谐保险销售有限世纪嘉美家居建材合肥面包新语食品合肥福运行投资管理万学教育大洋百货合肥标准甲级写字楼置地投资大厦写字楼置地投资大厦标准层平面图主要进驻企业合肥佳坤投资担保安徽四维创新置业巴斯夫中国北京指南针科技发展

127、海南航空股份安徽省信用担保集团安徽省莽原农林科技斗山工程机械罗克韦尔自动化合肥奥利维尔贸易中国光大银行安信证券长沙中联重工科技江苏弘业期货经纪143合肥标准甲级写字楼汇金大厦写字楼汇金大厦标准层平面图安徽兆尹信息科技安徽省爱普生物科技安徽省科技产业投资绿源集团驻合肥安徽省洋艺进出口安徽省海通路桥工程合肥国合进出口贸易安徽瑞远医疗科技安徽国购投资集团蜀山区政府中国进出口银行安徽省分行上海金城通商务服务蜀山传媒文化公益推广汇总新安徽国泰典当有限公司安徽龙人投资担保公司合肥言称管理顾问主要进驻企业合肥博杰投资顾问安徽汇祥源投资管理安徽泰信担保安徽铂泰投资担保合肥市若浩医疗器械蜀山区会展办公室安徽盛源

128、投资集团华润电力控股144合肥标准甲级写字楼环球中心（之心城）城市综合体-环球中心（之心城）标准层平面图写字楼区域145合肥标准甲级写字楼财富广场纯写字楼财富广场首座A座B座C座146主要租户：合肥标准甲级写字楼财富广场财富广场A座平面图财富广场C座平面图财富广场B座平面图财富广场首座平面图合肥标准甲级写字楼拓基城市广场城市综合体-拓基城市广场(金座A/B)项目位置梅山路18号开发商合肥拓基房地产开发有限公司投资商物业公司项目概况合肥百大集团/拓基地产合肥拓基物业管理有限责任公司（1.2元/月）总建筑面积30万平方米，是集高档住宅、甲级写字楼和大型商业等多种业态为一体城市综合项目写字楼楼层A座

129、：5-28层、B座：3-14层C座：8-26层(未来)写字楼体量写字楼层高写字楼标准层面积写字楼分割电梯大堂首期开盘时间租售价格供应时间A座：29000、B座：28000C座：35000(未来)3.6米A座1208、B座2318、C座1800(未来)A座：45/66/190B座：29/45/51/62/75/83/119A座：4客1货、B座：4客2货400平方米，10米挑空2007-10-18（A座）A座：7500元/、B座：8200元/A座：2009-6B座：2012-4A座B座C座B座 标准层平面图B座，销售表现（来源：合肥家园网，2012-3-8）A座 标准层平面图147相关物业市场研究

130、酒店市场研究合肥旅游市场概况合肥酒店现有供应分析合肥星级酒店未来供应分析合肥星级酒店市场小结149酒店物业市场研究150作为国家首批三个园林城市之一，合肥有“绿色之城”的美称。市内的包公园、逍遥津公园、环城公园等胜景，城郊的紫蓬山、大蜀山两座森林公园以及徽园等主题公园，吸引了不少中外游客前来参观游览。2011年，李鸿章故居享堂、庐阳区三十岗乡生态农业旅游区两家景区又被新增为4A级旅游景点。至此，合肥的4A级旅游景区达到12家，A级以上旅游景区达到31家。“十一五”时期，全市旅游总收入实现翻两番，连续突破100亿元、200亿元大关，年均增长38.2%；国内游客量连续跨越1000万、2000万人次

131、台阶，年均增长35.1%；海外游客从8.3万人次增加到24.3万人次，年均增长30.4%。旅游总收入、国内游客量两项指标的总量均居全省第一位，增幅连续3年居中部省会城市第一位。合肥星级酒店接待的客户主要是以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户为主，其他则大多为为散客和旅行客。合肥旅游客群主要以国内游客为主，占到访客比例的95%以上，海外游客则以亚洲国家为主，日韩国家游客占到很大比例。合肥目前挂牌的五星级酒店以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店有12家，四星级酒店15家，三星级酒店21家。合肥市场不乏国际品牌的五星级酒店，例如合肥元一希尔顿、合肥万达威斯汀等。旅游市场旅游资源市场表现主要客

132、源酒店资源合肥市旅游市场概况合肥市旅游市场概况接待旅客情况及旅游总收入统计资料来源：合肥市统计局 国内外访客：合肥作为安徽省的政治、经济及文化中心，每年吸引了大量国内外访客。过去几年中，合肥国内外访客人次迅速增长。除2008年全球金融危机的影响而导致访客人次增长率下降外，合肥国内外访客人次均达到较高速的年增长，2009年更是出现较大反弹，2010年增长率为55.60%。旅游总收入：合肥市旅游总收入逐年递增，除2005年和2008年由于受经济大环境的影响，增长率下降以外，均保持了高速的上升，2010年更是达到247亿元，增长率高达42.9%。随着合肥市政府对城市交通基础设施的不断改善，如：新桥国

133、际机场的全新建设以及地铁线路的规划建设等。预计合肥在今后的几年中，能吸引更多的国内外游客。1512694.289.90%676.4219.20%814.1828.70%1047.9629.40%1355.5327.70%173155.60%50%40%30%20%10%0%60%2500200015001000500030002005200620072008200920102005-2010年合肥市接待国内访客人次及增长率国内外游客人数（万人次）增长率100.0524726.90%57.2319.60%68.4246.20%32.10%132.4630.50%172.8842.90%40%30

134、%20%10%0%50%2502001501005003002005200620072008200920102005-2010年合肥市旅游总收入及增长率旅游总收入（亿元）增长率152合肥市旅游市场概况海外客源市场合肥市接待海外游客以外国游客为主要市场，2009年合肥市接待海外旅游者中外国人占82%，港澳台同胞占23%。亚洲游客是合肥市最稳定客源市场，2009年日、韩游客占外国人比重为32.4%。其次是欧洲游客占22.0%、美洲游客、大洋洲游客和非洲游客。2010合肥旅游外汇收入1.5亿美元，同比增长39.4%。外籍游客一般对酒店或购物环境要求较高，这也就成为合肥市高端五星级酒店及高端购物中心的

135、主要潜在消费客群。外籍游客前来合肥的数量增加，也将相应增加其对五星级酒店及高端商业的需求量。数据来源：合肥市统计年鉴153合肥星级酒店供应数据来源：合肥旅游局随着合肥访客数量的逐年增加，合肥的五星级酒店在过去的7年中经历了巨大的增长，五星级酒店从05年仅有2家增长到现在的12家，未来四到五年间有大约9家五星级酒店入市，而四星级酒店发展则较缓，从原有的11家增长到2011年的15家。从2011年星级酒店的数量分布来看，五星级酒店达到20%的供应比重，三、四星级酒店仍是主要供应，占酒店总数59%，二星级酒店的比例也不低，占总量的21%。从2005年至今，五星级酒店的市场供应量增长迅速。根据我们对五

136、星级酒店管理者的访谈，合肥五星级酒店市场目前主要项目的客房总供应约为4,100间。这一现状将因为多家国际品牌的拟建酒店开业而改变，合肥五星级酒店客房总供应预计将增加5,000间。2005-2011年合肥高星级酒店市场供应（家）合肥五星级酒店分布概况据合肥市旅游局统计数据显示，目前挂牌的五星级酒店以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店有12家。目前合肥星级酒店主要分布在以下区域：瑶海区：作为合肥市的老中心城区，现拥有三家国际品牌的五星级酒店，其中万达威斯汀酒店为合肥档次最高的五星级酒店。蜀山区：蜀山区的五星级酒店较多，部分集中在大蜀山森林公园以东、长江西路以南的位置。154 其他区域：其他区域零

137、散分布着一些五星级酒店，例如位于滨湖新区的世纪金源大饭店、位于经开区的外经戴斯酒店等。瑶海区蜀山区数据来源：合肥旅游局合肥四星级酒店分布概况酒店名称星级酒店名称星级9 银瑞林国际大酒店10 合肥华仑瑞雅国际大酒店11 合肥海汇假日酒店12 黄山大厦13 圣大国际饭店14 钱江国际大酒店15 徽颐安港大酒店四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级12345671558安徽饭店和平国际大酒店新文采国际大酒店金环大酒店良苑商务会馆丰乐国际大酒店徽商齐云山庄康源大酒店四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级据合肥市旅游局统计数据显示，目前挂牌的四星级酒店有15家。合肥四星级酒店主要集中分布在

138、瑶海区等老中心城区，其他则零散分布在蜀山区等。酒店物业市场研究合肥旅游市场概况合肥已考察酒店供应分析合肥星级酒店未来供应分析合肥星级酒店市场小结156 我们对以上13家合肥四、五星级酒店进行了实地考察，以了解合肥酒店市场概况和这些项目的经营状况、设施配套等信息。合肥已考察酒店项目分布本项目位置7、10、11、12、13是距本项目最近的五家高星级酒店。15712345689101113127158 就客源市场而言，商务及会展客源占现有主要酒店项目的68%左右，其他客源包括政府客群、团队旅游等客源占32%左右。合肥已考察酒店项目经营情况已考察酒店客源分析合肥现有主要酒店项目经营状况良好，项目平均入

139、驻率维持在70%至80%。位于蜀山区的天鹅湖大酒店处在政务新区板块，客源吸附力最强，平均入住率达到90%，周边政府客源多数会选择入住此处。位于老城区的万达威斯汀和元一希尔顿是国际酒店管理集团连锁，境外人士和一二线城市商务客人入住比例较高，是合肥同类酒店中档次最高的项目。3月至5月的会议会展高峰期间，特别是4月份的全国药交会，合肥高星级均达到入驻率100%的情况，且房价全部恢复为门市价格。合肥高星级酒店的房价普遍不高，四星级酒店旺季价格在280-400元/天，五星级酒店则在380-800元/天，其中万达威斯汀的平均房间最高。159已考察酒店项目-合肥天鹅湖大酒店酒店共有264间客房已考察酒店项目

140、-合肥天鹅湖大酒店餐饮设施中餐厅西餐厅日餐厅酒吧会议设施淮河厅可容纳266人黄山厅可容纳168人长江厅可容纳400人会见厅可容纳30人运动休闲设施卡拉OK健身室室内游泳池按摩室桑拿浴室160棋牌室桌球室乒乓球室酒店致力于专业的综合性会议型酒店，共拥有17个功能各异的多功能厅及会议场馆161已考察酒店项目-合肥元一希尔顿酒店客房类型豪华双床房豪华大床房高级豪华双床房高级豪华大床房行政双床房行政大床房豪华套房面积（平方米）41414141414182家庭套房120酒店共有561间客房已考察酒店项目-合肥元一希尔顿酒店会议设施 元一豪华宴会厅面积1571平方米 元一豪华东厅面积538平方米元一豪华中

141、厅面积512平方米元一豪华西厅面积520平方米SPA水疗设施兰蕙轩水疗中心占地6000平方米两个网球场绿萝轩桑拿中心美容美发沙龙162餐饮设施乐乐熊猫位于酒店3层，提供印度美食、日式寿司和海鲜及奢华的面食吧禅24小时营业，提供中西式自助餐及各式零点佳肴凤还巢合肥顶级食府，提供中式菜肴运动休闲设施室内游泳池健身室莺蝶舸位于酒店大堂，提供鸡尾酒、糕点及小食，夜晚有钢琴及现场音乐演奏咖啡基诺希尔顿享有盛誉的咖啡吧SOHO运动吧酒店共拥有14个功能各异的多功能厅及会议场馆163已考察酒店项目-合肥万达威斯汀酒店酒店名称酒店地址星级酒店运营商开业时间入住率客房类型威斯汀大床房威斯汀双床房威斯汀豪华大床房

142、威斯汀豪华双床房行政大床房行政双床房焕彩套房合肥万达威斯汀酒店包河区马鞍山路150号五星级喜达屋酒店集团2010年72%面积（平方米）40404040404092豪华套房行政套房105132酒店共有310间客房已考察酒店项目-合肥万达威斯汀酒店餐饮设施会议设施 Grand Ballroom面积1380平方米 Ballroom A面积460平方米 Ballroom B面积460平方米Ballroom B面积460平方米SPA水疗设施 SPA水疗知味餐厅GRANGE 特色餐厅大堂吧中国元素餐厅DAILY TREATS 西饼屋运动休闲设施室内恒温泳池威斯汀健身房164酒店拥有超过 1,800 平米的

143、优雅空间，其中包括含豪华宴会厅在内的 10 间多功能厅。165已考察酒店项目-合肥古井假日酒店酒店共有317间客房已考察酒店项目-合肥古井假日酒店会议设施酒店设有3个会议室，现代设备一应俱全，会议场所总面积612平方米，最大的会议室可容纳300人。餐饮设施中餐厅西餐厅咖啡厅酒吧运动休闲设施棋牌室桌球室健身室室内游泳池按摩室桑拿浴室166167已考察酒店项目-合肥外商国际俱乐部酒店酒店共有200间客房已考察酒店项目-合肥外商国际俱乐部酒店会议设施酒店拥有大小不同的会议室，可容纳300多人的多功能厅，设有先进的影音及灯光设备，专业的会议服务。餐饮设施阳光花园西餐厅安徽省合肥市外商活动中心江南渔村有

144、品有味咖啡厅运动休闲设施桌球室乒乓球室壁球室健身室网球场按摩室168室外游泳池169已考察酒店项目-合肥浙商瑞雅国际酒店酒店共有154间客房已考察酒店项目-合肥浙商瑞雅国际酒店会议设施酒店拥有有多功能会议厅1个，大小会议厅4个餐饮设施廊景园西餐厅宴江都中餐厅大堂吧运动休闲设施金歌新量贩KTV金百合天鹅湖沐浴会所棋牌室美容美发厅健身房170171已考察酒店项目设施总结 这13家酒店的客房数量从128间到561间不等。其中五星级酒店的平均客房数量为328间。所有酒店都拥有宴会厅和会议室或多功能厅，宴会厅最大容量在200到2000人。这13家酒店都设有至少一个为中餐厅。此外，现有主要项目中五星级酒店

145、都拥有健身房和游泳池，75%拥有SPA设施。所有项目均设有其他设施如棋牌室和卡拉OK等。资料来源：高纬环球综合开发策略部酒店物业市场研究合肥旅游市场概况合肥酒店现有供应分析合肥星级酒店未来供应分析合肥星级酒店市场小结172173酒店名称星级酒店名称星级酒店名称星级酒店名称星级1234博澳-皇冠假日酒店安徽银桥金陵国际大酒店合肥明发戴斯大酒店合肥利港喜来登酒店五星级五星级五星级五星级78910乐客来AXL国际酒店澳中财富中心酒店合肥香格里拉大酒店百利酒店-五星级五星级五星级13141516蓝鼎国际大酒店富通商务港五星级酒店瑞龙国际大酒店君悦酒店五星级五星级五星级五星级19202122天鹅湖万达广

146、场酒店恒盛坝上街68层超五星级大酒店信地城市广场五星级酒店富绅集团项目酒店-五星级五星级五星级23 绿地智慧之城项目酒店五星级56安徽国际金融中心五星级酒店合肥银泰中心五星酒店五星级五星级1112滨湖国际会展中心五星级酒店项目白金汉爵大酒店五星级五星级1718包河万基喜来登酒店安徽高速玛丽蒂姆酒店五星级五星级合肥高星级酒店未来供应分析经过我们的调研，我们了解到合肥高星级酒店的未来供应主要有以下23家。在全市范围内都有分布，其中本区域内未来供应4家。我们可以看出，未来几年内合肥高星级酒店供应仍将保持高涨状态。多家国际知名酒店运营商陆续进入合肥市场（如洲际酒店集团、香格里拉酒店集团和喜达屋酒店集团

147、等）。2012年开业项目2013年开业项目2014年开业项目（本位置示意图仅供参考地块具体以实际状况为准）2015年开业项目开业时间待查项目 高新区未来有4家高星级酒店供应，项目周边距离最近的酒店即为绿地智慧之城项目酒店。注：表中“-”表示暂未确定星级本项目3公里174资料来源：高纬环球综合开发策略部注：表中“-”表示项目处于设计阶段，部分信息待查。合肥高星级酒店未来供应分析其中高新区未来供应为4家。合肥未来高星级酒店供应主要有23家，其中蜀山区10家，包河区7家，瑶海区和庐阳区各2家。我们的项目区域高新区内，新增供应4家，为博澳-皇冠假日酒店、乐客来AXL国际酒店、绿地智慧之城项目酒店和富绅

148、集团项目酒店。从全市范围来看，未来新增酒店项目主要分布在西南和东北的对角轴线上。175未来供应项目-合肥香格里拉大酒店该项目投资约2亿美元，酒店建成后，将集特色餐厅、健身房、停车场等相关配套设施于一体。功能分区图176未来供应项目-博澳 丽苑皇冠假日酒店功能分区图177未来供应项目-蓝鼎国际大酒店蓝鼎国际大酒店酒店普通客房、套房及总统套房一应俱全，专属大堂连接普通客房与顶级套房，配备有顶层贵宾餐厅，超五星KTV中心和大型宴会厅作为文化休闲建筑，进一步完善了配套功能。酒店物业市场研究合肥旅游市场概况合肥酒店现有供应分析合肥星级酒店未来供应分析合肥星级酒店市场小结178179在中部崛起机遇下，合肥

149、城市化进程明显，旅游业日益发达，加之会展经济带动，五星级酒店扩张成为大势所趋。依据“十二五”规划，预计到2015年底，合肥会展数将达到300场以上，几乎每天都有会展。越来越多跨国公司、世界500强企业、研发中心等落户合肥，也为酒店客源提供了强力支撑。目前合肥高星级酒店主要分布在瑶海区和蜀山区，部分分布在政务区、滨湖新区等。合肥星级酒店的未来供应将集中在政务区及滨湖新区，从全市范围来看，主要分布在西南和东北的对角轴线上。合肥星级酒店入住率表现近年来呈逐年上升趋势。2010年，合肥五星级酒店客房入住率高达75%左右，其入住率排名一度跻身全国前十。合肥四星级酒店平均房价在280-400元，五星级酒店

150、平均房价在380-800元，一般3-5月和9-11月为旺季。作为一个未来的现代化科技新城区，高新区仍处在开发阶段，基础设施和达到要求的配套设施尚未完善。国际标准高星级酒店的建立将提升该区域的水平，加快相关设施的开发速度。随着交通规划的完善，越来越多的国内和国际公司将会选择入驻该区，为酒店带来更多的客源。合肥酒店市场小结合肥未来高端酒店市场竞争将逐渐呈现，但高新区的市场空白点及未来发展的信心，我们有理由相信高新区的高端酒店市场仍有发展空间，独特的主题及市场定位成为酒店项目制胜的关键。180业态开发方向分析-酒店目前合肥主要酒店项目客房数量在264-561间，配套设施占酒店总面积的比例在30%-5

151、0%之间，客房面积占酒店总面积的比例在39%-60%。综合市场需求量和空白点考虑，我们认为本项目体量应该在4万平方米左右，一个拥有350-400间客房的国内标准五星级酒店是可靠的选择，这将使该待建酒店在未来市场上处于更有竞争力的位置。建议本项目配套比例与市场上所有的竞争性酒店保持相对一致，以满足商务会议类客户为主，且为商务客人提供舒适客房的同时，加以一定的配套，满足商务客人对会晤、餐饮和休闲娱乐的需求。181项目差异化定位亮点提炼在项目风险处于可控范围内后，如何采用差异化的产品及市场定位将成为项目产生良好的收益回报及完成既定开发目标的关键。业态种类：酒店类产品持有型产品差异化定位元素市场同类产

152、品表现本项目差异化定位方向酒店档次定位酒店品牌定位酒店回现能力酒店主题定位区域内未来高端品牌酒店供应量较少，周边仅有少量连锁快捷酒店区域未来酒店供应较少，周边以快捷酒店为主小规模小体量的连锁品牌酒店一般投资回报率不高，价格竞争激烈，对业主的资金压力也较大。国际国内五星级品牌定位打造高端商务类酒店，避免与区域内其他酒店直面竞争，针对项目目标商务类客群打造国内品牌高端商务类酒店，精品打造吸引稳定客群引入国内酒店管理品牌，相对国际品牌成本较低或采用整体租赁的方式规避风险，同时获得未来转售增值收益独特的酒店设计迎合对品质生活有一定要求的高端商务人士兼顾市场兼容性的同时，保证项目持有类产品拥有不同于市场

153、同类产品的独创优势，确保项目持有类产品的未来运营风险保持在可控范围根据政府对于项目规划的最新调整许可以及项目的财产测算，本项目酒店业态物业不纳入开发计划。汽车市场研究专业市场研究合肥汽车市场研究合肥汽车市场发展合肥汽车市场概述合肥汽配市场概述合肥汽车品牌概述合肥现有车辆中高端品牌市场待进入合肥市场高端汽车品牌分布合肥汽车市场总结183184合肥汽车市场发展合肥汽车市场发展特点：“大”专业市场规模越来越大 产业链拓宽“专”市场专业性强 集聚效应更佳“细”产品种类齐全的基础上细分市场现代化卖场4S店汽配用品超市汽车市场发展历程：汽车功能配套休闲、酒店、餐饮配套汽配装饰美容合肥汽车市场经过了从单一汽

154、车配套到综合业态的一系列发展过渡，未来将向“大”“专”“细”的方向发展。185合肥汽车市场概述汽车市场合肥现有汽车市场分布本项目2010年合肥全市汽车产量已达52万辆，汽车产业工业总产值达640亿元，未来“十二五”规划中汽车产业将成为合肥产业发展的重点之一。合肥现有汽车城及汽配市场主要分布于城市东面，例如安徽国际汽车城、馥邦汽车城、合肥名车广场等。安徽国际汽车城馥邦汽车城包河汽车城合肥名车广场集中于城市外围主要汽车专业市场安徽国际汽车城馥邦汽车城包河工业区汽车城合肥名车广场肥西县汽车市场地址北二环路 铜陵北路陵北路与物流大道交叉口包河工业园区安徽蜀山新产业园肥西县体量面积13万5万15万80万

155、-一楼租金15-25 元/月20-45元/月-20元/月20-30元/月功能销售、汽修、美容、汽配、汽车俱乐部销售、汽修、美容、汽配销售、汽修、美容、汽配销售、汽修、美容、汽配汽车试驾、汽车俱乐部销售、汽修、美容、汽配二手车交易市场世联二手车交易市场风之星二手车交易市场长江西路二手车交易市场地址国际汽车城内包河汽车城内长江西路和岳西路交叉口档次中高档，08年以后的车为主以中高档轿车的销售，维修为主导中端车为主合肥汽车买卖市场主要为4S店集群，以安徽国际汽车城、馥邦汽车城、包河工业区汽车城等，以国际汽车城最早成立至今已8年。合肥二手车市场近几年发展迅速，形成了三个规模较大的交易市场，汽车保有量增

156、加、汽车更新速度加快、二手车质量提高等因素推升二手车市场日渐成熟。186合肥汽车市场概述合肥汽车买卖市场合肥汽车市场馥邦汽车城项目概述地址投资方单层面积层数商业体量（）定位一楼租金水平铜陵北路与物流大道交叉口合肥现代物流园区投资发展有限公司6000四栋两层建筑50000集整车交易、配件供应、维修服务、消费贷款、上牌、保险、汽车装潢美容、汽车用品饰品、汽车俱乐部等为一体大型综合性汽车市场20-45元/月楼层业态经营品牌：悍马、奔驰、丰田、现代、一汽大众、东风悦达起亚、标志、五菱汽车、奇瑞等187合肥汽车市场国际汽车城项目概述地址竣工日期占地面积层数商业体量（）铺位定位租金水平（元/天/）停车位投

157、资额合肥北二环路与铜陵北路交叉口2004100亩1-2层10万700余间安徽地区最大的汽车配件专业市场15-25元/平米.月10002亿元入驻汽车经销商品牌为50多家，入驻汽车品牌60多个，周边有凯迪拉克、奔驰等中高端汽车经销店分布，车城内设有车连管理所，二手交易中心，集中物流中心，配套设施有酒店、银行、加油站及商务会所等。合肥全市重点培育的专业汽配市场，得到中国汽车维修行业协会、中国汽保行业协会、安徽市汽车维修行业协会和安徽市汽车行业协会的大力支持，是安徽市汽车维修行业协会唯一授权的汽配采购基地。188合肥汽车市场安徽名车广场项目概述地址4S店面积商业体量（）定位特色业态安徽蜀山新产业园 长

158、江西路4000-5000平方米左右1200多亩综合试驾体验的4S店集群试驾公园、高档俱乐部品牌功能长江西路高架桥修通后，带动名车广场周边交通以及路况的改善，毗邻蜀山的环境也是名车广场的天然优势，也是各类试乘试驾活动举办的好地点。目前名车广场附近没有大型的商业配套设施，周边商业配套不足。除了各4S店内部能够进行二手车交易，世联二手车市场也将方便名车广场区域内的二手车交易，紧邻名车广场的是合肥市蜀山区井岗镇车管所，目前是合肥唯一一家能够办理进口车上牌的车管所，汽车美容、装潢等也在逐步完善。189合肥汽车市场包河汽车城项目概述地址开业时间商业体量（）定位包河工业园区2008年150000包河车城4S

159、店主要集中在纬一路以及纬二路上，这里交通甚为便利，四通八达的拥有20多个知名销售基地以及百多家汽车生产，零部件配套等企业。汽车品牌从2006年6月包河区政府提出车谷的设想，到2007年包河工业园里众多汽车4S店纷纷拔地而起；从名不见经传的汽车配件销售一条街，到2008年的“滨湖车城”雏形初现这片土地正向一个“高档次的汽车研发、整车及零部件销售、维修保养等在内的中部文明汽车城”迈进。190191汽车市场总结租金水平最高的为馥邦汽车城，达到32元/平米/月，其次为肥西县汽车市场。店铺租金水平维持在21-32元/平米/月合肥现有汽车专业市场体量在50,000-150,000之间。其中，合肥名车市场体

160、量较大在80万平方米。汽车专业市场规模在不断扩大中，呈现大规模发展趋势。192合肥汽配市场概述汽配市场合肥汽配市场分布本项目现今，汽车对于普通消费者不再是奢侈品，而逐渐成为家庭置业及消费新方向，伴随汽车保有量的迅速、持续提升为汽车维修、汽车配件、汽车用品等相关产业的发展带来前所未有的机遇。现有合肥汽配市场经营以批发为主、批零兼营、维修装潢配套为辅，经营各类汽车配件。大地摩汽配市场合肥汽配城华中汽配城集中于合肥城东包河汽车用品基地现有汽配市场大地汽摩配市场地址铜陵北路及北二环路交叉口体量面积（m）13万开发商合肥大地房地产开发有限责任公司一楼租金50元/月售价-功能汽车美容用品区、小车配件区、大

161、车配件区、汽车快修区、摩托车电动车区。华中汽配大市场南淝河路 黄平路25万安徽金路置业有限公司24 元/月1.3万汽修、美容、汽配大车维修、配件、装饰为主，大型车辆客户集中地合肥汽配城合肥长江东路714号16万安徽三联实业 45-55元/.发展有限公司 月-汽修、美容、汽配合肥最早的汽配城、业态规划破旧、业态散乱包河汽车用品基地合肥市包河工业区人民大街18号34万合肥宏泰汽车用品市场管理有限公司-汽修、美容、汽配未来温商国际汽车生活广场合肥市长江东路侧10万合肥三联实业有限公司-2.5万-4万汽车文化、生活、娱乐的休闲场所合肥汽配市场概述合肥汽配专业市场现有合肥汽配市场主要集中于城东片区，主要

162、功能是汽修、美容、汽配等基本功能。合肥汽配市场呈现“商铺零散”“业态混乱”“规划不清”“功能单一”的特点，未来本项目将与现有市场产品形成差异化竞争，打造中高端品牌汇集，功能齐全，规划明确的汽车主题项目。193194合肥汽配市场温商汽车生活广场项目概述地址开发商占地面积商业体量（）楼层/分割面积功能定位售价（元/）汽车品牌瑶海区长江东路天长路交汇处合肥三联实业有限公司80亩30万平米1、2层为连体商铺，面积为70-150平米三层是商场内铺，面积为25-50平米汽车文化和生活为主题，汇聚爱车工厂、爱购广场、汽车风情街区、生活广场、奢华酒店、SOHO、都市美居等七大城市功能22000-45000元/

163、平方米195合肥汽配市场总结现今合肥汽配市场租金水平不高，华中汽配大市场平均租金不到1元/平米/天，大地汽摩配市场平均租金维持在50元/平米/月。因现有汽配商户多为私营散户，因此承租能力不高，同时带来管理难度。合肥现有汽配市场体量在13万-34万不等，较为分散在市郊区域。因温商国际汽车生活广场地处较中心区域位置，因此体量受到限制。合肥汽车品牌概述合肥中高端汽车品牌分布馥邦汽车城安徽国际汽车城包河汽车城安徽名车广场高端空白市场本项目品牌分布从左图看，合肥市场中高端汽车品牌4S门店主要分布于各大汽车城内。市场空白规模以上的汽车城主要分布于合肥城东，城西还存在市场空白点。高端品牌进入合肥的品牌有：宝

164、马、奔驰、雷诺、雷克萨斯、莲花、凯迪拉克、沃尔沃、路虎、保时捷、宾利、捷豹、英菲尼迪等。市场竞争其中：包河汽车城及安徽国际汽车城的规模最大，未来将于本项目形成竞争关系196197合肥现有车辆中高端品牌市场合肥已有品牌奔驰宝马别克捷豹、路虎英菲尼迪 Infinity凯迪拉克雷诺莲花沃尔沃合肥4S门店1家2家5家1家1家1家2家1家1家经销商安徽之星汽车销售服务有限公司合肥宝利丰汽车销售服务有限公司合肥星之宝汽车销售服务有限公司安徽惠风汽车销售有限责任公司安徽惠风汽车国际汽车城分公司安徽申通汽车销售服务有限公司安徽省易和福道汽车销售服务有限公司安徽惠康汽车服务有限公司合肥广鑫行汽车贸易有限公司合肥

165、吉诺英菲尼迪安徽世贸汽车销售服务有限公司安徽安天机电工程有限责任公司安徽按天机电工程有限责任公司安徽大名车业（集团）有限公司合肥捷沃汽车贸易有限责任公司地址国际汽车城合肥市庐阳区蒙城北路2100号（与汲桥路交口）合肥市蜀山区湖光路与沁源路交汇处合肥市双七路与当涂路交叉口国际汽车城东首合肥市经济技术开发区合安路十八岗合肥市长江西路合六路88号合肥市包河区繁华大道28号合肥市金寨南路十八岗合肥市包河区繁华大道与长白山路交叉口北50米合肥市包河工业园长春街（纬一路）30号合肥市国际汽车城北二环当涂路与双七路交叉口合肥市合作化南路18号（ABB对面）合肥市长江西路名车广场1019号合肥市新站区国际汽车

166、城F座合肥市北二环路安徽国际汽车城A座首层雷克萨斯1家合肥丰源雷克萨斯汽车销售服务有限公司合肥市瑶海工业园新海大道9号合肥未有的品牌劳斯莱斯法拉利马萨拉蒂阿斯顿马汀国内门店数量10家10家5家分布北京、上海、成都、杭州、重庆、宁波、青岛、深圳、天津、武汉北京、上海、成都、杭州、青岛、南京、温州、重庆、厦门、昆明北京、上海、成都、杭州、厦门（待开业）待进入合肥市场高端汽车品牌分布已进入中国的高端汽车品牌伴随中国豪车进口量的逐年递增，大牌厂商纷纷涉足中国市场，品牌旗舰店或展厅集中于北京、上海、成都、杭州四大城市。同时，豪车品牌也瞄准了中国二、三线城市市场，例如宁波、温州等地开设3S门店，这位本项目

167、引入高端豪车品牌198 提供支持。合肥豪车市场需求 2011年合肥购车均价达到15万多元，其中不乏价格在百万元之上的名车。2011.1-2011.11 合肥新增税征收车辆8378辆，合肥汽车保有量超过80万辆。2011年宝马经销商星之宝的销量超过1000辆，而且多数宝马车型都需要等候短则半年，长则一年的时间。大型企业、集团公司私营业主合肥豪车的主要消费群体：低端、中低端购车消费向中端品牌过度整体汽车销售市场看好存在高端消费需求车辆消费存在刚性需求从2011年合肥汽车消费市场情况来看，合肥购车均价有所提高，汽车保有量逐年增加，中高端品牌汽车销售量增加，以及企业对于中高端车辆存在刚性需求。这将推动

168、本项目定位的高端化，以及对于后期运营的信心。199200合肥汽车市场总结品牌：现有合肥汽车市场中高端品牌主要为路虎、奔驰、宝马、莲花、宾利等，阿斯顿马丁、兰博基尼等仍未进入合肥市场，存在高端市场的空白点。规模：现有合肥汽车市场已初具规模，一般体量在15万平米以上，大型汽车城有5个，二手车交易市场3个，但现有汽车市场档次不高，管理有待加强。配套：现有车城主要为汽车相关买卖、零件销售、维修、美容等，产业链延伸出的酒店、办公、消费体验类业态较少，且品质不高。运营：市场主要由大小不等的汽车经销商进行汽车销售、汽车维修及配套服务，经销商投资建设4S店，占地10亩的4S店投入一般为1000-5000万不等

169、，且品牌会对经销商进行一定补助。分布：合肥汽车市场分布于市郊区域，城东汽车产业较为发达，城西汽车产业处于起步阶段，城西区域市场有待开发，存在汽车消费的市场空白点。项目所处区域规划及场地分析项目区位条件分析202合肥高新区区域概况项目所处区域规划合肥高新区战略定位合肥高新区片区规划合肥高新区产业现状合肥高新区发展前景项目场地分析高新区合肥高新技术产业开发区1991年，被国务院批准为首批国家级高新技术产业开发区1997年被国家批准为首批对APEC成员特别开放的工业园区203合肥高新区区域概况高新区，东连合肥主城区，北濒合肥市的水资源保护地董铺水库，区内拥有国家级森林公园、野生动物园、蜀峰湾公园等多

170、个公园，绿化率达42。周边集中有合肥地区一大批主要的中央和部属院校及科研院所，园区环境优美、交通便利、配套设施完善，是合肥城市西部组团核心。高新区，朝气蓬勃、欣欣向荣，建成区、国家科技创新型试点市示范区、柏堰科技园、南岗科技园竞相发展，形成了一个以发展高新技术产业为主，兼顾旅游、文教、商贸、人居的现代化科技新城区。高新区，规划科学，定位准确，科技创新资源丰富，创业文化氛围浓厚，内外交通便捷，基础设施日益完善，政务环境不断优化，生态环境优美和谐，各项社会事业稳步发展，是投资兴业的热土，是高品质的生活乐土。204互依存、相互助益的能动关系，把高新区建设成为多功能、高效率的现代城市功能组团。合肥高新

171、区战略定位自主创新的示范区按照国家技术创新工程试点省、合肥国家创新型试点市、合芜蚌自主创新综合试验区建设的总体要求，整合创新资源，坚持科技创新与体制创新相结合，造就一批面向市场、具有战略决策能力的企业家，一批具有自主知识产权和高新技术的带头人，突破一批制约产业发展的核心关键技术，不断提高园区综合实力和整体竞争力，带动和促进全省高新技术产业的跨越式发展。战略性新兴产业的优选区依托优越的区位交通条件、良好的产业配套基础、突出的科技创新能力、较强的环境承载能力和一流的产业承接环境，在区域发展分工与合作中，以新能源、公共安全、高端通信装备、生物医药和文化创意等产业为重点，积极参与水平分工体系的构建，提

172、高参与垂直分工的层次，实现在产业价值链和主导产品上处于高端。低碳经济的集聚区以可持续发展理念为指导，以集群经济为核心，推进产业结构创新；以循环经济为核心，推进节能减排创新；以知识经济为核心，推进内涵发展创新。从城市生态环境建设、低碳社区建设、低碳化城市交通体系建设等方面入手，创新、完善低碳管理，倡导低碳经济模式与低碳生活方式，实现社会可持续发展。现代城市功能组团以高新技术为特色，以国家高新技术创新基地为核心，以建设中国科学城为目标，以实现内需主导的战略转型以及国人收入不断增长所催生的消费升级需求为导向，注重金融、商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通城市生活空间的组合，形成相合肥

173、高新区片区规划按照“聚焦示范区、推进合作区、提升建成区”的思路，加快发展建成区、科技创新型试点市示范区、南岗科技园、柏堰科技园、蜀山风景区五大片区。蜀山风景区加强生态环境保护，科学规划蜀山风景区建设,合理利用景区资源，改善交通、服务设施和游览条件，不断提升景区环境品味和文化内涵，将其建设成为一个环境优雅、文化品位较高、娱乐功能较强的现代化综合森林公园，打造为合肥绿色“名片”。建成区坚持优化提升为重点，完善区内道路交通体系，加快中心区商业及公共服务、公共活动设施等配套建设，提高供水、供电、供气及污水处理等基础设施保障水平；全面实施环境整治、绿化亮化和城市出新工程，提高建设品位；进一步优化城市空间

174、布局和产业结构，加快现代服务业发展，使城市结构更加合理，城市功能更加完善，市民生活更加舒适便捷，成为高新区环境优美、配套设施齐全的重要功能片区之一。到2015年，建成面积达到14.12平方公里，常住人口15万。柏堰科技园区坚持“高起点规划、高品位建设、高效能管理”，利用五年时间，围绕“家电制造、装备制造、仓储物流、三产配套”等“四大主导产业”，紧扣“工业化、城镇化、生态化”“三化”主题，强力推进“二区联动”，不断完善提升东区、全面开发建设西区，将柏堰科技园打造成全省最具影响的高新技术产业基地和最具活力的经济增长区域。到2015年，努力实现建成面积达到16平方公里，常住人口达到5万人，工业总产值

175、800亿元，力争超过1000亿元。南岗科技园区加强与合肥蜀山区合作共建，重点发展汽车及配件、家电及配件、物流等产业，将南岗科技园建成为集高新技术产业和临港物流商贸产业于一体的科技园区，实现与示范区融合发展。到2015年，建成面积达到12.42平方公里，常住人口4万，产值达800亿元。科技创新型试点市示范区坚持高起点、高标准规划，重点发展智能家电、通信设备、公共安全、新材料、生物医药等特色产业，加快建设省科技成果转化示范基地、动漫产业基地、服务外包基地、科技成果交易服务中心、会展中心、科研成果孵化基地、高新技术产业基地等一批标志性项目，成为合芜蚌自主创新综合配套改革试验区的集中展示区。到2015

176、年，建成面积达到 35.8平方公里，常住人口20万。205206电子信息光机电一体化生物工程与新医药新材料合肥高新区产业现状合肥高新区作为安徽省最大的高新技术产业化基地，一大批拥有自主知识产权的行业知名企业脱颖而出，大批高科院校及科研机构都在高新区设立有研发及产业基地。全区累计引进内外资项目800多个，美国、日本、韩国、德国、英国、法国、香港、台湾等20多个国家和地区的客商兴办了100多家高新技术企业，其中包括十几家世界500强企业和跨国公司。四大高新技术产业集群207合肥高新区发展前景十二五规划目标到2015年，高新区经济总量大幅增长，现代高新产业体系基本建立，生态环境更加良好，人民生活水平

177、显著提高，基本建成全面小康社会，实现工业化和城市化双轮驱动，在合肥构建区域性特大城市建设中发挥更大作用。项目所处区域规划场地分析项目地块指标周边规划及配套分析外部交通情况分析地铁规划分析新桥机国际场分析项目SWOT 分析项目发展方向分析208209项目地块指标期期地块初步规划指标项目位于合肥高新区南岗科技区，由长江西路，大别山路，学田路，长宁大道围合而成，总用地面积约500亩，分两期开发。地块实景210周边规划及配套分析大蜀山王咀湖周边景观周边住宅周边学校永和家园南岗中学八一炮兵学院周边其他南岗司法所科技园区如图所示，虽然项目离合肥中心城区有一定距离，但拥有优质的景观资源及教育配套完善。根据高

178、新区未来规划，区域发展方向明确，将形成大型居住社区、商业轴、商业新区。项目区域周边有较多住宅用地（黄色地块），景观资源本区开发高端住宅，未来可为项目提供大量且固定的的高端消费人群。商业轴居住社区本案外部交通情况分析长宁大道长江西路项目合阜高速公路绕城高速1、机场高速公路通往合肥新建的新桥国际机场，全线路基施工接近尾声。2、合阜高速公路属于省际高速，通往淮南、六安等方向。项目临近绕城高速的西出入口以及机场高速公路入口，是合肥以及周边城镇前往新桥机场的必经之地。机场高速公路项目南邻长江西路为合肥的东西主干道，是连接主城区导入人流车流的主动脉。211项目临近合肥西门换乘中心，是连通西部城镇如淮南、六

179、安的公共交通枢纽。西门换乘中心注：地铁规划分析轨道交通2号线全长29.4km，2号线不仅在地下行驶，还有一段地上路程，其中，地下线25.14km，高架段3.68km，过渡段0.58km。轨道交通2号线西起长江西路与方兴大道交叉口西侧，沿长江西路、长江中路、长江东路行驶，横贯合肥，终点至长江东路与大众路交叉口西侧处。2号线全程将共设车站24座。在线路西端设蜀山车辆综合维修基地一座，供2号线、7号线、8号线共用。在线路东端，设龙岗停车长宁大道站备注：各站点具体位置以政府正式规划文件为准场一座。2号线的高架段位于西段的长江西路上，起点大约位于湖光路站西侧，落点大约位于长宁大道站西侧。所以，水仙路站、

180、创新大道站、长宁大道站3座轨道站将成为高架车站，剩下的21座车站仍将是地下车站。据了解，合肥轨道交通2号线争取在2011年开工，预计2016年年底开通运营。其中，长宁大道站距离我们的项目最近，2号线的开通将为本项目导入更多从市区方向前来的目的性消费客群。本区域地铁建设规划地面以高架形式建设。建议项目就地铁的具体规划就行深入对接，预留相关通道和商业空间并在地铁开通后充分对接。212合肥新桥国际机场机场简介机场位置：合肥市肥西县高刘镇机场类别：4E级民用机场距市区距离：31.8千米距本案距离：16千米开工时间：2008年12月19日试航时间：2012年底新桥国际机场的客群服务于合肥以及淮南、六安、

181、巢湖、桐城等合肥经济圈城市，并辐射皖南、皖北、皖西南、皖东、豫东南等地区。机场性质新机场性质为国内干线机场，建成后的合肥新桥国际机场将成为继北京首都、上海虹桥、上海浦东、广州白云、深圳宝安、厦门高崎等机场之后，具备国内目前最高飞行区等级4E的机场，可供世界上除A380外已投入商务运营的所有飞机起降。213新桥国际机场合肥市中心214合肥新桥国际机场规划等级及客货流量指标新桥国际机场计划分两期建设，一期工程按照满足2020年旅客吞吐量1100万人次、货邮吞吐量15万吨的需要设计，货运、航空食品、供油等配套设施按照2015年需要建设；远期按2040年、客货吞吐量分别达到4200万人次和58万吨建设

182、。本期建设的飞行区技术等级指标为4E，建设一条长3400米、宽45米的跑道和一条平行滑行道，航站楼建筑面积10.85万平方米，站坪客机位27个，配套建设通信、导航、气象、供油、供水、供电、供气、供热、航空公司基地等生产保障设施以及相应的行政办公生活设施。对本项目积极推动作用新桥国际机场建成后，附近区域的经济价值能够迅速得到提升，并带动周边的高新科技产业园区高速发展，新机场承担了振兴合肥西城板块的重任，同时可以有效辐射大合肥经济圈，带动更多的区域客群。对于酒店：新桥国际机场距离我们的项目16公里，随着机场高速公路的施工建成，车行10分钟即可达到本项目，有利于为项目内的高端酒店直接导入更多外来商务

183、和旅游客群。对于办公：项目内含有甲级及特色办公产品，机场的建成可以有效吸引希望兼顾投资、办公、居住功能的商务人士和企业。对于商业：项目地处紧邻的长江西路是市区前往机场的最主要道路，据机场客流估算，将有大量的流动消费群体，可以有效导入有购物、休憩、娱乐和餐饮需求的相关客群。215案例分析虹桥机场及其经济辐射圈虹桥机场机场位置：上海市长宁区虹桥路2550号距离市区距离：约13公里机场类别：4E级民用机场停机坪：51万平方米停机位：66个年旅客吞吐量：31,298,812人次（2010年）作为上海第一个民用机场的上海虹桥机场，经过多年的扩建后，现已成为我国最大的国际航空港之一。虹桥综合交通枢纽中心虹

184、桥综合交通枢纽中心总规划面积26.26平方公里，以现有的虹桥机场为基础，将拓展成集城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等交通方式及换乘广场于一身的大型换乘枢纽，设计的综合性堪称空前，是将来上海最大的交通枢纽站。216虹桥商务区在虹桥经济技术开发区的基础上，大虹桥经济圈的概念被进一步放大。上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，规划面积约86平方公里，其中主功能区面积26.3平方公里，将建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。案例分析虹桥机场及其经济辐射圈虹桥经济开发区虹桥经济技

185、术开发区地处上海市区西部，东起中山西路、西至古北路、北临仙霞路、南界虹桥路，距市中心人民广场6.5公里，离虹桥国际机场5.5公里。1986年经国务院批准成为国家级开发区，经过十多年的开发建设，虹桥开发区已发展成为以外贸中心为特征的集展览、展销、办公、商务、居注餐饮、购物等一体的新兴商贸区，并专设了涉外领馆区。虹桥机场虹桥商务区虹桥经济开发区市中心虹桥经济开发区和虹桥商务区的建设，正是依托了以虹桥机场为核心的大型交通枢纽中心，为该经济圈导入了更多来自长三角经济圈、长江流域经济带等区域的商务客群。虹桥商务区虹桥经济开发区案例分析虹桥机场及其经济辐射圈对合肥空港经济区的借鉴意义空港经济区随着合肥新桥

186、国际机场的快速建设，合肥空港经济亦迎来发展契机，新桥国际机场建成后，将以空港为依托，发展临空现代服务业，重点引进国内外航空公司总部，吸引高新技术、航空物流、高端服务等行业的龙头企业，加快发展临空总部经济等。本案自80年代以来，众多国家在建设机场的同时，同步建设空港园区或经济开发区，在国内亦是如此，如虹桥机场、首都机场等。合肥发展空港经济区不仅能够优化合肥的产业空间布局、提升城市的核心竞争力，而且有利于更大区域投资环境的优化，对周边也具有极大的带动作用。但是相较于大虹桥经济圈的发展规模和前景趋势而言，合肥空港经济区仍相对落后。虹桥综合交通枢纽中心涵盖有虹桥机场、城际高铁、轨道交通、高速公路等多种

187、交通方式，连通整个长三角经济圈，且经过了长时间的全面发展。而对于刚刚起步的合肥空港经济区而言，仍需更多时间去进行深度发展和完善。217项目SWOT 分析劣势威胁优势机会项目南岗科技园的配套以及周边商业商务氛围不够完善。消费能力及消费层次的不确定性，为项目客源带来不利因素。项目仅靠本地资源，无法有效支撑项目的正常运营。如何有效导入外来消费客群成为本项目需面临的最大课题。项目位于南岗科技区域，可依托区域内部汽车产业发展，推动房地产的增值。项目内部配套设施完善，周边交通发达，可通往有利于导入外来消费人口。项目地块平整，有利于整体统一规划建设。与周边区域及大蜀山的互动效应对区域整体档次的提升。项目区域

188、南部住宅将带来的固定消费客群资源。合肥高新区及南岗科技园的打造对本项目发展的促进和推动。218219项目发展方向分析 区域内还未出现大体量的综合性项目、包含高档住宅、周边环境自身条件解决方案五星级酒店、办公楼、商业配套，未来本项目将成为区域商业核心。片区商业氛围还未形成，利用本项目周边交通优势及自身规模效应集团化发展。进行综合、产业化发展，强调主题化路线，与周边项目协同发展。项目定位及开发策略项目总体定位及开发策略项目总体定位项目开发业态及体量推导项目总体定位及开发策略项目功能组合及分布项目交通动线建议项目协同发展及效益221222高新区未来地标优越交通条件地块规模效应高层地标高层较高成本市场

189、条件首批国家级高新技术产业开发区安徽省最大的高新技术产业化基地皖中地区汽车产业聚集中心蜀山风景区及城西规划高端住宅片科技物流商贸相结合的南岗科技园集团战略本体条件区域条件市群中市域级地标项目的必然方向。整体定位思考政府期望长安集团旗下房地产与汽车产业相结合的标志型项目合肥经济圈中具有鲜明载体特色的产业综合体地标高纬观点：项目的本体条件、区域环境以及市场条件，决定了项目打造承载汽车、商业、地产、文化等诸多元素结合，引领合肥新城市发展方向、江淮城档次定位关系全面超越竞争对手本项目定位为高新区区未来最核心最高层地标建筑，商业物业可引入国际国内品牌，招商经营上具有先天优势。办公酒店类物业依托高度优势也

190、适合定位区域内最高端品质项目。品牌定位关系国际一线顶级品牌本项目为区域形象树立标志，在所有项目中为最先开发项目，可占据先期入市优势。招商上面临一定压力，但品牌选择性强。开发周期关系引领新城区域发展项目为区域内开发最早大型城市综合体项目，先入为主，易形成市场口碑效应，提升整个项目在城区中影响力，凝聚项目竞争优势。项目体量大，分地块多，开发周期较长，区域成熟后可区域内发展预期合肥市深具影响力的城市综合体、国内汽车与地产相结合的新典范引导型领先型创新型名片型特色型城市贡献提高高新区在合肥各城区中的魅力和品位契合合肥市高新区商务商贸规划的领导地位建立项目在合肥高端大型城市综合体型中的领导地位和特色型代

191、表政府期望创造更多就业机会和税收引领时尚健康的生活工作消费方式城西片区改造中新的开发模式创新通过项目开发提升区域乃至城市价值企业收获成就市场典范在城市级地产开发可持续发展培养优秀的商业开发管理人才产业多元化、提升企业实力形象224项目发展规划最具个性特色的热门的汽车特色商业产业载体体现开发商市场操作的定位方向市场目标合肥长江路的西端起点高新区地产跨越式发展的引擎蜀山区的又一个城市核心区江淮城市群的汽车贸易中心合肥未来几年之内，城市整体建设开发规模庞大，众多大型的综合体项目将纷纷入市，办公、酒店、零售市场各类物业将不断大幅涌现，汇集成又一个波澜壮阔的竞争红海。依托项目区位和产业发展的先天优势，本

192、项目定位适应占据各类物业市场的顶层阳光空间，以超越20年的物业配置标准的，引领合肥房地产市场发展趋势。合肥高新区的标志性项目商业新模式合肥地标,体现“国际地标性”和建筑设计的“国际观”通过“汽车集群优势管理”强化各功能聚合、规模效应“以高标准办公、高标准商业、高标准公寓”三大驱动引擎为重点，突出对高新区乃至合肥市的综合贡献提升高新区的国际品牌效应、竞争力和可持续发展性创造合肥、六安、淮南、安庆等地区商务、商业、生活、文化和汽车相结合的城际“新都会”中外汽车企业机构及衍生行业合肥首选进驻之地城市贡献发展动力西部片区将承担疏解中心城人口、集聚新兴产业，带动区域城市化发展、提升合肥经济规模和能级的职

193、能。合肥各城市板块中都将拥有其城市中合体作为其板块发展的名片和载体，提升该区域的形象和功能。毋庸置疑，本项目作为超过50万平方米的大型城市综合体，将成为合肥城市及城西经济发展的新增长点，塑造城市及城西形象的新名片，对推动合肥及城西的城市发展、产业优化升级带来不可估量的巨大作用。225战略方向：主要向西、向南发展战略结构：一核一圈五轴切合城市规划西区发展规划承担城区功能项目在合肥的地位合肥城市发展规划合肥城市发展战略:合肥城市发展方向本案互利、共赢版块对接地段本项目辐射新城区大量导入人口，和老城区居民中高端消费需求。依靠版块不同特点，差异化竞争，扩大辐射半径，引导消费。素质项目未来居住人口聚集，

194、对未来商业运营起到基础支撑，同时带来高素质就业人群，高素质人群的聚集促进社会服务业的繁荣与升级，生活质量的提升进一步带动产业的聚集和高素质人口进入，形成人口置换和产业发展相互促进的的良性循环。通过发展优质的居住物业、提供完善的生活配套以及提高公共服务水平吸引高素质郊区化人群的大规模进入，为发展高层次的第三产业储备人才。城市发展城市需要建设资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐、城乡协调的片区核心综合体。区域环境项目紧邻长江西路城市大动脉。处于 本项目发展思路新桥国际机场和高新片区核心位置。竞合版块紧靠老城五里墩板块和政务新区两大版块。开发经验业主尚未开发过商业项目，更加需要相关资源的对接和外包

195、。资源高端酒店、写字楼、高端商业、汽车主题商业聚合的影响力和吸附力。提升区域价值，告别西部旧城印象。新城联动项目在合肥的地位版块对接 新城联动企业未来发展规划打造城市西部名片，做最知名的汽车主题综合体样板企业。项目所处的城西板块虽然目前商业商务氛围极不成熟，但是依托区域位置的板块对接，区域内的“五大功能分区”，以及本项目的独特资源和规模，项目板块有理由打造辐射市级层面的“大型中高端汽车主题城226市综合体”，并适当引领合肥的消费目光和消费习惯。商业文化的打造群体记忆227仪式化结合汽车旅游每年定期举办活动故事化雕塑、小品构筑情景故事化的城市历史娱乐化配套设施上充分表现商业物业娱乐化文化符号区域

196、地标汽车中心与城市文脉的结合挖掘城市精神，在新时代下赋予城市精神新的含义；重塑片区居民的自豪和自我认同感；通过仪式化、故事化、娱乐化等手段将城市文化与商业充分结合。项目将是高新片区的精神标杆。项目总体定位新区新中心，合肥又一城通过项目树立西部部片区形象与城市文脉结合，打造城市的精神领地228合肥窗口活力的、多元的时尚之都，西部明珠城市走廊创建城市视线走廊，美化天际轮廓。生态绿城创建生态环境优美、宜人居住的和谐新城汽车名城建成规范有序、色彩鲜明、风格独具的汽车展示交易中心。项目定位方向229主题定位汽车主题商业开发+商业配套开发为国内国际企业提供较多多吸引点提升整体项目的知名度和物业价值传统开发

197、商业作为裙房配套各业态独立线性开发业态主题店开发形成展示体验中心集群各栋建筑独立分期开发各栋建筑独立统一风格各栋建筑独立统一管理多样风格和多种选择主题开发的强大支撑服务品牌与资源共享多种回报盈利模式优势/机遇商业开发模式简单无需找寻主力运营无创新业态的风险劣势/风险缺乏附加价值缺乏核心竞争力需协调业态内部发展需协调各种业态管理需协调业态动线发展需协调业态风格统一产品去化压力周边竞争压力容积率和品质的矛盾优势/机遇主题商业开发形成项目引擎项目特色与竞争力打造目的性消费形成产品溢价利于办公产品去化提升建筑密度利用率劣势/风险主力商户经营合作方的确认业态创新的风险商业突破传统定位的优势商务新地标Th

198、eEmergingBusinessOasis主题商业新风尚打造融合4S中心、专业卖场、高端餐饮、休闲娱乐聚合，绿色办公、精品公寓式办公为一体的合肥城西新城中心230项目主题定位利用资源优势，打造甲级办公和高星级酒店、精品公寓式办公，适当引领合肥物业发展和升级汽车主题相关商业设施将项目辐射提升至合肥、皖中以外的省域及范围目的性和体验性商业业态为项目导入外来人群，提升项目凝聚力和知名度目的性聚集地231物业产品整体竞争力房地产项目吸引客户主要入驻的最主要因素是财务因素及地理因素。其中市场上多数开发商所普遍采取的提升项目竞争力的措施主要还是停留在利用地方政府的税收优惠以及价格优惠等措施。然而，从一些

199、被视为很难改变甚至是无法改变的影响因素入手，另辟蹊径，则可能为项目创造所独有的竞争力。周边环境及配套：尽管这两个因素是影响项目品质的外部因素，几乎无法改变。但是通过发挥项目自身发展空间，创造优质的项目内部环境及配套，可以带动周边环境及配套的相应改变，逐步升级。运营成本（水电等）：对于购买物业的自用型客户，在购置物业后的最大房地产相关支出是维护及运营成本。而能源消耗的开支将是其中最主要的部分。当前，高能效及环保的物业开始在市场中兴起，但还没有得到开发商的普遍重视。有远见的开发商能充分发掘其中的商机及社会效益，开发相应的产品，抢占市场的先机。搬迁成本：企业在作选址决策的时候，搬迁成本占据了财务考量

200、的很大比重，若能打造符合企业需求的物业，则能在很大程度上为其节约相关的成本。无休止的同质化竞争差异化竞争的关键点项目总体定位项目开发业态及体量推导项目功能组合及分布项目交通动线建议项目协同发展及效益232项目总体定位及开发策略项目业态可行性分析业态选择可行性分析顶层餐饮可行业态否定业态待发展业态233 图示说明：高纬观点：在多种备选业态中进行筛选和减法以实现项目城西新城综合体的多元业态项目的基本业态组合传统商业主题商业专业卖场/4s店公寓式办公甲级办公顶层餐饮汽层餐饮顶层餐饮传统商业（大型超市/日常需求型）购物中心/高端百货顶车主题专业市场甲级办公特色办公（公寓式办公）高星级酒店服务式公寓大型

201、超市：合肥市场对于该业态接受度较高，单店营业额都相对较高，带动外围人群前来消费日常需求型：周围较多居住人群，缺乏相关商业设施购物中心及百货：合肥市场以百货为主，大型购物中心近几年显现，目前区域成熟度支持不足。项目商业建筑规划时，硬件格局结构可进行升级，方便未来进行整体改造调整。项目的区域产业导向和目前的专业市场氛围与集聚度，满足项目打造专业市场的基本条件；建议打造汽车类专业市场形成竞合。市场上缺乏真正意义上的甲级办公，内向型经济和第三产业现状对于甲级办公的支撑有限，市区甲级写字楼供应大，区域缺乏高端商务氛围，厂房和孵化园吸收大量需求，宜适量谨慎开发合肥的公寓式办公供应不大，普遍品质不高，以中小

202、型户型为主。建议项目打造高品质特色公寓式办公填补市场空白以及实现资金回收。合肥未来中高端酒店市场新增供应量较多，区域消费人群相对缺乏支撑。酒店开发投入大回收期长，财务回报无法满足要求。合肥市场上无真正意义服务式公寓，外籍人士有限，常住型高级雇员较少，外资机构对合肥市场接受度有限公寓式办公和酒店结合的升级产品，投资回收周期长高新区辐射圈市中心辐射圈2342 km 辐射圈本项目为主题型商业未来将会辐射市中心目的消费人群，市中心在本项目所能辐射到的人口范围内，渗透率依离本项目的距离而有所下降商业体量配比建议商业体量建议2公里辐射圈是指以本项目为中心2公里半径内所辐射到的核心圈因本项目位于高新区，高新

203、区的居住及工作人群都将在本项目的辐射人口范围内，渗透率相较核心圈有所下降六安/淮南中心辐射圈本项目所在区域所需商业体量高新区现有及未来商业体量本项目所需开发商业体量【本项目未来辐射人口】27.43万人*【合肥市未来人均商业面积】1平方米/人=【本项目所在区域所需商业体量】27.43万平方米【本项目所在区域所需商业体量】27.43万平方米-【高新区现有及未来商业体量】13.4万平方米=【本项目可以开发商业体量】14万平方米235商业体量配比建议商业体量建议本项目未来辐射人口合肥人均商业面积：1 平方米/人本项目所在区域所需商业体量项目商业体量配比-专业市场专业市场体量可选空间专业市场开发空间23

204、6专业市场开发空间测算逻辑线项目内部体量承载项目定位品牌需求访谈专业卖场体量需求周边专业市场类型选择专业市场类型市场专业卖场现有体量237汽车商业业态体量及选址项目可行性汽车商业业态汽车4S店高端汽车展厅汽车超市汽车体验工场汽车城/汽车园区/汽车公园/超级汽车大卖场升级汽车市场选址商圈城郊结合区城市核心商圈城区非核心商圈城市非核心商圈城郊区域城郊结合区城郊结合区建筑规模3000-1000030002000-80003万-8万十多万-上百万2-5万2-3万案例国内各大4S店北京金宝街名车群上海企业天地名车群重庆西南中汽汽车超市上海叶隆汽车超市上海宝山威虎汽车梦工场杭州汽车城、成都国际汽车博览城成

205、都帅车大卖场昆明汽车立方汽车零售汽车餐饮汽车娱乐汽车培训项目商业体量配比-专业市场市场现有市场体量表现本项目承载体量项目二期总体量：30万项目二期包含业态：二手车市场汽车培训教育4S汽车门店办公项目二期将会包含以上几种功能，为保证各功能的合理运营及项目可实施性，建议二手车市场体量不超过二期总体量的1/2。由上图可以看出，市场上运营良好的汽配市场体量主要集中于10-20万左右，而本项目二期可容纳体量在30万平米以内。考虑各业态之间协同作用及功能发挥，同时介于本项目定位以及未来发展趋势，建议本项目汽配市场体量在10-15万平米。238239写字楼开发体量测算逻辑线项目写字楼开发容量未来5年城市发展

206、预测样本城市对照比较市场写字楼总开发容量扣除现有及未来开发项目体量市场剩余可开发容量区域开发比重本区域可开发容量项目吸纳能力评估240270336374218489356766585020001000500040003000700060002010 2011 2012 2013 2014 2015GDP合肥GDP发展预测-政府规划根据合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到2015年，全市地区生产总值确保超过6000亿元，年增速16%，第三产业增加值达到GDP比重42%。1135142617722055238427660100050020001500300025002010 2011

207、2012 2013 2014 2015第三产业增加值样本城市选取根据合肥在国内政治、经济属性和地位，参照2010年GDP总量，选择城市区位类似、城市功能定位于合肥未来近似，但是产业发展较快的城市进行比较研究：近期：GDP总量在3000-5000亿元，第三产业增加值在1500-2000亿元，代表合肥未来1-2年的发展趋势；中远期：GDP总量在5000-6000亿元，第三产业增加值在2000-3000亿元，代表合肥未来3-5年的发展趋势；241242样本城市选取依据西安西安是省会城市。整体发展上与合肥较为接近，均以工业为主，经济发展成熟度上也较为接近。郑州我国中部重要的经济城市，在原有发达工业的基

208、础上，近几年着力发展第三产业，取得了良好的成效，物流、运输、商贸等产业发展迅速，第三产业所占比例有显著提高，可以作为合肥发展方向和趋势的借鉴。济南虽然属于省会城市，但其经济发展与沿海城市发展仍有一定的差距，与合肥在省内的地位较为接近，具有一定的可比性。杭州未来经济总量发展目标相对接近，第三产业占比在同类型城市中属于较高水平，城市商业化成熟较高南京与合肥在文化历史、区位条件、城市定位等方面存在较多的相似性，也代表了合肥未来在鲁中经济中心的大环境下城市发展的方向。243写字楼开发容量预测-模型搭建根据已知的合肥、西安、济南、郑州、南京、杭州六个城市的优质写字楼存量数据（2010年），通过对城市总人

209、口人均办公系数（人/）、单位办公面积GDP产值系数（万元/年）、单位办公面积第三产业产值系数（万元/年）的四个方面进行比较后的系数分析从数据对比中可发现，在相关城市商务发展对比下，合肥写字楼发展速度与其他市场存在一定差距，主要原因为：城市国民经济产值规模较小、第三产业比例偏低、对于商务发展具有较高需求的金融、保险、房地产、商务服务等产业发展仍处于起步阶段，使得合肥办公市场发展处于相对落后阶段。城市GDP总量（亿元）第三产业占比（%）城市人口（万人）当年写字楼市场存量（万平方米）城市总人口人均优质办公系数（/人）单位办公面积GDP产值系数（万元/年）单位优质办公面积第三产业产值系数（万元/年）合

210、肥2702.542.24952300.46511.754.96西安3241.4952.28463230.38210.045.24济南3910.852.636043630.60110.775.67郑州404040.28623980.46210.154.08南京5010.3650.78004930.61610.165.15杭州5945.8248.76895560.80710.695.21244写字楼开发容量预测-模型搭建推导方案二写字楼开发容量=第三产业产值单位办公面积第三产业产值系数推导方案一写字楼开发容量=GDP 单位办公面积GDP产值系数245写字楼开发容量预测方案一GDP预测产值单位办公面

211、积GDP产值系数合肥写字楼开发容量246写字楼开发容量预测方案二第三产业预测产值单位办公面积第三产业产值系数合肥写字楼开发容量247写字楼开发容量预测通过研究城市经济总量分析比较，及2011年市场存量（272万平方米），结合研究公示计算，预测：到2015年，合肥市写字楼市场总开发容量范围在如果合肥经济保持持续良好的发展，每年的写字楼新增需求量会保持在546-635万平方米之间，均值约590万平方米68-90 万平方米之间，均值约79万平方米248合肥写字楼开发空间测算从市场供应情况看，到2015年写字楼市场实际估算总量约为536万平方米，产业预测值开发容量分析所得的市场总容量为均值在590.4

212、万平方米，市场容量空间约为54万平方米；写字楼市场容量估算开发区位商务氛围交通便利 可开发空间 区位优势 办公需求度总分吸纳率权重10%10%50%10%20%100%老城区西城区南城区其他各区本项目43421.553423344335342243422.54.23.242.22.426%20%25%14%15%本项目可开发办公体量项目吸纳率能力评估若项目在2015年进入供应市场：项目办公物业可开发面积为：由于本区域未来所处区位条件优势，且具备较优越的交通环境，但因为商务氛围尚不成熟，因此本项目可开发的办公体量开发将能占市场可开发总量的21%，即11.3万平方米，项目定位办公面积不宜超过此峰值

213、。249项目总体定位项目开发业态及体量推导项目功能组合及分布项目交通动线建议项目协同发展及效益项目总体定位及开发策略项目平面功能建议整体平面落位说明项目主要参数指标租售建议250整体功能分区建议项目一期定位思路项目一期定位办公定位初步建议项目二期定位地块初步规划指标项目位于合肥高新区南岗科技区，由长江西路，大别山路，学田路，长宁大道围合而成，总用地面积约500亩，分两期开发。期期项目平面功能建议地块初步规划要点整体开发周期建议根据地块区位条件、未来道路规划及地块出让合同约定，建议项目分为两期开发以双塘路为界，东侧为一期开发总面积25万平方米，西侧为二期开发总建筑面积30万平方米。251252A

214、1A2B3CB）4S聚合展示片区A）商业商务片区车4S店提供以外的服务，包括汽车美容、汽车改造、汽车配件采购、汽车相关用品等。该片区处于长江西路主干道和长宁大道交叉路口，区位条件最佳，具有最好的展示面和人流导入。建议在该区域设置项目高档办公楼、高档商场、公寓式办公等，形成综合目的性体验型场所，引导区域的商业消费升级转型，以实现该项目的最佳最高用途。该片区通过长宁大道、双塘路等道路，可直接与长江西路连接，车行条件良好，沿磨子潭路两侧，展示效果良好，满足4S店的开设要求。多家4S店的集合形成规模聚集辐射效应，便利的交通条件，可吸引皖中地区相关消费人群。整体功能分区建议C）汽车综合服务片区地块形状较

215、为方整，商业基础条件弱于A、B区域，宜设定相对大面积专业型市场，带动地块内部价值提升，建议以汽车服务为主题，延伸或补充汽B2B1办公产品定位建筑高度超高层高 层多层、小高层公寓式定位判断高度超过100米，有特殊消防要求，建设成本将急剧上升项目地块容积率下限要求，无法设置较低高度产品产品售价水平接近，乙级因运营成本和得房率率，与公寓式办公竞争中处于弱势，逐渐淘汰产品类型档次超甲级甲 级乙 级产业园区型创意园区型初步结论不建议不建议需要讨论别墅式办公初步结论：在办公业态产品开发选择上，基于地块规划条件、开发成本和市场产品竞争优势，初步选择开发方向为高度不超过100米的，总面积约8万平方，甲级办公或

216、公寓式办公，两大类型产品。253项目一期定位思路254注：国内相关鉴定机构目前对写字楼等级标准无统一规定，市场约定俗成，不同企业内部制定独立确认标准。本标准建议，只供企业内部或相关公司参考借鉴，介于不同市场地区，相关标准可能不同。甲级办公定位说明甲级写字楼标准说明（写字楼标准划分建议）超甲级标准分值通常在90分以上，甲级标准分值通常在80分以上，乙级标准分值通常在标准60分以上；（不满60分一般不纳入写字楼统计样本库）。255与一般意义上甲级写字楼关键区别：主要区别于建筑结构：甲级写字楼办公单元一般为框架通透结构，可自由拼合，并设有公共卫生间、茶水间、设备间等较多公共空间（使之使用率下降，成本

217、上升）。公寓式办公单元内设有卧室、厨房、会客厅、卫生间等，建筑格局分隔明显，不易改动。与一般意义上公寓式住宅关键区别：主要区别于用地性质：是建设在商业用地还是住宅用地上，其次是建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业办公用房为业主办理产权手续。公寓式办公说明公寓式办公定义说明：与其他类似产品区别关安全规范，比如消防、荷载等方面比住宅楼要更严格，从安全角度来看比住宅楼更有保障。公寓式办公定义标准1：由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。（根据办公建筑设计规范）公寓式办公定义标准2：是兼具了办公功能和居住功能的特殊

218、物业形态，其通常为单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积150的，通常按办公建筑处理，而每个单元平均建筑面积150 的，通常按居住建筑处理。（根据城市规划相关知识）相关政策研究：公寓式办公物业在国内各城市都有众多项目入市，部分城市出台针对性相关规定，有层高、面积、可建比列等规划条件，又有贷款方式、户籍落位、税费缴纳等众多政策，不同地方规定各不相同，国家无禁止条文，建议项目尽量争取。据合肥市城市规划管理技术规定（第104 次市常务会议审议通过，自2008 年1 月20 日起施行），合肥商住楼可在商贸办公用地上建设，对于商贸、办公（含旅馆、公寓式办公）类建筑，有建筑密度和建筑密度的相关要求指标，目

219、前无明文限定条文，需要建筑设计企业或开发企业针确认落实。由于公寓式办公中用于居住功能的设施一般与住宅楼没有区别，所以从功能上能够满足居住的要求，公寓式办公执行相256甲级公寓式积较多，并需较高档次硬件设施。整体建安成本相对较高开发成本因素建筑结构特殊、公共面相对住宅，消防要求有一定提升。总体建安成本稍高于高层住宅区域氛围支撑甲级写字楼需要周围有较浓商务氛围的支撑。本区域周边相对缺失公寓式办公拓展居住功能，档次有所降低。对区域成熟度需求同样放宽市场接受度售价、租金、物业费都较高，以专业型和中大型企业为核心客户。适合对运营成本敏感度较低满足越来越多的中小型企业和创业初期企业，办公居住的双重需要。适

220、合对运营成本敏感度较高开发建议适当避免需要争取初步结论：根据市场对办公面积容纳上限和前期整体定位布局因素影响，项目在未来办公物业的布局和产品定位上进行一步探讨。办公业态定思路规划要求25层的高层建筑，塔楼1必须建造，面积约4万（标准层1600 ）+规划要求15层的高层建筑257办公定位方案的选择方案一：“单栋方案”方案特点：投资大分配建设面积较大，单塔楼面临总高突破100米问题，整体投资额度将大幅提升。对应建议：若可适当调整降低容积率，可采用本方案物业排布整体方案三：“L型方案”方案特点：规划要求广可采用L型排布可以，融合居住功能适合开发低风险、低投资的公寓式办公类型物业产品。相关建议：若公寓

221、式办公在规划中可以通过，可选用本方，或方案二排布方式。方案二：“双塔方案”方案特点：产品类型多采用双塔排布，适合产品多样，可开发甲级物业、公寓式办公、特色办公、甚至商务酒店等产品。对应建议：在整体消防设计中，局部地块内可布置2栋塔楼，可采用本方案初步建议方案258 不限购：相对于住宅，不受目前严厉的住宅调控政策影响，2011年3月合肥限购令升级实施三套房禁购等措施；成本低：相对于甲级写字楼，日常物业费较低，可大幅降低中小企业的办公成本开支，开发成本大幅下降，符合企业需求；风险小：甲级办公产品特征决定其单价高、面积大，总价远高于公寓式办公，投资门槛高，在缺乏周围商务氛围的市场支撑下，开发风险极高

222、。本项目建议尽量选择公寓式办公产品推向市场：水电煤收费标准：开发商在进行水电接入时，尽量争取以民用标准接入，煤气管道建议尽量接通；消防条件：在单元内部避免设置报警和喷淋设施建议，公共活动及走道则设置自动喷水、火灾自动报警设施；权益条件：购买者关注的贷款条件、户籍条件、企业注册等附加优势，与政府、银行等机构协商余度较多，可前期协商落实详细，获得条件越优，对后期销售辅助越大，售价越高。其他建议补充：办公定位初步建议259办公商业4S中心长江西路A栋4S1区项目一期业态布局初步定位酒店：五星级（国际国内品牌）办公：中高端公寓式办公（挑空型）商业：主题商业+展示型商业办公：8.1万平方米商业：10.5

223、万平方米（计容）1万平方米（不计容）4S中心：6.4万平方米（10家）项目业态档次定位4S中心：高端汽车品牌项目经济指标建议项目一期业态功能布局图说明：本布局图为规划设计初步建议，在主要功能区相关建设指标可能面临调整；C栋裙房部分为项目核心展示面，需要在设计上做最核心设计、具体格局、形状、排布等以最终设计为主，本图仅为示意；硬件指标长宁大道C栋3塔C栋2塔C栋裙房C栋1塔租售比重分布项目租售建议项目未来将以持有为主，比重约在66.4%，总面积约16.6万平方米，持有业态为办公和商业，随着项目的成熟，其档次和品牌将不断进行升级和调整；初步计划销售的物业比重在33.6%，总面积约8.5万平方米，主

224、要为汽车4S店和部分办公业态。260长江西路长宁大道66.4%33.6%持有销售销售持有项目一期租售建议261项目二期平面落位方案建议项目二期业态功能布局图4S中心：中高端汽车品牌综合服务1：高端品牌综合服务2：中高端品牌配套公寓：中高端4S中心：8.96万平方米（14家）汽车服务1（商业）：2万平方米汽车服务1（办公）：1万平方米汽车服务2：10万平方米人才公寓：5.74万平方米商业：2万平方米加油站：0.3万平方米项目业态档次定位项目经济指标建议长江西路双路学田路磨子潭路大别山路塘人才公寓 汽车服务 4S中心 加油站商业汽车服务1汽车服务2项目二期租售建议租售比重分布项目租售建议27%持有

225、销售持有销售73%项目二期未来将以持有为主，比重约在70%，总面积约21.9万平方米，持有业态为商业4S中心和汽车综合服务业态部分物业，随着项目的成熟，其档次和品牌将不断进行升级和调整；初步计划销售的物业比重在30%，总面积约8.1万平方米，主要为人才公寓和汽车综合服务业态。262263考虑区域发展成熟度，地块主要规划条件；布局理念 控制自行投资建设体量，降低投资成本；注重物业改造和升级，降低未来改造成本；通过较大规模的专业市场和主题型商业，形成项目凝聚性和目的性导入基础，通过独特购物体验和目的性业态适当引领消费升级；商务商业片区以独立的区域和动线规划，塑造高端市场形象提升整个项目的物业影响力

226、水平和分区规划布 价格水平（A、D栋商业部分未来可升级成为市域型购物中心），引入超市卖场提升项目商业集客局说明 水平，作为吸引周边居民前来消费，提升商业部分租金水平，并为未来商业升级提供支撑；4S聚合展示片区，目前可通过地块出租形式，销售商自行设计建设，降低建设成本。爱车综合服务片区可做为项目的汽车商业市场建设二期储备用地区域，又可作为4S店以外服务的延伸及升级，以专业的汽配服务完善项目汽车产业链级数；辐射范围 辐射合肥及安徽省中部地区市域级范围方案说明整体平面落位说明项目整体布局建议长江西路学田路磨子潭大别山路长宁大道G栋D栋F栋E栋路4S2区L2塘路4S1区A栋双C栋1塔C栋3塔C栋2塔C

227、栋裙房项目主要参数指标项目名称用地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率建筑总高度建议指标333,415550,0001.65约100米项目整体数据指标项目业态比重分布24.5%19.1%12.7%21.3%21.8%0.5%商业办公公寓汽车服务汽车4S店其他项目主要数据指标各业态指标相关假设264项目总体定位项目开发业态及体量推导项目功能组合及分布项目交通动线建议项目协同发展及效益265项目总体定位及开发策略266主要人流动线主要车流动线地下车库出入口项目动线建议项目主要人流来自东部的城区和南部大规模的住宅区、项目中部专业市场和北部的住宅配套通过双塘路导入人流。项目主要车流来自长江西路自东向

228、西、大别山路自西向东，及南部区域长宁大道区北南双向车流。检测车辆出入口地下车库出入口项目地面停车场显然无法满足停车需求，在地面无法开发充足停车场条件下，建议项目开发地块地下区域配置停车位。预计地面停车区域267机动车停车位及面积测算合肥车辆规划配置标准：车位数相关假设若按合肥规划配置要求，项目总共需要配置约4600个车位。考虑到项目作为汽车主题进行开发，将吸引大量的目的性驾车族进入项目。停车需要进行足够的设计和预留。除了项目的固定停车位以外，充分利用地面临时空间和高压电下空间进行停车。268项目一期车流动线建议项目一期车流动线建议地下式出口 地下室入口引导车流外导车流机动车道建议项目地块内设置

229、R1、R2和R3三条机动车道，方便项目内部车辆管理，又形成区域内互动。为降低对长江西路非机动车道影响，建议R3南段只设为车行出口。商业区和综合区建议建设地下车库，并分别设立地下出入口。为避免长江西路右转进入车辆影响过大，建议R3南段只设为地下车库出口。考虑到绿地周边的环境，建议绿地靠近综合区位置为人行通道，形成人车分流的区域，并可设置结合绿地景观打造的休闲餐饮；在绿地进行活动期间，R1和R3段可以通过人为管理车流和人流的协调。磨子潭路项目一期主要进入车流来源为源自市中心长江西路自东向西以及长宁大道双向车流。双塘路长宁大道R1长江西路R2R3项目动线建议269区域交通规划建议项目规划的体现：标志

230、性的景观大道城市符号红绿灯、斑马线、市政配套与城市相连的路网地标性建筑物现代、国际化的风格，天际线打造主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，借助城市机理，吸纳城市区域内客户，克服新区不足，建立项目持续发展支撑点。规划目标：以市政道路规划依托、在区域竞争力提升的背景下，丰富的业态，合理的动线，使本项目成为一个可憧憬、可观赏、可体验、可分享的西区地标。项目总体定位项目开发业态及体量推导项目总体定位项目功能组合及分布项目交通动线建议项目协同发展及效益270271商业办公公寓 作用 相互关系形成完善配套、信息平台 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业能聚集人气 实现较高的销售价格 保持物业形象

231、写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与公寓可共享配套公寓为商业带来充足客源利用其它功能，实现价值最大化维持商业滚动开发项目业态协同发展我们的宗旨：综合体不能割裂地看成多个物业的叠加，而是各物业功能间存在空间依存、价值互补的能动关系项目活力的核心，建立高端形象提升生活居住品质，增加区域吸附力政府主导形成城市区域印记政府规划化及投入推动产业、交通城市土地规划自然资源或城市价值拉动城市化人口导向提升区域配套及交通条件，优化周边产业结构。大规模完整的土地形成统筹规划，优势组合。开发商拉动前期品牌开发商大规模项目介入提升人气高端项目、丰富的业态提升区域认知及价格平台奠定

232、区域基调272项目开发效益分析项目定位及开发策略商业定位目标消费群体分析商业部分定位业态开发方向商业主题定位项目业态配比一期商业定位分析一期商业业态排布二期商业定位分析二期商业业态排布项目亮点其他相关建议建筑硬件指标分析274项目商业目标客群区域内消费人群外导入消费客群家庭客群目的型客群企业老板和个体户生活配套型消费需求有车一族休闲体验型消费需求年轻客群高端服务消费需求特色体验、生活方式、汽车主题高端4S店、主题餐饮、齐全服务项目目标客群发掘主要集中在两大消费群体上，即项目周边及外导入客群，综合考虑项目目前周边及高新片区未来发展前景，周边家庭型消费客群、企业老板、有车一族和商务消费客群将是未来

233、主要消费群体，年轻消费客群、目的性消费客群从消费频率以及消费内容多样性上相对较少，将成为本项目辅助消费客群。275商务客群汽车主题消费需求业态开发方向汽车会展汽车销售汽车文化汽车物流汽车服务汽车休闲汽车娱乐汽车主题元素汽车博览赏车玩车试车购车扮车养车修车检车学车租车换车淘车汽车产业链拓宽汽车产业链同时将各业态串联，汽车主题元素最大化的利用形成项目核心价值，提升项目竞争力及降低运营风险。276277项目商业主题定位主题定位：汽车主题消费模式，汽车业态组合突显特色餐饮零售，吸引目的性消费打造辐射全市的汽车商业体项目，成为西部新城的焦点新型汽车消费体验休闲体验生活方式综合一站式汽车消费New Lif

234、e StyleWhere you liveWhere you workWhere you Play278项目业态配比周期商业类别1期A栋面积配比（平方米）75,000楼层6层单层面积（平方米）12,5002期C栋汽车4S店D栋30,00050,00020,0002层2层3层15,0002,500*107,000E栋汽车服务区F栋汽车服务区100,00020,0004层4层25,0005,000汽车4S店77,0002层2,750*14总计372,000A栋（方案一）C栋D栋总计零售餐饮休闲娱乐生活配套160002175022000600098007200114001200-80006000-2

235、580036950394007200展示9000-600015000ACD栋业态构成：21%30%31%6%12%业态配比零售餐饮休闲娱乐生活配套展示10%11%2%4%7%34%32%业态配比零售餐饮休闲娱乐生活配套展示4S店项目业态构成：项目ABC栋的业态比例构成如图零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套与展示分别为21%、30%、31%、6%和12%。此外，4S店与汽车服务业态比重较大，占总面积的34%、32%。279综合主题商场裙房商业一期：C栋2塔主题商业定位-综合主题商业Option1主题1：综合汽车主题特色亮点：打造以汽车为主题的的综合性商业项目，拥有主题餐饮、汽车展示、休闲娱乐等业态。

236、Option2主题2：奥特莱斯Outlets特色亮点：符合项目中高端商业的定位，以高端品牌折扣店形式，吸引目的性消费客群，辅以配套餐饮娱乐。综合主题商业面积75000楼层业态定位6层展示、卖场、餐饮、娱乐、休闲中端-中高端综合目的商业满足项目内部住户及区域消费需求偏向于目的型综合的商业业态增加餐饮业态比例综合主题商业：主题商业+综合目的商业办公 商业 4S中心长江西路A栋C栋3塔C栋裙房长宁大道家庭型消费客群、目的性消费客消费客群 群、商务客群、有车一族、周边住户及项目内消费客群注：综合商业部分考虑硬件预留，为未来业态转换提供可能性。2804S1区C栋1塔281楼层主题特色业态特色主题区室内卡

237、丁车（儿童体验工厂）6F5F餐饮餐饮汽车主题特色餐饮汽车主题特色餐饮高端汽车展示4F3F2F1FB1休闲娱乐区主题餐饮区生活方式区汽车展示/超市卖场区超市卖场区餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮B2停车库地下车库及设备（未来可以部分作为商业运营区域）综合商业定位以汽车为主题，通过高区的特色主题设施向上导入目的性人群；中区以休闲娱乐和主题餐饮为主；低区以高端汽车展示以及超市卖场为主。室内卡丁车/儿童体验工厂区域空间保持业态调整灵活性，在区域成熟后可以调整为影院等业态。注：出于灵活性考虑，先期开发预留餐饮配置；垂直餐饮区的设置能充分运用垂直管道布局餐饮，并设置独立的出入口动线。垂直餐饮区域汽车主题区域主题商业定

238、位-综合主题商业方案1：汽车主题+综合目的商业高区中区低区KTV家用电器（国美/苏宁）家用电器（国美/苏宁）超市卖场超市卖场282业态排布-综合主题商业超市卖场区B1地下空间合理设置生活配套类业态，为周边住户提供生活便利。此外，超市卖场周边商铺租金一般较高，可作为超市卖场以及业主良好的收益来源。超市卖场休闲餐饮零售283业态排布-综合主题商业汽车展示区1F一层展示面较好区域作为豪车展示区，适当设置小面积休闲餐饮业态作为消费休憩场所。超市卖场汽车展示休闲餐饮284主题商业定位-综合主题商业生活方式区2F家用电器中型餐饮二层家电区作为主力店，吸引目的性消费客群，豪车展示可以做挑空设计，具备良好的展

239、示空间，增加视觉感官享受。汽车展示285主题商业定位-综合主题商业主题餐饮区3F家用电器汽车主题餐饮休闲餐饮三、四层将作为主题餐饮区，设置设计风格主题化的餐饮，打造全市目的性的休闲场所，不仅可以享受汽车主题美食，也可作为游览目的地。286主题商业定位-综合主题商业休闲娱乐区4F休闲娱乐汽车主题餐饮休闲餐饮在提供特色餐饮的同时，增加KTV等休闲娱乐业态，形成娱乐目的性的一层。287主题商业定位-综合主题商业特色主题区56F室内卡丁车桌球及其他娱乐休闲餐饮室内卡丁车需要大面积的挑空区域，建筑设计时适当留出空间。项目五六层将通过室内卡丁车、桌球及其他娱乐设施形成合肥独一无二的特色娱乐场所。28838

240、%13%49%主力店面积比例主力店次主力店其他主题商业定位-综合主题商业方案1：汽车主题+综合目的商业21%29%8%12%30%业态配比零售餐饮休闲娱乐生活配套展示 项目主力店为室内卡丁车馆与家用电器主力店，面积比例38%，次主力店13%。方案一业态分布配比平均，餐饮及零售占总建筑面积的50%。主题商业定位-奥特莱斯方案2：奥特莱斯奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outl

241、et这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。运营模式：可选择百货式或者大卖场式百货式城堡式大卖场式庄园式优势：减轻业主运营风险消费人群固定明确招商难度降低289劣势：承租能力不高，业主收益得不到体现业主自主权降低，运营增加限制楼层主题特色业态6F5F4F3F2F1F特色餐饮区休闲娱乐区生活方式区生活方式区超市卖场区奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯汽车主题特色餐饮汽车

242、主题特色餐饮KTV家用电器（国美/苏宁）家用电器（国美/苏宁）超市卖场餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮B1B2超市卖场区停车库奥特莱斯通过其折扣奢侈品吸引目的性消费人群，带动其他业态的发展，并提升项目的高端档次定位。注：出于灵活性考虑，先期开发预留餐饮配置；垂直餐饮区的设置能充分运用垂直管道布局餐饮，并设置独立的出入口动线。290垂直餐饮区域奥特莱斯主题主题商业定位-综合主题商业方案2：奥特莱斯主题+生活配套商业高区中区低区超市卖场地下车库及设备（未来可以部分作为商业运营区域）主题商业定位-综合主题商业方案2：奥特莱斯主题+生活配套商业66%20%14%主力店面积比例主力店次主力店其他80%8%7%5

243、%业态配比零售餐饮休闲娱乐生活配套方案二以奥特莱斯为主力店，面积比例在66%，次主力店包含家用电器及KTV面积占比在20%。291C栋1塔C栋裙房汽车展厅，增加展示面主题商业定位-裙房商业C栋裙房面积楼层业态定位消费人群292C:300002层展示、零售、餐饮及生活配套高端商务客群、有车一族、项目内消费客群休闲餐饮汽车展示商务配套办公裙房商业：商业 4S中心长江西路A栋长宁大C栋3塔道配套商业满足项目内部居住及办公需求偏向于配套型商业业态适当引入休闲餐饮4S1区C栋2塔293商业各功能业态定位裙房商业商务配套及展示作为商务片区的配套功能，有效服务于项目住户，为住户带来生活便利银行、理财中心西点

244、店高端家居展示店裙房配套商业区别于A栋综合区的商业定位，打造裙房配套商业；裙房配套满足住户商务需求；汽车配套作为汽车主题展示面，延伸至一期4S区域。高端配套高端餐饮休闲餐饮建议引入中高端，大众品牌的休闲餐饮，满足周边住户需求。高端品牌餐饮商务简餐咖啡厅C栋裙房汽车配套长江 西路汽车展示高端配套汽车展厅高端汽车展厅，利用其主干道的展示面，有效导入汽车消费客群。汽车汽配建议引入高端汽配商户，对于展示面要求不高，尽量减少其对配套商业的影响。汽车衍生品配合汽车展示商户，建议提供高端汽车品牌零售，包含内饰、汽车美容等。主题商业定位-综合主题商业高端配套区由于本项目的酒店定位趋于高端，因此C栋靠近酒店趋于

245、作为项目内部及酒店住客的高端配套。打造相对安静的休闲享受空间，针对周边住户的健身美容需求，商户位置处于2层高区位置。294C栋裙房长江 西路高端配套33%14%12%41%业态配比零售餐饮休闲娱乐生活配套29533%16%51%主题商业定位-综合主题商业汽车展示区汽车展示业态配比C栋裙房零售餐饮展示长江 西路由于C栋位置特殊，作为一期项目展示面最好的区域，起到连接内外的作用，将汽车展厅作为4S店的延伸面。高端展厅突出本项目的定位方向，有效的利用高端汽车展厅拔高本项目的人群定位，有效提升一期内部及二期档次。296汽配市场二手市场及驾校二期：297汽车服务2-E栋面积业态定位消费人群10万汽配市场

246、中端汽车一族业态汽车保养汽车美容汽车维修汽车改装长江西路双塘路学田路磨子潭路大别山路汽车服务2主题商业定位-汽配市场汽配市场：汽车配套服务现有汽配市场升级功能档次区别于一期定位“综合汽配市场”功能配套汽车加油站汽车服务1据有关报道，一辆车从购买到报废期间的总花费大约是车身价格的七倍，除了占据六至七成的汽油费外，余下近四成的花费都是在售后市场。以一辆价值20万元的轿车为例，将有平均56万元的花费用于汽车维修、保养、升级等方面，因此汽车售后市场将是非常庞大。案例分析体检服务无偿汽车服务：每一辆进厂的车首先会进行33个项目的全车体检，这样客户就能直观地看到汽车的问题。检测后，技师会向客人提出维修保养

247、建议。休闲体验区汽车文化上注入环保理念、装饰风格和休闲养生元素液晶屏幕咖啡吧无线网络汽车体验新兴技术融入新兴科技元素，专业服务于高端车辆的保养：纳米镀膜SOP（标准操作程序）汽配服务亮点：项目借鉴点：引进高端汽配业态，利用优质服务及新兴技术迎合项目内部高端4S汽车消费需求，使得项目区别于其他中低端汽车城。298主题商业定位-汽配市场保固通汽车服务联盟厦门旗舰店概述：保固通汽车服务联盟特别从台湾聘请奔驰、宝马4S店专业厂长与专业技术团队，并引进奔驰、宝马、保时捷4S店原厂检测电脑与维修设备，采取高规格的维修管理品质与专业热诚的服务保障，并摆脱4S店的收费标準，让车主体验高品质的维修服务与合理公道

248、的收费，来保障消费者的权益。汽车服务联盟稳定客源：2000台车/天面向客户：劳斯莱斯、法拉利、保时捷、捷豹、宾利这类的高端豪车门店：国内3家主题商业定位-汽配市场汽车服务1-F栋面积业态定位消费人群2992万驾校及二手车市场中端汽车一族、周边学生、居民长江西路双路磨子潭大别山路路塘驾校及二手车市场：学田二手车市场：合肥当地现有二手车市场运营良好，伴随汽车保有量提升以及中高端换车频率加快将会推升二手车市场营运，但现有二手车市场较为杂乱，本项目将作为现有市场档次的升级版，市场将更为规范。驾校：现有合肥驾校集中于城郊片区，未来本项目将依托汽车主题氛围及开阔空间吸引学生客群。汽车服务1汽车服务2路商业

249、D栋面积层高单层面积业态定位消费人群3002万3层7000汽车展示、汽车会所、大型主题餐饮中高端汽车一族、商务客群、目的性消费人群业态汽车展示长江西路双塘路学田路磨子潭路大别山路汽车服务2充分利用长江西路展示交通优势功能档次区别于一期定位高端私密性“汽车会所”展示会所餐饮汽车服务1汽车会所高端餐饮D栋面向中高端消费群，打造项目内部独立私密的高端会所区域，以及作为项目内部高端餐饮配套区，服务于项目商务宴请及商务用餐。主题商业定位-汽车会所汽车会所301长江西双塘路路汽车会所区：会所区域尽量放置在高层，展示面要求不高，考虑到会所对于私密度的考虑，会所入口可以偏离主干道。汽车展示区：汽车展示对于展示

250、面要求较高，建议设置在长江西路与双塘路沿街面，高端汽车展厅可采用一复二形式，面积需求在1000主题商业定位-汽车会所汽车会所40%业态面积配比30%30%汽车展示汽车会所餐饮302销售前期豪华会所体验项目售楼处洽谈、签约区一层项目宣传及建模展览业主企业形象及荣誉展览业主企业形象及其他项目展览会所功能转换销售后期一层餐厅三层VIP包间汽车私人收藏两层酒廊雪茄吧整体打造会所三层会所商务会晤功能会所私人聚会功能小型高端餐饮品酒功能两层酒廊雪茄吧点心吧303汽车会所硬件标准参考汽车会所硬件标准参考目标消费群体分析商业部分定位业态开发方向商业主题定位项目业态配比一期商业定位分析一期商业业态排布二期商业定

251、位分析二期商业业态排布项目亮点其他相关建议建筑硬件指标分析304305商业特色亮点-主题餐饮汽车主题餐饮穿梭餐厅：麦当劳、肯德基等汽车文化主题餐厅：66号公路餐厅、F1赛车主题餐厅、奥斯汀汽车餐厅等汽车主题酒吧：古典老车吧、汽车书吧、自驾游主题吧、名车会等移动食品销售：冰淇淋、热狗及饮料车等商业亮点-汽车餐饮306商业特色亮点-娱乐配套汽车主题娱乐卡丁车馆：杭州F2、上海迪士卡、北京优速U-speed、深证安特城、福州卡迪汽车博物馆：老爷车博物馆、厂商自办博物馆及未来体验馆儿童主题汽车娱乐：奥迪四驱赛车、乐高积木赛车道、高科技汽车模拟驾驶、电玩赛车、星期八小镇商业亮点-娱乐配套307商业特色亮

252、点-主题零售汽车主题零售汽车模型店：寰宇车模店、百万城火车模型店F1纪念品连锁店汽车衍生名品：法拉利与Puma、奔驰与泰迪、奔驰与ipod、保时捷与Adidas、宝马服饰及精品商业亮点-汽车主题零售308商业特色亮点-汽车展示高端汽车展示基于合肥现有的以及潜在的汽车专业市场，打造高端的、不同于传统4S店的展销中心，利用项目展示面优势，着力进行中高端品牌展示。建议同步销售相关品牌服饰、首饰、香水等，从侧面展示该品牌精良的品质和完美的细节，培育消费者成为品牌汽车的潜在消费者。商业亮点-高端汽车展示309商业特色亮点-汽车配套汽车配套汽车美容及快修店：集快修、养护、清洁美容、装饰、个性升级为一体的综

253、合店汽车改装店：体现有车族个性选择汽车检测中心：汽车调试及购买二手车服务必备内容车检服务中心：车管所，办理各种购车手续商业亮点-汽车配套310商业特色亮点-汽车教育汽车教育汽车驾校:利用高压线下方空间，开办驾车学校汽车俱乐部：俱乐部可设置酒吧、会客室及休闲餐饮区域商业亮点-汽车教育目标消费群体分析商业部分定位业态开发方向商业主题定位项目业态配比一期商业定位分析一期商业业态排布二期商业定位分析二期商业业态排布项目亮点其他相关建议建筑硬件指标分析311C栋裙房中央绿地空间项目一期业态功能布局图公共活动空间：项目内部人员公共活动的空间，作为举办活动场所项目内部景观：绿地将会作为项目中心，增加周边办公

254、及酒店的可观赏景观娱乐场所体验：未来考虑为特殊娱乐体验提供场所，例如露天电影等312中央绿地空间优势办公商业4S中心长江A栋西长宁大C栋 C 2栋 塔3塔道4S1区C栋1塔路313期4S店布局调整建议方案一布局建议将4S店如图布局，全部排布在地块北面和西面位置。布局优势期期商场4S店绿化 办公期期4S店绿化商场办公4S店聚集性更强，项目商务及对岸去地块内功能分区更清晰。集中景观区与酒店和办公紧密相连，为两者提供了直接且优质的景观资源，提升酒店或办公物业价值。未来可为酒店利用，更多配置球场、游泳池等设施，提升酒店品质。方案二布局建议将4S店如图布局，沿地块北面排布一排4S店，内部则沿人工湖两侧分

255、别排布4家4S店。布局优势集中景观区的位置布局，使商场、办公和酒店，相对之间的可达性及互通性更强。提升商场的外部可利用范围，缓解商场的外部人流压力。（推荐方案）3144S店后侧美化建议意设计也可以优化酒店北侧的窗外景观。观资源。4S店后侧（正对酒店）企业LOGO墙为了美化项目整体效果，建议不仅要加强汽车4S店门面的设计，也要考虑到其后侧的特色设计，可以加设企业LOGO墙，以镂空、浮雕、彩绘、涂鸦等效果呈现，同时，这样的创需要美化与相对隔离绿色景观墙为了使汽车4S店更具有特色，且使项目整体景观环境更优化，我们建议在4S店后侧加设绿色景观墙，不仅可以与项目内部的人工景观湖遥相呼应，也增强了酒店与公

256、寓的整体生态景315地铁对商业带动效应地铁开通后新兴区域商业面临难点：距离商业在非目的性消费情况下，消费者很难在路途上花费较多时间，因此新兴区域对于消费人群的导入便利性对于项目的人气起至关作用。新兴区域面临交通设施还未完善，人群对于新兴区域的主观概念会影响商业项目的运营。商圈成熟度区域成熟度作为品牌商户入驻的考虑因素之一。对于新兴区域而言，人口入住会存在滞后性，如果入住人口速度过慢，人气不足，无疑会使商业项目面临巨大压力。商业规模新兴区域，初期的人口密度会相对不高，此阶段的商业项目要达成稳定经营，则需追求更广的地域人群覆盖。相当的商业规模将有利于业态丰富，从而导入更多目的性消费人群，而规模以上

257、商业投入较大，且需要一定消费群支撑。借助地铁减少距离带来的消费屏蔽从最大化借势地铁人群的角度考虑，需要将地铁与商业最便利的相连，否则地铁对商业项目的支持力度会大大降低。商业项目最好实现与地铁的直接连通，以为地铁客流转化为消费客群创造更大机会，使项目最大化得益于地铁人流。借助地铁活跃商业氛围地铁带来周边住宅人群的增加，同时商业氛围逐步形成，对于新兴区域来说，可以增加其消费人群辐射面，从而缩短商业成熟时间。对于版块未来进一步成熟所带来的业态及品牌升级更替机会，投资商在建造初期就需在硬件方面做出预留考虑。地铁推升商业规模效应规模以上商业需要相对更多消费人群支撑，而地铁的便利性，将大大增加项目的辐射范

258、围。地铁的通达便利性将促进者政府侧重于区域的地块出让的规划以及开发商对本区域地块的关注程度，推动整个区域的商业聚集性，提升商业规模效应。316地铁对商业带动效应地面轨道交通与地下轨道交通连接地下轨道交通：区位：地下连通连接方式：地下通道若轨道交通设置在地下，商业与轨道交通将从地下连通，带动项目地下商业人气，提升地下商业价值。连接的通道适当增加小型景观，增加采光度，引导消费客群进入项目商业。地面轨道交通：区位：地面连通连接方式：连廊若为地面轨道交通，除地面人群导入外，需要设置空中连廊，通过连廊导入消费客群。建筑设计时预留通道，可设置在项目2F区域。地下连通地面连通注：项目注意与地铁公司的沟通，留

259、出衔接区域317立体停车库建议建议在项目二期北区部分增加一个景观停车塔；提升项目整体景观特色和趣味性，增加停车位置，缓解地面地下停车压力，增加停车收入；根据立体停车库的不同，大致可分：升降横移型、垂直循环式、水平循环型、垂直横移型、简易升降型等。升降横移型垂直横移型水平循环型垂直循环型318期加油站加油站位置调整建议位置调整加油站原设置于期内，但是考虑期地块内含酒店、公寓、商业配套等业态，总体价值较高，若配置加油站，对地块影响较大，故建议将加油站设置在期地块内。期位置选择期角位角位一般具有较高的价值和良好的形象展示面，故不建议将加油站安置在该些区域。学田路沿线学田路沿线分布有高压线，对于加油站

260、而言，具有一定的危险性，故不建议排布。磨子潭路南侧期南侧地块内含有较多公寓类产品和大型商业体，若排布加油站会直接影响其品质。磨子潭路北侧期北侧分布有4S店、汽配市场等，加油站排布在此区域对地块整体影响较小，较为适合。319面积：约2000位置：仓库设立在项目二期地块北部功能：润滑油及其他油料储存、保管和发放润滑油储存、保管和发放管理规定：润滑油储存3-6个月的用油量，库房要设置在粉尘少的地方，库房内保持清洁、干燥、通风良好。库房内要设消防装置及指示标牌。各种储油容器要保持清洁，零部件完整，对容器内的油要注明名称、代号、入库时间，并做到分类、分组保管。江西路双塘路学田路长磨子潭路大别山路汽车服务

261、2油料仓库油料仓库安全性经济性便于管理库内采取通风、保湿措施，库内严禁动火润滑油储存期限为3个月，超过3个月要进行分析检验。出于安全性、经济型与管理角度，将项目内部油料的统一存放，设立专业仓库及管理人员。汽车服务1目标消费群体分析商业部分定位业态开发方向商业主题定位项目业态配比一期商业定位分析一期商业业态排布二期商业定位分析二期商业业态排布项目亮点其他相关建议建筑硬件指标分析320321项目硬件指标参考技术需求指标商业业态餐饮F&B类型美食广场西式快餐中式快餐中式餐厅（小型）中式餐厅（大型）火锅烧烤西式餐厅酒吧休闲茶坊咖啡冰淇淋面包糕点品牌举例大食代麦当劳真功夫代官山俏江南豆捞坊Real BB

262、QFridaysLuna仙踪林Starbucks哈根达斯Breadtalk上下水（DN size)上水：DN 80mm下水：DN 100mm上水：DN 50mm下水：DN 100mm上水：DN 50mm下水：DN 150mm上水：DN 50mm下水：DN 250mm上水：DN 100mm下水：DN 200mm上水：DN 50mm下水：DN 150mm上水：DN 50mm下水：DN 150mm上水：DN 50mm下水：DN 150mm上水：DN 50mm下水：DN 150mm上水：DN 40mm下水：DN 150mm上水：DN 25mm下水：DN 50mm上水：DN 40mm下水：DN 100m

263、m上水：DN 25mm下水：DN 50mm用电KW650-800500250220250-30080250-30015015075-905010080燃气管道150mm无无42m3/h80m3/h150m3/h150m3/h无70m3/h无无无无排油烟30000-40000m3/h15000-20000m3/h15000-20000m3/h15000-20000m3/h40000-50000m3/h30000-40000m3/h20000-30000m3/h15000-20000m3/h10000-15000m3/h8000-10000m3/h8000-10000m3/h无无是否需要隔油池是是

264、是是是是是是否否否否否322项目硬件指标参考城市汽车展厅业态客户面积层高城市汽车展厅1000平方米7-8米，部分调高设计10米水照明新风量配备LED灯20-26m/人.小时进深柱距20米，单层无柱设计永久荷载屋面活荷载轻型屋面板：0.3KN/平方米0.5KN/平方米323项目硬件指标参考324 建筑物结构：一般采用框架结构。层高：首层5.6米以上保证净高3.6米；其余各层层高4.8米以上。柱距：7.59米见方，宜选择矩形柱网布置。楼面载荷：精品超市3.54千牛/平方米(超市7千牛/平方米)，库房45千牛/平方米。总建筑面积：20000平方米左右。单层建筑面积：4000平方米/层，一般来说不超过

265、5层为宜。停车场面积：1万平方米体量大致需要60-80辆车的停车面积。库房、办公区面积：2000平方米。卸货平台：高1米左右(根据货车)，面宽8米，进深5米。卸货区300平方米靠近库房设计；卸货通道净高3米以上为宜。垃圾分类处理间单独设立。标识以及相关导引设施要求等。商业裙房商铺要求项目硬件指标参考项目各类型功能业态定位办公定位写字楼部分定位办公业态指向办公总体定位目标户型区间分布建议户型比重分布建议写字楼差异定位建议甲级写字楼定位甲级写字楼详细定位特色办公物业的打造公寓式办公定位公寓式办公详细定位特色办公租售策略建议办公业态相关建议326327本项目甲级办公层高（米）4.2标准层面积（平方米

266、）1500-1600户型区间中大户型客梯服务面积（平方米/部）5000停车位配比（平方米/个）125-150得房率（目标）72%特色办公（含公寓式办公）（最高限高）-中小户型600012575%办公业态指向合肥主要代表写字楼项目指标未来甲级写字楼市场竞争激烈，未来中心城区新增供应巨大，客户对写字楼硬件要求也越来越高。而区域周边的商务氛围和需求较弱，工业用地具有自建办公，孵化器园区提供大量办公面积进行竞争。因此，我们建议本项目在写字楼品质上与其他现有项目进行差异化竞争，产品类型档次上进行错位，开发两种产品，并略微的领先于市场。合肥现有主要写字楼项目净层高在2.4-2.6米之间，尚未完全满足国内对

267、优质写字楼的层高要求。主要写字楼项目存在电梯配置数量不够，等候时间过长的问题，等各方面配置问题，车位方面合肥相关标准已相对较高，符合国家标准达到125个，因项目为综合体，各业态之间车位可相互共用，建议相对降低对应指标。项目的公寓式办公产品部分物业建议开发挑高型产品（目前国内主要城市规划上已开始限制，合肥暂无规定），可作为合肥市场上的稀缺特色产品，提升物业的使用价值和售价水平。328办公定位挑战点1.2.3.4.5.6.项目所处的区域位于规划的合肥城西高新新城区，目前供应以园区式和公寓式写字楼为主，商务气氛尚未成型，存在市场认知与成型的上升空间，同时合肥整体市场办公产品未来将大面积同周期供应，项

268、目如何避免同质竞争，并引领区域写字楼发展的角色？合肥的写字楼发展尚且处于快速发展阶段，整体市场量不大，且档次较低。项目如何合理地开发不同类型和档次办公产品，并符合市场的升级需求，符合办公物业的发展趋势？项目周边产业处于三产快速发展阶段，办公需求产业支撑有限，项目能吸引怎样的大型知名企业和市中心城区大量的办公租户进驻本项目？项目应进行怎样的硬件配置以满足合肥地区办公客户的实际需求?项目如何在保证规划对其形象及定位要求的前提下，有效实现项目资金回收？项目写字楼应该如何实现最高最佳效用，并保持其硬件和软件在未来的可持续发展？329形象和项目特色的体现文化商务办公的引领者对于文化艺术元素点缀的丰富多样

269、引入，文化企业、娱乐影视人士相关等导入，打造充满文化氛围的商务园区。通过文化与品味主题的打造，实现项目在高新区域、甚至是合肥地区的知名度、特色以及形象的提升。办公总体定位目标合肥写字楼市场目前发展处于快速膨胀阶段，以高端和品味商务形象的定位于整个办公市场的金字塔顶尖阶段，在整个高新区办公产品的竞争中取得先天优势。高端与品味商务的办公载体330户型区间分布建议合肥地区办公物业分割区间本项目的5.5万办公办公产品细分成两种档次类型产品，借鉴合肥写字楼市场办公面积分布区间。建议沿长江西路以高档中大户型为主，主力户型面积在70200平方米，少量配置200平方米以上户型，长宁大道配置中高档中小户型，主力

270、户型面积在4080平方米，少量配置80平方米以上户型。公寓式办公标准乙级办公标准甲级办公标准36-70平方米是合肥公寓式办公户型面积主要的区间。68-170平方米是合肥乙级办公面积主要的区间。80-250平方米是合肥甲级办公面积主要的区间。中高档办公户型建议面积分布在36-80平方米区间高端办公户型建议面积分布在70-200平方米区间33110%85%63%27%0%8%6%45%35%27%25%27%0%0%67%50%18%8%0%45%40%18%27%25%18%60%33%40%36%40%0%0%9%0%0%6%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100

271、%拓基广场(金座A座）汇金大厦新天地国际广场 0%万达广场 0%拓基广场(金座B座）大众大厦国光万豪广场（A座）0%中环国际大厦 0%恒丰大厦80以下80-100100-120120-150150-200200以上19%46%47%24%27%33%8%0%46%10%27%5%0%0%10%0%20%40%60%80%100%40以下40-5050-6060-7070-8080以上户型比重分布建议合肥甲乙级办公物业分割区间比重合肥公寓式办公物业分割区间比重甲级办公标准乙级办公标准优山美地公寓式办公 福乐门商务公寓标准乐客来公寓100平方米以下是主要分布区间；200平方米以上分布较少；分布区间

272、差异较大；80-120平方米是最主要的面积区间在50%-60%；200平方米面积甲级楼宇配置在36%-40%；40平方米以下户型占有较高比重，分布在46-47%；40-50平方米户型主要分布在24%-27%；50-60平方米户型主要分布在27-33%；70平方米以上户型仅一个项目有15%分布；建议高端办公户型区间分布比重为：80以下：80-120:120-150:150-200：200以上=10%：40%：10%：10%：30%建议中高端办公户型区间分布比重为：36-40：40-50：50-60：60-70：70-80 =30%：30%：10%：20%：10%公寓式办公对应：单间（36-40）

273、；一室一厅（40-50）：大一房（50-60）:二室一厅（60-70）：大两房（70-写字楼差异定位建议地区地标甲级写字楼极具地标性的建筑设计国际化标准的运营管理符合合肥市场表现引领地区写字楼市场发展步伐精准的客户定位符合客户需求的配置绿色环保的社会使命市场对于甲级办公物业的稳定需求特色办公（含公寓式）未来可变性强高标准的运营管理高于普通商务公寓现有产品中小面积分割创业人士量身定制符合客户需求的基本配置与主塔楼形成错位市场对于独栋办公需求打造具有创新特色的写字楼产品，并满足市场上越来越多的创业人士和投资人士的对办公物业特殊要求，成为合肥高新区的重要特色亮点并适当引领区域写字楼市场的发展潮流。提

274、升项目乃至区域形象的高端甲级写字楼产品，迎合合肥写字楼需求市场对甲级办公物业稳步增长需求，作为开发商立足合肥市场的稳定起始项目。332333生态健康主题为商务精英度身打造的绿色工作环境绿色景观主题人性化设计主题Environmental Friendly Grade AOffice Building Designed Especiallyfor Business Elites甲级写字楼主题定位目前甲级写字楼更关注硬件品质及形象，而随着人们对自我健康保护意识的不断提高，写字楼如何应对健康问题将重视，此时对于健康主题的定位及宣传将收到事半功倍的效果。采用先进空前净化装置，增加新风供应量，新风严格过

275、滤，设置过滤装置预留办公室内部上下水管、预留内部楼梯、预留弱电容量等，体现以客户需求为先的人性化主题。公共区域装修交房，无环境二次污染烦恼。充分利用裙房屋顶空间，布置绿化景观，创造独特的“空中花园”景观：为本项目写字楼客户创造景观，改善环境，制造卖点，同时强化前述“生态、健康”的主题。甲级写字楼室内净高 2.80 米架空地板高度100-120 mm甲级写字楼硬件指标建议楼层净高建筑层高 4.20 米上海现有供应参考上海目前甲级写字楼平均水平，其产品特点，建筑层高平均在 4.02 米，室内净高平均达到 2.76 米；合肥现有供应 及需求同时，合肥甲级写字楼市场租赁客户对本项目区域内写字楼标准层净

276、要求集中在 2.4-2.6米的范畴内；净高和架空地板建议合肥目前高端写字楼基本上都不配置考虑到市场发展对于物业品质需求的提升，建议本项目写字楼层高为4.20 米，室内净高为 2.80 米，架空地板高度为 100120 毫米。334335甲级写字楼硬件指标建议标准层面积现有供应：参考目前上海甲级写字楼平均标准层面积，主要集中在2,200 M2 左右；合肥现有供应及需求：考虑到租户现状和现有甲级写字楼硬件标准，基本在1,500-2,500 M2 范围内，不同行业需求略有不同客户整层面积需求：通过分析上海及合肥甲级写字楼内的大型企业，发现国际500强企业的需求面积集中在1,500-2,500M2，金

277、融，高科技及地产类客户则比较倾向于 8,00-2,000M2。市场供应客户需求本项目建议上海甲级写字楼平均合肥甲级写字楼平均整层租户调研写字楼标准层面积(M2)使用率(%)2,20467-75%1,200-1,80068%-72%1,500-2,500-1500-1,60072%项目的开发具有一定前瞻性，预计未来本项目写字楼标准层面积在1500-1600M2。采用无中柱大开间，标准方正楼层核心筒平面设计提升项目整体利用率336目前市场上现有甲级写字楼单部客梯服务办公面积平均接近 6,000M2；而合肥市场上现有甲级写字楼但不少项目客梯服务办公面积平均接近80000平方米，许多稍微老旧的写字楼都

278、出现了客梯严重不够的情况考虑到本项目定位为高端甲级写字楼，建议本项目单部客梯服务办公面积为 不超过5000M2甲级写字楼硬件指标建议电梯337甲级写字楼产品建议设计标准通讯系统：两路光纤接入，光纤及超五类电缆垂直布线，拥有充足的电话直线。卫星电视：装置SMAT卫星电线系统及CABD公共天线系统。电力系统：两路35千伏供电，紧急备用发电机。消防系统：智能化消防报警系统，包括自动喷淋系统，消防栓系统，自动火警报警系统，灭火器，烟感系统，应急灯和安全出入口指示等。楼宇管理系统：先进楼宇智能化管理系统，监控和维持大楼供暖，空调及通风系统，消防系统，安保系统及广播系统的正常工作。另外还需提供自动遮阳窗帘

279、及自动温湿度控制。电话线：平均每20平方米楼面建筑面积配有一条电话线。楼板承重：400公斤/平方米使用率：七成或以上。特殊要求：经一定改造措施后可满足特殊客户在承重、备用电力供应、室内温度、湿度控制及增加室内楼梯等特殊要求。空调系统：4管制 FCU 或者 VAV 系统；新风量30立方米/人/小时；空调机组为国际知名品牌。计温度夏季：24 冬季：22338大堂：形象：挑高尺度形成豪华与大气势形象，醒目位置设水牌材料：地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，可设置吊顶小品：可引入人造瀑布、植物盆景、文化石、雕塑等室内小品电梯间：视觉：有一定的装饰、细部精致，

280、有视觉趣味点安全性：监控系统设置卫生间：卫生间与各办公间门口要有分隔距离；卫生间内有前室将外部空间与卡位空间隔离地面防滑，铝板吊顶，采用名牌洁具，如TOTO、Kohler等；通风良好，设置感应式自动龙头；设置漫画框或背景音乐；前室应设干手机、洗手液盒；挑高大堂精装修电梯间精装修洗手间甲级写字楼产品建议公共区域办公产品属于展示型产品，形象的支撑对于价格的提升非常重要，客户注重公共空间营造，建议大堂、电梯间、厕所精装修；对整层客户来说，建筑内部毛胚交付即可。339甲级写字楼产品建议交房标准建议大堂地面铺设高级石材墙身铺设高级石材/铝合金/不锈钢做搭配，顶棚采用铝板/纸面石膏板电梯厅墙面采用不锈钢/

281、工艺玻璃或石材装饰，顶棚采用铝板/纸面石膏板公共走道墙身部分为墙纸/铝合金/工艺玻璃装饰，配石膏板天花，地面采用800800玻化砖。公共区域交房标准建议：办公区域交房标准建议：340产品建议：智能化系统楼宇设备自动化系统(BA)对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统安全防范系统（SA）1-闭路监视系统2-防盗报警系统3-停车场管理系统火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1-设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2-广播音响系统通信自动化系统（CA）1

282、-综合布线系统2-无线通信转发系统办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。甲级写字楼产品建议智能化系统综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，实现一个开放性网络 平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。提供以5 类线为基础的综合布线信息通道。无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。提供无线网络服务：无线网络通讯技术作为传统综合布线系统的补充和延伸，将大大提高办公环境及办公人员的灵活性和可适应性，并提升本项目写字楼的品质。341甲级写字楼产品建议通讯系统实现CA-通讯自动化是本项目写字楼通讯系统的基本要求

283、：342办公楼大堂地下车库此建筑模型仅作参考示意用途，具体建筑形态根据设计方出具建筑设计方案而定。甲级写字楼产品建议分区建议甲级写字楼高区提升目标甲级写字楼高区甲级写字楼低区冠名权：对大面积租用机构，可考虑给予其大楼冠名权。去化建议：高区将主要引入大中型优质客户满足在合肥开展业务的知名企业以及成都现有客户的升级需求。大堂写字楼户型建议组合备注：剖面图示仅为业态组合示意343布局建议建议项目写字楼低区以小面积分割为主。项目高区分割面积适量放大，并且优先考虑大面积及整层客户。，以吸引租赁性优质客户并实现未来较高的租金价值回收。写字楼高区（塔1：13-25 层）（塔2：8-15 层）写字楼低区（塔1

284、：3-12层）（塔2：3-7 层）甲级写字楼产品建议户型建议344甲级写字楼产品建议租售策略市场现状分析：目前合肥甲级写字楼一般以打散销售为主，售后由小业主自用或对外出租，小业主一般以购买自用为主，在租赁的情况下，一般委托大楼物业管理公司代为出租，但租约由小业主和承租方签订。存在问题分析：目前合肥甲级写字楼中纯租赁的写字楼非常有限，且性价比相对打散销售的写字楼较低，造成一定数量的高品质租户在权衡利弊的情况下，选择以较低的租金在享有同等的硬件条件下，租赁小业主的物业，当未来对于高端大面积租户引入将非常困难。解决之道/建议租售模式：项目甲级写字楼可作为长期持有物业，引进高端客户。虽投资较大，但会带

285、来稳定且逐步上涨的租金收入，未来更可以有效的融资手段，整体打包上市，获得高额回报。345市场未来预期金融，服务型企业扩张：银行证券基金公司保险公司理财公司/资产评估公司行业搬迁趋势为降低成本，现有企业迁出市中心物流贸易公司期货公司担保公司现有主要租户类型贸易流通企业高科技公司金融、保险、证券企业、现有生产制造类企业对办公形象较为注重的客户服务，营产业扶植政策生产服务类，服务外包类企业咨询公司会展相关公司创意产业公司外资银行分行，外资保险公司，中资保险公司分公司建筑房地产公司，高科技研发公司，网络软件开发公司咨询公司，会计师事务所，医药类公司，律师事务所教育培训机构，证券经纪公司，快递物流公司此

286、类租户往往存在客流较大问题易影响大楼垂直交通通过选取租金承受能力，面积贡献率两大要素对细分目标租赁客户加以筛选，并结合其未来发展潜力，有三类客户将会是本项目甲级写字楼部分需密切关注的目标租赁客群。保险营销服务部建议将此类租户排布在写字楼中区销等部门建议将此类租户排布在写字楼高区建议将此类租户排布在写字楼低区甲级写字楼办公客户定位目标客群定位34644%35%15%6%提升形象办公气氛业务便利其他目前合肥写字楼租用企业购买物业目的主要集中在提升公司形象，选择办公气氛浓厚区域及业务便利等因素考虑。客户关注点外立面档次感大堂质感层高通透性空气质量采光物业管理停车位商业配套以形象档次提升为产品打造主发

287、力点，满足客户最为关注的部分，打造生态环保型甲级写字楼。甲级写字楼租用客户诉求分析写字楼租用物业主要目的347加大新风供应标准新风严格过滤，设置过滤装置分隔新风系统为多个子系统，防止流行性呼吸道传染病的传播.（国家质量监督检验检疫总局、卫生部和国家环保局于2009年11月19日发布）符合室内空气质量标准采用国内最先进的空气净化装置特色办公物业的打造生态办公写字楼主题特色点本项目的空气质量与体育公园相当采取措施特色办公装形式交房，预留高级卫生间上下水管、预留内部楼梯、预留弱电容量等，体现人性化主题。同时装修交房标准将有效避免楼内住户再次装修造成的空气二次污染。348充分利用裙房屋顶空间，布置绿化

288、景观，创造独有的“空中花园”景观。本项目采取公共部分精装，及单元内部分简为本项目写字楼客户创造景观，改善环境，制造卖点，同时强化前述“生态、健康”的主题。采取措施特色办公物业的打造绿色办公写字楼主题特色点采取措施349 隔层空中花园特色办公物业的打造阳光办公阳光办公商务效率的激发点阳光中庭建议要点 采光面大 通风性能好 视野开阔 顶层平台花园350特色办公物业的打造特色风格建筑351区域无线共享网络花园式商务区楼宇屋顶花园特色办公物业的打造区域氛围打造特色办公物业的打造艺术格调借鉴例如：太古集团在其港岛东的近20幢写字楼的大堂内，安排了近30个绘画和雕塑作品，每幅皆是国内或国外知名艺术家作品，

289、还在太古坊内赞助钢琴表演、午餐音乐会和 周末爵士表演。352艺术格调借鉴大型商业大厦内的艺术陈列会给大厦内的租户、用户和访客提供不一般的体验。353大型商业大厦内的艺术陈列会给大厦内的租户、用户和访客提供不一般的体验。例如：太古集团在其港岛东的近20幢写字楼的大堂内，安排了近30个绘画和雕塑作品，每幅皆是国内或国外知名艺术家作品，还在太古坊内赞助钢琴表演、午餐音乐会和 周末爵士表演。特色办公物业的打造艺术格调借鉴354特色办公物业的打造公共空间与文艺活动商业大厦外的公共空间越来越受到重视，很多发展商将其作为项目品牌和主题定位的外延工具。文艺活动是提高社区公共活动参与度、提升人气、增强企业品牌美

290、誉度的有效途径。文艺活动一般是由发展商提供场地，由发展商或其他品牌赞助，专业策展或艺术经纪策划，知名艺术团体或艺术家参与的公益性活动。根据举办场地（商厦或会所内）的情况，该类活动规模、目标受众、预算和周期都会有所不同。355尊贵便捷时尚 特色化办公环境 完善的现代化设施 极具个性的定制服务 建筑要求：独特的办公空间，4060平方米每户，局部户型可左右平层联通，结合迎合合肥当地写字楼对产品的旺盛需求。投资优势：区位交通环境好，临近未来轨道交通，周边商务及居住氛围相对聚集，升值空间较大。特色办公物业建议公寓式办公公寓式办公 市场接受度：目前安徽市场对于此类物业的接受程度较高，兼具办公和居住需求。市

291、场上的公寓式写字楼的主流产品形式，市场需求巨大。产品优势：利用率高、客户适应度强、投资门槛低。目标客群：中大型型企业、年轻消费客群以自住及投资为目的。个性化时尚办公空间SOHO356用途居住、办公、投资产品使用年限多为塔楼、内廊式板楼、公共部分精装修综合用地（50年）或商业用地（40年）中心 临近主干道 紧沿绿地景观 投资价值 自用价值 完善的配套 高品质物业管理总体定位公寓式办公定位方向特点以优质物业服务，依托绿色生态环境，构筑企业的首选办公场所目标市场投资SOHO中心面积小，总价低，回报率较高，属于比较适合投资的一种产品，故存在一定的市场。由于交通的便利性，投资客不仅来源于本地市场，也会有

292、部分周边城市投资客。自住主要针对合肥的中高端收入群，这类人群对自己的生活品质相当重视，渴望拥有自己的独立空间，本项目制定的该类业态满足了他们的居住需求。357家庭办公空间Home Office公寓式办公产品理念概念特点商务办公空间Business OfficeSOHO更加自由和弹性的工作方式公寓式办公是对传统办公空间的一种颠覆，是随着人们心理需求变化而衍生的新概念，办公空间将更多的追求灵活性、多样性和人性化。个性化时尚办公空间尊贵时尚便捷特色化办公环境完善的现代化设施极具个性的定制服务358产品直观感受高大而开敞的空间上下双层的复式结构 户型内无障碍流动性透明性 减少私密程度 户型间全方位组合

293、开放性艺术性通常是业主自行决定所有风格和格局类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁目标客群产品在运营过程中，能够有效减少开支，降低企业的运营成本，所以特别适合一些中小企业入驻。也适合一些追求个性办公，追求时尚气息的年轻企业，包括创意型企业、IT公司、咨询公司等。本类办公产品作为市场接受度较高的写字楼形态，可以作为项目亮点之一，为我们的项目吸引更多人气和企业资源。公寓式办公产品特点概念特点359可以是欧风的，甚至可以是暴露的。公寓式办公的设计特征设计亮点整体空间通透 设计时应保证居室内垂直挑高的尺度（4.55.5米的垂直空间）和水平延展无遮的视觉。划分独立功能的空间 在设计时，要能够利用相对简单的实用物，

294、来分割出相对独立的功能性空间。模糊工作区和生活区界限 对现代城市有关工作、居住分区的概念提出了相应的挑战。工作区和居住区可以发生在同一个大空间中而不必强行分离。考虑采光、隔音和通风等细节设计 倾向于大量运用玻璃和钢质框架来做外部结构，故私密空间的不足，应更注重室内通风和上下层隔音效果的设计。设计风格的多样性 在设计上具有非常大的灵活性，也可以是复古的，可以是中国的，也360多类型办公空间组合，全境商务样板间，以客户真实工作需求为基础打造。自由最小的产权单位与其他户型，可便于两两组合公寓式办公产品建议户型建议户型建议公寓式办公产品建议大堂建议主入口大堂天花板墙面地面石膏天花板，隐藏式射灯大理石、

295、压花玻璃嵌板、木饰面板或金属板包覆立柱砾石或花岗石与商业裙房公共区域相结合，共用部分电梯及相关设施大堂面积200平米以上，净高8m以上，可考虑设立1、2层两个大堂，一方面可以带动2层的写字楼配套型商业；另一方面，可以减少高峰期人员在大堂的堆集，便于后期管理；同时实现一层配套商业价值最大化地面一般采用花岗岩或者其他石材，墙面用石材或铝板，同时建议考虑设计部分水景造型和绿化。361公寓式办公产品客户定位业态选择原因市场接受度：目前合肥传统写字楼众多，本类产品较多，城西地区本类产品市场接受度强。产品优势：户型面积小，总价低，投资门槛低。投资优势：位于长江西路长宁大道路口，交通便利，未来发展空间广阔，

296、升值空间较大。客群分析第一大类：众多的中小型企业 长三角地区众多的制造企业往内地搬迁，但对于设计研发、企业管理、市场拓展维护需要大量的办公场所 由于这些制造业企业将办公和生产分离，故办公面积需求不一，较灵活第二大类：大量的专业制造类企业 因这类企业规模不大，主要以中小规模的民营企业为主 企业对于办公空间的要求也相对灵活 这类企业承租能力相对于大型企业而言较低投资者类型：主要以个人投资客群及中小企业为主 作为写字楼的补充产品出现，其灵活性、实用性超过写字楼产品而受到广大客户欢迎。这类产品，面积分割灵活，从而带来总价低的优势，可满足个人投资客群购买。部分中小型企业，也有较大的投资需求。办公客群投资

297、客群362带租约销售提升项目品质在未来楼盘销售洽谈过程中如有高品质租户对本项目内部分写字楼物业表示兴趣，可由项目管理公司先与其签订租赁协议后，再行带租约销售。同时也能借由高品质租户的租约抬升带租约销售物业的销售价格。363散售+带租赁销售特色办公租售策略建议特色写字楼：前期销售（建议带租约销售）销售建议：364办公转化途径之办公底层功能模糊商业化，使用者可将之作为商铺进行经营，或作为企业展示空间办公底层功能模糊化，产权为办公性质，但层高和开间等功能设计上满足一般商铺的经营需求，终端使用者可以将之作为商铺进行经营，或者作为企业的展示馆等。企业展示办公业态相关建议底层定位建议365办公业态相关建议

298、办公企业需求分析SecurityManagement安全预防与管理非工作时间出入日常出入犯罪预防办公区域安全包裹递送锁匙管理失物招领物件出入BuildingServices日常楼宇服务停车库电力通讯用户装修协调商户标志及水牌清洁电梯/扶梯邮件寄收空调ContingencyProcedures紧急事件处理炸弹/毒物/生化威胁民事骚扰火灾应对/预防恶劣天气电力故障电梯失效办公区域失窃紧急医疗救助FinancialInstitutionBespoke Services高端租户专业服务访客管理金库管理卫星/专线通讯公司户外标志/水牌邮包安全扫描专用电梯后备电力专用冷冻水/冷却水366第一代独立式空调第

299、二代统一中央空调第三代分户计量空调系统调研发现，客户对分户计量的空调系统较为认可，统一的中央空调接受度较低，建议采用的VRV分户计量的空调系统，但应当尽量降低室外机对外立面形象效果的影响。为适应现代企业（尤其是信息科技类公司）信息办公需求，建议部分楼层设置24小时独立网络机房空调（企业的网络机房通常需24小时运转，因此必须配备24小时空调避免设备过热受损），成为吸引大客户的特色卖点。网络机房空调设置在不适合员工办公的位置，如空调室外机附近。办公业态相关建议空调系统建议空调系统“自助式”（VRV）概念空调，分户计量，运营时间完全自主367出入口通过外延的主出入口设计增加产品的昭示性参考做法：做整

300、体雨蓬，强调入口部分的昭示性，增强入口的标志性入口处运用现代几何元素突出现代感和节奏感，匹配现代商务气息办公业态相关建议出入口建议368办公业态相关建议外墙立面参考纯古典或具有古典元素的立面369办公业态相关建议外墙立面参考石材结合玻璃幕墙的风格，既有古典的庄重，又能体现出现代感370办公业态相关建议外墙立面参考新古典主义风格371金融投资投资回报率成本与价值需求与成功开放空间设计质量当地就业无障碍环境改善废物管理教育，公众认同，参与服务，低廉的价格，舒配套，健康和福祉，公正，多样性生活质量所谓可持续发展应该不只是一个绿色的屋顶或者一排排的太阳能光电板。事实上，长远意义上的可持续发展不但要有益

301、于环境，还应与社区融为一体，同时也要具有财务上的可行性。营造绿色生产能源生物多样性水的使用真正的可持续发展是成的。循环利用资源提高能效减少碳排放管理灵活采购可持续发展项目由经济、社会及环境三大元素的整合而促办公业态相关建议提升项目竞争力建议项目财务测算我们的财务测算是基于我们对本项目所在市场及相关专业数据进行分析研究后得出的。这些可比的参数在本报告中的上一节中已列出。概述本报告含有前瞻性陈述。尽管这些前瞻性陈述中体现的预测结果和建议是经过我们的调查研究数据和我们的经验而得出的，但这并不保证这些结论和建议会最终会实现或成功。在此提供的方案和预测均为基于我们现有的知识和信息、我们对当地做出的市场走

302、势分析和我们于2012年3月4月对各业态进行的实地考察而得出的。因此，我们在协议中约定，本财务测算将是为贵司专有。在高纬环球未进行预先书面授权时，不得向第三方组织或个人泄露。373财务分析简介引言374同的条件进行分析。对于后续财务测算的假设条件予以界定，保证数据测算的严谨。各假设条件的具体说明及相关结论，将在报告后续篇章详细阐述。总体假设假设条件由于考虑到各个物业类型开工和运营节点的差异，我们对该项目部分持有的物业运营的财务分析预测（至2032年）。对于收入的预测，我司将给予相合肥汽车商贸综合体项550000889706105670002620122013百分比3%百分比3.00%8.00%

303、2.00%12.00%5.55%4.00%1.50%8.00%财务分析总体假设总体假设及结论项目基本情况项目名称总地上建筑面积合计(计容)总地下建筑面积合计（不计容）总地面车位及绿化（不计容）项目总建筑面积项目总体假设基准年预测起始年开发成本假设名称土地契税当前费用配套费用报建费用管理费用不可预见费用税费假设名称销售费用租赁费用(中介费)营运费用房地产税费营业税及其他预征所得税、预征增值税转售费用折现率假设基准土地出让金根据业主数据假设根据业主数据假设根据业主数据假设根据业主数据假设根据业主数据假设基准销售收入租赁收入租赁收入租赁收入总收入销售收入转售价值375投资额度息税前投资回报率投资总额

304、(万元)商业体甲级办公公寓式办公商业裙房19.79%7.00%-1.64%23.16%43489332249893148404S店#NUM!/5.90%16.41%92582679100941234779.57人才公寓商业裙房汽车服务市场(销售)汽车服务市场（租赁）上牌办证中心检测线54.43%20.30%100.46%4.96%/226531049311674377921570500普通办公商业裙房加油站4S店3.21%19.84%/23.69%4947989388412961627011963812.05%14.79%10.74项目一期项目二期地下车位2整体投资回收周期(年)物业类型E栋D

305、栋F栋G栋4S2区A栋C栋IRR投资回报率情况投资回收周期(年)4S1区绿化景观地下车位1整体财务分析总体结论总体财务结论通过本财务假设及测算，项目一期息税前整体IRR值为16.41%，投资回收周期为9.57年；项目二期息税前整体IRR值为14.79%，投资回收周期为10.74。项目一期投资总额成本为12.35亿元，项目二期投资总额为11.96亿元。（该成本数据主要依据成都市场目前的调查及参考资料，含地块土地成本，并结合第三方数据调整获得）。结论376项目一期开发业态及体量项目一期体量总建筑面积约335120平方米，其中计容建筑面积250000平方米，地下建筑面积约54880平方米（不计），地

306、面停车及集中绿化，为30240平方米（不计容），整体分为裙房、塔楼、绿化、地下部分等几个主要部分。（地面车位在开发成本中不纳入范围，地下车位可以根据具体设计情况，安排至地面降低开发成本）开发成本业态及体量377项目二期开发业态及体量开发成本业态及体量项目二期体量总建筑面积约364906平方米，其中计容建筑面积300000平方米，地下建筑面积约34090平方米（不计），地面停车面积，为30816平方米（不计容），整体分为裙房、塔楼、地下部分等几个主要部分。（地面车位在开发成本中不纳入范围，地下车位可以根据具体设计情况，安排至地面降低开发成本）378地上商业地下商业商业裙房4S1区4S店人才公寓检

307、测线G栋加油站4S2区4S店开发面积地价75,0008,06310,000061,0006,55820,0002,15030,0003,22564,0006,88020,000054,880057,4006,17120,0002,150100,00010,75010,0001,07520,0002,1503,00032389,6009,63234,0900668,97059,125土地契税3%土地费用24201976597206001856532332651028901,570500建筑成本市政配套费用专业服务费管理费用不可预见成本28,5001,096976451223,8001461306

308、0324,400891794367187,000292260120610,50043839018190935833385192,00029226012068,2328027143301614,350839747345177,600292260120635,0001,4611,301602293,5001461306037,0002922601206450443918101,3091,166539265,11449844420510总计39,3494,13933,2249,89314,8409,2582,67910,09422,65310,49349,4661,5705004,9479,8938

309、8412,9616,270243,114相关成本核算总面积（）668,970668,970668,970668,970市政配套费用（万元）专业服务费（万元）管理费用（万元）不可预见成本（万元）合计9,7768,7044,02519522,700开发周期预计开工时间预计竣工时间一期一期2012.112015.1二期二期2014.12015.12合计以总建筑面积（含不计容面积）得出单位成本百分比基数项目一期F栋普通办公 商业裙房地下车位2绿化景观 地下车位1D栋商业裙房E栋汽车服务市场 上牌办证中心项目二期单位成本(元/)146130603A栋C栋甲级办公 公寓式办公项目开发成本假设及结论开发成本

310、假设及结论本项目建筑成本数据主要基于开发商给予数据，结合项目情况微调，仅供参考。具体造价需要专业公司根据项目的实际情况进行精确造价估算。预计项目的开发投资成本为24.31亿元，本开发投资包括建设期间的建筑成本、前期费用、配套费用，报建费用、管理费用及不可预见费用，不含市场阶段费用以及财务费用。按照其开发建设周期进行分摊。本建筑体部分已计算土地成本。379项目开发建设周期假设开发建设周期假设项目整体规模巨大，预计整个建设周期为4年，从2012年年底开始动工，至2015年交付使用。项目开发周期主要分为一期和二期开发两个部分。开发周期预计开工时间预计竣工时间一期一期2012.112015.1二期二期

311、2014.12015.12380资本化率假设用途商业办公酒店人才公寓地下车位整体地块成本分摊地块成本（万元/亩）地块总面积（亩）地块总地价(万元)按照建筑面积分摊总建筑面积（平方米）地块成本（元/平方米）租金收入=可租赁建筑面积*出租率*平均价格销售收入=可销售建筑面积*销售率*平均价格租赁费用=年租赁收入*租赁费用（8.00%）销售费用=销售收入*销售费用（3.00%）营运费用=租赁收入*营运费用（2.00%）房地产税=租金收入*房地产税（12%）营业税及附加=年收入*营业税及其附加（5.55%）所得税增值预征=销售收入*4.00%整体转让中介费=整体转让价值*1.5%资本化率假设按照资本化

312、法，物业在期末转售价格由下一年租金收益采用一定的转售率（资本化率）进行预测。而转售率（资本化率）与风险相关，风险越大，转售率（资本化率）。本项目假设各物业在期末的资本化率取值为：项目地块成本及收入预测条件假设由于考虑到各物业类型开工节点和运营销售时间的差异，我们对该项目进行以20年的财务周期进行分析预测（至2032年），对于收入预测，我司将给予以下相同条件进行分析：税费假设表-税费假设表-资本化率假设资本化率8.5%8.0%8.0%8.0%4.0%8.0%表-地块成本125473591255500001075.00地块成本本项目地块成本为125万元每亩，总地块面积约为473亩，根据开发项目建筑

313、部分承担计容建筑面积，核算分摊至每个主要建筑体税费假设381项目租售政策假设租售政策假设各类型物业的租赁政策及租售比例分布如表所示。根据相关建议建议销售30%的物业，持有70%的物业。假设各持有物业在期末进行可整体转售。大型商业体、甲级办公及商业裙房、部分汽车服务中心、F栋以出租形式进行测算，公寓式办公、人才公寓、部分汽车服务中心、及部分车位以全部散售形式进行测算，五星级酒店收益测算以委托管理运营的方式进行测算。销售比例 销售面积（平方米）建筑面积(平方米)75,00010,000出租比例100%100%出租面积（平方米）75,00010,000C栋(办公和商业)111000部分销售82%91

314、,00018%200004S1区64,000销售100%64,000部分销售部分散售部分散售整体持有整体持有整体持有部分销售54,88077,400100,00030,0003,00089,60034,090550,00090%26%76%100%100%100%41%70%49,28020,00076,40030,0003,00089,60014,000385,00010%74%24%59%30%56005740023,60020090165,000地下车位1D栋（公寓和商业）E栋（专业市场）F栋（办公和商业）G栋（加油站）4S2区地下车位2整体(计容)一期二期开发周期 物业A栋(商业体)租

315、售策略整体持有售价（元/平方米）382y=2552X-7240.1R=0.8432Y:房价X:综合评分商务公寓（人才公寓）：5010元/平方米y=2552x-7240.1R=0.843238006800580048004567综合得分商务公寓（人才公寓）物业售价假设市场比较法进行分析假设参照项目商务公寓（人才公寓）的定位，根据项目周围及市场代表的写字楼楼产品价格区间进行相关指标比较，采用定量线性回归法，测算当年（2012年）办公物业的销售价格如下：定量线性回归法7800租金（元/平方米/天）y=9,1912X-12.926R=0.5282Y:房价X:综合评分专业类商铺租金价格：27.52元/平

316、方米/月参考项目位置交通周边配套人口辐射物业品质总评分租金（元/月）首层平均租金安徽国际汽车城544444.215-2520馥邦汽车城345454.220-4532.5包河工业区汽车城333322.810-1512.5合肥名车广场4543442020肥西县汽车市场344443.820-3025本项目44.54.5454.427.52商铺物业售价假设商铺租金价格预测(专业类)y=9.1912x-12.926R=0.528214103834302622182.533.544.5综合得分383定量线性回归法384商铺租金售价价格假设商铺售价以4.0%的市场投资收益预期进行假设。商铺售价以10%的财务

317、成本，20%的投资收益预期进行假设。商铺物业售价假设租金（元/平方米/天）综合得分385y=4.8203X-10.348R=0.5933Y:房价X:综合评分商铺租金：5.08元/平方米/天相关商业租金系数y=4.8203x-10.348R=0.5933621033.544.55定量线性回归法14参考项目位置交通周边配套人口辐射物业品质总评分首层平均租金（元/天）国购广场544444.210新都会国际购物广场344433.69新地城市广场454454.411.5元一时代广场4444447.5温莎国际444423.65.7本项目33.5333.53.25.08商铺物业租金假设商铺租金价格预测(零售

318、类)386办公物业租金假设售价（元/平方米）387y=28.89X-49.643R=0.5332Y:房价X:综合评分甲级办公：32.69元/平方米/月y=28.89x-49.643R=0.53324030207060502.533.54综合得分办公物业租金假设办公物业售价的线性回归计算参照项目主楼顶级办公的定位，根据项目周围及市场代表的高端写字楼楼产品价格区间进行相关指标比较，采用定量线性回归法，测算当年（2012年）办公物业的销售价格如下：定量线性回归法测算租金（yuan/mo）3882,013Year 12,014Year 22,015Year 32,016Year 42,016Year

319、52,017Year 62,018Year 72,019Year 82,020Year 92,021Year 102,022Year 112,023Year 122,024Year 132,025Year 142,026Year 152,027Year 162,028Year 172,029Year 182,030Year 192,031Year 20公寓式办公4S1区息税前现金流(万元）息税前现金流(万元）02369-5,17427192,97302,0810000000A栋商业体C栋甲级办公息税前现金流(万元）息税前现金流(万元）-41390-39349-33224468657763258

320、08701110617361133677291637811619648522206389482166939522749865238810358250710876263311420276411991290212590304813220320013881336019461649832C栋商业裙房息税前现金流(万元）-1484002503337935483725391241074312452847554992524255045779606863716690702598489一期地下车位息税前现金流(万元）-10094437344518231312327344361379398418438460483

321、50853356058816811所得税前利润所得税前利润累计-26704-26704-74591-10129511083-9021213112 11850 12734 13605 14531-77100 -65250 -52516 -38911 -2438015257-9122160206898168212371917662413821854659927194737940020446998462146912131522542143857236691675262485319237935974755212616.41%8%1210019.572,013Year 12,014Year 22,015

322、Year 32,016Year 42,016Year 52,017Year 62,018Year 72,019Year 82,020Year 92,021Year 102,022Year 112,023Year 122,024Year 132,025Year 142,026Year 152,027Year 162,028Year 172,029Year 182,030Year 192,031Year 20D栋人才公寓E栋汽车服务市场(销售)息税前现金流(万元）息税前现金流(万元）000-3021-8,43260578,96006,272000D栋商业裙房息税前现金流(万元）0-10493013

323、6918482048215022582371248926142745288230263177333635033678386254146E 栋汽车服务市场（租赁）息税前现金流(万元）0-18896-2096682512131638171918051896199020902195230424192540266728012941308843294F栋普通办公F栋商业裙房4S2区二期地下车位息税前现金流(万元）息税前现金流(万元）息税前现金流(万元）息税前现金流(万元）000-3,6950-9893-7365-2,575-49470-51661,6468397824851,41412214372609

324、1,53415519402739233163203728762451712139302025718022463171270189235833302841982476349629820826003671313218273038553282292867404734524130104250362253316044623802653318468539927934844920419293365951654404340512967242312,591所得税前利润所得税前利润累计-3695-3695-52243-55939-31808-8774616112-7163415034 8754 9191 9651

325、 10134-56600 -47846 -38654 -29003 -1887010640-822911172294311731146741231726991129333992513580535051425967764149728273515721984561650711496323809035305214.79%8%6957110.74内部收益率IRR折现率取值投资净现值NPV动态投资回收周期（年）项目一期物业类型项目一期项目二期物业类型内部收益率IRR折现率取值投资净现值NPV动态投资回收周期（年）项目二期项目总体财务分析总体现金流量表通过动态财务分析，项目一期息税前IRR为16.41%，

326、项目二期息税前IRR为14.79%。389销售物业动态财务分析表-销售物业周期假设销售类物业根据项目开发周期进度进行销售周期假设销售物业财务假设销售类物业价格根据市场调查，以市场比较法，经线性回归计算方式，初步获得，物业价格以每年5%递增。表-销售物业价格假设3902012Year 00%02013Year 10%02014Year 250%100002015Year 330%60002016Year 420%40002017Year 50%02018Year 60%0售价（元/平方米）销售收入(万元)5010052600552355235799347960892436639406713011

327、438开发投资支出（万元）0098930001664000000000000166110307221804-5,174104701931395062,9737349135973542,0810000000销售税费支出（万元）-销售费用-营运费用-营业税及其他-预征所得税、预征增值税费用支出总价息税前现金流(元）内部收益率IRR折现率取值3.00%2.00%5.55%4.00%-1.64%8.0%投资净现值NPV-5462012Year 00%0243702013Year 150%32000255981902014Year 250%32000268785992015Year 30%0282202

328、016Year 40%0296302017Year 50%0311102018Year 60%032660开发投资支出（万元）046294629销售税费支出（万元）-销售费用-营运费用-营业税及其他-预征所得税、预征增值税3.00%2.00%5.55%4.00%00002461644553282581724773440000000000000000费用支出总价息税前现金流(元）0011922,36912512,71900000000244314347内部收益率IRR折现率取值投资净现值NPV#NUM!8.5%44932012Year 0002013Year 102,3692014Year 2-

329、5,1742,7192015Year 32,97302016Year 42,08102017Year 5002018Year 60002,369-2,4552,9732,08100整体销售内部收益率IRR#NUM!Total参数Total16789公寓式办公销售比例销售面积(平方米)4S1区销售比例销售面积(平方米)售价（元/平方米）销售收入(万元)参数一期息税前现金流(元）公寓式办公4S1区销售物业整体财务分析项目一期通过动态财务分析：公寓式办公销售物业息税前IRR为-1.64%，需要其他物业平衡。4S店区息税前IRR值与整体息税前IRR值无计算意义，收益率极高。一期销售总体现金流量表391

330、2012Year 02013Year 12014Year 22015Year 32016Year 42017Year 52018Year 6销售比例销售面积(平方米)0%00%00%050%2870030%1722020%11480售价（元/平方米）销售收入(万元)5010052600552305799166436089104856394734034469公寓开发投资支出（万元）22653销售税费支出（万元）-销售费用-营运费用-营业税及其他-预征所得税、预征增值税3.00%2.00%5.55%4.00%000000000000499333924666315210582419220147407

331、294费用支出总价000242215261068501502012Year 002013Year 102014Year 2-8,4322015Year 38,9602016Year 46,2722017Year 502018Year 6销售比例销售面积(平方米)售价（元/平方米）0%064860%0681060%14160715140%944075090%078840%082780%08692销售收入(万元)001012670880001721411,674开发投资支出（万元）销售税费支出（万元）-销售费用-营运费用-营业税及其他-预征所得税、预征增值税3.00%2.00%5.55%4.00%

332、00000000304203562405213142393284000000000000费用支出总价息税前现金流(元）00001473-3,02110316,057000000250514709内部收益率IRR折现率取值投资净现值NPV100.46%8.0%22182012Year 002013Year 102014Year 202015Year 3-8,4322016Year 48,9602017Year 56,2722018Year 60汽车服务市场整体销售0000-3,021-3,0216,057-2,37508,96006,27200内部收益率IRR69.19%29453Total参数

333、Total二期息税前现金流(元）人才公寓D栋人才公寓息税前现金流(元）内部收益率IRR折现率取值投资净现值NPVE栋汽车服务市场54.43%8.0%4161参数销售物业整体财务分析二期销售总体现金流量表项目二期通过动态财务分析：人才公寓销售物业息税前IRR为54.43%。汽车服务市场部分，息税前IRR值为100.46%，整体息税前IRR值为69.19%。3922013Year 185,0000%02.8202014Year 285,0000%02.9602015Year 385,00070%595003.1167472016Year 485,00090%765003.2691082017Year 585,00095%807503.42100952018Year 685,00095%807503.60105992019Year 785,00095%807503.78111292020Year