商业地产项目市场调查报告(247页).ppt

1、 时 代 广 场市场调查报告项目属性项目属性项目操盘思路项目操盘思路成功之道成功之道市场分析市场分析开发方向开发方向市场定位体系市场定位体系平面布局平面布局体量配比体量配比建筑落位建筑落位商业模式构建商业模式构建交通体系交通体系品牌资源整合品牌资源整合项目资源整合项目资源整合客户资源整合客户资源整合资本资源整合资本资源整合招商执行招商执行销售执行销售执行运营管理运营管理项目操盘思路项目操盘思路竞争项目分析竞争项目分析市场调查逻辑思路市场调查逻辑思路提出问题提出问题分析问题分析问题解决方向解决方向项目属性项目属性核心问题核心问题市场分析市场分析城市发展分析城市发展分析商业环境分析商业环境分析区域

2、环境分析区域环境分析客户研究客户研究专项访谈专项访谈市场调研总结市场调研总结初步开发方向初步开发方向非商业物业专项调查非商业物业专项调查市场调查逻辑思路市场调查逻辑思路地理位置地理位置资料来源：业主方提供资料资料来源：业主方提供资料项目属性项目属性/地理位置地理位置项目属性项目属性主要技术指标总用地面积9727.4m2 一期：3346.4m2二期：6381m2用地性质商业、酒店、公寓、办公、住宅总建筑面积69596m2一期：23389m2二期：46207m2酒店建筑面积5200m2办公建筑面积12276m2住宅建筑面积17952m2商业建筑面积33818m2地下停车面积11940m2地下商业面

3、积约9000m2n项目位置项目位置项目颍州路与颍河西路交汇处西南角。资料来源：业主方提供资料资料来源：业主方提供资料项目属性项目属性项目属性项目属性/周边环境周边环境如何实现整体定位与商业规划？核心问题核心问题问题分解问题分解有哪些竞争项目？竞争项目的影响有多大？5阜阳市场的消费者、经营者、投资者有哪些需求？6社会各界人士对本项目有哪些看法？7阜阳的经济结构对项目开发有哪些影响？1阜阳商业的发展情况与未来的发展趋势？2项目所在区域的商业结构与租金走势？3住宅、公寓、写字楼、酒店的市场表现如何？4项目属性项目属性/核心问题核心问题PART 宏观分析PART 中观分析PART 微观分析调研总结目

4、录CONTENTS一一、城市发展分析1.1 城市基本概况1.2 经济发展现状二二、商业发展分析2.1 商业发展现状2.2 主要商圈分析1.3 总体城市规划1.4 城市发展小结2.3 商业网点规划2.4 商业发展小结三、区域商业商业分析3.1 区域环境分析3.2 核心商圈分析四、非商业物业专项调查4.1 住宅项目分析4.2 公寓项目分析五、竞争项目分析5.1 竞争项目判定5.2 竞争项目分析5.3 竞争项目小结六、客户研究6.1 目标消费者研究6.2 目标经营者研究6.3 目标投资者研究七、专项访谈7.1 政府部门访谈7.2 商户代表访谈7.3 居民代表访谈八、调研总结8.1 市场调研总结8.2

5、 初步开发方向3.3 商业结构分析3.4 区域商业小结4.3 写字楼项目分析4.4 酒店项目分析一一.城市发展分析城市发展分析1.1 阜阳城市基本概况阜阳城市基本概况1.2 阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状1.3 阜阳总体城市阜阳总体城市规划规划1.4 阜阳城市发展小结阜阳城市发展小结PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳城市基本概况阜阳城市基本概况阜阳市阜阳市n阜阳市古称“颍州”，物产丰富，人杰地灵。在经济学上具有三大突出优势，一是交通便捷，京九铁路贯穿全境，更有全天候机场，以及即将开工的商阜杭高速公路，形成发达的立体交通网；二是资源丰富，是国家商品粮、油、棉、肉生

6、产基地；三是区位优势，以阜阳为中心，以100公里为半径的范围内尚未发育出一个中心城市，阜阳市不光是皖西北的重要门户，更是周围大城市围空区的中心，有很强的辐射能力，更有成为中心城市的巨大潜力。n阜阳辖颍州、颍泉、颖东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县以及界首市。n阜阳市户籍人口1014.3万，三区四县一市常住人口759.99万人，面积9775平方公里，是安徽省人口最是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一多的城市，也是全国比较大的地级市之一。城市属性城市属性PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【GDP总量总量】：平稳高速增长：平稳高

7、速增长-阜阳GDP总量在安徽省比较大，近5年阜阳经济增长保持在12%-13%之间，保持高速增长势头，平稳、高速的经济环境是大型商业最看重的数据。GDP总量及三产结构总量及三产结构【三产结构三产结构】：第二产业突出：第二产业突出-第二产业占比最高，增速最快，逐渐成为阜阳支柱产业，以商业服务业为载体的第三产业，未来有较大空间。PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【人均人均GDP】：人口分布不平衡，城乡差距大：人口分布不平衡，城乡差距大-近5年人均GDP增速超过12%左右，由于阜阳人口基数较大，且人口密度分布不平衡，造成城乡实际人均GDP差距过

8、大。人均人均GDP及社会固定资产投资及社会固定资产投资【固定资产投资固定资产投资】：逆市上扬、高速增长：逆市上扬、高速增长-2010年相关调控政策逐步出台，在这种大环境下，阜阳2010年固定资产投资逆市上扬、保持高速增长，说明市场潜力没有完全释放。PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【人均人均GDP分析分析】：人口基数大，总量较低：人口基数大，总量较低-2011年阜阳人均年阜阳人均GDP只有只有11226元，虽然较上年增长元，虽然较上年增长16%，但折合美元不超过，但折合美元不超过2000美元；考虑到县城人口比重美元；考虑到县城人口比重较

9、大，较大，只计算城区居民，人均只计算城区居民，人均GDP在在3000-4000美元之间，城市商业进入中小型购物中心产生，并且高速发展阶美元之间，城市商业进入中小型购物中心产生，并且高速发展阶段，而阜阳饱和的百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间。段，而阜阳饱和的百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间。人均人均GDP分析分析人均GDP小于1000美元人均GDP1000-2000美元人均GDP2000-3000美元人均GDP3000-4000美元人均GDP4000美元以上各类初级市场及集贸市场生活超市产生，食品类批发市场退出连锁超市产生，并且扩张中小型购物中心、初级ShoppingMa

10、ll产生大型ShoppingMall产生，各类新型商业形态出现并发展商业能级商业能级人均人均GDPPART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【省内比较省内比较】：增长率落后：增长率落后-2011年阜阳市GDP总量为853.2亿元，在安徽省内排名第5，高于周边城市的六安、淮南、亳州高于周边城市的六安、淮南、亳州，但低于芜湖、安庆、马鞍山，属安徽第二集团，但从增长率表现来看，是省内较落后的。安徽省各城市经济总量对比安徽省各城市经济总量对比PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【周边城市对比周边城

11、市对比】：总量较大、增长不快：总量较大、增长不快-比较周边比较周边5个城市个城市2011年的经济数据，阜阳的整体年的经济数据，阜阳的整体经济实力较强，但并没有拉开与六安的距离，在反应经济实力较强，但并没有拉开与六安的距离，在反应商业的消费品零售总额对比中，已被六安超过。商业的消费品零售总额对比中，已被六安超过。周边城市经济现状对比周边城市经济现状对比PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【人口现状人口现状】：城区人口不足、城市缺乏吸引力：城区人口不足、城市缺乏吸引力-相对于超过相对于超过760万的常住人口，阜阳市区人口只有万的常住人口，阜阳

12、市区人口只有160万人。万人。-近近10年，阜阳市人口总量一直呈正比例增长，年均增长路达到了年，阜阳市人口总量一直呈正比例增长，年均增长路达到了1%，一方面快速增加的人口有利于住宅项目的，一方面快速增加的人口有利于住宅项目的去化，另一方面，人口的增加对于商业项目，也增加消费的概率。去化，另一方面，人口的增加对于商业项目，也增加消费的概率。阜阳人口现状与变化阜阳人口现状与变化地区常住人口比重全市合计7599918100颍州区6033017.94颖东区5195626.84颍泉区5576877.34临泉县154321821.31太和县136114517.91阜南县116811715.37颍上县119

13、653515.74界首市5619567.39阜阳经济技术开发区883971.16PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状【人均可支配收入人均可支配收入】：加速增长：加速增长-2007-2011年，阜阳人均居民收入累计增长58.7%，特别是2011年，增长率接近20%。阜阳市人均收入与支出阜阳市人均收入与支出【人均消费支出人均消费支出】：低于收入增速：低于收入增速-相比较与人均可支配收入的连续增加，阜阳人均消费支出增速不仅低于收入的增加，而且又放缓的趋势，反应阜阳人民消费需要进一步刺激。PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析

14、/阜阳经济发展现状阜阳经济发展现状恩格尔系数恩格尔系数【恩格尔系数恩格尔系数】：食品支出比重较高：食品支出比重较高u恩格尔系数是指居民食品消费支出占全部消费性支出的比重。从恩格尔系数是指居民食品消费支出占全部消费性支出的比重。从2007和和2010年数据看，阜阳城市和农村都处于年数据看，阜阳城市和农村都处于向小康过渡水平。向小康过渡水平。u由于外来务工人员增加使得阜阳城市恩格尔系数出现略有增长的情况；农村恩格尔系数高于城市，说明农村消费由于外来务工人员增加使得阜阳城市恩格尔系数出现略有增长的情况；农村恩格尔系数高于城市，说明农村消费水平低于城市。水平低于城市。最富裕最富裕小康小康向小康过渡向小

15、康过渡温饱温饱绝对贫困绝对贫困3039496039.3%39%2010年年 2007年年恩格尔恩格尔系数系数%阜阳恩格阜阳恩格尔系数尔系数城市农村44.9%48%PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划阜阳总体城市规划根据根据阜阳市城总体规划阜阳市城总体规划（2007-2030），阜阳市的定位为：），阜阳市的定位为：u到到2050年，阜阳市发展成为现代化年，阜阳市发展成为现代化大城市，经济综合实力达到全省先进水大城市，经济综合实力达到全省先进水平，城市人口规模达到平，城市人口规模达到250万人；万人；u城市将向西发展，构建城市将向西发展，构建“两河一湖，两河

16、一湖，三区一片，多中心、卫星城组团式三区一片，多中心、卫星城组团式”布布局结构；局结构；u规划新建西湖组团作为市级行政、文规划新建西湖组团作为市级行政、文化、体育中心，形成一个相对完整的城化、体育中心，形成一个相对完整的城市新区。市新区。u西湖风景名胜区将以其良好的自然背西湖风景名胜区将以其良好的自然背景成为城市的景成为城市的“后花园后花园”、城市居民的、城市居民的休闲中心。休闲中心。资料来源：阜阳市城总体规划（2007-2030）城市总体规划城市总体规划PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分析阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划阜阳总体城市规划u城市分区：城市分区：-以颖西区为中心，颖东片区

17、，泉北片区，颖南以颖西区为中心，颖东片区，泉北片区，颖南片区片区u中心城区城市人口发展规模：中心城区城市人口发展规模：-近期（近期（2007-2010）82万人万人-远期（远期（2011-2020）140万人万人-远景期（到远景期（到2050年）年）250万人万人u城市发展规模：城市发展规模：-近期（近期（2010年），用地规模在年），用地规模在82.8平方公里平方公里-远期（远期（2020年），用地规模在年），用地规模在140平方公里平方公里-远景期（远景期（2050年），按年），按250万人控制用地规万人控制用地规模模中心城区整体目标中心城区整体目标PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展分

18、析阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划阜阳总体城市规划中心城区规划中心城区规划u城市发展战略：城市发展战略：-围绕阜阳处于大城市围空区以及一系列自围绕阜阳处于大城市围空区以及一系列自身优势，将阜阳市打造为皖西北中心城市、身优势，将阜阳市打造为皖西北中心城市、皖豫交界区的区域性中心城市；皖豫交界区的区域性中心城市；u城市主要职能：城市主要职能：-全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖西北中心城市；商贸物流为主的皖西北中心城市；u城市发展方向：城市发展方向：-以颍西区域为中心，颍、泉河为纽带，形以颍西区域为中心，颍、泉河为纽带，形成成“三区四片组团式

19、三区四片组团式”城市空间布局结构城市空间布局结构；PART宏观分析宏观分析/阜阳城市发展小结阜阳城市发展小结阜阳城市发展小结阜阳城市发展小结阜阳经济综述阜阳经济综述人口及消费能力分析人口及消费能力分析小结小结阜阳市是皖西北的门户城市，地处大城市的围空区；近年来，经济总量持续高速平稳增长，由于基础较差，人口众多，在人均GDP上长期落后。阜阳市正处于产业转型、经济高速发展的关键期。阜阳市正处于产业转型、经济高速发展的关键期。整体上来看，阜阳市经济在全省范围内相对落后，由于近几年大力招商引资，第二产业规模不断扩大，经济发展也保持着高速的增长。与此同时，居民收入也不断增加，阜阳市场需要更加丰富的商业元

20、素的加入。居民收入也不断增加，阜阳市场需要更加丰富的商业元素的加入。阜阳城市未来规划阜阳城市未来规划阜阳市人口众多，且已经进入老年化社会；人均收入不高，城乡差距大；近几年的数据显示，阜阳市在人均GDP和人均可支配收入上的增幅很大，伴随着阜阳快速的城市化进程，市场的消费潜力正在苏醒。伴随着阜阳快速的城市化进程，市场的消费潜力正在苏醒。阜阳市将向西发展，构建“两河一湖、三区五片、多中心、卫星城组团式”布局结构。近期城市用地发展方向以颍西组团为基础向西、向南和以开近期城市用地发展方向以颍西组团为基础向西、向南和以开发区为基础向东南方向发展，并适当发展泉北、颍东组团。发区为基础向东南方向发展，并适当发

21、展泉北、颍东组团。二二.商业发展分析商业发展分析2.1 商业发展现状商业发展现状2.2 主要商圈分析主要商圈分析2.3 大型商业供应大型商业供应2.4 商业发展小结商业发展小结PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/商业地产历程商业地产历程 社会消费品零售总额1消费市场繁荣活跃。消费市场繁荣活跃。2011年全市累计实现社会消费品零售总额年全市累计实现社会消费品零售总额385.4亿元，同比增长亿元，同比增长18.1%，增幅高于全省，增幅高于全省0.1个百分点。分地区看，开发区社会消费品零售总额增长率最高为个百分点。分地区看，开发区社会消费品零售总额增长率最高为26.4%，

22、颍州区排名第二，颍州区排名第二，22.7%。PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/商业地产历程商业地产历程80年代90年代2000-2005年2006-2010年2011年以后传统商业占主导地位新型业态开始涌现百货业占据市场龙头大卖场效应发展拐点：商业地产升级，复合型商业大量涌现在80年代，阜阳代表商业为人民路沿街商铺代表的商业地段崛起阜阳商厦、阜阳国贸、百货大楼、千百意等为代表的百货业。香港财富广场的成功运营让购物中心业态在阜阳开始崭露头角，商业地产进入复合之年90年代，随着人民路、颖河路的国贸、商厦百货店等一起繁荣昌盛2006年1月华润苏果购物广场开业，阜阳华联

23、、万家福，和家乐超市大卖场相继开业阜阳商业地产发展历程阜阳商业地产发展历程PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/商业地产历程商业地产历程 阜阳零售业态发展现状3 初始期 发展期 成熟期 衰退期 主题型百货电视购物网络购物连锁便利店购物中心大卖场传统连锁百货中小型超市中小型/传统百货公司市场占有率获利能力市场萎缩增长变缓高速发展不断成熟逐步为市场所认知，开始关注和接受专业店专卖店阜阳商业发展正由阜阳商业发展正由传统商业向现代商传统商业向现代商业快速变革阶段，业快速变革阶段，由传统型百货、大由传统型百货、大卖场向购物中心、卖场向购物中心、复合型商业、主题复合型商业、主题商

24、业、特色商业方商业、特色商业方向开始发展。向开始发展。PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析 阜阳主要商圈的分布与现状A现有现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析名称阜阳国贸商圈概述国贸商圈主要以零售市场为主。主要集中在人民路与颍州路两侧，以国贸商城为坐标点，向南1千米向西1千米为核心商圈现有体量逾20万平米，区域内共有商业网点约800家，日平均客流量高达20万人次以上，国贸商城、千百意、百货大楼，以及苏宁电器等主

25、力商家扎堆，绿色步行街、浙江商贸城、胜利路商场等商业街区汇聚，是大型百货、知名品牌、专业店最为集中的城市中心商圈。沃尔玛进驻香港财富广场成为新焦点。位置人民路与颍州路两侧商业类型购物中心、大型百货、知名品牌、专业店典型商业国贸商城、千百意、百货大楼，以及苏宁电器等主力商家扎堆，绿色步行街、浙江商贸城、胜利路商场，人民西路两侧各类专卖店消费群体广大市民现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析名称阜阳商厦商圈概述阜阳商厦商圈从1990年阜阳商厦开业逐步形成规模。以颖河西路与颍上北路

26、交叉口的阜阳商厦为中心。大型购物中心，小型百货店，主力业态为大型百货店、专业店、专卖店等位置颖河西路与颍上北路交叉口辐射周边商业类型大型百货店、专业店、专卖店等典型商业百货：阜阳商厦消费群体主要消费群体为阜阳市高收入人群。现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析名称清河商圈概述清河商圈以清河路与文峰路两侧商业构成。目前阜阳市主要的餐饮市场集中在文峰路、清河路两侧。文峰路两侧中低档小酒店为主，单铺面积平均约200平方；清河路两侧主要以中高档大酒店为主，单铺面积平均在500平方以上

27、。位置主要以清河路为核心，文峰路辅之商业类型百货、超市、餐饮业典型商业白金汉宫、燕莎百货、和家乐超市消费群体主要消费群体为阜阳市市民现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析名称中南商圈概述中南商圈主要以批发市场为主，零售为辅。周边常住人口、流动人口约近20万人，附近20余所大中专院校、中小学校约4万名在校学生。5个大型专业市场汇鑫商业广场、红星美凯龙、瑶海大市场、华联大卖场、中南现代城等，这里是阜阳链接太和、阜南、界首、临泉等五个县城的咽喉要道。位置中南大道与颖河西路交口商业类

28、型大型批发市场、大型百货、大卖场典型商业汇鑫瑞丽名城大润发红星美凯龙瑶海大市场消费群体主要消费群体为阜阳市商户、市民现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PART宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析名称阜王商圈概述阜王路作为新兴的商圈主要以办公功能为主，以人民银行大楼、浙商大厦为代表的办公用写字楼，丽丰一品意向引进乐购超市。位置阜王路与清河路交口周边辐射商业类型写字楼、大型超市等典型商业浙商大厦、乐购消费群体主要消费群体为商务人士、高收入的白领上班人群为主。现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈PA

29、RT宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/阜阳市主要商圈分析阜阳市主要商圈分析 阜阳现有各大商圈综合分析B商圈名称级别档次消费群体主要业态阜王路商圈区域商圈高档、中档商务人士、周边居民写字楼、超市国贸商圈市级中心商圈高档、中档、低档综合性购物中心+沿街商铺商厦商圈区域商圈高档、中档、低档综合性购物中心+商业街中南商圈区域型商圈中档、低挡周边居民专业市场+大卖场清河商圈区域型商圈高档、中档、低档商务人士、周边居民餐饮业+娱乐业PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目现有重点商业项目现有重点商业项目分布现有重点商业项目分布序号名称类型商业

30、面积（）1香港财富广场购物中心10万2阜阳商厦百货3.6万3阜阳国贸商城百货2.1万4阜阳百货大楼百货1.2万5千百意百货3.2万6燕莎百货百货3.7万7汇鑫商业广场购物中心8万134257本案6说明：本章节所统计的大型商业仅以百货、购物 中心等零售业为主的商业物业。现有重点商业项目现有重点商业项目序号 名称 商业面积开业时间形态 主力店 档次主要消费群1香港财富广场10万2009.07百货+超市+餐饮沃尔玛新天地百货大地影院中高档时尚年轻族2阜阳商厦3.6万2005.01百货+超市+电器百货中档周边消费群3阜阳国贸商城2.1万2006.10百货+超市百货中档中等收入家庭4阜阳百货大楼1.2万

31、2004.12百货+超市百货中档中等收入家庭5千百意3.2万2004.09百货百货中档时尚年轻族6燕莎百货3.7万2009.09百货百货中档周边消费群7汇鑫国际广场8万2011.01百货+超市+餐饮大润发中档周边消费群PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目现有重点商业项目现有重点商业项目业态组合现有重点商业项目业态组合序号 名称 商业面积（）百货超市家居电器数码餐饮娱乐其他1香港财富广场10万新天地沃尔玛国美电器美食中心大地影院2阜阳商厦3.6万阜阳商厦3阜阳国贸商城2.1万国贸百货国贸超市4阜阳百货大楼1.2万阜阳百货肯德基5千百意3.2万千百亿6

32、燕莎百货3.7万燕莎7汇鑫国际广场8万瑞丽名城大润发汇鑫家居美食中心金逸影院PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目现有重点商业项目现有重点商业项目业态分级现有重点商业项目业态分级单一单一功能功能复合功能高端定位大众定位商圈范围图例PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目现有重点商业项目阜阳商厦阜阳国贸千百意汇鑫国际广场香港财富广场百货大楼燕莎百货PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/现有重点商业项目现有重点商业项目未来重点商业项目分布未来重点商业项目分布序号名称类型商业面积（）1中

33、南红星商业广场综合体9万2CBD中央国际百货3万3新世界shopping mall百货5万4丽丰一品购物中心5万5金悦时代购物中心5万6易景国际待定3万7保利文峰商业广场待定3万134257本案6说明：本章节所统计的大型商业仅以百货、购物 中心等零售业为主的商业物业。未来重点商业项目业态未来重点商业项目业态序号 名称 商业面积（）发展商 形态主力店开业时间1中南红星商业广场9万阜阳市中南置业家居+餐饮红星美凯龙20132CBD中央国际3万巨川房地产百货金鹰20133新世界shoppingmall5万巨川房地产购物中心待定待定4丽丰一品5万安徽丽丰集团购物中心乐购20135金悦时代5万安徽金悦置

34、业购物中心家乐福20136易景国际3万阜阳市易景置业待定待定20137保利文峰商业广场3万阜阳保利汉铭投资有限公司待定待定待定PART 宏观分析宏观分析/阜阳市商业地产发展阜阳市商业地产发展/在建重点商业项目在建重点商业项目阜阳商业地产发展小结阜阳商业地产发展小结阜阳商业发展历程阜阳商业发展历程阜阳主要商圈分析阜阳主要商圈分析小结小结近年来阜阳商业发展迅速，正在从传统的单体百货模式转向多元化商业模式，特别是融合餐饮、娱乐业态的复合型商业受到阜阳消费市场的欢迎。随着新兴商业的集中开业，阜阳商业难以避免的陷入剧烈竞争阶段，而市场优胜劣汰的法则将逐渐淘汰盲目定位、缺乏专业运营的低质项目，在完成阜阳商

35、业地产升级的同时，释放更大的消费潜力。PART 宏观分析宏观分析/阜阳商业地产发展小结阜阳商业地产发展小结阜阳大型商业供应阜阳大型商业供应城市核心商圈以人民路颍州路为中心，融合了市内主要的百货、超市、电器商业场所，根据阜阳商业网点规划，未来将大力发展区域商圈。阜阳现有的大型商业主要集中在老城区附近，在建商业项目以及规划中商业项目已经开始倾向于城市外围，未来供应商业面积将超80万平米，大量商业项目的入市将给阜阳商业市场带来巨大压力。三三.区域商业分析区域商业分析3.1 区域环境分析区域环境分析3.2 核心商圈分析核心商圈分析3.3 商业结构分析商业结构分析3.4 区域商业小结区域商业小结PART

36、 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析项目区域环境分析以项目基本硬件条件为基础，综合分析项目所处地段交通可达性和周边零售环境、竞争性环境，项目区域环境分析以项目基本硬件条件为基础，综合分析项目所处地段交通可达性和周边零售环境、竞争性环境，分析区域消费群体构成，寻求项目发展的方向。分析区域消费群体构成，寻求项目发展的方向。项目周边环境（外部因素）商圈辐射范围12项目自身条件（内部因素）道路可达性（交通因素）3需求与竞争（市场因素）4总用地面积9727.4m2用地性质商业、酒店、公寓、办公、住宅总建筑面

37、积69596m2酒店建筑面积5200m2办公建筑面积12276m2住宅建筑面积17952m2商业建筑面积33818m2地下停车面积11940m2地下商业面积约9000m2PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析项目自身条件项目自身条件n项目自身条件：城市中心项目自身条件：城市中心+十字路口十字路口-本项目位于阜阳市地理中心本项目位于阜阳市地理中心颖河路与颍州路交汇处，是颖河路与颍州路交汇处，是阜阳市民每天的必经之路，同时十字路口对于商业开发，具有阜阳市民每天的必经之路，同时十字路口对于商业开发，具有良好的展示效果，大型商业入

38、驻，可提升整体价值与去化速度。良好的展示效果，大型商业入驻，可提升整体价值与去化速度。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析项目所在区位项目所在区位n商业洼地商业洼地-项目四周商业林立，被四大商圈环绕，项项目四周商业林立，被四大商圈环绕，项目周边缺乏集中式商业的现状，显然已成为目周边缺乏集中式商业的现状，显然已成为阜阳市的阜阳市的“商业洼地商业洼地”；n构筑城市商业关联性：构筑城市商业关联性：-在国贸、商厦、中南、清河高速发展的同在国贸、商厦、中南、清河高速发展的同时，本案无疑处在了城市商业群的核心位置，时，本案无疑处在了

39、城市商业群的核心位置，构建城市商业关联性，将使项目价值将在未构建城市商业关联性，将使项目价值将在未来得到进一步释放。来得到进一步释放。国贸国贸商圈商圈中南中南商圈商圈商厦商厦商圈商圈清河清河商圈商圈阜王阜王商圈商圈PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析项目周边环境项目周边环境n周边商业：鱼龙混杂周边商业：鱼龙混杂-地处城市中心，周边商业鱼龙混杂缺乏主题，难以形成商业合力n新建项目：集中开发新建项目：集中开发-项目附近多个项目正在开发建设，其中不乏集中式商业项目n传统住宅：面临拆迁传统住宅：面临拆迁-颍州路、颖河路、解放路聚

40、集大量传统住宅，正在面临拆迁PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析项目道路环境项目道路环境n道路情况：流通量较大道路情况：流通量较大-本项目东临颍州路，北靠颖河路，日均人流量超过5万人/天；稳定的人流量将成为商业经营的基石；n整体环境：利于商业展示整体环境：利于商业展示-颍州路、颖河路作为阜阳市城市主干道，亦是车流必经之路，作为项目未来商业活动发展，有无可比拟的展示效果。颍河路：双向颍河路：双向6车道车道颍州路：双向颍州路：双向6车道车道本项目颍颍 河河 路路居居 民民 区区颍颍州州路路规规划划路路N道路交通条件道路交通条

41、件n地理位置：-本项目地处十字路口，符合大型商业选址标准，颍州路颖河路连接新老城区，未来将发挥更重要的价值。n交通便利-随着城市向南的逐步扩张，商业中心也逐步南移，而本案在东西南北四个方向上有着最大的便利性。n旧城改造：-整体而言，本项目的交通道路条件较好交通便利，有利于车流的拉动，传统住宅的拆迁改造对项目有更大的支持。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析本案人人 民民 路路颍颍州州路路颖颖 河河 路路颖颖上上路路清清 河河 路路解解放放路路交通流量状况交通流量状况n交通流量状况：交通流量状况：-无论车流量还是人流量，项

42、目所依托的颍州路、颖河路都有着无可比拟的优势，然而目前周边商业以餐饮、社区配套为主，缺乏具吸引力的商业项目，沿街商业杂乱无章更降低了整个街区的档次，本项目在未来的商业规划中，不仅要考虑业种业态的搭配，更应该从城市运营的角度，解决好外部的商业环境，提升本项目位置在阜阳消费者中的印象。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析租金走势租金走势状况状况PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/项目区域环境分析项目区域环境分析n租金状况：商圈内的租金与商圈内的人流量对应成正比租金状况：商圈内的租金与

43、商圈内的人流量对应成正比-影响项目商圈内商铺租金价格主要有四个因素：商业体量、交通的便利性、附近居民收入水平和人口总数。从租金上反映就是人民路租金较高，租金区间为50-200元/平方米/月；至项目门前，平均租金为120元/平方米/月。商圈内的租金与商圈内的人流量对应成正比。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析根据商圈的定义根据商圈的定义u商圈指的是本项目消费者所居住的区域范围。u商圈区域界限是由一些因素决定，包括商业项目的立地条件、交通品质、人口密度、竞争项目位置、以及行车时 间和距离的限制本项目的商圈辐射范围本项目的商

44、圈辐射范围主要考虑以下关键因素主要考虑以下关键因素:项目自身条件项目自身条件天然阻隔天然阻隔道路交通辐射范围道路交通辐射范围竞争项目瓜分区域竞争项目瓜分区域本项目商圈辐射范围本项目商圈辐射范围核心商圈核心商圈次要商圈次要商圈 边缘商圈边缘商圈核心商圈：项目在次区域内的核心商圈：项目在次区域内的顾客数约占总顾客数的顾客数约占总顾客数的65%次要商圈：项目在次区域内的次要商圈：项目在次区域内的顾客数约占总顾客数的顾客数约占总顾客数的25%边缘商圈：项目在次区域内的边缘商圈：项目在次区域内的顾客数约占总顾客数的顾客数约占总顾客数的10%商圈界定商圈界定PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展

45、分析本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析项目商业体量项目商业体量u根据本项目商业体量预估量，对应为区域中心概念，而根据本项目地处城市中心核心商圈特性，本项目满足都市型购物中心概念，都市型购物中心商圈辐射范围较远，一般能够包含整个市区。商业中心分类商业中心分类类型面积范围（平方米）主力店数目主力店比例商圈范围邻里中心3000-150001-2个30-50%5公里社区中心1-3.5万2个以上40-60%5-10公里区域商业中心4-8万2个以上50-70%8-12公里超区域商业中心8万以上3个以上50-70%8-40公里主题商业中心1-2.5万不限不限8-25公里生活方式中心1

46、.5-5万0-2个0-50%5-8公里美食娱乐中心3-5万不限不限不限大卖场2.5-6万3个以上75-90%8-15公里PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析道路交通辐射范围道路交通辐射范围u路经本项目商圈的主要公交车车次共有8辆，公交车服务时间基本在上午6：00至晚上19：00之间，基本保证了大部分时间段的消费者的出行便利。u3路：天筑逸景火车站u4路：京九办生态园u5路：西湖镇汽车北站u9路：职业技术学院汽车北站u11路：计算机学校火车站u16路：以中东校商贸城u23路：职业技术学院颖东开发区u25路：科技职业学院火车

47、站u商圈内其他主要交通工具主要以出租车、私家车为主。本项目作为市中心必经之路，私家车辆较多，有利于吸引中高端消费。本案现有竞争项目影响现有竞争项目影响n现有竞争项目现有竞争项目-本项目现有竞争项目主要集中于老城区范围内，特别是人民路商圈，形成极强的吸引力n未来商业规划未来商业规划-按照阜阳未来商业整体布局规划，颍州路沿线为市级商业中心，未来商业项目也最为集中；n市场空白点市场空白点-本项目南面通往一道河路、二道河路是未来阜阳政务新区，沿线的商业项目较少。n辐射范围辐射范围-按照竞争项目的影响分析，本项目较能够在东面、南面取得优势。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域

48、商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析本案项目辐射商圈界定项目辐射商圈界定u根据对本项目自身条件，道路交通对人流的导入，并结合竞争项目综合分析，得出本项目辐射商圈范围为：u核心商圈核心商圈阜阳中心城区（东至颖上路，南至清河路，西至解放路，北至人民路）u次级商圈次级商圈阜阳市区区域（东至河滨路、南至一道河路、北至北京路、西至中南大道）u边缘商圈边缘商圈阜阳全市及阜阳周边县市-包括政务区、经济开发区、颖东区、泉北新区以及周边县市PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析核心商圈核心商圈次级商圈边缘商圈本案PART 中观分析

49、/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析阜阳市区住宅（已建及在建）序号 名称 面积序号名称面积1金色港湾23.7万19保利文峰商业广场30万2依泉庭苑20万20港利上城国际30万3中泰名城10万21金悦时代14万4泉水湾花园8万22易景国际花园50万5华兴滨河苑12万23蓝鲸SOHO5万6美在花城13万24国祯家园21万7锦华名郡22万25天筑香城9.8万8依水苑1.8万26御景城27万9新润泉北小区1.1万27天筑逸景3万10盛鑫映泉1.7万28银河金座6.5万11君和皇家花园15万29繁华世家9.6万12外滩国际城15万30春益雅苑5.7万13财富公馆18万31天福采莲郡6.1万14汉

50、和贡院7万32锦绣园5.5万15中南现代城14万33富安森活印象15万16东方第一城10万34正基首府20万17丽丰一品44万35天韵怡城6万18新世界13万总计：514万2023-11-24序号 名称 住宅类型交房时间住宅面积住宅户数1金色港湾中高档规划中23.7万20002依泉庭苑中档2012.620万1800 3中泰名城中低档2012.610万900 4泉水湾花园中档2012.128万760 5华兴滨河苑中高档2012.712万1200 6美在花城中高档2013.813万1024 7锦华名郡中档预约阶段22万2000 8依水苑中低档2013.年初18451180 9新润泉区中低档2011

51、.81195312610盛鑫映泉中档2012.616790160 11皇家花园中档1528211455 12外滩国际城高档2013.121500001429 13财富公馆高档2011.121800001714 14汉和贡院中高档2010.1270000667 15中南现代城中高档2013年底1400001333 16东方第一城高档2012.12100000952 17丽丰一品中高档2013.104400003125 18新世界咨询中1300001238 19保利文峰广场咨询中30万250020港利上城国际中高档2012.123000002857 21金悦时代中高档2012.1214000010

52、25 22易景国际花园中高档2012.65000004600 23蓝鲸SOHO咨询中咨询中5000050024国祯家园中档2013年2100001902 25天筑香城中档2013.1298000705 26御景城中档2012年底2700002571 27天筑逸景规划中2012年底30000286 28银河金座中低档201265000636 29繁华世家中档2012.696386880 30春益雅苑中低档2012.657000630 31天福采莲郡中档2012年底61322648 32锦绣园中高档2013.255000524 33富安森活印象中低档2012.21500001429 34正基首府中

53、档2012.102000001905 35天韵怡城低档2011.1060000571 合计总户数：46232 总人口：总人口数=总户数X2.5人/户115580新增住宅人口u根据已建住宅项目统计，项目核心商圈内新增住宅总建筑面积约514万平米，总户数超过4万以上。u 商圈内规划人口总数将近12万人，如果按人均需要1.2平米商业面积计算，商圈将需要15万平方米商业地产；u商圈内新增商业规模远远超过15万，新增商业逐渐向外围扩张，商业形态逐步升级；u新住宅的开发必将带来新的消费群体，如何满足新迁入群体的消费需求，是项目未来商业开发的着力点。PART 中观分析/本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈

54、分析PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/本案核心商圈分析本案核心商圈分析核心商圈预计引入人群核心商圈预计引入人群常驻居民常驻居民政府办公人口政府办公人口商务办公人口商务办公人口周边县市居民周边县市居民外地旅游人群外地旅游人群n根据核心商圈内的建设规划及发展特质，核心商圈吸引的人群主要由以下部分组成：根据核心商圈内的建设规划及发展特质，核心商圈吸引的人群主要由以下部分组成：本区域内常住人口，是本区域商本区域内常住人口，是本区域商业最直接消费者业最直接消费者半流动人口，主要集中在晚上，半流动人口，主要集中在晚上，增加区域商务宴请、娱乐消费增加区域商务宴请、

55、娱乐消费半流动人口，主要集中在白天，半流动人口，主要集中在白天，主要消费餐饮、百货业种主要消费餐饮、百货业种流动人口，节假日消费能力较强，流动人口，节假日消费能力较强，对低总价住宅公寓感兴趣对低总价住宅公寓感兴趣流动人口，会增加区域内消费，流动人口，会增加区域内消费，但消费随机性较强但消费随机性较强PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析区域商业结构现状区域商业结构现状n由于本项目处于城市中心，核心由于本项目处于城市中心，核心商圈辐射范围较大，因此将主要针商圈辐射范围较大，因此将主要针对项目核心商圈做商业结构分析：对

56、项目核心商圈做商业结构分析：序号名称主营业种1人民路百货、数码2颍州路生活、服饰3颖河路生活、餐饮4颖上路百货、生活5解放路生活、餐饮6清河路生活、数码本案颍颍州州路路颖颖 河河 路路颖颖上上路路清清 河河 路路解解放放路路人人 民民 路路PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析人民路商业现状人民路商业现状n此区域是阜阳服饰百货业种最集中的区域，此区域是阜阳服饰百货业种最集中的区域，集合了国贸、香港财富广场、阜阳百货、千百集合了国贸、香港财富广场、阜阳百货、千百意意4家百货，以及绿色步行街，是阜阳消费者家百货，以及绿

57、色步行街，是阜阳消费者逛街的首选之地，租金最高峰集中在国贸与千逛街的首选之地，租金最高峰集中在国贸与千百意之间，最高租金为百意之间，最高租金为200元元/平米平米/月。月。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析人民路典型商业人民路典型商业店名面积上海城隍庙特色小吃400好梦缘咖啡400鸿兴面馆400一方大药房300富安娜家纺300帝豪KTV2000开饭楼大排档500银河大卖场600PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颍州路商业现状颍州

58、路商业现状n颍州路作为贯穿阜阳市的重要干道，北起北颍州路作为贯穿阜阳市的重要干道，北起北京路，在人民路交口租金达到峰值，向南逐渐京路，在人民路交口租金达到峰值，向南逐渐递减，经营业种也从服装百货演化到电动车、递减，经营业种也从服装百货演化到电动车、摩托车、电子等低租金业种，至颖河路租金有摩托车、电子等低租金业种，至颖河路租金有所回升，经营业种以综合服务为主。所回升，经营业种以综合服务为主。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颍州路典型商业颍州路典型商业店名面积阿迪达斯170太平鸟服饰170鸿星尔克200塞纳皇宫婚

59、纱400天长地久婚纱400永久电动车240创维电视150美的空调150PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颖河路商业现状颖河路商业现状n颖河路作为传统街区正逐步进行着升级改造，颖河路作为传统街区正逐步进行着升级改造，东段有阜阳商厦，中段有苏果卖场、西段有大东段有阜阳商厦，中段有苏果卖场、西段有大润发、红星美凯龙，是商业的良好载体，就目润发、红星美凯龙，是商业的良好载体，就目前来看，租金最高峰还在颖河路颍州路交汇处，前来看，租金最高峰还在颖河路颍州路交汇处，租金为租金为120元元/平米平米/月。月。PART 中观分

60、析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颍河路典型商业颍河路典型商业店名面积西门子助听器40伊人美妍200百草堂40香辣虾200瑞佳SPA400安琪电动车210蜀九串串香200瑞祥水晶珠宝50PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颍上路商业现状颍上路商业现状n此区域紧邻颍州路商圈，租金相对较高，由此区域紧邻颍州路商圈，租金相对较高，由于人民东路以及颍河东路的商业拉动，租金比于人民东路以及颍河东路的商业拉动，租金比较平稳，最高峰出现在颍河路与颖上路交口，较

61、平稳，最高峰出现在颍河路与颖上路交口，平均租金达到平均租金达到80元元/月月/平米平米，向南北方向递，向南北方向递减，最低租金在清河路。减，最低租金在清河路。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析颍上路典型商业颍上路典型商业店名面积阜阳钱柜3000英皇国际4000Babylade酒吧2000048香辣虾200香缇小澜300虾兵蟹将300蜀乡缘300喜洋洋浴场400PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析解放路商业现状解放路商业现状n解放路

62、作为传统的街道，经营业种以服装百解放路作为传统的街道，经营业种以服装百货、餐饮食品为主，分别占到货、餐饮食品为主，分别占到25%、23%，其中商铺面积集中在其中商铺面积集中在40平以下小型商铺，租金平以下小型商铺，租金在人民路至颖河路段最高，保持在在人民路至颖河路段最高，保持在50元元/平平/月。月。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析解放路典型商业解放路典型商业店名面积Cake生日饼屋200主流画廊60天伦皇朝浴场400恒盛寝具用品40美步楼梯200聪明宝贝40伊顺源2000雪亮眼镜50PART 中观分析中观分

63、析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析清河路商业现状清河路商业现状n清河路作为城市交通的重要干道，商业机构清河路作为城市交通的重要干道，商业机构以生活服务、餐饮食品、电器数码为主，由于以生活服务、餐饮食品、电器数码为主，由于交通便利，商业面积分布较均衡，租金最高出交通便利，商业面积分布较均衡，租金最高出现在颍州路交口，平均租金为现在颍州路交口，平均租金为50元元/平平/月，最月，最低出现在解放路交口。低出现在解放路交口。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析清

64、河路典型商业清河路典型商业店名面积全友家私540依格宝贝母婴144文达电脑商城140金满蛋糕200雷石KTV200大福肥牛360大汉松骨足疗400刘一锅400序号 道路商铺数量*商业面积规模主营业种典型商家租金范围1人民路22621280平米2000m*40m百货、数码千百意、国贸50-200元/月/平米2颍州路24425200平米1900m*40m生活、服饰CBD中央国际50-200元/月/平米3颖河路26728040平米2100m*40m生活、餐饮大润发、苏果50-120元/月/平米4颖上路25526300平米2100m*40m百货、生活阜阳商厦40-80元/月/平米5解放路1942048

65、0平米1800m*30m生活、餐饮华联大厦30-50元/月/平米6清河路26927360平米2000m*50m生活、数码万家和30-50元/月/平米总计1455个148660平米PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析街区商业结构现状街区商业结构现状说明：说明：*商业面积仅为街铺面积统计。商业面积仅为街铺面积统计。PART 中观分析中观分析/本案所在区域商业发展分析本案所在区域商业发展分析/核心商圈商业发展分析核心商圈商业发展分析区域商业结构分析区域商业结构分析n街铺总量街铺总量-核心商圈内商铺数量共有1455个；-

66、总面积148660平方米n业种分布业种分布-生活服务与服装百货类商铺比重大-这一类型商铺在新项目中更容易生存n面积需求面积需求-区域内40平米以下商铺数量最多，这部分户型在商业项目中更受投资者青睐n租金情况租金情况-通过对颍州路、颖河路的租金调查，项目附近合理的租金范围为80-120元/月/平米项目所在区域商业发展小结项目所在区域商业发展小结本项目周边环境本项目周边环境本项目商圈界定本项目商圈界定区域商业发展分析区域商业发展分析小结小结本项目地处城市核心商圈区域，道路交通状况良好，可达性及可见性高，对于定向招商引进主力店来说，拥有非常好的硬件条件。初步界定项目核心辐射商圈为市中心板块，主要由人

67、民路、颖上路、解放路、清河路围合而成。次级商圈为二环路以内区域，边缘商圈辐射阜阳市市域。作为市中心区域，项目核心商圈内集中式商业较多，对核心商圈内的消费者有着较强的吸引作用，项目商业部分在未来面临着经营与招商上的双重压力；除此之外，商圈内散铺也是业种品类的重要补充，商业以生活、百商业以生活、百货服饰类业种为主，散铺缺乏规划，也证明了此业种生存能力较强。货服饰类业种为主，散铺缺乏规划，也证明了此业种生存能力较强。本项目处于城市核心区域，一方面商业氛围浓厚，有助于商业开发；另一方面商业供给远远大于需求，未来商业项目投放市场，仅靠市场需求不能满足商业正常经营，在日益加剧的竞争面前，必须出新、出奇，通

68、过充满特点的市场定位，来吸引消费，抢夺市场，不在竞争中毁灭，就在竞争中不在竞争中毁灭，就在竞争中爆发。爆发。PART 本案所在区域商业发展小结本案所在区域商业发展小结四四.非商业物业项目分析非商业物业项目分析4.1 住宅项目分析住宅项目分析4.2 公寓项目分析公寓项目分析4.3 写字楼项目分析写字楼项目分析4.4 酒店项目分析酒店项目分析PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析阜阳市区住宅（已建及在建）序号 名称 面积序号名称面积1金色港湾23.7万19保利文峰商业广场30万2依泉庭苑20万20港利上城国际30万3中泰名城10万21金悦时代14万4泉水湾花园8万22易景国际花园50

69、万5华兴滨河苑12万23蓝鲸SOHO5万6美在花城13万24国祯家园21万7锦华名郡22万25天筑香城9.8万8依水苑1.8万26御景城27万9新润泉北小区1.1万27天筑逸景3万10盛鑫映泉1.7万28银河金座6.5万11君和皇家花园15万29繁华世家9.6万12外滩国际城15万30春益雅苑5.7万13财富公馆18万31天福采莲郡6.1万14汉和贡院7万32锦绣园5.5万15中南现代城14万33富安森活印象15万16东方第一城10万34正基首府20万17丽丰一品44万35天韵怡城6万18新世界13万项目分析金色港湾物业地址：阜阳市界首路与古泉路交叉口投资商：珠光集团开发商：珠光集团 阜阳房地

70、产有限公司物业类型：住宅占地面积：6.3万平方米建筑面积：23.7万平方米容积率：3%绿化率：35%定位主题：商住综合体建筑风格：现代建筑风格社区配套：地下停车场4.8万平米产品设计：总套户数900个固定停车位和4300个非机动车停车位。总户数：2000.户型面积：待定销售均价：待定销售进度：前期规划阶段推广特点：户外广告板+报纸+网络客户构成：待定PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析依泉庭苑物业地址：颍泉区区政府东侧投资商：南海房产开发商：南海房产物业类型：多层、高层占地面积：11万平方米建筑面积：20万平方米容积率：1.75%绿化率：32.5%定位主题：商住综合体建

71、筑风格：英伦水岸社区配套：社区商业产品设计：总套户数约1800户型面积：两房二厅87，96，65；三房二厅120；四房二厅140；100260，均价9700元左右销售均价：均价5000元/平米，商铺9700元/销售进度：一期已经售完。二期部分在售中推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析中泰名城物业地址：105国道与北京路交口东北角投资商：阜阳市中泰置业有限公司开发商：阜阳市中泰置业有限公司物业类型：多层，小高层，高层，商铺占地面积：70亩建筑面积

72、：10万平方米容积率：1.8%绿化率：30%定位主题：商住综合体建筑风格：简欧兼容现代建筑风格社区配套：学校,商场,银行,幼儿园,医院产品设计：总套户数约900户户型面积：主力户型：79-490商铺；两室两厅71.7；三室两厅88.6,85.2；四室两厅117.1销售均价：商铺均价9000元/平米；住宅4500元/销售进度：住宅销售结束，商铺销售中推广特点：其在推广方面投入巨大，户外广告板、道旗，以及在报纸、电视、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析泉水湾花园物业地址：北京西路皖西北商贸城东侧投资商：

73、融昌房地产开发有限公司开发商：融昌房地产开发有限公司物业类型：多层|小高层|高层占地面积：37749建筑面积：80000容积率：2.0%绿化率：30.0%定位主题：公寓式住宅建筑风格：花园式洋房社区配套：学校,商场,银行,幼儿园,医院产品设计：总套户数：760户型面积：主力户型：74、86、90平米的二室二厅、85、107、126平米的三室二厅销售均价：5000-5500元/销售进度：销售中推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中等收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析华兴滨河苑物业地址

74、：阜阳市泉河桥北汽车北站对面投资商：安徽继华置业有限公司开发商：安徽继华置业有限公司物业类型：高层 小高层占地面积：65多亩建筑面积：12万容积率：2.49%绿化率：31.6%定位主题：商住综合体建筑风格：花园式社区配套：学校,商场,银行,幼儿园,医院产品设计：总套户数：1200户型面积：74、86、90平米的二室二厅、85、107、126平米的三室二厅销售均价：5400元/销售进度：1#高层6#销售中，现房售罄推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目

75、分析美在花城物业地址：阜阳市颍泉区法院对面投资商：安徽成大房地产有限公司开发商：安徽成大房地产有限公司物业类型：高层 占地面积：2.96万建筑面积：126423容积率：3.8%绿化率：31.6%定位主题：商住综合体建筑风格：法式风格园林社区配套：学校,商场,银行,幼儿园,医院产品设计：总套户数：1024户型面积：主力户型：80平米的二房二厅户型、130平米的三房二厅户型销售均价：49005300元/销售进度：销售不乐观，促销中推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住

76、宅项目分析项目分析锦华名郡物业地址：颖泉区政府北投资商：华信置业开发商：华信置业物业类型：高层、小高层 占地面积：67932平米建筑面积：22万容积率：2.98%绿化率：35.3%定位主题：全景观住宅建筑风格：古典园林与现代建筑风格结合社区配套：学校,商场,银行,幼儿园,医院产品设计：总套户数：2000户型面积：主力户型：87133平米的三房和两房销售均价：49005300元/销售进度：即将推出9#-15#高层房源，现在处于预约阶段推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调

77、查/住宅项目分析项目分析依水苑物业地址：阜阳市中南大道市交通局北侧投资商：阜阳市康恩商贸有限公司开发商：阜阳市康恩商贸有限公司物业类型：小高层 占地面积：30904建筑面积：18451.5住;12265.6商容积率：2.65%绿化率：30%定位主题：写字楼+住宅建筑风格：水岸风社区配套：学校,商场,银行,幼儿园,医院产品设计：总套户数：180户型面积：主力户型：105平米的二室二厅销售均价：4300元/销售进度：售意德商务港写字楼，面积从5879平米推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析

78、/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析新润泉北小区物业地址：阜阳市位于北京中路132号投资商：安徽新润房地产开发有限公司开发商：安徽新润房地产开发有限公司物业类型：多层 小高层占地面积：13104建筑面积：11953（一期）容积率：1.6%绿化率：30%定位主题：住宅建筑风格：简约式社区配套：学校,商场,银行,幼儿园,医院产品设计：总套户数：126户型面积：主力户型：四房122两室88.61销售均价：4500元/（一期）销售进度：一期售完。二期正在规划审批中。推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PA

79、RT 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析盛鑫映泉物业地址：西二环交通局大楼西侧投资商：盛鑫房地产开发有限责任公司开发商：盛鑫房地产开发有限责任公司物业类型：多层 小高层占地面积：8395建筑面积：16790容积率：1.9%绿化率：36.5%定位主题：住宅建筑风格：简约水岸社区配套：学校,商场,银行,幼儿园,医院产品设计：总套户数:160户型面积：主力户型：户型面积是112（三房）和110（三房）销售均价：5000元/（一期）销售进度：即将推出3#楼高层房源，面积为99106三房两厅户型房源推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳

80、市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析君和皇家花园物业地址：西三环刘琦花园向北100米投资商：皖能集团开发商：阜阳君和置业投资有限公司物业类型：高层/超高层占地面积：72405建筑面积：152821容积率：3%绿化率：33%定位主题：高档住宅建筑风格：现代都市社区配套：学校,商场,银行,幼儿园,医院产品设计：总套户数：1455户型面积：主力户型：76平方精品两房、92平方实用三房、100-130平方顶层复式销售均价：即将上市销售进度：即将上市(停工中：原因不明)推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传

81、；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析外滩国际城物业地址：胜利北路与人民西路交汇处投资商：绍兴环球房地产开发公司开发商：阜阳环球房地产开发公司物业类型：小高层/高层占地面积：407.5亩建筑面积：150000容积率：3.8%绿化率：35%定位主题：商务区位建筑风格：商务风格社区配套：学校,商场,银行,幼儿园,医院产品设计：总套户数：1429户型面积：主力户型：85.87-90.26平米二房和128.34平米三房销售均价：6300元/销售进度：在售F11#的85.87-90.26平米二室二厅和134平米的三室二厅户型推广

82、特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析香港财富广场-财富公馆物业地址：百货大楼东50米投资商：台湾灯塔集团投资公司开发商：万德房地产开发有限公司物业类型：高层占地面积：47.6亩建筑面积：180000（总）容积率：7.2%绿化率：20%定位主题：豪华住宅建筑风格：现代建筑风格社区配套：购物中心，商场,产品设计：总套户数：1714户型面积：主力户型：单层面积在130-150，复式在230-250左右销售均价：8000元/销售进度：在售2#高层，仅剩几套

83、面积136-159的单层大户型和复式面积236-251的住宅，均价7500元推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、电视，网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析汉和贡院物业地址：人民西路与光华街交叉口向南投资商：颍州经济适用房开发有限公司开发商：颍州经济适用房开发有限公司物业类型：高层占地面积：20000建筑面积：70000容积率：3.5%绿化率：35%定位主题：精品住宅建筑风格：现代都市社区配套：配套齐备，位置优越、交通便利产品设计：总套户数：667户型面积：主力户型：126、134

84、.89、143.8平米的三室二厅销售均价：6200元/销售进度：在售一期1#、2#高层楼盘，所剩面积都在126-143.69的大户型，均价6200元。推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析中南现代城物业地址：中南大道与颍河西路交叉口投资商：中南置业有限责任公司开发商：中南置业有限责任公司物业类型：高层住宅、商铺占地面积：44000建筑面积：230000（总）容积率：4.54%绿化率：25.6%定位主题：商住综合体建筑风格：现代观景式高层社区配套：

85、配套齐备，位置优越、交通便利产品设计：总套户数:1333户型面积：主力户型：86.23、106平米的二房、115.47、121.3平米的三房、161.48平米的四房销售均价：6000元/销售进度：在售8#、9#、10#楼，面积涵盖65-160，有两房、三房、四房供选择，均价6000元/平米。推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、电视、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析东方第一城物业地址：市中心颍河西路366号投资商：安徽省兴泰置业有限公司开发商：安徽省兴泰置业有限公司物业类型：多

86、层、小高层占地面积：7.6万建筑面积：180000（总）容积率：2.4%绿化率：35%定位主题：商住综合体建筑风格：法式生活区社区配套：配套齐备，位置优越、交通便利产品设计：总套户数：952户型面积：主力户型：95、118、128平米三房二厅二卫户型销售均价：多层均价7000元，小高层均价6500销售进度：在售12#多层、11#小高层房源，95平米紧凑实用的多层三房118、128平米三房二厅二卫户型,128平米的仅剩两套。推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项

87、目分析项目分析丽丰一品物业地址：颖州区政府西侧投资商：丽丰集团开发商：丽丰集团物业类型：高层占地面积：177.1亩建筑面积：56万（总）；12万商业容积率：3.05%绿化率：36%定位主题：商住综合体建筑风格：田园式社区配套：配套齐备，位置优越、交通便利产品设计：总套户数：3125户型面积：主力户型：88平米的二房二室、129、143平米的三房二室销售均价：5700元/销售进度：目前在售双水系景观高层16#，17#楼，88平米精致两房，主推129平、143平尊崇水景三房，具体为一房一价推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人

88、群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析新世界shoppingmall物业地址：颍州路与南二环交汇投资商：天津韦臣投资集团开发商：阜阳巨川房地产开发有限公司物业类型：高层占地面积：90000建筑面积：20万(总)13万（住宅）；容积率：绿化率：30%定位主题：商业综合体建筑风格：现代建筑风格社区配套：购物中心产品设计：总套户数：1238户型面积：待定销售均价：待定销售进度：前期接受咨询中推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅

89、项目分析项目分析保利文峰商业广场物业地址：颍州路与南二环交汇投资商：安徽阜阳保利汉铭投资有限公司开发商：安徽阜阳保利汉铭投资有限公司物业类型：高层占地面积：48867.00；建筑面积：37万方容积率：绿化率：定位主题：商住综合体建筑风格：现代建筑风格社区配套：社区商业产品设计：总套户数:2500户型面积：待定销售均价：前期接受咨询中销售进度：前期接受咨询中推广特点：报纸+网络客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析港利上城国际物业地址：清河西路西苑对面投资商：阜阳港利房地产开发有限公司开发商：阜阳港利房地产开发有限公司物业

90、类型：多层/高层占地面积：350亩建筑面积：380000（总）；3万商业容积率：1.5绿化率：40%定位主题：国际名流生活样板社区建筑风格：现代风社区配套：配套齐备，位置优越、交通便利产品设计：总套户数:2857户型面积：主力户型：90平米的二室二厅，99平米的三室二厅销售均价：6000元/销售进度：在售F01#、F02#楼高层房源，面积90多平米的二房，楼王E08#，面积90129平米的房源，均价6000元！在售别墅，面积为310平米，价格为10000元/平米。推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PA

91、RT 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析金悦时代物业地址：一道河路阜王路交口投资商：安徽金悦置业有限公司开发商：安徽金悦置业有限公司物业类型：高层占地面积：63418建筑面积：215913（总）；容积率：2.9绿化率：32.5%定位主题：皇家园林景观建筑风格：新古典主义风格社区配套：配套齐备，位置优越、交通便利产品设计：总套户数：1025户型面积：主力户型：120、126平米的三室二厅销售均价：6000元/销售进度：现在在售2#，面积119、126平米，均价6000元/平米，所剩房源不多。5月份推出10#。推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣

92、传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析易景国际花园物业地址：阜王路二道河旁投资商：阜阳市易景置业有限公司开发商：阜阳市易景置业有限公司物业类型：多层|高层占地面积：385亩建筑面积：50万平方米（总）；容积率：1.4绿化率：40%定位主题：标志社区建筑风格：欧式风格社区配套：配套齐备，位置优越、交通便利产品设计：总套户数：4600户型面积：主力户型：80.3、92.8的二室二厅，109.2、115.7的三室二厅，130、138的四室二厅销售均价：5800-6300元/销售进度：在售N6#、N9#，面积为80-115平

93、米，均价5800元/平米。在售S5#楼，93-135平米格，房源所剩不多，均价在6200-6300平方。推广特点：其在推广方面投入为户外广告板、道旗，以及在报纸、网络上做大量宣传；客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析国祯家园物业地址：南京路与颍南路交汇东南侧投资商：阜阳国祯置业发展有限公司开发商：阜阳国祯置业发展有限公司物业类型：小高层 高层占地面积：86709建筑面积：216626容积率：2.5绿化率：0.3定位主题：接受咨询中建筑风格：板式社区配套：配套基本齐全产品设计：总套户数1902户型面积：主力户型：90.2

94、平米的二室、94.9、110.8、123.6、165.5平米的三室销售均价：待定销售进度：即将推出90-170平米房源，处于前期咨询阶段。预计下半年开盘。推广特点：报纸+网络客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析天筑香城物业地址：阜阳市颍州南路与惯清路交汇处投资商：阜阳天筑房地产开发有限公司开发商：阜阳天筑房地产开发有限公司物业类型：高层占地面积：30000建筑面积：75000容积率：3.0绿化率：30%定位主题：高档住宅社区建筑风格：全景观电梯洋房社区配套：学校，银行，医院，酒店产品设计：总套户数：705户型面积：主力

95、户型：99.2、107.4、109.6、115.5平米的三房二厅销售均价：4800元/销售进度：在售3#、4#、5#楼房源，面积为102-128户型；景观楼王6#，面积从99.2-115.5平米户型，均价4800元/平米。推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析御景城物业地址：颍州南路与三环路交口南100米投资商：安徽乐富强房地产开发有限公司开发商：阜阳市嘉禾置业有限公司物业类型：高层占地面积：88578建筑面积：27万容积率：3.0绿化率：44%

96、定位主题：高档住宅建筑风格：ArtDeco社区配套：学校，银行，医院，酒店产品设计：总套户数：2571户型面积：主力户型：87.88平米的二室二厅、88.15平米的三室二厅户型销售均价：5000元/销售进度：御景城二期正在热售17#、18#楼87、88钻界户型领衔启幕，一期在售面积116、126、132、144、168平米的房源，均价5000元/平米。推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析天筑逸景物业地址：颍州南路与二道河路交汇处投资商：安徽天筑

97、建设（集团）有限公司开发商：安徽天筑建设（集团）有限公司物业类型：多层|高层占地面积：88578建筑面积：27万容积率：1.5绿化率：40%定位主题：高档住宅建筑风格：现代主义风格社区配套：学校，银行，餐饮，购物商场等产品设计：总套户数：286户型面积：主力户型：81.4平米的二房二厅，93、116平米的三房二厅销售均价：4900-5100元/销售进度：现在在售高层1#、2#的尾盘。推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析银河金座物业地址：中清路与

98、河荫路交汇处投资商：阜阳银河置业有限公司开发商：阜阳银河置业有限公司物业类型：高层占地面积：2.5万建筑面积：8.7万容积率：3.5绿化率：36.8%定位主题：高档中央花园住宅建筑风格：中央花园式社区配套：学校，银行，餐饮，购物商场等产品设计：总套户数：636户型面积：主力户型：98、100平米的二室二厅、120平米的三室二厅户型销售均价：4600元/销售进度：银河金座二期现在在售6#、7#面积在98、100、120，均价在5000元/平方。推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业

99、物业专项调查/住宅项目分析项目分析繁华世家物业地址：向阳路（火车站向南300米）投资商：阜阳市金辉置业有限公司开发商：阜阳市金辉置业有限公司物业类型：多层/小高层占地面积：3万建筑面积：96386(商业7554)容积率：3.2绿化率：30%定位主题：高档中央花园住宅建筑风格：欧式社区配套：学校，银行，餐饮，购物商场等产品设计：总套户数东区主力共计260户，西区共计620户。户型面积：主力户型：140-160平米的商铺；三室两厅60110销售均价：5000元/销售进度：现在在售商铺面积在140160平米，价格在28000元/平米。二期正在规划当中。推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、

100、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析春益雅苑物业地址：开发区京九办一道河东路366号投资商：安徽省春益房地产开发有限公司开发商：安徽省春益房地产开发有限公司物业类型：多层/高层占地面积：50亩建筑面积：13678容积率：2.2绿化率：35%定位主题：商住小综合建筑风格：简约社区配套：学校，银行，餐饮，购物商场等产品设计：总套户数630户型面积：主力户型：142、147的门面房销售均价：4500元/；商铺17000元/销售进度：在售面积142、147左右的门面房，仅剩四间，价格在1780018

101、800。二期会推出高层，小高层，商铺前期咨询中。推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析天福采莲郡物业地址：沙河路阜裕大桥南200多米投资商：安徽天福房地产开发有限公司开发商：安徽天福房地产开发有限公司物业类型：多层 小高层 高层占地面积：40000建筑面积：70000容积率：1.7绿化率：35%定位主题：生活新城建筑风格：中国风社区配套：学校，银行，餐饮，购物商场等产品设计：总套户数648户型面积：主力户型：92、93、94、95平米的二房二室销

102、售均价：5200-6300元/销售进度：售9#多层83.52、87.02、112.53-119平米的房源，均价6300元/平米，19#、20#、21#小高层房源，面积92-95平米的户型房源，小高层均价5200元/平方之间。推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析锦绣园物业地址：阜阳市二环路与双清路交叉处投资商：阜阳市金辉置业有限公司开发商：安徽畅达房地产开发有限公司物业类型：高层占地面积：28亩建筑面积：55000容积率：3.0绿化率：31%定位

103、主题：城市新都汇建筑风格：都市风格社区配套：学校，银行，餐饮，购物商场等产品设计：停车体系完善、安全；公共设施及物业管理完善。总户数：524.户型面积：主力户型：80-128的三房两厅为主销售均价：5800元/销售进度：现在在售1#a、1#b、2#、3#高层房源，面积93151平米的，均价5800元推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析富安森活印象物业地址：阜阳市南三环路与沙河路交叉口投资商：阜阳富安置业有限公司开发商：阜阳富安置业有限公司物业类

104、型：多层|高层|小高层占地面积：115亩建筑面积：153659容积率：2.0绿化率：30%定位主题：城市公园建筑风格：地中海建筑风格社区配套：学校，银行，餐饮，购物商场等产品设计：总户数：1429户型面积：主力户型：90.35、109平米的二室二厅、111.74、114.55平米的三室二厅销售均价：4700元/；商铺9000-10000元/销售进度：沿街B6#，18层，共128套房源。面积在88-130，南区8号楼单层商铺、A8A#双层商铺，火热销售中，价格9000-9999元/平米推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外

105、来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析正基首府物业地址：阜王路与淮河路交叉口向西投资商：阜阳市正基置业有限公司开发商：阜阳市正基置业有限公司物业类型：高层 小高层占地面积：118亩建筑面积：26万平米（6万平米商业）容积率：3.0绿化率：38.6%定位主题：商住综合体建筑风格：后现代简约风格社区配套：学校，银行，餐饮，购物商场等产品设计：总户数:1905户型面积：主力户型：118平米的三室二厅、123平米的三室二厅销售均价：5300元/；销售进度：售B2#，共推出120多套房源，B2#的东单元88、95平米的二房二厅，所剩房源不多，118平米的三室二厅；西

106、单元为119、123平米的三室二厅，均价5300元/平米。推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目分析天韵怡城物业地址：颍河西路与南京路交叉口东北角投资商：金牛房地产公司开发商：金牛房地产公司物业类型：高层 小高层占地面积：28亩建筑面积：7.5万平米（6万平米商业）容积率：2.8绿化率：37%定位主题：商住综合体建筑风格：后现代主义社区配套：学校，银行，餐饮，购物商场等产品设计：总户数:571户型面积：主力户型：86145平米三室二厅销售均价：460

107、0元/；复式7000-8000元/平米销售进度：在售86-145的复式，价格在7000-8000元/平米。新推面积在130320平米的商铺推广特点：其项目推广：户外广告、宣传单页、报纸、网络等客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析市场主要的物业形态：为了适当的提高容积率，同时满足景观设计的需要，阜阳市大多数项目以“高层为主+多层为辅”的混合模式为主，总体布局上较为类似，没有太大的差别、新意。不同的物业形态的价格、去化速度区别以及原因分析：目前阜阳市项目规划形态比较简单，高层建筑是市场主流，近两年来不少楼盘引

108、入了小高层，多层物业形态，主要以城北、城南板块兴起比较明显，随着市区人口密度的增加和城市化进程的加快，小高层和高层是未来的潮流，小高层、高层必然是发展的趋势。如果处理好房型的设计，价格的合理性等因素，去化速度会有大幅度改善。市场物业形态总结多层小高层高层PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析111项目名称一房两房三房四房/复式金色港湾/依泉庭苑/6596120140中泰名城/71.785.288.6117泉水湾花园/749085126/华兴滨河苑/749085126/美在花城/80130/锦华名郡/87133/依水苑/105/新润泉区/88.6/122盛鑫映泉/110112/皇家

109、花园/7692100130外滩国际城/8590128/财富公馆/130250汉和贡院/126143/中南现代城/96106115121161东方第一城/95128/丽丰一品/88129143/户型配比情况PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析项目名称一房两房三房四房/复式新世界/保利文峰广场/港利上城国际/9099/金悦时代/120126/易景国际花园/8092109115130138蓝鲸SOHO/国祯家园/90.294165/天筑香城/99115/御景城/87.8888.15/天筑逸景/81.493116/银河金座/98100120/繁华世家/80115/春益雅苑/60160/

110、天福采莲郡/9295/锦绣园/80128/富安森活印象/90109114117/正基首府/118123/户型配比情况PART 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析户型配比情况目前在阜阳市销售的住宅户型种类丰富，基本涵盖了各种需求，购房者的选择空间很大。在户型的比重上，8090m2的小二房占到35%的比例，100120m2的小三房占到47%的比例，这两种房型目前是阜阳市房地产市场上的主力户型。从销售的角度来说，这两种户型销售量比较高。值得注意的是，60以下的户型占市场5%比例，但是实际调查中，发现这样的户型并不是很受欢迎，同时大面积户型也不受欢迎，这两类户型去化较难，这点值得考虑。PART

111、 中观分析/非商业物业专项调查/住宅项目分析阜阳市区公寓阜阳市区公寓序号名称面积（）1CBD中央国际2万2浙商大厦2.4万3蓝鲸SOHO1.6万PART 中观分析/非商业物业专项调查/公寓公寓项目分析项目分析CBD中央国际物业地址：阜阳市颍州路与颍河西路交汇处投资商：天津韦臣投资集团开发商：阜阳巨川房地产开发有限公司物业类型：SOHO公寓占地面积：17亩建筑面积：90000容积率：绿化率：定位主题：CBD建筑风格：现代都市社区配套：配套齐全产品设计：总户数：800户型面积：主力户型：57.30、82.18、86.25平米小户型销售均价：7600元/平米销售进度：在售面积44.1286.25平米

112、的小户型和约80400平米的大户型，均价7600元/平米。推广特点：该项目推广力度强，其在纸媒，网媒，电视，广播，户外广告等投入巨大。客户构成：阜阳市域范围内中高收入人群、周边乡镇人群；部分外来买房投资人员。PART 中观分析/非商业物业专项调查/公寓公寓项目分析项目分析浙商大厦物业地址：一道河路与阜王路交汇处西北投资商：海容投资集团 阜阳市浙江商会开发商：安徽海容置业有限公司物业类型：综合楼占地面积：7188建筑面积：40000容积率：绿化率：定位主题：综合楼建筑风格：城市水景社区配套：配套基本齐全产品设计：总户数：300户型面积：主力户型：35平米的标房和75平米豪华景观商务套房销售均价：

113、12000元每平米销售进度：94-1332平米甲级写字楼商务中心和酒店式公寓正在发售中推广特点：该项目推广力度强，其在纸媒，网媒，电视，广播，户外广告等投入巨大。客户构成：阜阳市高收入人群；以及企业单位PART 中观分析/非商业物业专项调查/公寓公寓项目分析项目分析蓝鲸SOHO物业地址：阜阳市颍州路与南二环交汇处投资商：天津韦臣投资集团开发商：阜阳巨川房地产开发有限公司物业类型：SOHO公寓占地面积：建筑面积：容积率：绿化率：定位主题：SOHO建筑风格：都市风格社区配套：社区配套基本完善产品设计：户型面积：主力户型：SOHO公寓销售均价：销售进度：接受预约咨询，40-80平米公寓，自由组合写字

114、楼。蓝鲸SOHO会将在九、十月份开盘。推广特点：该项目目前处于搁浅状态，开发商目前主推其开发的CBD中央国际楼盘。客户构成：PART 中观分析/非商业物业专项调查/公寓公寓项目分析公寓公寓市场综合分析阜阳公寓市场整体供应水平不高，属于发展的初级阶段，处在产品认知阶段，地段因素对其价值支撑比重大，核心卖点基本都以产品为基础，加之核心地段或良好的资源条件以及酒店式的服务；在售服务式公寓主力户型以单配和一房为主，主力面积控制在40-60平米左右，通过控制面积来控制总价，以保证项目现金流；客户关注物业品质，特别是装修用材用料，自用客户对户型各个空间尺度敏感；客户关注单价与项目品质之间的匹配度，总价是影

115、响客户决定的因素之一，但不是唯一因素；阜阳公寓市场现状市场供应趋势客户需求阜阳市服务式公寓市场供应量小且供应水平不高，市场需求旺盛，处于发展初级阶段，市场机会良好，作为本项目高端商务的配套，本项目公寓更需要通过打造自身核心竞争力来赢取未来市场。未来发展方向PART 中观分析/非商业物业专项调查/公寓公寓项目分析序号项目名称序号项目名称1建设大厦9中国银行2永恒大厦10建设银行3人民银行11农业银行4华联大厦12 徽创黄金时代广场5海关大楼13浙商大厦6广播电视大楼14金悦临城公馆7利源大厦15CBD中央国际8交通大厦16华兴花苑写字楼21213456789101113141516本案PART

116、中观分析/非商业物业专项调查/写字楼市场分析项目名称档次物业形态出租率主要入驻企业类型建设大厦中档独栋+裙楼95%中小型公司及房地产企业永恒大厦中档独栋+裙楼75%中小型公司人民银行中高档独栋+裙楼金融服务公司华联大厦中抵档独栋+裙楼95%中小型公司海关大楼中档独栋事业单位广播电视大楼中档独栋+裙楼企业自用利源大厦中低档独栋+裙楼85%中小型公司交通大厦中高档独栋+裙楼中小型公司中国银行中档裙楼+塔楼企业自用，金融服务公司建设银行中高档独栋企业自用，金融服务公司农业银行中档独栋+裙楼企业自用，金融服务公司徽创黄金时代广场中档独栋60%中小型公司写字楼PART 中观分析/非商业物业专项调查/写字

117、楼市场分析PART 中观分析/非商业物业专项调查/写字楼市场分析写字楼市场综合分析阜阳市目前写字楼仍以过去机关单位或大型投资及区域大型企业投资建设的自用办公产品为主，现代化商务写字楼刚刚起步，以普通型为代表；综合性和智能型商务写字楼暂时还没有出现；阜阳写字楼市场整体存在物业水平不高、内部商业配套缺乏、停车位不足等问题，制约了写字楼整体品质的提升；未来的商务活动需求不仅需要硬件设施的完善，更需要软件服务方面的提升；目前阜阳市办公市场中，别墅型生态办公、创意“孵化器”型办公等个性化商务办公物业还没有出现；企业冠名的定制式办公物业基本空白。阜阳写字楼现状软硬件设施有待升级定制式办公物业基本空白伴随着

118、阜阳市的商业迅速发展，商贸，金融，等第三产业的大部扩张，阜阳写字楼市场需要与时俱进，目前正在建设的CBD中央国际、浙商大厦等高品质智能化的商业写字楼将成为市场的主流。未来发展方向PART 中观分析/非商业物业专项调查/写字楼市场分析阜阳酒店阜阳酒店序号项目名称星级面积1阜阳天筑豪生大酒店55.6万2国贸大酒店44万3白金汉宫大酒店42.1万4阜阳国际大酒店 32.5万5中京大酒店32万6文峰宾馆/1万7皇冠国际大酒店/2万8阜阳圣龙商务宾馆/9江淮快捷宾馆/10于氏商务酒店/12345789106PART 中观分析/非商业物业专项调查/酒店酒店市场分析名称星级地址建筑形态配套设施消费区间（元/

119、间）经营状况阜阳天筑豪生大酒店5阜阳市淮河路666号21层、独栋+裙楼、现代风格住宿、餐饮、会议、商务中心、夜总会、桑拿中心、保健、美容美发、泳池、健身中心、棋牌、各类球场/国茂大酒店4人民路1号19层、独栋+裙楼现代简约风格住宿、餐饮、会议中心、健身中心、商务、中心、桑拿、KTV、美容SPA、精品购物、停车场标准间270 三人间368商务间368大床间368 良好白金汉宫大酒店4颍州中路301号裙楼、欧式风格住宿、餐饮、商务务、健身，泳池、牌室、健身房、KTV、桑拿、足疗、美容美发、精品商场、各类球场标准间269 单人间332 商务间332 良好阜阳国际大酒店 3河东路599号独栋、现代简约

120、风格住宿、餐饮、会议中心、商务中心、咖啡、休闲、停车场标准间178 商务标间288 单人间288 良好中京大酒店3人民中路52号/住宿、餐饮、会议中心、棋牌室、停车场标准间218 单人间228 商务间238 一般PART 中观分析/非商业物业专项调查/酒店酒店市场分析天筑豪生大酒店阜阳国际大酒店阜阳中京大酒店国贸大酒店白金汉宫大酒店阜阳文峰宾馆PART 中观分析/非商业物业专项调查/酒店酒店市场分析阜阳酒店业发展水平整体较低，仅有天筑豪生大酒店一家五星级酒店，目前尚未开业，其他星级酒店设施也普遍老化，已经不能满足阜阳有关方面的接待要求。同时这些酒店也都是一些传统商务酒店，产品符合度不够阜阳市目

121、前没有全国连锁形的快捷酒店入住，目前在经营的快捷酒店还是传统的的宾馆，相对来说档次较低，设施相对简陋，还不能达到真正意义上的快捷酒店。整体水平相对较低快捷酒店鱼龙混杂随着阜阳市商业进入快速通道，大型的总体体项目的规划建设，星级酒店将会陆续开工建设，同时随着城市的发展，传统的宾馆酒店已经将会淘汰升级，高品质的快捷酒店将会迅速发展。市场前景较为广阔酒店市场综合分析PART 中观分析/非商业物业专项调查/酒店酒店市场分析五五.竞争项目分析竞争项目分析5.1 竞争项目判定竞争项目判定5.2 竞争项目分析竞争项目分析5.3 竞争项目小结竞争项目小结u依据对阜阳整体商业环境及主要商业项目分析，结合本项目属

122、性，我们依据以下原则选择现有及未来 竞争项目深入分析：主要竞争项目判定主要竞争项目判定位置与本项目距离较近，属于项目位置与本项目距离较近，属于项目核心商圈内核心商圈内商业体量及商业形态与本项目商业体量及商业形态与本项目类似，区域一站式商业中心类似，区域一站式商业中心档次中高档为主、主要服务档次中高档为主、主要服务周边消费客群周边消费客群本项目主要竞争对手为：本项目主要竞争对手为：综合类：香港财富广场综合类：香港财富广场百货类：阜阳百货、国贸、阜阳商厦、百货类：阜阳百货、国贸、阜阳商厦、千百意、燕莎百货千百意、燕莎百货超市类：沃尔玛、大润发、华润苏果超市类：沃尔玛、大润发、华润苏果在建类：在建类

123、：CBD中央国际、中南红星商业广场、中央国际、中南红星商业广场、丽丰一品、保利文峰商业广场、丽丰一品、保利文峰商业广场、金悦时代、新世界金悦时代、新世界shopping mallPART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/主要竞争项目判定主要竞争项目判定本案阜阳香港财富广场项目简介 阜阳香港财富广场于2009年3月2日，由台湾灯塔集团投资公司、华联（香港）国际有限公司和阜阳华联集团共同投资8亿元，以18万平方米的恢宏规模，堪称阜阳第一MALL巨制。香港财富广场以诚挚的心情、优质的服务、全新的理念引进全球零售王沃尔玛、新天地百货、大地数字影院等国际国内品牌商家，联手打造融汇百货

124、、超市、名店街、潮流前线、电脑数码港、儿童世界等主题区及影城、电玩、亲子乐园、美食广场、KTV、西餐、书城等数百个品牌商家于一体的商业王国。香港财富广场以一流的管理服务水平和一流的配套硬件设施，以及众多的国际国内知名品牌，引领阜阳消费新潮流，打造时尚购物新标杆。PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场阜阳香港财富广场项目地理人民路上的金色皇冠人民路核心商圈的核心商业街 人民路是阜阳市级商业中心的核心商业街，更是阜城商业的发源地，它见证着阜阳商业的繁华，代表着阜阳商业的活力。人民路、颍州路十字金街口，三大百货聚首 人民路与颍州路交汇处的弹丸之地，三大

125、百货聚首，21000平方米的国贸商城、36000平方米的百货大楼、40000平方米的千百意购物中心，共同构筑10万平方米的主力店集群，成为了人民路商圈核动力。香港财富广场后来居上，引发商业龙头效应 香港财富广场以10万平米的商业规模横空出世，与国贸商城、百货大楼、千百意购物中心共同形成了近20万的主力店集群，将占据整个人民路商圈容量的三分之二，形成人民路商业巨龙的绝对龙头。PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场（1）沃尔玛，超级聚客机（20000平方米沃尔玛超市）（2）流行新天地，时尚嘉年华（20000新天地百货）（3）大地数字影院，流光溢彩的视

126、听盛宴（2500平方米大地数字影院）（4）特色美食新体验，休闲娱乐不夜天（20000平方米餐饮休闲娱乐文化特区）（5）米兰大街（110米长米兰大街）（6）至酷淘宝地，潮流星光城（1000平方米星光城）（7）儿童小天地，欢乐大世界（2000平方米儿童新世界）（8）精品IT MALL，科技新时尚（3000平方米IT MALL）主营业态PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场-1F餐饮/小吃缤纷生活沃尔玛超市店名铺位号店名铺位号永春堂B 102肯德基B101宝岛眼镜B 103麦德姆B 126迎客松茶行B 104上味馆B 125华祥苑B 105双食记B 1

127、24虎牌电器B 115薡茶B 123上海雷允上B 108好又来卷膜B 122烟酒B 106桂林崇善米粉B 121好想你枣B 109陋食铭B 120豆腐馆B 110研磨时光咖啡B 119特百惠B 111周贵妃凉皮B 118陶品小店B 112东北饺子王B 117非常食客B 114蒙自源米线B 116玉专柜B 113阜之旅营业部B 107酒类专区B 127负一层品牌分布PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场一层品牌分布1F流行鞋品格调男鞋米兰大街珠宝国际名表化妆品店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号星期六101沙驰119百家好1

128、36书香门第147依波路154丸美169百丽/tata102花花公子120137六福148西马155资生堂170康莉103犀牛121ESPRIT138周大福149名爵156高丝171接吻猫104梦特娇122VERO MODA139金至尊150梅花157欧莱雅172老人头105CD123凯莱露喜140名牌151雷蒙威158柏莱雅173千千妙语106金利来124LEE141老凤祥152卡西欧159泊美174金利来107皮尔卡丹125欧时力142IDO153天梭160梦妆175梦特娇108老人头126Esprit143飞亚达161玉兰油176卓诗尼109木林森127耐克360144英纳格162佰草集

129、177奥卡索110哥雷夫128阿迪达斯145天王163美宝莲178DW111森达129苹果体验店146天俊164薇姿/理肤泉179芭姿112美国骆驼130西铁城165欧珀莱180哈森113Camel active131罗西尼166花花公子114圣伽步132保时捷167瑞贝卡115宝威133格雅168卡斯高116百富134好人缘117都彭135倩女118PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场二层品牌分布2F绅士服、格调男装绅士服、格调男装格调男鞋皮具、包配套店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号爱登堡201瑞弗史东218蜘蛛网235Bo

130、sssunwen245男士精品253柒牌202七星219深港236沙驰246非酷勿扰254金利来203维斯凯220意尔康237金利来247法兰诗顿204利奥纳多221红蜻蜓238新秀丽248CAG205华菲型格222公牛巨人239骆驼皮具249HD206鹰迪223七匹狼240皮尔卡丹250坚持我的207浪比时224Crocs241梦特娇251汤尼俊士208路易诗兰225百年烟斗242迪莱克斯252霍普莱斯209曼哈顿226康奈243柏尔迪藤210杉杉227奥康244诺奇211艾夫杰尼228集杰212ALT229马克华菲213报喜鸟230HG214卡宾231依文215BOSSSUWEN232杰凡

131、尼216九牧王233S2217Boykaka234PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场三层品牌分布3F女装女装内衣、睡衣内衣、睡衣店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号玖姿301乐町319伊维斯336浩沙/三枪346音调302伊芙丽320欧迪芬337猫人347邓浩303播321欣姿芳338与狼共舞/侨佳348红人304浪漫宣言322好波339俞兆林349蕾朵305ELLE323曼妮芬340歌帝350恺诗依306拉夏贝尔SP324百利安341仙宜岱351君帛307维斯凯325新世家族342爱慕352诺娜莉308曼娅奴326玛伦萨343节节高35

132、3M2309拉夏贝尔LA327洁蕾雅344茜子354摩卡奴310雅莹328汝斯芬345贝洛安311声雨竹329威妮华355达衣岩312简330裤缝边356阿依莲313三彩331黎姿314如缤332零典315淑女坊333伊布都316谜底334威丝曼317卡佛连335戴布拉芬318PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场四层品牌分布4F运动儿童、婴幼儿童、婴幼儿童、婴幼创意家居店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号背靠背401婴姿坊415阿卡邦429时尚小鱼443水星家纺450361度402哇哈哈416永高人430巴拉小魔仙444维科家纺4

133、51特步403奥迪417蒙卡431吉普445东方刺绣452乔丹运动404爱儿健418迪士尼芭比432派克兰帝446罗莱家纺453森马405拉比419牧童433巴拉巴拉447优家454李宁406贝蕾尔420水孩儿434婴之谷448罗莱KIDS449哥伦比亚407卡西龙421耐克435甲虫屋460汇祥455耐克408木玩世家422铅笔俱乐部436万年青456木林森409ABC423好记星437国美电器以纯410大黄蜂424361度438CBA411牧羊娃425玛米玛卡439探路者412红黄蓝426红蜻蜓440阿迪413七匹狼427英氏441骆驼牌414小犀牛428好孩子442安踏459小猪班纳45

134、7力果458PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场5F餐饮/小吃餐饮/小吃大地数字影院店名铺位号店名铺位号黄记煌焖锅515安藤家日式拉面509E家坊517QQ豆捞510暹罗泰式餐厅518阿吉婆麻辣烫511金川火锅519红辣椒湘菜馆512幸乐日式料理520魔石咕噜鱼513李记功夫轮转火锅501德式餐厅521香樟咖啡502港式砂锅526成都名小吃506爵士牛排516老屋川菜507蜜果吧523锅品面吧508休闲区522五层品牌分布PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场规划亮点（1）国际水准的立面造型，塑造

135、阜阳商业新形象（2）全天候室内空调，四季如春的购物体验（3）多入口迎客，聚八方人气（4）20米宽弧形中庭动线，打造国际化的人流动线（5）40米观光云梯，穿梭时尚空间，实现跨层传送（6）16米宽天窗设计，在购物中享受自然光（7）50部智能电梯、5部全景观光梯，智能灵动尽现，动线流畅自如（8）120平方米超宽LED屏，阜阳新时尚的发布窗口（9）100平方米大挑空舞台，演绎都市时尚精华（10）800平方米下沉式主题广场 （11）阜阳首创停车楼，800席停车位,驾车购物更轻松规划设计PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场平面图-1F1FPART 微观分析

136、微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场平面图2F3FPART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场平面图4F5FPART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/香港财富广场香港财富广场阜阳国贸商城阜阳国贸商城 阜阳国贸商城，位于阜阳市人民路核心商圈的核心节点，国贸大酒店裙楼。总建筑面积21000平方米，荟萃国内外数万种商品，2007年01月25日开业是阜阳市开业最早现代化百货商场之一，目前客流量大，提袋率高，经营状况极佳。开发商/持股方阜阳国贸商城有限公司位置人民路东路1号商业面积21000平方米开业时间199

137、7年01月25日楼层B14F功能板块百货+超市商业经营方式持有自营PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/国贸商城国贸商城楼层经营业种副一层超市、水果、休闲食品、糕点、糖果一层化妆品、黄金珠宝、男女皮鞋、手表、烟酒二层精品男装、休闲男装、精品皮具三层时尚女装、内衣、休闲女装、饰品、针织衫、羽绒服四层家用电器、手机、数码、电脑、小家电；运动服饰、休闲服饰、儿童服饰楼层业态分布楼层业态分布PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/国贸商城国贸商城楼层序号品牌1F黄金珠宝：国贸国际珠宝城（ESIRO通灵、周大福、香港金至尊、意大利卡迪、台湾玉顺行、鑫春园、戴

138、梦得、明牌首饰）化妆品：欧珀莱、自然堂、丁家宜、资生堂、雅芳、佰草集、美宝莲、高丝、高姿、卡利雅、韩后；手表：罗西尼、卡西欧、梅花、TITONI、依波、天梭烟酒男女鞋：意尔康、奥康、红蜻蜓、达芙尼、卓思妮、百丽、金利来2F精品男装：九牧王；报喜鸟；洛兹；虎都；雅戈尔；浪比时；七匹狼；柒牌男装；利郎；皮尔卡丹；雅鹿；金利来；罗蒙；杉杉；红豆休闲男装：GXG；ALT；马克华菲；海澜之家；秋艳；杰克琼斯；鄂尔多斯；威可多；沙驰3F时尚女装：玖姿、艾格、艾莱依、雅莹、宗洋、VGRASS、声雨竹、依维妮、达衣岩、太平鸟、白领风采、马天奴、阿依莲、红袖、淑女坊、ONLY、名典屋、MF、简、维格娜丝内衣：古

139、今、曼妮芬、好波家纺：富安娜、罗莱4F家电数码：澳柯玛；美菱；荣事达；海尔；西门子；LG；飞利浦；百年华生；长虹；康佳；方太；创维；TCL;仲康；索尼；东芝；三星；奥普浴霸；万家乐（冷凝）、法罗力；科龙；格力；格兰仕；苏泊尔；三角；九阳；海信；三菱；超人；德国博朗；先科；万和运动休闲服装：耐克、阿迪达斯、康威、李宁、安踏、361、双星、彪马、花花公子、美津浓、乔丹、茵宝、锐步、探路者、森马、美特斯邦威、班尼路、真维斯楼层品牌分布PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/国贸商城国贸商城百货大楼百货大楼开发商位置颍州路人民路交叉口商业面积12000平米开业时间1983年2月7

140、日楼层1F-4F功能板块超市、百货、电器、餐饮、娱乐商业经营方式沿街商铺出售，主力店出租u阜阳市百货大楼座落在阜阳市繁华的闹市中心，人民路、颍州路交叉口，是一家由职工集资兴建的现代化商场，内部设施典雅，风格独特。企业在社会各界的大力支持和广大职工的辛勤努力下，不断发展壮大，曾被评为全国商业信誉星级企业，全国最佳经济效益店，省十佳商场，省购物放心店，省十强零售商店，在第二届阜城窗口行业服务质量万人调查活动中荣登十佳榜首。PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/百货大楼百货大楼功能分布与品牌情况楼层品类品牌4F电器澳柯玛，海尔，美的，小天鹅，万利达，美菱，荣利达，TCL，长虹

141、，海信，海尔，康佳，容声，格力,三星，华硕，方正，惠普，联想，洪基童装童鞋图图，世纪宝贝，俏皮狗运动服饰尤尼克斯，维克多，茵 宝，贵人鸟，阿迪达斯，耐克，卡帕，匹克，金莱克3F男装博士邦尼，卡帝乐，希尼亚，凯斯，九牧王，依立腾，杉杉，波司登，雅戈尔，红豆，圣菲拉利，法艾兰，佐丹奴，真维斯，以纯，班尼路，战狼世家，潮流前线，雪中飞，罗蒙，生活几何，小魔鱼，蓝古威，冰洁，康博，庄爵，龙达飞，忘不了，早稻田，名鼠，frxape，吉利雅，艾夫杰尼，雅鹿，秋燕 家纺恒源祥，缦安顿，盛宇，Opar2F女装，内衣好波，雁皇，亿宣，千黛名媛，三彩，高氏杰，天轩，西贝伦，瑞和菲玛，君帛，宝瑞娜，紫澜门，博壐，以

142、纯，金苑，阿依莲，淑女坊，古鸟，拉素，顺泰，妩彤，米典多，国际之春，冬宝，贵夫人，福太太，暖贝儿，曲美，阿诗玛，康奈，曼妮芬，诗织，蒂爱纳，素言，赞迪，比雨竹，瑶婷羽澜，裴丽佳，丽贝瑞拉，贵名媛，蕾伊娜，维尔曼，与狼共舞，underwear，猫人，三枪，米兰登，desertprince，喜登宝马，鲨鱼，比其，兰妮简爱，乔伦，米兰登，诗梦，香港朗婷儿，朗文斯汀，冰诺姿餐饮KFC1F化妆品、高丝，欧莱雅，妮维雅，美肤宝，完美，泊来雅，优资莱，丁家宜，自然堂，玉兰油，泊美，美宝莲，屈臣氏珠宝明牌，老凤祥，宝瑞源，瑞丰祥，金山珠宝鞋，箱包千百度，伊伴，星期六，卡美多，芭姿，意尔康，卡蒂乐鳄鱼，蜘蛛王，

143、红蜻蜓，男女主角，奥康，巨日，蒙娜丽莎，金利来，莱斯帅特，卓诗尼，倩女，红珊瑚，美洲鹰，法兰西，芭妮，深港，杉杉，兽霸，犀牛，巨派，康龙，漂亮百分百，金狄尔，法兰西曼莎露迪，美之美，嘉丽多，迷人角色，珂卡芙，艾美其，达芙妮酒五粮液，剑南春，古井，醉三秋，雪兰山，长城，张裕小型超市PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/百货大楼百货大楼PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/百货大楼百货大楼PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/百货大楼百货大楼PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/百货大楼百货大楼PART

144、 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/百货大楼百货大楼阜阳商厦开发商阜阳商厦股份有限公司 位置颍上北路与颖河西路交口商业面积约2.6万平米开业时间1990.1.1楼层1F-5F功能板块百货、电器、鞋服箱包商业经营方式租赁、托管、自营u阜阳商厦座落于阜阳市颍上北路与颍河路交叉街口，主楼十层，营业楼五层，建筑面积3.6万平方米，营业面积2.6万平方米，现有员工1000人，下设10个部室、152个柜组、一个批发公司、一个家电维修中心、一个广告有限责任公司和一个日用化妆品有限公司。u百货、黄金珠宝首饰、鞋服箱包、化妆品、名表、家用电器等PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞

145、争项目分析/阜阳商厦阜阳商厦品牌分布楼层品类品牌5F运动装休闲装、跑步机puma，livis，nike，adidas，jack&jones，李宁，猫人，361，邦威，安踏，peak，kappa，playboy，以纯+跑步机4F知名女装Es，angel girl，雪伦，歌莉娅，Sdeer，kako，维莎卡，厚冕，君帛，hopeshoes，胖太太，婷美，猫人，零典，千禧缘，娅格，Veromoda，紫澜门，艾尚雪，阁兰秀，wetoo，yiner，高氏杰，moco，Ochirly，诺菲尼，欧米，珂瑄，伊莎菲尔，爱慕，maniform，海贝，ONLY，米兰登，名典屋，哥弟，monellne，liedow

146、，玖姿，娜尔思3F男装彬彬、柒牌、利郎、爱登堡哈、九牧王、bossunwen、goldionsport、路易诗兰、罗蒙洛兹、智圣、艾夫杰尼、雅戈尔、aobin韩国、恒源祥、杰凡尼、雪中飞、曼哈顿、太平鸟、虎都西裤雷纳金狐狸、迪迪公子、吉利雅、joeonne法兰女装鄂尔多斯、梦特娇、海尔曼斯、喜登宝马、比其、珠珠绣、保士捷2F家电步步高，摩托罗拉；oppo；美菱，美的，诺基亚，ipad，九阳，LG苏泊尔，荣事达，三洋，松下，乐邦，顺达，格兰仕，万利达siemens，海尔，创维，海信，tcl，康佳，飞利浦1F化妆品、美肤宝、海蕴、OALY、妮维雅、佰草集、丸美、LOREAL、MAYBELLINE、

147、AUPRES、AQUA、SPRINA、悠莱、泊美、柏莱雅珠宝周大福、宝瑞源服装时代曼都、BANI、金利来、花花公子、leonarod、samsnite、montagut、沙驰、波司登、康博、Lee、富贵鸟、深港餐饮四季屋、中国名茶、精品烟酒鞋休闲之屐、康奈、奥康、蜘蛛王、妈妈鞋-1F办公用品、文具、五金恒通卫浴、好太太晾衣架、恒发保险箱、得力文具、日丰管、飞雕、飞利浦、中亿保险箱、文博水景、欧普照明、文谱保险箱PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/阜阳商厦阜阳商厦PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/阜阳商厦阜阳商厦PART 微观分析微观分析/主

148、要竞争项目分析主要竞争项目分析/阜阳商厦阜阳商厦PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/阜阳商厦阜阳商厦三层平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/阜阳商厦阜阳商厦PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/阜阳商厦阜阳商厦PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/阜阳商厦阜阳商厦阜阳和华千百意阜阳和华千百意 阜阳和华千百意购物中心有限公司诞 生于1999年12月26日,是阜阳恒业集团投资兴建的现代化大型商业零售企业。公司地处阜阳市繁华的人民路商业中心,交通便利,人流集中。公司集百货、超市、娱乐、餐饮、健身

149、、休闲为一体,是恒业集团七大支柱产业之一。商场规划6万平方米,一期工程3.2万平方米,营业面积2.2万平方米,商场外观呈欧式风格,气派典雅,风格独特,是阜阳标志性建筑之一。商场内配置有中央空调系统、自动扶梯、垂直电梯、消防自动喷淋系统、前台POS、后台MIS系统等一系列现代化的商业设施。商场内部装饰风格独特,极具特色,精品荟萃,品种众多。开发商/持股方阜阳恒业集团位置人民路东路39号商业面积一期36000平方米开业时间1999年12月26日楼层1F6F功能板块百货商业经营方式持有自营PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/千百意千百意楼层序号品牌1F黄金珠宝：信德缘、名牌

150、珠宝、艾盟珠宝、皆是缘、名嘉首饰、香港瑞丰珠宝、翠炫、钻之韵化妆品：高姿、卡利雅、韩后、元素、树语、丁家宜、olay、美泰、柏氏、玉净美大宝、资生堂、植美村、自然堂、柏莱雅、优资莱、雅芳、采诗、医女子、艾琳、maybe、韩国蝶妆、高丝、蓝秀、郑明明、羽西、卡尼尔、ZA、卡姿兰、瑾泉男女鞋、皮具：意尔康、公牛、七匹狼、蜘蛛网、红蜻蜓、与狼共舞、达芙妮、木林森、奥康、深港、红绶带、josing、abmppe、金利来、老人头、芭妮、兽霸、百纳、悦丽娜、playboy、sdmd、名典、快乐玛丽其他：超市、干活特产、黄山毛粉、罗西尼、冬虫夏草、药店、烟酒2F精品男装：ALT、GOLDPOOL、KUHLE

151、、马克西尼、海澜之家、红豆、维加斯、卡敦、艾捷平方、马克华菲、洲艳男装、才子男装、与狼共舞、依立腾、棋牌男装、七匹狼、利郎、艾夫杰尼、九牧王男装、goldlion、palyboy、雅戈尔、GXG、L2、太平鸟、花花公子、杰克琼斯、马克华菲、罗蒙、罗兹、阿基米德、皮尔卡丹、爱都、维纳王、啄木鸟、鳄鱼、亨斯特、利莱特派、合利雅、王子车、早稻草、莱顿、志方、RTC3F时尚女装：阿依莲、伯妮斯茵、三彩、ibudu、uistmode、西纳维思、贝那、香港千慧、赛瑞娜、维尔金维、蒂爱纳、nice、艾莱依、卓玛诗、波司登、圣可尼、浪漫宣言、达衣岩、sdeeromcept、乐町、M2、梦至超、杰西伍、lily

152、、佳人苑、3S、CACAHE、诗织、苏伯来、衣裳坊、小叶丽玖、贝诗奴、海贝、欣彩、顺泰、雪尼尔、秋水伊人、卡莱施、可萱、谜底、嘉贝逸飞、伊莎贝拉4F时尚运动：黑骑、潮流前线、joio十八、唐狮、三番s.eerouttet、潮流指标、斯舒朗、新纪元时尚休闲、306度、潮流指标、匹克、彪马、安踏、耐克、金鸡、贵人鸟、阿迪达斯、背靠背、李宁、美国骆驼、playboy、金莱克、以纯、雅鹿、美特斯邦威、森马、依米奴、快节奏、思维奇、奇安达、七匹狼、叔、脚王、鸿星尔克5F小家电：苏泊尔、九阳、每时乐、殴达、金立手机、红双喜、步步高、蓝魔、好记星、长虹、万利达、迪士尼婴儿幼儿用品：乖乖狗、阿童木、棵棵树、未

153、来之星、俏皮狗、世纪宝贝、百灵、布谷鸟，雪豹、鲨鱼、鹿王、剪刀石头布内衣：好波内衣、与狼共舞、侨佳、梦特娇、宜而爽、兰卓丽、康奈、南极人、芬腾、达尔丽、浪莎家纺：水星家纺、阿芙罗、富安娜、红润羽绒家纺、上海缦安顿家纺、罗莱家纺、罗飞家纺其他：汇祥健身体验中心6F家电：海尔电视、康佳、TCL、海信、创维、小天鹅、美的、美菱、长虹、galanz、格力、楼层品牌分布PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/千百意千百意平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/千百意千百意平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/千百意千百意平面

154、图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/千百意千百意平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/千百意千百意平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/千百意千百意燕莎百货燕莎百货 阜阳华联燕莎百货是由阜阳华联独资组建的一座集购物、娱乐、休闲于一体的综合性现代百货，位于颍州中路与阜临路黄金地段交汇处，毗邻风景秀丽的文峰公园，交通便捷，位置优越。阜阳华联燕莎百货营业面积37000平方米，按照“时尚、休闲、精品”的经营定位，经营的商品品类包括了国内外品牌服饰、化妆品、男女皮鞋、皮具箱包、儿童用品、针织床品、家电、手机数码、图书

155、音像、华联超市等，并着力引入了美国金仕堡健身会所、阜城规模最大的设备最先进的电玩娱乐城等新鲜时尚元素，努力为顾客营造“优雅温馨、轻松舒适”的购物氛围，打造“购物是享受，享受在燕莎”的消费体验。开发商/持股方阜阳华联位置颍州中路111号商业面积37000平方米开业时间2009年1月9日楼层1F6F功能板块百货+娱乐休闲商业经营方式持有自营PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/燕莎百货燕莎百货楼层序号品牌-1F阜阳华联超市1F金利来、梦特娇、时尚女包、威尼华、联通手机城、唐山骨瓷、海尔厨房、爱德厨卫、美的电器专卖、创维、九阳、儿童图书、汇美舍、丹姿、浪漫香榭丽、ONLY、柏

156、莱雅、美宝莲、美国温雅、巴黎欧莱雅、高丝、韩国蝶装、特价服装、依波表、烟酒、鲜花2F法国都彭、鳄鱼、千丝鸟、马克华菲、KUHLE、皮尔卡丹、浪比时、格伦特、名鼠男装、耐克、百丽、文时特、雅鹿、poyal flomble、洛兹、罗蒙意尔康、ZHOUYAN、秋艳男装、东方骆驼、红珊瑚、名典、路标皮鞋、啄木鸟、帮赛3F诺兰贝尔、爱美丝、上海服饰、司尔飘、出色、初次印象、宝黛坊、仟逸、卡莲欧璐、紫澜门、凯瑞迪娜、红蜻蜓、百灵、盛宇家纺、杉杉家纺、香榭丽、迪美妮莎、霞丹妮、杉杉内衣、宛玉、纽约、市井百依、奥德美珠宝、卡诺拉、米梵、具伊姿恋家居、阿童木、七匹狼内衣、大黄蜂、金海奇、淑女坊4F金仕堡健身会所

157、5F世纪动漫城6F广东星艺装饰、李阳疯狂英语、一鸣琴行、会计培训班楼层品牌分布PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/燕莎百货燕莎百货PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/燕莎百货燕莎百货平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/燕莎百货燕莎百货平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/燕莎百货燕莎百货平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/燕莎百货燕莎百货平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/燕莎百货燕莎百货平面图PART 微观分析微观分

158、析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/燕莎百货燕莎百货平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/燕莎百货燕莎百货未来项目未来项目-CBD中央国际中央国际uCBD中央国际位于颍州路颖河路交汇处，与本案隔街相望，是最大的竞争项目。u从项目备案上看，项目占地17亩，总建筑面积近9万平米，商业面积约3万平米，根据项目目前的建筑规划，商业部分由一栋5层的集中式裙楼及2栋29层的公寓写字楼组成。u该项目计划引进中高端百货，目前正在于金鹰百货及百大CBD洽谈。开发商/持股方阜阳巨川房地产开发有限公司位置颖河路颍州路交汇处商业面积30000平方米开业时间待定楼层1F5F功能板块百货、

159、写字楼、公寓销售租赁售价：7000-8000/平米PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/CBD中央国际中央国际未来商业未来商业-汇鑫国际广场汇鑫国际广场开发商安徽省阜阳汇鑫发展有限公司位置颖河西路与中南大道交口商业面积80000平米开业时间-招商中-楼层-1F-5F功能板块百货、超市、餐饮、娱乐、休闲招商政策联营、租赁、托管、自营等 汇鑫集团沿颍河西路两侧斥巨资打造的18万平方米商业项目，因其体量大、业态全、配套完善、建筑品质高端，吸引一大批国际国内著名品牌商入驻，初步形成阜城最具现代化、品牌化、时尚化的新商业中心，被民间形象的喻为“阜阳的徐家汇”，汇鑫18万平方米商业

160、广场被列为阜阳市“6611”重点工程，是市政府2010-2015发展规划中的城市新商业中心。购物、餐饮、休闲、娱乐、等一站式的经营模式。PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/汇鑫国际广场汇鑫国际广场未来商业未来商业-中南红星商业广场u中南红星商业广场位于中南大道与颖河西路交汇处，汇鑫商业广场对面。u该项目占地面积约23820，总建筑面积约22.97万，建安总投资约4.5亿元，建筑高度93米，地上二十八层，地下一层。其中地上一四层商业，五层为架空层，5号楼五二十层办公楼一栋，六二十八层住宅楼九栋。u该项目将引进红星美凯龙，目前正在销售商铺部分，采取包租形式。开发商/持股方

161、中南置业有限责任公司位置中南大道与颍河西路交叉口商业面积90633平方米开业时间待定楼层1F4F功能板块住宅、商业、办公、其他销售租赁商铺售价：20000元/平米包租PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/中南红星商业广场中南红星商业广场未来商业未来商业-新世界ShoppingMallu新世界ShoppingMall位于颍州路与南二环交汇，距离易景国际、金悦时代非常近。u该项目总建筑面积近13万平米，商业面积比例尚不明确。u该项目地目前处于拆迁阶段，正在接受前期咨询。开发商/持股方阜阳巨川房地产开发有限公司位置颍州路与南二环交汇商业面积130000平方米（总）开业时间待定

162、楼层功能板块商住销售租赁未动工开盘PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/新世界新世界ShoppingMall未来商业未来商业-丽丰一品u丽丰一品位于颖州区政府西侧。u该项目占地17亩，总建筑面积近177.1亩，商业面积约12万平米，根据项目目前的建筑规划，商业部分由两栋集中式商业单位，一栋与乐购，另一栋可能为百货。u该项目计划引进乐购，目前已经对外发布相关乐购广告。开发商/持股方丽丰集团位置一道河中路139号(颖州区政府西侧)商业面积120000平方米开业时间待定楼层1F32F(18F-32F高层住宅)功能板块住宅、超市、百货销售租赁商铺售价：待定PART 微观分析微观

163、分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/丽丰一品丽丰一品未来商业未来商业-金悦时代u金悦时代位于一道河路阜王路交口。u该项目占地6万，总建筑面积近21.6万平米，商业面积约5万平米，根据项目目前的建筑规划，商业部分由2层沿街商业裙楼组成。u该项目计划引进家乐福，目前正在和家乐福谈。开发商/持股方安徽金悦置业有限公司位置一道河路阜王路交口商业面积50000平方米开业时间待定楼层商业高层功能板块超市、沿街商铺、住宅销售租赁售价：待定PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/金悦时代金悦时代未来商业未来商业-易景国际u易景国际花园位于阜王路二道河旁。u从项目备案上看，项目占地38

164、5亩，总建筑面积近50万平米，商业面积约7万平米，根据项目目前的建筑规划，该70000平米作为大型商业街区开发。u该项目计划规划成商业街区。开发商/持股方阜阳市易景置业有限公司位置阜王路二道河旁商业面积70000平方米开业时间待定楼层功能板块住宅、商铺销售租赁售价：待定PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/金悦时代金悦时代未来商业未来商业-保利文峰商业广场u保利文峰商业广场位于颍州路南二环交汇处。u从项目备案上看，项目占地48867，目前尚未动工，接受前期咨询中。开发商/持股方阜阳保利汉铭投资有限公司位置颍州路与南二环交汇商业面积尚在规划开业时间待定楼层待定功能板块商住

165、销售租赁售价：待定PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/金悦时代金悦时代竞争项目竞争项目-大型超市大型超市序号名称类型商业面积（）1沃尔玛超市2万2大润发超市2.4万3苏果超市1.6万321PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/大型超市大型超市沃尔玛开发商台湾灯塔集团投资公司、华联（香港）国际有限公司和阜阳华联集团位置人民路与颍州路交口以东200m超市面积20000平米开业时间未开业楼层-1F功能板块超市商业经营方式租赁u沃尔玛为香港财富广场的主力店，依托于香港财富广场的巨大商业体量和阜阳首家购物中心的经营模式，对即将开业的沃尔玛超市是一个巨大的

166、优势。PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/沃尔玛沃尔玛大润发开发商阜阳汇鑫发展集团位置颍河西路中南大道交口商业面积20000平米开业时间2011.01楼层1F-2F功能板块超市、服饰商业经营方式主力店出租、商业街销售u大润发阜阳店是一座集购物观光、休闲娱乐、餐饮美食于一体的大型综合性商业项目。项目总投资约2.5亿元人民币，营业面积近2万平米，共有员工1200多名，预计年销售额2.5亿元左右。u其中超市部分一层主要经营生鲜；二层主要经营百货、食品；此外一层留出一半的面积引进服饰及品牌快餐。PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/大润发大润发功能分布

167、与品牌情况楼层品类品牌3F停车场2F超市百货、食品1F超市生鲜、收银服饰百货太子龙、七匹狼、麦诺伊、优哈、罗宾汉、马连奴、森鹿、古今、红豆、伶俐、维罗纳纯银、鸣龙茶叶、上海亚一、MI、名朗、圣迪奥、达芙妮、安踏、LOTION SPA、MIX BOX、奥康、姚明、宝岛眼镜餐饮休闲大娘水饺、肯德基、休闲吧、其他电动车PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/大润发大润发平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/大润发大润发华润苏果购物广场开发商安徽省兴泰置业有限公司位置颍河西路商业面积16000平米开业时间2006.01楼层1F-4F功能板块超市、服饰

168、、娱乐商业经营方式沿街商铺出售，主力店出租u华润苏果颍河西路购物广场营业面积16000平米，是阜阳最大的卖场之一。经营商品18000种，能够适应消费者一站式购买的需求，并提供多样化、个性化、人性化的服务，其一楼设置的电玩、以及4楼设计的KTV、健身会所让阜阳消费者充分享受到在苏果超市购物所带来的新的体验与乐趣，受到广大消费者的普遍欢迎。PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/华润苏果华润苏果功能分布与品牌情况楼层品类品牌L4休闲娱乐宾仕堡健身、欢乐频道休闲会所、米乐迪KTVL3超市百货L2超市食品L1服饰康奈、卓诗尼、名典、达芙妮、大东古今内衣、蜘蛛网、与狼共舞、啄木鸟、

169、乐贝食品、金盾服饰、小飞鱼服饰、三人共舞、太狐服饰、威纳王、贵人鸟、意尔康、史努比童装、哎呀呀、唐狮、迭戈、天康泰大药房、米米拉、双星、贵太太、中国电信、百灵、装男爵装、好波、快鱼、麦诺依其他联通手机卖场、永和豆浆、动漫电玩PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/华润苏果华润苏果平面图PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/华润苏果华润苏果大型超市n大型超市是阜阳市目前发展非常迅猛的一种业态，近几年相继开业了大润发，华润苏果，即将开业的沃尔玛，以及与我们项目正在谈判的家乐福，在短短几年间国内与国际最大型的几家超市都已入住或即将入住阜阳市，同时大卖场都

170、不是一单独形势经营，多与大型购物中心相伴经营，此现象说明阜阳的商业正在走向多业态聚集的。n阜阳市除了国际、国内的几家大型超市连锁之外，阜阳华联是在阜阳目前开设连锁最多的超市，总体经营面积也最多，遍布了阜阳整个市区的各个角落，对阜阳市的超市行业影响较大。n从大型超市的分布来看，几个大型超市主要还是分布在人民路商圈附近，同时更加注重物业周边的整体消费环境；从物业选择方面分析，以新建大型商业项目为首选。PART 微观分析微观分析/主要竞争项目分析主要竞争项目分析/大型超市大型超市主要竞争项目小结主要竞争项目小结竞争项目选定竞争项目选定竞争项目分析竞争项目分析小结小结根据与本项目距离、项目商业定位及体

171、量、项目潜在消费群体，选定了本项目最主要的六个竞争项目为：香港财富广场、CBD中央国际、国贸、商厦、阜阳百货、千百亿、沃尔玛、大润发、苏果，其中香港财富广场、其中CBD中央国际为在建项目，其余项目已经运营。CBD中央国际是本项目面临的最直接的竞争对手，由于该项目只有一街之隔，无论是在项目招商阶段、销售阶段还是在运营阶段，都将对项目构成直接竞争；香港财富广场是区域内最强的竞争对手，该项目体量、规划优于目前市场上的所有项目，而其地段优势又对消费人流产生深远影响；其余项目业态组合单一，难以形成合力。整体而言本项目的开发建设周期要远落后于其他项目，先入为主的消费观念将对项目未来招商产生重大制约，在周边

172、环境还未完全成熟的情况下，本项目应加快建设速度，增强宣传推广，使项目在市中心的商业版图中占有一席之地。而与CBD中央国际近距离的PK，不如与之组队共同形成起源商圈，如何建立本项目商业引爆点，是项目定位的核心问题。主要竞争项目小结主要竞争项目小结六六.客户研究客户研究6.1 目标消费者研究目标消费者研究6.2 目标经营者研究目标经营者研究6.3 目标投资者研究目标投资者研究PART 微观分析微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析本案商圈内消费者消费行为分析抽样地点抽样地点本次调查采用问卷调查，通过一定抽样方本次调查采用问卷调查，通过一定抽样方式选取固定地点，访问员事先设计好问卷式选取固定地点，访

173、问员事先设计好问卷对符合条件的受访者进行访问对符合条件的受访者进行访问目标消费群体受访条件：目标消费群体受访条件：u在阜阳居住一年及以上；u男女比例大致均匀；u年龄在18-55岁之间，包含各个年龄段；u月收入1000元以上；u满足市场分析排它条件；序号 名称 投放数量项目核心区域消费者颍州路居民30颖河路居民30项目周边区域消费者解放路居民30清河路居民30颖上路居民30中心城区消费者人民路消费者30其他20总计200解放路居民解放路居民颍州路居民颍州路居民颖上路居民颖上路居民人民路消费者人民路消费者颍河路居民颍河路居民清河路居民清河路居民PART 微观分析/阜阳消费者分析消费者背景消费者背景

174、根据预先设定的访问条件，此次被访对象的男女比例为根据预先设定的访问条件，此次被访对象的男女比例为55：45；分为四个年龄段：比例为；分为四个年龄段：比例为18-25岁：岁：26-35岁：岁：36-45岁：岁：46-55岁岁=24%：42%：27%：7%；消费者背景u受访者以个体户/自由职业者和工薪阶层为主，45%的家庭月收入在4000元以上。PART 微观分析/阜阳消费者分析消费习惯u受访者中有在购物和就餐时,市区是多数人的选择,53%的受访者更习惯去市中心购物,38%的受访者喜欢去市区集中餐饮街就餐;PART 微观分析/阜阳消费者分析消费习惯u外出消费，受访者中大多比较关注价格和交通因素，3

175、1%首先考虑到交通方便的地方消费，21%首先考虑价格；u33%的受访者最常去的购物地点是大润发，30%是去阜阳华联PART 微观分析/阜阳消费者分析消费意愿u对于家乐福若在颖河路与颍州路交口附近开店，有36%的受访者表示一定去，另有，另有58的人表示看看再说；的人表示看看再说；u在颖河路与颍州路交口附近开发大型商业项目，34%的受访者希望是以大卖场为主，32%希望是以休闲娱乐为主，27%更亲睐以百货为主，只有7%的受访者希望以餐饮为主PART 微观分析/阜阳消费者分析对阜阳市商业设施的看法u在调查中，大多数受访者觉得阜阳市的商业设施是可以接受的，在休闲商业设施方面，有39%的受访者认为还不太足

176、够；PART 微观分析/阜阳消费者分析消费意愿u当被问道，如果本项目中家乐福已经确定，您还希望有哪些商业设施时，主题百货、星级电影院、特色休闲餐饮是受访者更加青睐的；PART 微观分析/阜阳消费者分析PART 微观分析微观分析/本案商圈内消费者消费行为小结本案商圈内消费者消费行为小结消费者问卷调查小结消费者问卷调查小结商圈内消费客群：商圈内消费客群：u本项目可能辐射到整个市区中心的消费群体；包括项目附近居民、个体经营者、一般工薪阶层、公务员等等；u但是考虑到区域内类似商业项目将会对周边区域的消费者形成分流，本项目的核心客群将会受到中心城区商圈、本案对面商业项目的截流或客源争夺；u被访者平均每月

177、家庭收入大多在2000-4000之间，以个体户/自由职业和工薪阶层为主；u在颍河西路投放的问卷调查中，消费者对本案还不甚了解，但大多对在此开发大型商业项目表示欢迎，希望看到以大卖场或休闲娱乐为主的项目；消费倾向分析：消费倾向分析：u阜阳华联和大润发是受访者更乐意去的购物场所；u被访者看重消费场所的交通便捷度和商品价格；更愿意去市中心（人民路板块）购物；u在购物过程中的其他消费活动一次是就餐和休闲娱乐；就餐选择倾向于市区集中餐饮街；u36%的受访者表示一定会去本案处购物；大多受访者希望本案能有主题百货、星级电影院或者特色休闲餐饮；PART 微观分析微观分析/客户研究客户研究/阜阳商户经营意向分析

178、阜阳商户经营意向分析抽样地点抽样地点名称 住宅类型人民路商户40颖州路商户35颍河路商户35颖上路商户30解放路商户30清河路商户30总计200解放路商户解放路商户颍州路商户颍州路商户颖上路商户颖上路商户人民路商户人民路商户颍河路商户颍河路商户清河路商户清河路商户本次调查采用问卷调查，选取固定地点，本次调查采用问卷调查，选取固定地点，访问员事先设计好问卷对符合条件的受访访问员事先设计好问卷对符合条件的受访者进行访问者进行访问目标消费群体受访条件：目标消费群体受访条件：u在阜阳经营1年及以上；u经营业种比例大致均匀；u在项目附近的商户；u满足市场分析排它条件；项目认知度分析项目认知度分析u当说到

179、颖河路与颍州路交口处要开发大型商业项目时，有50%的受访者表示不知道；u大多数受访者了解招商信息时，通过媒体和户外广告，分别占30%和27%，另有23%的受访者通过朋友介绍了解；PART 微观分析/阜阳商户经营意向分析商户经营意向u受访商户中，有45%目前是经营服装鞋帽类，30%经营食品餐饮，12%经营家电数码，9%经营娱乐休闲，4%经营美容健身；u在调查中，有23%的受访者明确表示有意向近期开新店或分店；PART 微观分析/阜阳商户经营意向分析商户经营意向u受访者在选择商铺时，大多会比较注重商铺的地段位置、经营环境和租金售价；u86%的受访商户更愿意租赁商铺，只有14%表示更倾向于购买；PA

180、RT 微观分析/阜阳商户经营意向分析商户经营意向u50-100平米的商铺是51%的受访者的首选；u68%的受访商户可以承受21-50元的租金价格区间，37%选择21-30元之间，31%可以接受31-50元之间；PART 微观分析/阜阳商户经营意向分析商户经营意向u一层和外街的商铺比较受到商户的欢迎；u接近的一半的受访者更愿意选择商业街商铺；PART 微观分析/阜阳商户经营意向分析商户经营意向u在谈到对颖河路与颍州路交口的大型商业的经营项目的看法时，受访商户大多看好百货商场、特色休闲餐饮、品牌服装街和电脑数码城；u有11%的受访商户表示一定会去本项目处开店，74%受访商户表示看情况；PART 微

181、观分析/阜阳商铺投资意向分析商户经营意向问卷调查小结商户经营意向问卷调查小结PART 微观分析微观分析/本案商圈内商户经营意向小结本案商圈内商户经营意向小结商圈内商户：商圈内商户：u本项目由于处在阜阳未来重点发展规划方向上，对本案有所了解的大多商户对项目表示看好，会对整个阜阳地区的商户产生吸引力；u阜阳目前正在经营的大型商业（如香港财富广场）有一定竞争力，会分散一部分商户对本案的注意力；u在对项目附近商户的问卷调查中，经营服装鞋帽和食品餐饮的占大多数，他们希望可以在本案中看到百货商场、品牌服装或者特色餐饮等等；经营倾向分析：经营倾向分析：u服装和餐饮是受访商户倾向经营的；u选择商铺时商户偏重于

182、商铺考虑周边经营环境、租金价位和地段位置，商户更愿意租赁而不是购买商铺；u一半以上的受访商户选择50-100平米的商铺，一层和外街是大多数商户的首选，21-50元之间的租金价格是68%的受访商户可以接受的；u到本案处开店，74%的受访商户表示出迟疑，看情况而定，11%表示一定会选择在本案处开店；抽样地点抽样地点本次调查采用问卷调查，通过一定抽样方本次调查采用问卷调查，通过一定抽样方式选取固定地点，访问员事先设计好问卷式选取固定地点，访问员事先设计好问卷对符合条件的受访者进行访问对符合条件的受访者进行访问目标消费群体受访条件：目标消费群体受访条件：u在阜阳居住一年及以上；u男女比例大致均匀；u年

183、龄在25-55岁之间，包含各个年龄段；u月收入1000元以上；名称 住宅类型人民路居民25颍州路居民25颖河路居民25颖上路居民25解放路居民25清河路居民25河滨路居民25一道河路居民25总计200PART 微观分析/阜阳置业意向分析解放路居民解放路居民颍州路居民颍州路居民颖上路居民颖上路居民人民路居民人民路居民颍河路居民颍河路居民清河路居民清河路居民一道河路居民一道河路居民河滨路居民河滨路居民PART 微观分析/阜阳置业意向分析消费者背景n根据预先设定的访问条件，所有年龄阶段的消费人群均有涉及，其中20-30岁主力消费人群为主；筛选受访者月收入大多在3000元到5000元之间，调查结果为3

184、000元以下占36%，3000-5000元占38%，5000元-7000元以上占19%，7000元-10000元元占6%，10000元以上元占1%。买房时间和买房目的u受访者大多准备在1-3年内买房，准备半年内买房的占20%；u买房目的有42%的受访者是为了满足居住要求，有27%的受访者是为了改善居住条件；PART 微观分析/阜阳置业意向分析买房区域和价格u受访者中有50%的人表示希望在颍州板块买房，也有34%的人愿意在颍泉板块买房，愿意在颖东板块买房的占13%，只有3%的受访者愿意在经开板块买房；u46%的受访者接受的价格在30-40万元之间，32%的受访者接受40-50万元之间的价格；PA

185、RT 微观分析/阜阳置业意向分析付款方式和关注因素u在付款方式上，43%的受访者选择银行按揭，20%选择住房公积金，23%选择分期付款，14%选择一次性付款，u受访者在买房是对户型、配套、交通、价位和环境因素比较关注，分别占15%、16%、16%、14%、12%；PART 微观分析/阜阳置业意向分析建筑形式和建筑面积u受访者中有47%选择小高层，29%选择多层，20%选择高层，还有4%选择别墅；u54%的受访者选择80-100平米的房子，30%选择100-130平米，PART 微观分析/阜阳置业意向分析户型和设计需求u受访者中有33%选择三室一厅，28%选择二室一厅，23%选择二室二厅，16%

186、选择三室二厅；u花园阳台和书房设计比较受到欢迎，分别占40%和26%；PART 微观分析/阜阳置业意向分析朝向u受访者更倾向主卧和客厅的朝向向南PART 微观分析/孝感消费者消费行为分析/孝感城区消费者行为分析餐厅与建筑风格u28%的受访者希望客厅与客厅相连，26%希望与厨房相连，选择自然采光的占24%，选择独立的占16%，另有6%选择带阳台；u受访者对于房屋的建筑风格更喜欢现代简洁式的，选择欧陆古典式的有28%，喜欢异域风情的有13%，还有3%选择其他；PART 微观分析/孝感消费者消费行为分析/孝感城区消费者行为分析房屋外墙材料和外墙颜色u外墙材料的选择比较多样，28%的受访者选择玻璃幕墙

187、，涂料和的大理石分别有22%和19%的受访者选择；u米兰色比较受到受访者的欢迎，砖红色和天蓝色也是受访者较喜欢的；PART 微观分析/阜阳置业意向分析社区景观和配套u社区景观中园林、水景和草地是大多受访者期望的u配套中，医疗卫生占32%，教育占27%，儿童游乐及老年活动中心占23%，商业和其他分别占15%和3%；PART 微观分析/阜阳置业意向分析颖河路和颍州路交口处高层住宅产品u受访者对颍州路和颖河路交口处开发高层住宅，都表示欢迎，35%的受访者选择90平米舒适两房，27%的受访者选择60平米以下精致公寓，120平米温馨两房也有22%的受访者表示喜欢，150平米以上商用两住和其他产品分别有1

188、2%和4%的受访者选择PART 微观分析/阜阳置业意向分析PART 微观分析微观分析/本案商圈内置业意向小结本案商圈内置业意向小结置业意向问卷调查小结置业意向问卷调查小结置业群体分析：置业群体分析：u可能会在本案处买房的人群：收入稳定的白领、周边居民、希望在本区域内居住的等等；u调查对象主要是20-30岁的主力消费人群，月收入主要在3000-5000元之间；u在项目周边区域的调查中，有20%的受访者准备在本年内买房，大多准备在1-3年内买房；u受访者中42%表示是为了满足居住条件，有一半受访者希望能在颍州板块买房；u35%的受访者希望本案可以更多开发90平米舒适两房，27%的受访者青睐60平米

189、以下精致公寓；120平米温馨两房也是22%受访者的选择；置业倾向分析：置业倾向分析：u购买房屋时受访者更注重户型、小区配套、周边交通和小区环境，47%的受访者会选择小高层；u价格在30-40万元之间受到近一半受访者的欢迎，一半以上受访者会选择购买80-100平米的房子；u受访者绝大多数会选择主卧和客厅朝南的房子，大多喜欢现代简洁式的建筑风格；u受访者中大多希望社区景观中可以有园林、水景或者草地；抽样地点抽样地点本次调查采用问卷调查，通过一定抽样方本次调查采用问卷调查，通过一定抽样方式选取固定地点，访问员事先设计好问卷式选取固定地点，访问员事先设计好问卷对符合条件的受访者进行访问对符合条件的受访

190、者进行访问目标消费群体受访条件：目标消费群体受访条件：u在经营调查中，有意购买商铺的商户；u在置业调查中，有意投资的被访者；u在项目附近的商户；u满足市场分析排它条件；名称 住宅类型人民路25颍州路25颖河路25颖上路25解放路25清河路25河滨路25一道河路25总计200PART 微观分析/阜阳商铺投资意向分析解放路解放路颍州路颍州路颖上路颖上路人民路人民路颍河路颍河路清河路清河路一道河路一道河路河滨路河滨路投资方式和商铺投资价值u在受访者中，有58%都是在做商铺投资，股票和基金各占10%，还有22%的受访者再做其他方面的投资；u对于在楼市调控的关键时期，对于商铺投资，大多受访者持乐观态度，

191、认为前景收益较好和比住宅投资回报高的各占30%；PART 微观分析/阜阳商铺投资意向分析商铺购买计划和用途u受访者中有75%的人都表示有投资商铺的意向，其中39%表示在决策中，36%目前仍在观望；u对于商铺用途，长期持有并出租和投资升值的受访者各占33%，用来自营的有24%；PART 微观分析/阜阳商铺投资意向分析商铺面积和商铺总价u44%的受访者青睐30-50平米的商铺，50-100平米的商铺也是35%的受访者的选择；u大多数受访者可以接受30-60万元的价格，占55%，30万元和60-100万元各有19%的受访者可以接受；PART 微观分析/阜阳商铺投资意向分析付款方式和商铺类型u按揭付款

192、是54%受访者的首选u商业街商铺、购物中心商铺和临街商铺最受欢迎PART 微观分析/阜阳商铺投资意向分析位置楼层和购买商铺考虑的因素u一层和外街商铺是85%的受访者的首选；u在购买商铺时，地段、人气、商铺价格和发展潜力是主要考虑的因素PART 微观分析/阜阳商铺投资意向分析投资回报率、经营行业和对颖河路与颍州路交口处商铺前景预期u一半以上的受访者期望商铺投资回报率能在5%-8%之间u购买商铺经营服装鞋帽的占42%，做餐饮占19%，娱乐休闲占10%，家电数码占13%，社区服务占6%，10%受访者选择其他经营项目；u对颖河路和颍州路交口附近的商铺投资前景的预期，37%受访者认为有很大前景，29%认

193、为前景一般PART 微观分析/阜阳商铺投资意向分析PART 微观分析微观分析/本案商圈内商铺投资意向小结本案商圈内商铺投资意向小结商铺投资意向问卷调查小结商铺投资意向问卷调查小结投资群体分析：投资群体分析：u可能对本项目中商铺有投资意向的群体：项目周边商户、有闲置资金的市民、打算开设新店或分店的商户等等；u在对项目附近的调查中，58%的受访者目前的投资方式是商铺投资，认为商铺投资回报比住宅要高，对商铺投资前景持乐观态度；u对于本案，37%的受访者认为前景很大；75%的受访者有投资商铺意向；投资意向分析：投资意向分析：u受访者中33%打算购买商铺长期持有并出租或者是用来投资升值，超过一半的受访者

194、期望投资回报率在5%-8%之间，54%会选择按揭付款方式；u30-50平米的商铺受到44%的受访者的青睐，30-60万元的价格是一半以上受访者可以接受的；u在选择商铺时，商业街商铺、购物中心商铺和临街商铺更受欢迎，且一层或者外街的商铺是多数受访者的首选；u购买商铺时，地段、人气、价格和发展潜力是主要被考虑的因素，对于用来经营服装类或者餐饮类的商铺投资兴趣较大；消费者问卷调查小结消费者问卷调查小结u项目整体定位项目整体定位u是集合购物、餐饮、休闲等商业以及住宅为一体；是集合购物、餐饮、休闲等商业以及住宅为一体；u商业档次定位应是中等偏上，以大卖场为主，加大休闲娱乐元素；商业档次定位应是中等偏上，

195、以大卖场为主，加大休闲娱乐元素；u比起其他商业，应该多一些特色餐饮、休闲娱乐以及服装百货等，要有品牌优势，抓住主力消费群体；比起其他商业，应该多一些特色餐饮、休闲娱乐以及服装百货等，要有品牌优势，抓住主力消费群体；u应该提供极为舒适的购物环境，包括空间宽敞、布局合理、服务态度规范；应该提供极为舒适的购物环境，包括空间宽敞、布局合理、服务态度规范；u阜阳消费者认为休闲娱乐方面的商业设施不足，可以加大休闲业态比例阜阳消费者认为休闲娱乐方面的商业设施不足，可以加大休闲业态比例u商铺开发应以小中型商铺为主，主营品牌服装和特色餐饮等；商铺开发应以小中型商铺为主，主营品牌服装和特色餐饮等；u住宅开发应面向

196、中等收入群体，以住宅开发应面向中等收入群体，以80-100平米户型为主，写字楼是投资的一个方向；平米户型为主，写字楼是投资的一个方向；PART 微观分析微观分析/本案商圈内消费者消费行为小结本案商圈内消费者消费行为小结七七.专项访谈专项访谈7.1 政府部门访谈政府部门访谈7.2 商户代表访谈商户代表访谈7.3 居民代表访谈居民代表访谈PART 微观分析微观分析/各界代表访谈各界代表访谈访谈一：阜阳市商务局市场体系建设科 李科长访谈简要记录：1、目前商务局市场体系建设科的任务是通过推进现有商业网点的资源整合和新型商业设施的有序建设，优化网点结构与布局，提升网点现代化水平，将阜阳市建设成为皖西北重

197、要的商品集散中心，初步实现商业现代化。2、在招商上加大对重点商业设施建设的招商引资力度。积极创造条件吸引世界强的知名外资企业，广泛吸收国外资本、国有资本和民营资本共同推进商业设施建设，不断优化商业结构。3、阜阳目前商业布局并不合理，三级商业网点体系仍未健全，仍需要进一步充实完善。像颍州路颖河路交口这个位置，目前的问题是商业较为分散，形不成集聚效应，筑不起商圈。4、起源时代广场项目所在区域地段不错，需要有影响力的品牌入驻，前期应重视运营管理，降低风险，创造长久经济效益。访谈时间：2月23日下午 访谈地点：阜阳市商务局市场体系建设科办公室访谈二：阜阳市城乡规划局综合规划科 杨科长访谈简要记录：1、

198、受城区内河流的限制，阜阳市城市升级改造的下一步重点将是向南发展，完善政务区的规划建设，并连通经济开发区，扩大城区规模。2、房地产方面，通过土地运作、筹集资金建设基础设施，规范房地产交易市场，发展二级市场，促进房地产市场健康有序发展。3、起源时代广场项目地理位置比较好，有利于打造成阜阳的标杆型项目，保持高水平开发，逐步完善多层次的住宅供应体系；健全和完善物业管理体系，强化物业社会化管理意识，提高服务水平4、颍州路一直是我市重点开发方向，也是我市升级改造中先行打造的亮点，通过颍州路的成熟逐步完善多层次的住宅供应体系。访谈时间：2月24日下午 访谈地点：阜阳市城乡规划局综合规划科 办公室PART 微

199、观分析微观分析/各界代表访谈各界代表访谈访谈三：香港路商业街管理公司 秦经理访谈简要记录：1、香港路开业已经有一段时间了，通过主力商家苏果的引进，前期的销售取得了很大的成功，目前商业进行到尾盘阶段，仅有部分二层商铺出售。2、项目开业前期实行售后统一招商，并进行了统一的规划，包括服饰百货、餐饮娱乐以及电子数码产品，充分拉动目的性消费。3、项目整体招商良好，空置率比较低，一层商铺售价在1-3万之间，目前在售的二层商铺售价也达到了一万左右。4、在苏果附近开发大型商业项目肯定会对香港路商业街带来冲击，但目前商业已经进行到尾盘，对销售已经不会造成影响了，大型商业的进驻，短期内对区域整体形象也是一个提升，

200、反倒会提升我们项目住宅的价格，我们乐见其成。访谈时间：2月23日 访谈地点：香港路商业街招商处PART 微观分析微观分析/各界代表访谈各界代表访谈访谈四：CBD中央国际 夏经理访谈简要记录：1、CBD中央国际应该算是阜阳地区最高端的综合项目了，项目主要分为写字楼、公寓、精品百货构成，目前百货部分有百大CBD及金鹰百货在竞标。2、商业部分整体租赁，不单独销售。A栋公寓面积在30-60平米，均价在8500左右，B栋写字楼面积在80-200平米，均价在8000左右，对市场上的投资者有较强的吸引力。3、关于运营方面有专业的百货公司管理团队，保障项目的经营，并逐步推进后续项目的开发，未来商业定位为阜阳中

201、高端消费群体，项目兼顾市中心的消费外，还将扩大对南部地区的影响力。4、起源时代广场目前还没有拆迁，开发周期会比较长，在未来的竞争中，可能会遇到较大的阻力，如果业态互补，会共同做大这个市场，如果同质化严重，后期经营上会出现问题。访谈时间：2月22日上午 访谈地点：CBD中央国际PART 微观分析微观分析/各界代表访谈各界代表访谈访谈五：颖河路商户 马小姐访谈简要记录：1、访谈背景：起源时代广场项目所在地商户，做五金生意，40平米，月租金1500元/平米/月，经营状况良好，一个营业额能保证10000元以上。2、在这里经营时间比较长的商户租金一般比较低，一般月租金只有1000多，如果现在想在附近租门

202、市房，租金要将近4000一个月。3、目前颍州路与颖河路交口附近的新建小区越来越多了，自己店铺的生意也越来越好，制约区域发展的还是环境，感觉周边的老旧门市房，降低了这里的档次。4、听说附近要拆了，也不知道什么时候拆迁，如果以后换址经营，还希望能在附近开店，毕竟周边的环境比较熟悉。访谈时间：2月22日下午 访谈地点：颖河路PART 微观分析微观分析/各界代表访谈各界代表访谈访谈六：项目附近居民居民 王女士访谈简要记录：1、阜阳商业发展比较快，我们住的这个地方周边配套比较好，生活方便，自己对这个区域未来的发展还是比较有信心。2、目前逛街首选还是人民路，商店集中，选择空间比较大，大润发去过几次，没什么

203、可逛的，买买生活用品还行。3、比较关注CBD中央国际项目，听说有大型百货，如果这个项目发展好了，对周边环境也有很大的提升。4、觉得在这附近做商业项目，可以考虑有大型超市、购物中心、餐饮及品牌专卖店等，最好引进阜阳还没有的品牌，以中高档为主；访谈时间：2月25日下午 访谈地点：颖河路PART 微观分析微观分析/各界代表访谈各界代表访谈各界代表访谈小结各界代表访谈小结访谈对象意见小结商务局在招商上加大对重点商业设施建设的招商引资力度。积极创造条件吸引世界强的知名外资企业，广泛吸收国外资本、国有资本和民营资本共同推进商业设施建设。城县规划局颍州路一直是我市重点开发方向，也是我市升级改造中先行打造的亮

204、点，通过颍州路的成熟逐步完善多层次的住宅供应体系。香港路商业街目前商业已经进行到尾盘，对销售已经不会造成影响了，大型商业的进驻，短期内对区域整体形象也是一个提升，反倒会提升周边项目住宅的价格CBD中央国际起源时代广场目前还没有拆迁，开发周期会比较长，在未来的竞争中，可能会遇到较大的阻力，如果业态互补，会共同做大这个市场，如果同质化严重，后期经营上会出现问题。周边商户目前颍州路与颖河路交口附近的新建小区越来越多了，自己店铺的生意也越来越好，制约区域发展的还是环境，感觉周边的老旧门市房，降低了这里的档次。周边居民觉得在这附近做商业项目，可以考虑有大型超市、购物中心、餐饮及品牌专卖店等，最好引进阜阳

205、还没有的品牌，以中高档为主；PART 微观分析微观分析/各界代表访谈小结各界代表访谈小结八八.调研总结调研总结8.1 市场调研总结市场调研总结8.2 初步开发方向初步开发方向PART 市场分析总结市场分析总结市场分析总结市场分析总结城市发展概要城市发展概要商业地产发展概要商业地产发展概要阜阳市近几年大力招商引资，经济发展也保持着高速的增长，居民收入也不断增加，阜阳市场需要更加丰富的商业元素的加入。区域商业发展研究区域商业发展研究随着新兴商业的集中开业，阜阳商业难以避免的陷入剧烈竞争阶段，在完成阜阳商业地产升级的同时，释放更大的消费潜力。仅靠市场需求不能满足商业正常经营，在日益加剧的竞争面前，必

206、须出新、出奇，通过充满特点的市场定位，来吸引消费，抢夺市场。竞争环境阐述竞争环境阐述整体而言本项目的开发建设周期要远落后于其他项目，如何建立本项目商业引爆点，是项目定位的核心问题。客户行为分析客户行为分析比起其他商业，要有品牌优势，抓住主力消费群体；住宅开发应面向中等收入群体，以80-100平米户型为主，中小型商铺有利于投资；各界代表访谈各界代表访谈政府部门期待有影响力的品牌入驻促进区域商业的流通，普通消费者认为区域内环境较差，影响商业档次上的提升。非商业物业发展研究非商业物业发展研究未来潜在供应量大，竞争异常激烈；本项目拥有高端商业配套，更需要通过打造自身核心竞争力来赢取未来市场。PART 市场分析总结市场分析总结项目的定位方向项目的定位方向A.物业自身特征物业自身特征n 主题商业中心主题商业中心B.商业环境特征商业环境特征n1.时尚体验式购物中心时尚体验式购物中心n2.主题游乐型购物中心主题游乐型购物中心n3.家庭消费型购物中心家庭消费型购物中心定位方向？定位方向？主题游乐型购物中心PART 市场分析总结市场分析总结时尚体验式购物中心PART 市场分析总结市场分析总结家庭消费型购物中心n以上仅为定位初探，具体定位及规划方案详见红达生活广场项目定位报告PART 市场分析总结市场分析总结n更多精彩，详见项目定位报告PART 市场分析总结市场分析总结？THE END