北京北宫老年颐养中心项目可行性研究报告（39页）.doc

1、北京北宫老年颐养中心可行性研究报告北京北宫老年颐养中心可行性研究报告2010年5月北京北宫老年颐养中心可行性研究报告 目 录P 2P 4P 6P 12P 14P 18P 24P 25P 35第一章 摘要 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 第二章 项目基本情况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 一、合作公司简介 第三章 养老产业市场分析 . . . . . . . . . .

2、 . . . . . . . . . . . . . . . . . .一、中国已进入老龄化社会阶段二、养老需求三、中国的养老方式四、老年社区模式第四章合作企业国企改制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .一、改制内部决策与方案审批二、资产评估与财务审计三、土地资产的评估与处置四、产权转让第五章政策环境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 一、产业政策二、养老社会化发展方面存在的问题（亲和源老年公寓项目实施中的问题）第六章 项目合作方案 . . .

3、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 一、合作方案基本框架二、老年社区项目选址基本要求三、项目模式的选择第七章 项目实施 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .第八章 项目财务效益分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .一、投入分析二、财务效益分析第九章 附件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4、. . . . . . . 第一章 摘 要 北京东方锐波化工厂位于北京市丰台区大灰厂东路甲1号，占地约300亩，工厂已多年处于停产或半生产状态，需要通过改制，以土地为主要资产，引进投资人寻求发展之路，该地区是北京市正在规划建设的城市休闲娱乐功能区的核心地带，具备发展老年社区等项目的规划基本条件。 中国已进入老龄化社会阶段，北京是全国老龄化最高的城市，由于老年人群体需求的特殊性，传统的养老模式凸显了不适应性和落后性，产业前景很大。由于老年人群体的特殊性，尤其是老年人在人生后半期主要面临的最大问题是如何养老以及如何更好的养老，在基本养老需求的同时还存在需求的层次性和差异性。 政策环境：政府出台了许

5、多支持养老社会化事业发展的社会政策，但由于社会养老事业涉及土地、民政、交通、劳动等多个方面，各类法规、政策之间时有矛盾。由于条块分割的管理体制、各级部门观念认识的差异，所以使很多政策行同虚设，很难落实。没有一套完整的法律来规定社会化养老所涉及各方面的法律责任和法定职责。一些政府职能部门对鼓励社会力量参与社会公益事业的政策理解不一致，常在具体经办中运作不规范、执行不到位，使许多政策无法得到落实。 老年社区：通过对老年生活社区的整体开发建设而能够比较全面周到地解决老人的养老问题，是将居家式养老和机构式养老完美结合在社区养老中的一种新型养老模式。老人以户为单位入住生活社区，完全是居家的概念，老人在这

6、里可以享受到居家的温馨与舒适；同时，老人又置身于社区之内，又可获得专业化的照料服务，尤其是这种老年生活社区可最大程度地提供老人娱乐参与与人际互动，从而可有效地解决老人的心理上的孤独与衰老感。老年社区代表了我们国家未来养老模式的方向。这种社区由于规模大、配套设施完善而备受老年人的青睐。如美国的太阳城中心，太阳城中心坐落于佛罗里达西海岸，从1961年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。有资料介绍该区老人较全国平均寿命多10年。 方案选择：A方案：50%老年社区商品房和50%会员制老年社区（养老院）方案；B方案：全部中高端会员制老年社区；C方案（东方太阳城模式）：全部商品房形态老年社区方案。

7、以商品房方式的老年社区，商业操作模式是成熟的，会员制老年社区方案则属于创新领域，国内仅有为数不多的几家在探索，尚未能形成统一的经验和经营模式，创新在前，政策滞后，三个方案的资金安排均有必要进行银行融资，甚至是股权融资。 因本项目有众多重要因素尚未落实，此次分析测算仅以目前估计判断之假设因素进行测算，故只能作为分析参考，尚不能作为决策之依据；需依据项目进度和相关市场调查后，逐步完善测算。 经济指标汇总表项 目单位A方案B方案C方案全部销售收入万元 200,000 69,444 350,000 直接成本万元 76,207 62,761 154,759 总投资万元 101,606 71,393 17

8、0,851 税前利润万元 99,412 -591 149,286 税后净利万元 66,606 -591 100,022 销售毛利率%56.40%4.12%50.28%销售净利率%33.30%-0.85%28.58%总投资回报率%76.04%-0.90%56.20%全投资内部收益率%46.26%-23.66%42.04%自有资金内部收益率%97.16%-12.80%143.48%净现值（自有资金）万元 35,382 -3,851 71,050 获利指数%34.82%-5.39%41.59%资金峰值比例%-31.21%-17.61%-44.27%保本售价（综合）元 8,847 183,175 9,

9、785 第二章 项目基本情况北京东方锐波化工厂 北京东方锐波化工厂坐落在北京市丰台区大灰厂东路甲1号，占地约300亩，周边是北京市新建的环境优美的北宫国家森林公园，交通便利，厂区大门外紧靠六环路北宫出口，距三环路莲花桥仅25公里。该地区是北京市正在规划建设的城市休闲娱乐功能区的核心地带。 北京东方锐波化工厂始建于1970年，原生产主要产品是烈性炸药。1997年划归北京化工集团，现生产药用及橡胶等化工产品，由于受外部地区规划调整、环境保护及内部产品市场、技术设备等多种因素影响，工厂已多年处于停产或半生产状态，经济效益一直不好。 北京市城市总体规划已将该地区规划为城市休闲娱乐功能区，区域内凡涉及环

10、境污染的工厂和企业正在逐步停产和退出。因此，再继续生产或发展化工产业已不适应环境和形势的需要，企业要生存就必须转换经营结构，寻求一条适应形势需要，适合市场需求的发展之路。第三章 养老产业市场分析一、中国已进入老龄化社会阶段 中国人口老龄化的发展态势大致经历三个阶段：第一阶段：从1982年到2000年是人口老龄化的过渡阶段；第二阶段：从2000年到2020年是人口老龄化的迅速发展阶段；第三阶段：从2020年到2050年是人口老龄化的高峰阶段。 按照国际标准，当一个国家或地区65 岁以上人口占总人口7%或60 岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年

11、人口最多的国家，60 岁以上的老龄人口约为1.73 亿，占我国总人口的12.7%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。 人口老龄化是社会经济发展的必然结果，也是当今世界人口发展的主要趋势，21世纪被称为人口老龄化的世纪。下世纪中叶，我国60岁及以上老年人口将达4亿左右。 北京是全国老龄化最高的城市，至2009年底，北京市60岁以上老年户籍人口已达到225万人，占全市人口总数的17.7，并以每年3的速度递增。 老龄问题关系到国家的稳定与和谐。人口老龄化对社会的影响和意义已经超越了老年群体内部本身，人口老龄化给社会带来的主要挑战就是养老问题。二、养老需求 由于老年人群体的特殊性，尤其是老年人在人

12、生后半期主要面临的最大问题是如何养老以及更好的养老，在基本养老需求的同时还存在需求的层次性和差异性。1、生理需求：老年人的生理需求在衣食住行上都有特殊性。a) 在衣着方面，老年人更注重实用性和保暖性，对老年人来说，生活的各个方面都需要便利，老年人手脚活动能力下降，因此老年的衣服需要穿脱方便。b) 在饮食方面，老年人由于生理机能的衰退，需要营养丰富并且便于消化的食物。c) 在居住方面，需要环境安静并且距离活动场所较近。d) 在出行方面，老年入需要适度的外出活动，因此需要考虑便利与安全问题。e) 老人的这些需求，一般由家庭提供并且保障老人的这种基本生存需求。2、安全需求：老年人的安全需求较之其他人

13、群更为迫切，主要体现在对自身健康方面需求a) 老年人对自己的身体状况最为看重，这是因为身体条件的好坏涉及到老人生活质量以及生活环境。b) 从我国保健行业的发展就可以看出，老年人作为最大的消费群体，形成了以老年人为主体的夕阳产业。因此这些老人一旦生病，对医疗护理和照顾的需求最为强烈。3、归属需求：老年人的这一需求也是强烈的，主要表现老年人与家庭和社会的关系上。a) 老年人需要更多的情感安慰，因此他们最需要家庭的温暖，体会天伦之乐。b) 家人不仅可以在生活上满足老年人的需求，更体现在精神上给予老年人关怀和慰藉c) 老年人与社会关系的交流。希望能够找到心灵的寄托和归属感。4、尊重需求：老年人离开工作

14、岗位后可能会情绪绪低落，如果得不到尊重，就会产生悲观情绪，甚至不愿出门，长期下去，则会抑郁和低沉，容易引发生理和心理上的疾病。5、自我实现需求：老年人的价值追求主要体现在社会交往上面，希望能够继续参与社会的发展。自我实现来自于体验到成功的喜悦和满足感，希望发挥自己的余力和潜能做一些力所能及的事情。6、需求的差异性：随着经济社会的发展，我国出现了社会阶层的分化，出现了富有阶层与贫穷阶层等这样的群体，老人也同样出现分化。相对富有老人的养老需求要求更高。三、老年住宅定义 老年住宅是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居场所，包括老年公寓、干休所、老人院（养老院）、护理所和

15、托老所，也包括普通住宅中供老人居住或使用的部分。国内称之为“老年住宅”，国外称为“Elderly Apartment”或“Elderly Housing”。 各国在进行老年住宅开发运营时，通常采用国际慈善机构（HTA）的分类方法，但由于各国的国情不同，老年住宅的种类和特点也不相同，概括来说，国内外老年住宅主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。1、 老年公寓：这种老年住宅形式多样，情况比较复杂，如我们国家的敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3 种类型：第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。如荷兰的Wo

16、ZoCo老年公寓。住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范；第二种是集合型老年公寓，有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。第三种是护理型老年公寓，该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计卧室卫生独立，起居室和厨房共用。2、老年社区：主要是大规模的老年居住区，或老人村，包括独栋别墅、双拼别墅、高档公寓、一般老人住宅等多种建筑形态，邮局、超市、护理机构、银行等相关配套一应俱全。这种社区由于规模大、配套设施完善而备受老年人

17、的青睐。如美国的太阳城中心，太阳城中心坐落于佛罗里达西海岸，从1961 年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。有资料介绍该区老人较全国平均寿命多10年。3、普通自住型老年住宅：老年人不用搬入老年公寓或老年社区，而是将自己原有的屋改造而成的老年住宅，国内通常称为“居家养老”。这种方式适合各种各样的老年人，尤其是夫妇俩人健在，身体健康的老人。四、中国的养老方式中国的养老方式主要分两种：家庭养老和机构养老，目前城市98%依靠家庭自我养老。1、 家庭养老：一直是我国传统的养老模式。家庭养老主要是指老年人居住在家庭中，由家人提供社会照料服务。这种模式不仅与我国以往的经济发展水平、文化传统相适应，而

18、与我国民族的价值观、伦理观相一致。2、 机构养老：专为老年人提供长期居住场所的机构类型可分为传统敬老院、福利院和作为一种商品房新产品出现的新型老年公寓。福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行经营，第二种公办民营模式则更像目前国内流行的敬老院，老年公寓应属于民办民营式的经营模式3、传统的家庭养老模式：在人口结构的变化中凸显了与养老问题的不适应。a) 由于受我国养老的传统观念的影响，自古以来，家庭在养老中起着最重要的作用，这是与我国长期以来的文化传统和价值观念相适应的。b) 建立在血缘关系基础上的养老模式，随着社会和经济的发展，正在面临一系列的冲击。c) 家庭结构日趋小型化。由于我国计划生育政

19、策的执行，我国生育率持续下降，我国城市大部分家庭是四二一类型，也就是说，两个年轻人组成的家庭不仅要承担抚养一个小孩的责任，还要负担四位老人的养老。d) 在城市高度劳动参与率的条件下，必将导致家庭养老人力资源的严重匮乏。传统的家庭养老方式正面临着来自家庭功能、照料资源、生活方式、思想观念变化等方面的冲击，其养老功能事实上在削弱。4、机构养老模式：机构养老处在一种尴尬的境地。a) 政府对养老机构的定位依然是福利性的，并没有将养老提升到产业化的高度。养老机构由民政局主管，无论是政府办还是企业办，其注册登记均为非营利性的福利机构。对养老机构的定性、投资产权的归属、再投入与发展、收费标准等重大问题缺乏可

20、操作性和统一的政策。有规划无政策的局面和高投入低产出，甚至亏损经营的结果，严重地束缚了社会投资养老产业。b) 机构养老能减轻年轻人照顾老人的压力，缓解各种生活矛盾，使老人得到较为集中的照顾和有规律的生活，而且老人还能够在同辈群体中进行交流，从心理上来说建立了另一种社会支持网络，避免了因“空巢家庭”给老人带来的孤独感，对老年人的身心健康等都有积极的帮助。c) 机构养老存在最大问题是由于目前养老机构无论是养老院还是所谓的一些老年公寓，普遍采取的是医院的管理方式，把老人作为病人来管理，老人们没有隐私，没有私密，没有活动自由，没有属于他们的独立空间，这就带来了老人尊严与自由的缺失。很多住在养老机构的老

21、人并不满意自己的生活状态。而很多老人不愿入住养老机构这是其中重要的原因之一。d) 目前的机构养老在我国因为服务质量和功能参差不齐，养老设施和服务供给不足，又由于养老成本等问题使得难以承担养老重任，因此机构养老处在一种尴尬的境地。5、普通自住型老年住宅-社区养老：a) 多数的观点均认为社区养老是在社区内养老，即老人住在家里，通过增加社区内养老设施来满足老人养老需求的一种模式。这种模式的好处是老人可以居住在自己的原住处，在自己所熟悉的环境里生活，在老人生理与心理机能日益退化的情况下，熟悉的环境能够为老人提供生活上的安全。目前我国大部分大中城市开始初步形成了以设施服务、定点服务和上门服务为主要服务形

22、式，以生活照料、医疗保健、文化娱乐为主要服务内容的社区居家养老服务格局，b) 这种模式存在重大问题。即对社区养老设施的建设需要投入较大的资源，包括人力与物力，因为现有的许多社区无论在规划设计还是在建设方面，均没有考虑到人口老龄化的需求，所以要使所有的社区都能满足人口老龄化的要求，这一投入的成本将是高昂的。另外，现有的一些社区养老设施的规划建设并不科学，因为老年人口在社区中的分散性，对设施的布局要求非常高，这使社区养老设施的安排面临困境。c) 这种模式不能解决老人所面临的问题，尤其是在专业化建设和满足某些老年人特殊需求方面存在着较大的缺陷，例如在对老人的精神慰籍、人际的互动与陪伴等问题上。6、机

23、构式专业养老模式老年社区。a) 这种模式因为通过对老年生活社区的整体开发建设而能够比较全面周到地解决老人的养老问题，是将居家式养老和机构式养老完美结合在社区养老中的一种新型养老模式。b) 老人以户为单位入住生活社区，完全是居家的概念，老人在这里可以享受到居家的温馨与舒适；c) 同时，老人又置身于社区之内，又可获得专业化的照料服务，尤其是这种老年生活社区可最大程度地提供老人娱乐参与与人际互动，从而可有效地解决老人的心理上的孤独与衰老感。老年社区代表了我们国家未来养老模式的方向。四、 老年社区模式1、老年社区的优势：a) 减轻子女养老压力，提高社会效率。b) 有利于老年人身心健康。c) 服务专门化

24、、系统化，使老年人生活质量大大提高。d) 老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。2、老年社区的特点1) “机构养老”与“居家养老”模式的双重优点。既提供机构养老的全面的专业化的照料服务，也同时实现了“居家养老”的私密、便利与温情。2) 专业机构提供专业级服务：服务包括了家政服务、物业管理服务、餐饮服务、医疗健康服务、文化娱乐服务、社工服务等方面，全部由专业机构提供。为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是差异化经营的必备条件。3) 差异化服务：社区服务水平可以

25、分为必备层级、完备层级、完善层级。a) 必备层级是达到为老年人提供安全、便利的服务内容；b) 完备层级是为老年人提供尊重人性的规范的服务水平；c) 完善层级是开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。4） 会员制模式。会员制是服务向高端发展的一种体现形式。会员制是指让希望入住的老年人以成为会员的方式获得一定的享受养老服务的资格。主要的目标是希望保证服务的高品质。a) 由于客户确定，便于它科学安排年度计划，统筹兼顾，保证重点服务品种，并不断增加服务范围。b) 由于与会员客户建立了相对稳定的服务关系，可以建立更密切的沟通方式，从而使得服务内容更具针对性，更加个性化，显然会提

26、升它的服务水平与服务质量。c) 会员是主人，他们提出服务的需求、主动选择服务，而非在一般养老机构那样被动的接受服务。所提供的不仅仅是一套全装修的公寓，而是分门别类、专业细致、无微不至、包罗万象的宜老式服务体系，提供的是一种带有创造性的，健康快乐的生活方式。第四章 合作企业改制一、改制内部决策与方案审批1、国企改制方式 转让国有产权 股份制、股份合作制 国有控股、参股企业国有股权股转让 通过增资扩股提高非国有股的比例 2、改制方案制定 国有产权持有单位 委托中介机构3、改制方案批准程序 涉及财政、劳动保障的（分别审查，国资委协调） 涉及政府社会公共管理的（主管部门审批） 国资委出资企业改为非国有

27、的企业的（本级政府批）二、资产评估与财务审计 评估审计的决策与工作机构：资质单位确定 资产评估的方法 清算价格法现行市价法收益现值法重置成本法 资产评估的范围：包括但不限予：专利权、非专利技术、商标权、商誉等 财务审计问题：离任审计；由收支审计转向以支出审计为重点三、土地资产的评估与处置 处置方式 作价入股 依法出让 租赁经营 保持划拨 处置程序总体分案 申请报批 地价评估 具体方案 县市初审 地价备案 资产登记 变更登记 处置方案的内容企业改制形式内容 企业现状 拟处置土地状况处置方式与价格 处置理由 四、产权转让1、法规和政策依据 国家体改委、计委、财政部国资局关于企业兼并的暂行办法体改经

28、【1989】38号 国家经贸委、财政部、中国人民银行关于出售国有小型企业中若干问题意见的通知国经贸中小企 【1999】 89号 财政部关于企业国有资产办理无偿划转手续的规定财管字【1999】301号 国资委 财政部企业国有产权转让管理暂行办法【2003】第3号令 国办发【2003】96号2、产权转让的场所 非上市企业国有产权 要进入产权交易市场 不受地区、行业、出资和隶属关系的限制3、交易原则 公开信息，竞价转让4、交易方式 拍卖、招投标、协议转让 国家法律法规规定的其他方式5、产权转让的价格 定价权限：批准改制单位 决定产权转让单位 定价依据：主要依据资产评估的结果；考虑因素：市场的供求 同

29、类资产的市场价格，职工安置 引进先进技术等。 第五章政策环境一、 产业政策 “十一五”期间是中国全面应对人口老龄化的关键时期，中国将积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业的投入机制。 中国老龄事业发展“十一五”规划提出了“十一五”期间老龄事业发展的总体目标：继续增加财政对社会保障的投入，多渠道筹措老年社会保障基金，逐步建立广泛覆盖、持续发展、与经济社会相适应、与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系。基本建立相对完善的老龄法律法规政策体系，健全与人口老龄化相适应的更加协调高效的老龄工作体制；积极推进方便老年人生活的基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为

30、老服务网络，满足老年人特殊需求的老年用品市场。进一步营造敬老、养老、助老和代际和谐的良好氛围，为实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标创造更为有利的社会条件； 规划提出，要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构，引导企业生产满足老年人各种需求的门类齐全、品种多样、经济适用的老年用品。 规划要求，逐步加大老龄事业投入

31、。各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育、老龄科学研究和老年活动等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业。充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。 2006年12月国务院新闻办发表中国老龄事业的发展白皮书明确指出“在老年人口基数增大。人口老龄化加快而且发展不平衡的条件下，保障老年人的合法权益，促进老龄事业的发展，是社会发展中面临的重大问题。”老龄事业是党和国家事业的重要组成部分，解决老年人养老问题，让老年人安度晚年，是落实科学发展观、构建和谐社会的重要措施和基本要求。二、养老

32、社会化发展方面存在的问题（亲和源老年公寓项目实施中的问题）1、政策前后矛盾，缺乏可操作性。 尽管政府出台了许多支持养老社会化事业发展的社会政策，但由于社会养老事业涉及土地、民政、交通、劳动等多个方面，各类法规、政策之间时有矛盾。即使有一些支持政策，但由于条块分割的管理体制、各级部门观念认识的差异，所以使很多政策行同虚设，很难落实。由于没有建立一个社会化养老工作的协调性领导机构，政府相关职能部门之间，包括与公用事业部门之间协调不畅。没有一套完整的法律来规定社会化养老所涉及各方面的法律责任和法定职责，无法可依的困境使得养老机构苦不堪言。一些政府职能部门对鼓励社会力量参与社会公益事业的政策理解不一致

33、，常在具体经办中运作不规范、执行不到位，使许多政策无法得到落实。 例如：土地开垦费，民政规定社会福利机构可以减免，但土地部门一般不予减免；养老机构的水、电、气等，民政规定按居民使用标准收费，但许多养老机构都无法享受到；许多税收与费用的减免政策在实际操作中得不到兑现。2、对养老事业的发展缺乏统一整体的规划。 尽管政府对人口老龄化以及由此所产生的养老问题有所认识，但由于认识得不够深入以及由于缺乏对养老事业发展的深入研究，所以对于养老事业的发展缺乏比较全面与整体的规划，现有的一些政策通常只是简单的优惠支持，非常零星并带有很多修补的性质，而非系统地对老年产业发展的支持。 没有对养老设施的建设进行整体布

34、局考虑。由于缺乏整体规划，所以社会力量对养老设施建设用地的获得也异常困难。由于规划的缺陷，所以对养老机构的建设标准也存在诸多问题。2、 社会支持系统的构建问题。养老机构的建设以及运营需要比较巨大的经济投入，投资回报的周期也比较长，对于社会力量来说需要比较完善的社会支持体系予以支撑，否则很难有进一步的发展。国家办的机构由于有政府财政以及政府信用的支持，所以提出不会面临发展的危机，而民间的社会力量则存在很多具体的困难。4 对养老机构建设的融资担保问题。老年社区建设，其投入更是巨大，社会力量是无法单凭自己的实力完成这一任务，必然要通过融资来解决建设的投入。但是在融资时，由谁提供担保就成为一个非常重要

35、的问题。5、土地无法抵押的问题。由于养老机构建设需要巨大的资金投入，进行开发建设的单位必然需要向银行贷款。但是，由于养老机构用地的福利属性是其无法向银行抵押，所以开发建设养老机构的社会力量便无法获得来自银行的资金支持。6、法律保障滞后。社会化养老的发展必须要有制度的保障，才能够顺利发展。没有建立针对养老机构中老人的意外伤害保险机制等。此外，社会福利社会化的实践中更多地依托于国家的政策目标或行政机关的规范性文件，具体形式包涵“意见”、“实施要点”、“办法”等。这些行政规定对社会化养老机构的发展发挥重要作用，但也具有一定的不稳定性。7、医疗保险的资格问题。尽管在2001 年市政府出台的关于加快实现

36、本市社会福利社会化的意见中指出：取得医疗保险定点医疗机构资格的社区医疗机构、社会福利机构内设医疗机构就医所发生的医疗费用，可按基本医疗保险的规定支付。但实际上，社会力量开发建设的养老机构几乎很难获得医疗保险局的支持，医疗保险定点医疗机构资格通常只有公立的医疗机构与养老机构才能享受。8、没有从产业的高度考虑对养老问题的解决。尽管政府提出“社会福利社会化”、“养老社会化”的理念，但是由于受计划经济思路的限制，政府对养老机构的定位依然是福利性的，并没有将养老提升到产业化的高度。所以，在这种情况下，社会力量对养老机构的投入都是小规模的、低层次的，远远无法解决我们所面临的养老问题。9、养老机构的属性问题

37、。目前养老机构由民政局主管，无论是政府办还是民营，其注册登记均为非营利性的福利机构。由于对非营利的性质特点缺乏非常清晰的认识，所以对养老机构的定性、投资产权的归属、再投入与发展等问题缺乏可操作性的政策。这进一步束缚了社会化养老的发展。10、对“养老社会化”的理念不清晰。目前无论是政府还是民间，对“养老社会化”的理念非常不清晰。养老社会化的主体是谁？政府在这一过程中的责任是什么？养老社会化与市场化的关系如何等这些问题，都不是非常明确，这一点可以说进一步限制了养老社会化的发展。11、社会观念的引导问题。作为一种新的养老模式，社会化养老所倡导的生活理念、服务理念都是全新的，这种全新的养老方式能否为社

38、会尤其是老人们所接受，对于社会化养老的发展来说将是一个非常重要的问题，甚至可以说是一种挑战。由于政府资源的缺乏，所以依然比较强调传统的养老观念。对传统养老观念的强调使目前的老人及其子女往往很难接受新的养老理念与养老模式，这对于社会化养老的发展是非常不利的。详见附件六：养老法规政策1、 中国老龄事业发展“十一五”规划2、 中国老龄事业的发展白皮书3、 民政部社会福利机构管理暂行条例4、 关于加快实现社会福利社会化的意见5、 北京市“十五”时期老年人事业发展规划6、 北京市养老服务机构服务质量地方标准7、 北京市养老服务机构管理办法第六章项目合作方案一、合作方案基本框架 合作方式：1、东方锐波化工

39、厂提供该厂厂区全部合法工业土地，并负责办理该项目前期审批手续；工业园投入全部建设资金，并负责该项目规划设计和全部工程建设。 2、双方成立该项目联建办公室，共同实施该项目的建设和管理工作。 建设内容：医院、护养院、集体公寓、家庭公寓、健身娱乐餐饮会所、商场超市、会议培训中心、研究中心及附属配套用房。 建设规模：按北京市对该地区的规划要求，以1:1容积率计算，计划在300亩厂区内建设20万平方米左右的建筑面积。 建设标准：按大规模、多功能、中高档、综合性服务设施建设，基本达到45星级标准。 建设总投资：概算总投资约10亿元。其中建设性投资按每平方米4000元综合性造价计算，约需投资8亿元。二、老年

40、社区项目选址基本要求：1.地形应尽可能平坦以减少陡斜的步道，坡道或踏步。相对平坦的现场可促进步行。2.周边不应以主要交通干线为界。以便于购物，逛公园而不必穿过主要街道。3.基本的商业设施，如超市，干洗店，药房等，应尽可能邻近并易于前往。4.基本的地区公共设施如文化馆，保健服务和娱乐设施等都要靠近。5.公共交通应直达建设场地，如专门的就医条件，往往不在本区而在其它区。6.场地不宜直接邻近学校或儿童游乐场或为青年与成人所活跃出入的娱乐区。7.场地应有足够的面积，以满足开展户外静止性与运动性的娱乐活动的要求。8.地块规模宜大不宜小，小则100200 亩，大则500800 亩，因为老年人虽需要安宁，但

41、更害怕孤独，只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。9.地块距离城郊35km，距离中心城区1015 km 为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来。 三、项目模式的选择：A方案：50%老年社区商品房和50%会员制老年社区（养老院）方案B方案：全部中高端会员制老年社区C方案（东方太阳城模式）：全部商品房形态老年社区方案（一） A方案：50%老年社区商品房和50%会员制老年社区（或养老院）方案1、A方案的几个基本前提条件： 东方锐波化工厂整体改制经批准，50%的土地变性为住宅用地，专门进行老年社区的商业化开发，50%土

42、地用于建设非商品房性质的老年社区或养老院。 变性为商品房的部分能够以较低的价格实行将工业用地变更为住宅用地，根据测算和股权比例等因素，每亩变更费用在100万以下，是可以考虑的方案选择。并有可能分期分年支付土地变性费用。 项目整体具备股权融资和银行融资的基本条件。1、 A方案的建筑面积 总建筑面积20万m2其中：商品房的建筑面积10万m2：多层住宅（带电梯）5万m2，联排别墅（二层）2.5万m2，独立别墅（二层）2.5万m2，公用建筑（养老院）10万m2。可销售面积10万m23、A方案开发思路1）、社区规划基本要求道路人车分流，避免老人的行动不便而与车发生危险，无障碍设计，为老人的不方便生活提供

43、处处提供方便，开阔空间活动场所，提供老人的户外活动空间，增加休息座椅，方便老人随时休息。社区为老龄社区，在设计中充分考虑无障碍设计，在社区服务中提供高水准的服务，使之成为养老居住的理想家园。在规划设计中结合地域的风土、气候等自然因素，在设计中充分体现地域性的老龄居住社区。围绕人与自然亲和的理念，将社区内的建筑物以自由曲线的方式布局，集合道路设计，在社区内形成建筑与环境和谐的布局构成。为了给老人提供最好的日照，所有建筑均为南北朝向，用水系将社区内的建筑物连接，使得社区内的建筑物之间形成自然连接。2）、社区组成初步设想多层公寓为主；多功能综合楼（老年大学、老年活动中心）；配餐中心（就餐、配送）；休

44、闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）；老年医院及护理院；会所（游泳池、健身房、水疗馆、会务活动中心）；商业街（设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等）；绿化景观，（绿化覆盖率50%以上；乔木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、喷泉、凉亭等）；风雨连廊（公寓与公寓，公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接）；户外活动场地、停车场。3）、绿化景观景观设计上注意体现出小区内人与自然和谐的设计理念，绿化周线结合房屋布局，成自然曲线；用水系将建筑物之间联系，使得该区域内的建筑和自然可以很好的统一和协调；在绿化设计上力求体现现代都市中人群对郊区的田园生活情趣的向往，在小区内用尽可能多的绿化使

45、小区内的生态环境与自然气候相符合，达到一种田园生活的居住理念。在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群，在设计中按照无障碍规范设计，使得居者能生活愉快，心情舒畅。4）、住宅建筑规划在充分通风、采光的基础上，其建筑格局以“围合状”布置为主。围合型空间可以充分提供公共交流的平台，在建筑空间上充分赋予老年人交流和活动的平台。底层架空，景观阳台，露台空间，屋顶花园，扩大花园范围。以特色水文化为景观概念，使亲情睦邻概念成为住宅主体。比普通住宅相应的提高日照标准。出入口、通道应考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面应平坦，无高差，并进行防滑措施，许多公共设施区应设扶手。商业布置以方便老年人为主。5）、户型：

46、阳光公寓：以一房一厅一卫（面积：40-60 m2/间）、二房一卫（面积：60-80 m2/间）为主，、二房二厅二卫（面积：80-95 m2）房型。 睦亲住宅：二室二厅二卫（面积在80-100 m2） 亲子住宅：三房二厅（面积在120-140 m2）或少部分的二房二厅（面积在90-120 m2之间），少量大面积别墅。6）、配套特点 智能化配置:红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统；每户（间）设置无线呼救系统，内部小总机；无线定位求助系统；社区一卡通服务；防盗紧急救助系统（防盗门磁、红外线报警装置）、防火烟感系统、煤气泄漏报警装置；宽带网络系统、数字电视；楼宇设备监控

47、系统；社区内较为密集的定点设置 SOS 的紧急呼叫系统；考虑部分残障人士的需求，设置盲道等通道；电子公告板、背景音乐及紧急广播系统；车辆管理系统；远程抄表系统。 会所:除了常规的“洗衣中心、社区服务中心、医疗服务中心、家政服务中心等等之外，还应规划设计有：“国际会议中心”：定期举办大型的国内、国际性的各类研讨会和活动；多功能厅：满足日常的观看电影、唱歌、跳舞、晚会等；“创业天地”：充分调动老人参与社区管理的积极性，发挥老年人的专长，力争满足老人老有所为的心理；“幼儿园”：满足 “含饴弄孙”的心理需求，并方便共居者的子女教育；文体娱竞赛园地：满足日常生活、文化、体育的活动需求；以单元幢或组团家长

48、制组织：给予人们在城市中的一种参与感与活动力。 电梯:电梯多采用医院专用的长方形柜型电梯，方便担架搭乘；电梯按键上也会有普通位置的按键设置，也会增加为残疾人或是行动不方便的老人专门设置的电梯按键；电梯播报的声音也会比普通电梯大，以照顾听力不是很好的老人。 商业:以特色主题文化商业设施配合生活服务功能商业。除对一般居民外，需注入针对老年及休闲、文化、观光的特殊商业服务。比如：当地特产店、特色餐饮店、花鸟店、古董艺品、戏曲茶楼、医疗保健用品商店、特色服装店，书店等。 配套:养老、度假、居住、文化、休闲、娱乐、购物、学习、创业、健身于一体.生活配套设施：超市、菜场、美容美发、洗衣房;服务设施：医疗保

49、健中心、餐饮、茶室等等;娱乐设施：阅览室、多功能娱乐厅、棋牌室等;医疗保健设施：诊所、医疗室、医疗咨询等;健身设施：室内游泳池、健身房等;文化设施：老年大学、藏书阁、书法绘画厅等 老年医院及护理院:老年医院：位于亲和源护理大楼1-3层，设门（急）诊部、住院部。门诊部设外科、内科、耳鼻喉科、皮肤科、康复医学科、中医科、检验科、医学影像科、老年特色专科等。护理院：位于亲和源护理大楼4-11 层，共设300 张床位，分甲等和乙等两种床位。 生活机能配备:清洁服务：代购、代订服务：公寓的医护人员定期上门为老年人做保健及健康检查，小病及时医疗，大病及时送医院治疗；宠物托管服务；邮政收发、定时提醒等服务；

50、旅游活动安排服务健身培训、辅导及陪练;日常医疗保健指导;花卉、盆景艺术指导;联谊沙龙、互助小组;其他为老年人提供的特殊服务。（二）B方案：全部中高端会员制老年社区1. 前提及目标 在无法取得住宅商业用地的情况下，研究报批此种方案； 建设一个向老年人提供终生、全方位养老服务的高品质、专业、现代、多功能的老年生活社区 实行会员制，入住者须符合会员条件，承认会员章程，购买会员卡，缴纳年费等，拥有会员资格方可获得物业的使用权。2. 建筑面积及套数 全部中高端会员制 建设用地20万m2 ，建筑用地20万m2 ，容积率1，绿化率50%。 建筑面积20万m2，其中：阳光公寓A：60 m2/套，6万m2，一房

51、一厅一卫，可住2人，卡均面积30 m2阳光公寓B：80 m2/套，4万m2 ，二房一厅一卫，可住2人，卡均面积40 m2亲子住宅A：90 m2/套，4万m2，二室二厅二卫，可住家人，卡均面积90 m2亲子住宅B：120 m2/套，4万m2，三房二厅，可住家人，卡均面积120 m2公用建筑2万m2。 会员总量：3778其中：阳光公寓A：2000人 阳光公寓B：1000人亲子住宅A：444户 亲子住宅B：333户 3. B方案开发思路1) 社区组成： 建筑面积10万m2，设置有生活区、医疗区、商业区、活动区四大功能区域，总共建设20栋生活楼，房间1000余间，可容纳3000 余位老人。社区房型以多

52、层、小户型为主，配有电梯，居室建筑面积从60 到140 不等。 社区采取无障碍化的设计，以确保老年人的安全。 每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等，每建筑组团均设置有多功能的活动空间。 社区在老人卧室、卫生间、浴室、各种活动场所以及室外活动区域均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化系统，建立起全社区的安全监控体系。 整个社区的设计使低密度的老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系、人工湖、公园等自然景观精致结合，独特的空中连廊构成全天候、泛社区的便捷通道，使社区内所有的建筑融为一体。 20幢多层公寓，1000套全装修全配置（含软装潢）居室；多功能综合

53、楼（老年大学、老年活动中心）；配餐中心（就餐、配送）二处休闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）一所老年医院及护理院300 个床位）；会所（游泳池、健身房、水疗馆、会务活动中心）理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等）绿化景观，生态小区，（绿化覆盖率达51%，乔木、灌木、花卉、草坪、假山、小湖、喷泉、凉亭等）；风雨连廊（公寓与公寓，公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接）；户外活动场地、停车场。2) “机构养老”与“居家养老”模式的双重优点。既提供机构养老的全面的专业化的照料服务，也同时实现了“居家养老”的私密、便利与温情。3) 专业机构提供专业级服务：a) 随着经济的发展和人们生活水平

54、的提高，服务业中为满足个人提高生活质量和拓展能力需要的部分，如教育服务产品、现代媒体产品和公共服务产品的生产和需求也在不断地发展，由于它们的生产和供给都借助于现代信息技术和现代管理模式，且服务手段发生着日新月异的变化，并较多地采用专业化、社会化的分工和合作，因此它们也可以被称为现代服务业。新型的养老模式也将广泛应用现代信息技术，采用现代的管理模式，所以现代的养老服务业其实也可列入现代服务业的范畴。无论从硬件设施、环境规划还是运营管理、服务理念，B模式都体现了现代服务业的一份精髓。b) 服务包括了家政服务、物业管理服务、餐饮服务、医疗健康服务、文化娱乐服务、社工服务等方面，全部由专业机构提供。为

55、老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是差异化经营的必备条件。4) 差异化服务：社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级。必备层级是达到为老年人提供安全、便利的服务内容；完备层级是为老年人提供尊重人性的规范的服务水平；完善层级是开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。5) 会员制模式。会员制是服务向高端发展的一种体现形式。会员制是指让希望入住的老年人以成为会员的方式获得一定的享受养老服务的资格。主要的目标是希望保证服务的高品质。a) 由于客户确定，便于它科学安排年度计划，统筹兼顾，保证重点服

56、务品种，并不断增加服务范围。b) 由于与会员客户建立了相对稳定的服务关系，可以建立更密切的沟通方式，从而使得服务内容更具针对性，更加个性化，显然会提升它的服务水平与服务质量。c) 会员是主人，他们提出服务的需求、主动选择服务，而非在一般养老机构那样被动的接受服务。所提供的不仅仅是一套全装修的公寓，而是分门别类、专业细致、无微不至、包罗万象的宜老式服务体系，提供的是一种带有创造性的，健康快乐的生活方式。 (三) C方案（东方太阳城模式）：全部商品房形态老年社区方案1、A方案的几个基本前提条件： 东方锐波化工厂提供该厂厂区工业土地全部或部分经批准转为商业住宅用地。 能够以较低的价格实行将工业用地变

57、更为住宅用地，根据测算和股权比例等因素，每亩变更费用在300万以下，是可以考虑的方案选择。并有可能分期分年支付土地变性费用。 具备股权融资和银行融资的基本条件。4. A方案的基本构想 总建筑面积20万m2，其中：多层住宅（带电梯）10万m2，联排别墅（二层）4万m2，独立别墅（二层）4万m2，公用建筑2万m2。可销售面积18万m23、C方案开发思路（同A方案） 第七章项目实施双方共同研究拿出方案，提供上级主管部门决策。确定方案后，双方协商签订合作协议，成立联建办公室，明确责任分工和有关规定。展开正式的筹建工作。进行项目论证、申报立项、土地规划、方案设计、规划审批、工程招标及相关建设审批手续。分

58、三期进行工程建设，建设周期约需三年时间。第七章项目财务效益分析重要说明： 因本项目有众多重要因素尚未落实，此次分析测算仅以目前估计判断之假设因素进行测算，故只能作为分析参考，尚不能作为决策之依据； 需依据项目进度和相关市场调查后，逐步完善测算。一、投入分析 三个方案的资金安排均有必要进行银行融资，甚至是股权融资。A方案：50%老年社区商品房和50%会员制老年社区（养老院）方案投资估算序号成本项目金额 （万元）单位成本指标（元）总成本费用比例1土地成本 34,230 3,423 32.42%2开发前期准备费 3,301 330 3.13%3建筑安装工程费 40,369 4,037 38.23%4

59、基础设施建设费 14,000 1,400 13.26%5公共配套设施建设费 - - 0.00%6开发间接费 - - 0.00%7不可预见费 2,307 231 2.18%直接开发成本 94,207 9,421 89.22%8营销费用 5,600 560 5.30%9管理费用 1,799 180 1.70%10财务费用 3,982 398 3.77%成本费用合计 105,588 10,559 100.00%序号项 目合计年度2010201120122013资金使用合计 101,606 46,419 23,508 25,027 6,653 1自有资金 10,000 10,000 - - - 2销售

60、净收入再投入 55,188 - 23,508 25,027 6,653 3借款 36,419 36,419 - - - 资金筹措合计 101,606 46,419 23,508 25,027 6,653 详见附件一：A方案投资测算表、资金使用与筹措计划表B方案：全部中高端会员制老年社区投资估算序号成本项目金额 （万元）单位成本指标(户）总成本费用比例1土地成本 - - 0.00%2开发前期准备费 2,549 6,746 3.56%3建筑安装工程费 56,210 148,791 78.41%4基础设施建设费 8,000 21,176 11.16%5公共配套设施建设费 - - 0.00%6开发间接

61、费 - - 0.00%7不可预见费 2,003 5,301 2.79%直接开发成本 68,761 182,015 95.92%8营销费用 1,944 5,147 2.71%9管理费用 688 1,820 0.96%10财务费用 295 781 0.41%成本费用合计 71,689 189,764 100.00%序号项 目合计年度2010201120122013资金使用合计 71,393 6,183 26,499 19,674 19,038 1自有资金 10,000 6,183 3,817 - - 2销售净收入再投入 58,096 - 19,529 19,529 19,038 3借款 3,298

62、 - 3,153 145 - 资金筹措合计 71,393 6,183 26,499 19,674 19,038 详见附件二：B方案投资测算表、资金使用与筹措计划表C方案（东方太阳城模式）：全部商品房形态老年社区方案投资估算序号成本项目金额 （万元）单位成本指标（元）总成本费用比例1土地成本 96,090 5,338 52.69%2开发前期准备费 3,310 184 1.82%3建筑安装工程费 43,333 2,407 23.76%4基础设施建设费 14,000 778 7.68%5公共配套设施建设费 - - 0.00%6开发间接费 - - 0.00%7不可预见费 2,426 135 1.33%

63、直接开发成本 159,159 8,842 87.28%8营销费用 9,800 544 5.37%9管理费用 1,892 105 1.04%10财务费用 11,513 640 6.31%成本费用合计 182,364 10,131 100.00%序号项 目合计年度2010201120122013资金使用合计 170,851 109,210 26,025 26,208 9,408 1自有资金 10,000 10,000 - - - 2销售净收入再投入 61,640 - 26,025 26,208 9,408 3借款 99,210 99,210 - - - 资金筹措合计 170,851 109,210

64、 26,025 26,208 9,408 详见附件三：C方案投资测算表、资金使用与筹措计划表二、财务效益分析（一）A方案：50%老年社区商品房和50%会员制老年社区（养老院）方案1、基本假设条件： 50%老年社区商品房和50%会员制老年社区（养老院） 建设用地20万m2 ，建筑用地20万m2 ，容积率1，绿化率50%。 建筑面积20万m2，其中：多层住宅（带电梯）5万m2联排别墅（二层）2.5万m2独立别墅（二层）2.5万m2公用建筑10万m2（含养老院部分） 可销售面积10万m2 土地变性费用按300万元/亩估计，合计3亿元。 销售价格估计：多层住宅（带电梯）1.5万元/m2联排别墅（二层）

65、2万元/m2独立别墅（二层）3万元/m2 建筑安装工程造价估计：多层住宅（带电梯）1800元/m2联排别墅（二层）2000元/m2独立别墅（二层）3000元/m2 公用建筑1800元/m2。 其他相关按现行法规及市场惯例估计。 2、A方案测算经济指标汇总表（单位：万元）全部销售收入200,000 直接成本76,207 总投资101,606 税前利润99,412 税后净利66,606 销售毛利率56.40%销售净利率33.30%总投资回报率76.04%全投资内部收益率46.26%自有资金内部收益率97.16%净现值（自有资金）35382 获利指数34.82%资金峰值比例-31.21%保本售价（综

66、合）8847.22详见附件一： 规划经济指标表 成本费用参数取值表、单位销售面积全部成本费用分摊表 开发投资计划表 销售收入（回款）计划表 自有资金利润计算表、边际利润计算表 全投资现金流量表、自有资金现金流量表 借款还本付息计算表 盈亏平衡计算表（二）B方案：全部中高端会员制老年社区1、基本假设条件： 全部中高端会员制 建设用地20万m2 ，建筑用地20万m2 ，容积率1，绿化率50%。 建筑面积20万m2，其中：阳光公寓A：60 m2/套，6万m2，一房一厅一卫，可住2人，卡均面积30 m2阳光公寓B：80 m2/套，4万m2 ，二房一厅一卫，可住2人，卡均面积40 m2亲子住宅A：90

67、m2/套，4万m2，二室二厅二卫，可住家人，卡均面积90 m2亲子住宅B：120 m2/套，4万m2，三房二厅，可住家人，卡均面积120 m2公用建筑2万m2。 会员总量：3778其中：阳光公寓A：2000人 阳光公寓B：1000人亲子住宅A：444户 亲子住宅B：333户 如不作为住宅商业开发土地，免交土地变性费用。（需进一步落实） 会员卡销售价格估计：阳光公寓A：10万元/卡（不记名，可转让）阳光公寓B：15万元/卡（不记名，可转让）亲子住宅A：40万元/卡（不记名，可转让）亲子住宅B：50万元/卡（不记名，可转让） 建筑安装工程造价估计：阳光公寓A：2500元/m2（含装修成本）阳光公寓

68、B：2500元/m2（含装修成本）亲子住宅A：3000元/m2 （含装修成本）亲子住宅B：3000元/m2 （含装修成本）公用建筑：3000元/m2（含装修成本） 其他相关按现行法规及市场惯例估计。 运行期间成本收益估算：a) 通常运行收费部分分为两类，一类为服务管理费，按年或月收取，根据服务内容差异，一般在2000-8000元/月，其利润率尚不了解，（服务管理内容差异较大，且属企业严格保密范围），我们按企业长期经营合理的毛利润率30%估计。另一类为会员提供的其他收费项目，如餐饮、旅游、专业医疗等，这部分服务应该是可选择的和额外的，是会员必须自费的，测算暂不考虑这部分收益。b) 管理服务费标准

69、：阳光公寓A：4000元/月.卡（含装修成本）阳光公寓B：4500元/月.卡（含装修成本）亲子住宅A：5000元/月.卡（含装修成本）亲子住宅B：6000元/月.卡（含装修成本）2、 本方案的几个基本判断1) 因此模式为新兴企业模式，国内仅有为数不多的几家在探索，尚未能形成统一的经验和经营模式，创新在前，政策滞后，同时因时间的关系，我们尚未进行深入调研，认识有限，尚不能完全确切地把握项目的实质和精髓。2) 初步判断：在没有地价款的条件下和较大会员规模下，会员费尚能基本涵盖投入支出，靠会员费盈利的空间较小，项目实现盈利只能通过持续运行收取管理服务费来完成。因此此方案项目完全不能以房地产项目模式看

70、待，更接近于城市管道燃气项目和高尔夫项目运作模式。3) 市场的承受能力和政策空间因素对此方案的影响至关重要。这一方面需要进一步调研。4) 运行收益的关键是规模化经营，如达不到基本的规模，将可能出现亏损，上海亲和源项目和北京汇晨项目均有在媒体上反复强调这一点。3、B方案测算经济指标汇总表（单位：万元）全部销售收入69,444 直接成本62,761 总投资71,393 税前利润-591 税后净利-591 销售毛利率4.12%销售净利率-0.85%总投资回报率-0.90%全投资内部收益率-23.66%自有资金内部收益率-12.80%净现值（自有资金）-3851 获利指数-5.39%资金峰值比例-17

71、.61%保本售价（综合）（卡）183174.92 项目运行期间成本收益估算表序号项 目阳光公寓A阳光公寓B亲子住宅A亲子住宅B合计1年服务管理费标准 48,000 54,000 60,000 72,000 2销售会员卡数 2,000 1,000 444 333 3,778 3年销售额 9,600 5,400 2,667 2,400 20,067 4销售税金 528 297 147 132 1,104 5销售成本（营运成本） 6,720 3,780 1,867 1,680 14,047 6税前利润总额（3-4-5） 2,352 1,323 653 588 4,916 7所得税（25%） 588

72、331 163 147 1,229 8税后利润（6-7） 1,764 992 490 441 3,687 9销售净利润率（6/1）18%18%18%18%18%详见附件二： 规划经济指标表 成本费用参数取值表、单位销售面积全部成本费用分摊表 开发投资计划表 销售收入（回款）计划表 自有资金利润计算表、边际利润计算表 全投资现金流量表、自有资金现金流量表 借款还本付息计算表 盈亏平衡计算表 项目运行期间成本收益估算表（三）C方案（东方太阳城模式）：全部商品房形态老年社区方案1、基本假设条件： 全部商品房形态老年社区 建设用地20万m2 ，建筑用地20万m2 ，容积率1，绿化率50%。 建筑面积2

73、0万m2，其中：多层住宅（带电梯）10万m2，联排别墅（二层）4万m2，独立别墅（二层）4万m2，公用建筑2万m2。 可销售面积18万m2 土地变性费用按300万元/亩估计，合计9亿元。 销售价格估计：多层住宅（带电梯）1.5万元/m2联排别墅（二层）2万元/m2独立别墅（二层）3万元/m2 建筑安装工程造价估计多层住宅（带电梯）1800元/m2联排别墅（二层）2000元/m2独立别墅（二层）3000元/m2 公用建筑2200元/m2。 其他相关按现行法规及市场惯例估计。2、C方案测算 经济指标汇总表（单位：万元）全部销售收入350,000 直接成本154,759 总投资170,851 税前利

74、润149,286 税后净利100,022 销售毛利率50.28%销售净利率28.58%总投资回报率56.20%全投资内部收益率42.04%自有资金内部收益率143.48%净现值（自有资金）71050 获利指数41.59%资金峰值比例-44.27%保本售价（综合）9785.45详见附件三 规划经济指标表 成本费用参数取值表、单位销售面积全部成本费用分摊表 开发投资计划表 销售收入（回款）计划表 自有资金利润计算表、边际利润计算表 全投资现金流量表、自有资金现金流量表 借款还本付息计算表 盈亏平衡计算表第八章 附件附件一：北京北宫老年颐养中心A方案测算表附件二：北京北宫老年颐养中心B方案测算表附件

75、三：北京北宫老年颐养中心C方案测算表附件四：老年社区的典型项目简介附件五：国外老年住宅市场的状况附件六：法规政策1) 中国老龄事业发展“十一五”规划2) 中国老龄事业的发展白皮书3) 民政部社会福利机构管理暂行条例4) 关于加快实现社会福利社会化的意见5) 北京市“十五”时期老年人事业发展规划6) 北京市养老服务机构服务质量地方标准7) 北京市养老服务机构管理办法8) 国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知9) 国资办2003企业国有产权转让管理暂行办法附件七：相关资料1) 关于社会养老服务和设施的调研报告（中国老龄协会）2) 北京市老年公寓发展的市场化研究（北京科学学研究中心）附件八：前期工作关于转变经营结构合作开发老龄产业的方案（前期工作） - 36 -