商业地产招商方案（138页）.ppt

1、 1、商业剩余可售面积 2、商业成本情况 3、商业销售计划 1、周边商业概况 2、商业竞争力分析 3、小结 1、竞争对手确定 2、竞争对手经营情况分析 3、小结 1、商业定位 2、现阶段商户意向情况汇总 3、招商方案大红门商圈金融街商圈丽泽商圈木樨园商圈XX伴随北京市的南城发展计划，未来将有越来越多的城市居住人口南移。因此，XX商业未来预计将服务于金融街、中关村等商圈潜在居住人口。国际化金融投资服务区小商品批发集散地服装批发集散地新兴的金融商务服务区售罄未售XXXX东南角独立商东南角独立商业业地上地上3977.73977.76 64042.74042.75 54042.754042.75估算面

2、积，含少估算面积，含少量地下公摊量地下公摊地下一地下一层层4867.564867.564867.564867.56人防产权，不可人防产权，不可售售会所内会所内178.25178.25178.25178.25估算面积，未实估算面积，未实测测数据来源：路劲地产规划设计部XXXX东南角东南角1700017000平米独立平米独立商业商业10,374.0110,374.0112,117.03 12,117.03 会所会所公司没有对会所进行单公司没有对会所进行单独成本核算独成本核算作为公配分摊了，未独作为公配分摊了，未独立核算立核算备注：以上数据由财务部提供计划将XX独立商业楼进行对外销售，会所暂不考虑。

3、销售时间：计划2012年6月开售销售面积：销售均价：销售总收入：物美物美千泽汇千泽汇火神庙火神庙百联清城百联清城玫瑰城玫瑰城华堂华堂吉星德亿吉星德亿宜家宜家绿地绿地19#19#地地华润华润17#17#地地保利保利2#2#地地春光商业用地春光商业用地大兴商业密集区：大兴商业密集区：火神庙周边（以星城商厦、帝园鞋城、物美大卖场、百联清城为代表），距XX6公里。大兴商业新兴区：大兴商业新兴区：华堂商场周边，距XX3公里距离。大兴未来商业潜在区：大兴未来商业潜在区：绿地19#地、华润17#地、保利2#地、春光商业用地、宜家等。XX周边暂无大型商业购物场所。1 1、火神庙国际商业中心、火神庙国际商业中心

4、2 2、百联清城购物中心、百联清城购物中心3 3、玫瑰城服装小商品中心、玫瑰城服装小商品中心4 4、吉星德亿商业中心、吉星德亿商业中心5 5、华堂商场（大兴店）、华堂商场（大兴店）6 6、千泽汇商业中心、千泽汇商业中心7 7、物美（郁花园店）、物美（郁花园店）8 8、绿地、绿地19#19#地商业（待建）地商业（待建）9 9、华润、华润17#17#地商业（待建）地商业（待建）1010、保利、保利2#2#地（待建）地（待建）1111、春光商业用地（待建）、春光商业用地（待建）1212、宜家（待建）、宜家（待建）项目位置项目位置大兴卫星城核心枢纽黄村（东侧临近京开高大兴卫星城核心枢纽黄村（东侧临近京

5、开高速）速）开发商开发商北京金色时代枫房地产开发有限公司北京金色时代枫房地产开发有限公司项目类型项目类型商业综合体商业综合体总占地（）总占地（）8.588.58公顷公顷总建面（）总建面（）2323万（地上万（地上1515万，地下万，地下8 8万）万）开业时间开业时间预计预计20102010年年1010月月经营方式经营方式租金形式租金形式租金租金(元元/天天/平平米米)餐饮：餐饮：4848（成交价）（成交价）其他业态：其他业态：2828（成交价）（成交价）已签约商户已签约商户王府井百货（签约王府井百货（签约4.74.7万平米，签约价万平米，签约价1 1元元/天天/平米）平米）英国英国TESCOT

6、ESCO（乐购）（签约（乐购）（签约2 2万平米左右，万平米左右，签约价签约价2.22.2元元/天天/平米）平米）鹿港小镇等品牌餐饮入驻鹿港小镇等品牌餐饮入驻A A栋栋项目简介项目简介火神庙国际商业中心于火神庙国际商业中心于20092009年年3 3月月2020日正日正式开工，预计式开工，预计20102010年年5 5月竣工。月竣工。其中，其中，A A栋：高档中式餐饮；栋：高档中式餐饮；B B、CC栋：精栋：精品商业街；品商业街；D D栋：国际美食总汇；栋：国际美食总汇；E E栋：小栋：小主力店（包括名品折扣店、运动超市、数主力店（包括名品折扣店、运动超市、数码影院等）；码影院等）；F F栋：

7、大主力店（百货业态，栋：大主力店（百货业态，地下一层为精品超市）。地下一层为精品超市）。项目整体定位：项目整体定位：108108万人的魅力生活港。万人的魅力生活港。开发商经营模式：自持经营（内开发商经营模式：自持经营（内部组部组 建商业公司）建商业公司）开盘时间开盘时间可售商业可售商业面积面积()可售商业可售商业面积区间面积区间()已成交商已成交商业面积业面积()已成交主已成交主力面积力面积()成交均价成交均价(元元/)销售率销售率2009-7-262009-7-2627280.9127280.9150-350050-35006431.426431.4250-15050-15029807298

8、0724%24%数据来源：北京市房地产交易管理网1.火神庙开盘3个月，商业成交均价29807元/，成交租金按8元/天/计算，则投资回报率为投资回报率为10%10%（投资回报率=1售价租金365天）。2.从火神庙单套成交面积看，50平米商铺销售速度最快，而超过超过10001000平米的整层商业目前没有平米的整层商业目前没有成交记录，成交记录，不排除开发商自持招商的可能。销售情况分析：销售情况分析：高档中餐精品商业街国际美食总汇小主力店大主力店王府井百货TESCO（乐购）已进驻鹿港小镇已进驻精品商业街已销售29套商铺写字楼已售完成交均价9969元/平米项目位置项目位置大兴兴华大街与富强西路交汇处大

9、兴兴华大街与富强西路交汇处开发商开发商北京龙熙房地产开发有限责任公北京龙熙房地产开发有限责任公司司运营商运营商上海百联集团上海百联集团项目类型项目类型大型购物中心大型购物中心总建面（）总建面（）约约5 5万万单层建面（）单层建面（）B1B1层：层：1.41.4万；万；F1-F3F1-F3层：层：1.21.2万万楼层分布楼层分布地下地下1 1层层/地上地上3 3层层停车位（个）停车位（个）约约220220个（全部为地上停车位）个（全部为地上停车位）（收费）（收费）开业时间开业时间20062006年年1 1月月1919日日经营方式经营方式店中店：联营扣点店中店：联营扣点临街商业：租金形式临街商业：

10、租金形式租金租金(元元/天天/平平米米)国美电器：国美电器：11.511.5（成交价）（成交价）临街商业：临街商业：5 5（成交价）（成交价）扣点（扣点（%）815815项目简介项目简介百联清城购物中心隶属于上海百联清城购物中心隶属于上海百联集团股份有限公司旗下的百联集团股份有限公司旗下的上海世纪联华超市发展有限公上海世纪联华超市发展有限公司。目前国美电器、司。目前国美电器、KFCKFC、吉野、吉野家、呷哺呷哺小火锅、李先生家、呷哺呷哺小火锅、李先生加州牛肉面大王、丽家宝贝等加州牛肉面大王、丽家宝贝等知名品牌及娱乐项目已经入驻。知名品牌及娱乐项目已经入驻。开发商经营模式：委托经营开发商经营模式

11、：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体合作方式：开发商以租赁方式，整体租给百租给百 联集团（租金联集团（租金1 1元元/天天/平平米），由米），由 百联独立招商，独立运营百联独立招商，独立运营B1B1F1F1F2F2F3F3世纪联华大卖场国美电器国美电器化妆品/流行服饰/黄金珠宝/美食天地男女服装/运动休闲儿童用品/美食天地F3F3金汉斯、蜡笔小新、丽家宝贝、叮当猫、小鬼当佳、绅贝尔等金汉斯、蜡笔小新、丽家宝贝、叮当猫、小鬼当佳、绅贝尔等F2F2好伦哥、班尼路、真维斯、好伦哥、班尼路、真维斯、I.P.ZONEI.P.ZONE、SAMUEL&KEVINSAMUEL&KEVIN、雪莲等、雪莲等

12、F1F1呷哺呷哺、呷哺呷哺、KFCKFC、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西饼、西铁城、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西饼、西铁城、ONLYONLY、TATATATA、天美意等、天美意等租金（元租金（元/天天/平米）平米）1（成交价）国美：1-1.5（成交价）临街商业：5（成交价）其他：联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%项目位置项目位置大兴黄村枣园商业街大兴黄村枣园商业街开发商开发商北京玫瑰城商业中心有限公司北京玫瑰城商业中心有限公司项目类型项目类型综合性小商品批发商场综合性小商品批发商场总建面（）总建面（）9 9万（玫瑰城服装小商品中心：万（玫瑰城服装小商品中心：3

13、3万）万）单层建面（）单层建面（）玫瑰城服装小商品中心：玫瑰城服装小商品中心：50005000楼层分布楼层分布地下地下2 2层层/地上地上5 5层层停车位（个）停车位（个）地上约地上约100100个（免费），地下未定个（免费），地下未定开业时间开业时间20082008年年2 2月月经营方式经营方式租金形式为主，餐饮联营扣点租金形式为主，餐饮联营扣点租金租金(元元/天天/平平米米)410410（成交价）（成交价）扣点（扣点（%）2020项目简介项目简介玫瑰城商业中心由玫瑰城家居玫瑰城商业中心由玫瑰城家居广场、苏宁电器、玫瑰城小商广场、苏宁电器、玫瑰城小商品中心等几大板块构成，其中品中心等几大板块

14、构成，其中玫瑰城家居广场总建筑面积玫瑰城家居广场总建筑面积5 5万万平米，玫瑰成小商品中心总建平米，玫瑰成小商品中心总建筑面积筑面积3 3万平米。地下二层为万平米。地下二层为2 2万平米的超大停车场。万平米的超大停车场。项目是大兴区最大的大型一站项目是大兴区最大的大型一站式购物广场，交通便利，紧邻式购物广场，交通便利，紧邻即将建设的地铁站。周边居民即将建设的地铁站。周边居民区密集，人流量高。区密集，人流量高。开发商经营模式：自持经营（由开发开发商经营模式：自持经营（由开发商自建商自建 商业公司）商业公司）经营方式：开发商自主招商，自主经经营方式：开发商自主招商，自主经营营B1B1F1F1F2F

15、2F3F3五金/涂料/吊顶/玻璃/石材/苏宁电器洁具/瓷砖地板/门窗/楼梯灯具/壁纸/地毯/窗帘/厨柜/烟机B2B2停车场F4F4精品家具/吉嘉系列家具F5F5户外家具/办公家具/家装板材箱包/鞋/日用品珠宝玉器/钟表眼镜/化妆品/小饰品文体用品/手机/电脑配件/工艺礼品床上用品/布艺/成人服饰/儿童用品精品服饰美食城报价：15/成交价：10报价：12/成交价：8报价：10/成交价：6报价：8/成交价：4联营扣点，20%，押金10万报价：10/成交价：6说明：以上所列租金为玫瑰城服装小商品中心租金。项目位置项目位置大兴兴丰大街与康庄路交汇处大兴兴丰大街与康庄路交汇处开发商开发商北京春光房地产开

16、发有限公司北京春光房地产开发有限公司运营商运营商北京吉星德亿经贸有限责任公司北京吉星德亿经贸有限责任公司项目类型项目类型大型主题百货商场大型主题百货商场总占地（）总占地（）1.61.6万万总建面（）总建面（）约约1.81.8万万单层建面（）单层建面（）约约30003000楼层分布楼层分布地下地下2 2层层/地上地上4 4层层停车位（个）停车位（个）地上约地上约150150个（收费）个（收费）开业时间开业时间20092009年年5 5月月1616日日经营方式经营方式专柜：联营扣点专柜：联营扣点临街商业：租金形式临街商业：租金形式租金租金(元元/天天/平平米米)5 5（成交价）（成交价）扣点（扣点

17、（%）10201020项目简介项目简介项目定位打造大兴区中高端主项目定位打造大兴区中高端主题百货店，时尚、品质、品题百货店，时尚、品质、品位位定位于成熟、时尚、女性定位于成熟、时尚、女性为主的主题百货店，由专业人为主的主题百货店，由专业人员设计并实施管理。员设计并实施管理。中心内部正在调整业态，准备引中心内部正在调整业态，准备引入一些入一些知名品牌。调整后一层以男女鞋知名品牌。调整后一层以男女鞋为主，为主，二层以女装为主，三层以运动休二层以女装为主，三层以运动休闲为闲为主，四层以儿童城为主。主，四层以儿童城为主。开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体合

18、作方式：开发商以租赁方式，整体租给吉租给吉 星德亿经贸公司（租金不星德亿经贸公司（租金不高于高于1 1元元/天天/平米），由吉星德亿独平米），由吉星德亿独立招立招 商，独立运营。无后期利商，独立运营。无后期利润分成润分成F1F1F2F2F3F3黄金珠宝/箱包皮具/钟表眼镜/药房/烟酒茶类/化妆品/男女鞋少淑休闲/职业商务/特色服饰/时尚内衣男装/运动休闲/羊绒羊毛/器械F4F4家居床品/汽车用品/办公用品/家电/儿童用品/儿童乐园/丽家宝贝/水吧店中店：联营扣点，10-20%临街商业：5（成交价）联营扣点，10-20%联营扣点，10-20%运动城租金：1左右（成交价）联营扣点，10-20%项目

19、位置项目位置大兴康庄路大兴康庄路2626号（那尔水晶城）号（那尔水晶城）开发商开发商北京方正房地产开发有限公司北京方正房地产开发有限公司运营商运营商华糖洋华堂商业有限公司华糖洋华堂商业有限公司项目类型项目类型大型综合商场大型综合商场总建面（）总建面（）1.21.2万万单层建面（）单层建面（）40004000楼层分布楼层分布地上地上3 3层层停车位（个）停车位（个）地上约地上约6060个（收费）个（收费）开业时间开业时间20052005年年1 1月月经营方式经营方式联营扣点联营扣点扣点（扣点（%）10251025项目简介项目简介华糖洋华堂商业有限公司是国华糖洋华堂商业有限公司是国务院首次批准成立

20、的中国第一务院首次批准成立的中国第一家合资连锁商业企业，成立于家合资连锁商业企业，成立于19971997年年1010月月7 7日，总投资额为日，总投资额为1.31.3亿美元，注册资本亿美元，注册资本65006500万美万美元。公司由日本株式会社伊藤元。公司由日本株式会社伊藤洋华堂、中国华孚贸易发展集洋华堂、中国华孚贸易发展集团公司、伊藤忠商事株式会社、团公司、伊藤忠商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司伊藤忠（中国）集团有限公司共同出资组建，投资比例分别共同出资组建，投资比例分别为为75.75%75.75%、12%12%、10.58%10.58%、1.67%1.67%。开发商经营模式：委托经

21、营开发商经营模式：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体合作方式：开发商以租赁方式，整体租给华租给华 堂（租金堂（租金1.91.9元元/天天/平米），平米），由华由华 堂独立招商，独立运营堂独立招商，独立运营F1F1F2F2F3F3食品超市/珠宝化妆品流行服饰家居百货/家用电器10-2510-2510-25F3F3床上用品、居家装饰、家庭百货、窗帘布艺、家电用品、钟表照材、眼镜文具、床上用品、居家装饰、家庭百货、窗帘布艺、家电用品、钟表照材、眼镜文具、玩具书店、儿童服装、内衣、儿童广场、音像制品、钟表维修、厨房用品、母玩具书店、儿童服装、内衣、儿童广场、音像制品、钟表维修、厨房用品、母婴休息

22、室、健身器材婴休息室、健身器材F2F2男女服装服饰、男女皮鞋、体育用品、服装修改室、修鞋、洗衣店、美容院男女服装服饰、男女皮鞋、体育用品、服装修改室、修鞋、洗衣店、美容院F1F1水果蔬菜、鲜鱼鲜肉、冷冻食品、休闲食品、西点面包、美食天地、茶叶烟酒、水果蔬菜、鲜鱼鲜肉、冷冻食品、休闲食品、西点面包、美食天地、茶叶烟酒、干物调料、熟食、饮料、化妆品、珠宝饰品、各式箱包、首饰加工、彩扩、花干物调料、熟食、饮料、化妆品、珠宝饰品、各式箱包、首饰加工、彩扩、花店、药店、日用品、皮具店、药店、日用品、皮具项目位置项目位置大兴黄村兴华大街东郁花园三里大兴黄村兴华大街东郁花园三里CC区区开发商开发商北京市大兴

23、城镇建设综合开发集北京市大兴城镇建设综合开发集团公司团公司项目类型项目类型建材城建材城总建面（）总建面（）约约2.52.5万万楼层分布楼层分布地下地下1 1层层/地上地上3 3层层停车位（个）停车位（个）近百个（暂定）近百个（暂定）开业时间开业时间未定未定经营方式经营方式租金形式租金形式租金（元租金（元/天天/平平米）米）F1F1：3434（成交价）（成交价）F2-F3F2-F3：3 3（报价），预计成交价：（报价），预计成交价：1.521.52已签约商户已签约商户腾王阁家居建材商城、建设银行腾王阁家居建材商城、建设银行项目简介项目简介项目为独立的项目为独立的3 3层商业，硬件设层商业，硬件设

24、施齐全完备，外墙为干挂黑灰施齐全完备，外墙为干挂黑灰色 石 材，二、三 层 外 有色 石 材，二、三 层 外 有 8 8 块块4.6X7.44.6X7.4米的广告位，近千平方米的广告位，近千平方米的广场配有百余辆停车位。米的广场配有百余辆停车位。B1B1整层及南侧整层及南侧F1-F3F1-F3层整租给腾王层整租给腾王阁家居阁家居建材商城，面积建材商城，面积2 2万平米；北侧万平米；北侧F1-F1-F3F3层层约约30003000平米现正对外招租，目前平米现正对外招租，目前已签约已签约一家建设银行。一家建设银行。开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营 +自持经自持经营营合作方式：开发商

25、以租赁方式，将部合作方式：开发商以租赁方式，将部分商业分商业 租给家居建材城（租金租给家居建材城（租金1 1元元/天天/平平 米），由家居建材城独立米），由家居建材城独立运营；运营；另一部分商业由开发商自另一部分商业由开发商自持，自主持，自主 招商（只租不售）招商（只租不售）项目位置项目位置大兴西红门镇北兴路日月星辰光大兴西红门镇北兴路日月星辰光辉伟业辉伟业市场内市场内运营商运营商北京物美商业集团股份有限公司北京物美商业集团股份有限公司项目类型项目类型综合超市综合超市总建面（）总建面（）约约50005000楼层分布楼层分布地上地上1 1层层停车位（个）停车位（个）约约300-400300-40

26、0（免费）（免费）开业时间开业时间20092009年年7 7月月经营方式经营方式租金形式租金形式租金（元租金（元/天天/平平米）米）0.60.6日营业额日营业额12131213万元万元客单价客单价5010050100元元利润率利润率812%812%项目简介项目简介物美（郁花园店）是物美集团物美（郁花园店）是物美集团在大兴区的第二家大卖场，毗在大兴区的第二家大卖场，毗邻南五环，卖场面积近万平米。邻南五环，卖场面积近万平米。项目名称位置建设用地面积(万)规划建筑面积(万)规划商业面积（万）成交日期成交价(万元)楼面地价(元/)受让单位黄村黄村1717号号地地黄村镇121222.722.72 2（预

27、估）2007-12-2007-12-242414300014300063006300华润置地华润置地黄村黄村1919号号商业金融商业金融和混合用和混合用地地黄村镇16.216.245.845.814142009-6-162009-6-1630250030250066056605上海绿地集团上海绿地集团有限公司有限公司黄村新城黄村新城北区北区2 2号号地（住宅地（住宅及公建）及公建）黄村镇9.19.122.4822.48不详2009-7-82009-7-816300016300072487248保利（北京）保利（北京）房地产开发有房地产开发有限公司限公司西红门商西红门商业综合区业综合区一期一期黄

28、村镇4.284.2812.8412.8412.8412.842009-7-232009-7-23582005820045304530北京春光房地北京春光房地产开发有限公产开发有限公司和北京西澳司和北京西澳房地产开发有房地产开发有限公司联合体限公司联合体西红门商西红门商业综合区业综合区二期二期红门镇19.419.430.430.430.430.42009-7-232009-7-23795617956126152615英特宜家购物英特宜家购物中心集团投资中心集团投资有限公司有限公司黄村镇枣黄村镇枣园项目园项目黄村镇2.152.157.547.547.547.542009-7-232009-7-23

29、344003440055625562北京创智天地北京创智天地房地产开发有房地产开发有限公司和智地限公司和智地创展（北京）创展（北京）投资有限公司投资有限公司联合体联合体1.据最新报道，西红门商业地块买主宜家家居仅是中心集团股东之一，宜家的进驻计划，是要建成一个集娱乐、餐饮、购物、超市等多种功能为一体的20万平方米购物中心，而营业面积达5万平方米的宜家家居旗舰店则会建在购物中心里面，作为中心的旗舰店和风向标，预计2014年开业。宜家全球第二大店进驻大兴，势必会拉动南城消费，吸引投资者目光，大兴商业升值潜力巨大。2.华润、绿地、保利、春光等项目商业规划面积大，地块位置相临较近，未来有望通过商业的集

30、中效应将大兴的核心商圈北移，提升大兴整体的商业档次。3.3.XXXX位于未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟。位于未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟。商机分析：商机分析：商业名称商业名称开发商经营模开发商经营模式式合作方式合作方式租金租金(元元/天天/)商业运营情商业运营情况况百联清城购物中百联清城购物中心心委托委托租赁租赁1 1 玫瑰城服装小商玫瑰城服装小商品中心品中心自持自持自建商业公司，自行招自建商业公司，自行招商、自主经营商、自主经营 吉星德亿商业中吉星德亿商业中心心委托委托租赁租赁不高于不高于1 1华堂商场华堂商场委托委托租赁租赁1.91.9 千泽汇商业中心千泽汇商业中

31、心委托委托 +自持自持租赁租赁 +自行招商自行招商1 1未开业未开业1.1.委托经营为主：委托经营为主：60%以上的开发商选择以租赁的方式，将商业委托给商业运营公司进行经营和管理，这样可以降低开发商的商业运作风险，确保开发商的实际利益。2.2.商业运营公司管理水平有差异：商业运营公司管理水平有差异：从后期运营情况看，商业运营公司的管理水平和经营理念是决定该商场是否能存活下来，是否能长期发展赢利的关键。核心商圈档次低核心商圈档次低 目前大兴的核心商业集中在火神庙周边，但消费档次低，整体形象差。富人区存在巨大商机富人区存在巨大商机 随着未来商业规划的逐步完善和大型商业机构的进驻，大兴的中高端商业市

32、场将逐渐向西北部转移。而 西北部属于大兴的富人区，XX位于富人区的核心位置，因此未来市场存在很大的商机。委托经营可降低开发商的风险委托经营可降低开发商的风险 由于多数开发商缺少商业运营和管理的经验，因此委托商业运营公司全权管理和经营商业，是降低开发商经营风险，确保实际利益的首选途径，但对商业运营公司的水平要求较高。为了完成XX商业的既定销售目标，同时实现公司利益最大化，建议考虑以下两种经营模式：首选模式：公司自行招商、销首选模式：公司自行招商、销售。售。备选模式：委托知名商业运营公司进行招商及后期运营，公司只负责备选模式：委托知名商业运营公司进行招商及后期运营，公司只负责销售。销售。优点：优点

33、：1、利润可以达到最大化优点：优点：1、客户资源丰富 2、招商难度相对较小 3、商业公司统一经营、统 一管理，降低后期运营 风险缺点：缺点：1、客户资源有限 2、前期招商难度大 3、后期运营风险大 4、投资成本较高缺点：缺点：1、公司利润相对降低 2、合作方式存在一定制约性案例一：三里屯案例一：三里屯3.33.3服饰大服饰大厦厦开发商：开发商：华顿国际投资有限公司经营模式：经营模式：开发商自持具体操作方式：具体操作方式：三里屯3.3服饰大厦由华顿国际投资有限公司进行开发，前期投资4亿元。后开发商自行组建商业公司，将大厦分割成小商铺进行销售，同时自行招商。目前一层满租，二层23元/天/平米，三层

34、20元/天/平米，四层18元/天/平米案例二：秀水案例二：秀水2 2号号经营模式：经营模式：开发商委托经营具体操作方式：具体操作方式：秀水2号属于军队产权，后委托给秀水投资进行商业运营，分割小商铺，独立招商，独立运营。目前秀水2号由于经营不善，除一层少量门脸房还在经营外，其余各层商铺已全部退租。2005年6月底首次招商的租金水平：一层20-22元/天/平米，二层15元/天/平米，三层10元/天/平米，四层7-8元/天/平米。案例三：庄胜案例三：庄胜SOGOSOGO广场广场经营模式：经营模式：开发商自持，对投资客承诺投资回报率具体操作方式：具体操作方式：庄胜SOGO是一个大产权商业，开发商自持，

35、未将大产权进行划分。开发商对投资客只销售30年的经营权（虚拟产权），并承诺30年包租，按8%投资回报率，每年返还投资客收益，12.5年回本。开发商自己组建商业管理公司，与进驻商户采取联营分成的形式，进行后期商业运营。楼层楼层面积面积售价售价投资回报投资回报率率1 1层层56566000060000元元/8%8%2 2层层56565000050000元元/8%8%3 3层层56564000040000元元/8%8%4 4层层56563000030000元元/8%8%备注：开发商销售备注：开发商销售30%30%后，由于售价过高，市场不接受，后改为长期持有。后，由于售价过高，市场不接受，后改为长期持

36、有。案例四：天坐国际商案例四：天坐国际商城城经营模式：经营模式：开发商自持，对小业主承诺投资回报率具体操作方式：具体操作方式：开发商自己组建商业管理公司，先售后租。招商过程中，承诺小业主3年8%的投资回报，3年中小业主不能参与经营。3年后将经营权归还小业主，由业主自行招商、经营、管理。楼层楼层面积面积售价售价投资回报率投资回报率地下一层地下一层1015101528000300002800030000元元/8%8%一层一层1015101550000800005000080000元元/8%8%二层二层101510154000040000元元/8%8%三层三层101510153500035000元元

37、/8%8%本次竞争对手的确定以XX周边底商体量较大，且底商已开始正常经营的住宅楼盘为选取原则。本次调查竞品共计4个，分别是清城、彩虹新城、首邑上城、金惠园。考虑到XX3#楼底商已经开始经营，其租金水平具备一定参考性，故本次也做为调查对象。另外，本次增加对XX周边知名餐饮的调查，共计3家，分别是孔乙己酒家、渔公渔婆、刚记海鲜。底商总面积约25000平米，全部临街，地上两层。清城底商全长近500米，共139个商铺，商铺面积在300500平米之间不等。小业主对外招租。美容美发美容美发3434元元/天天/平米平米二手房中介二手房中介3434元元/天天/平米平米服装店服装店3.543.54元元/天天/平

38、米平米茶楼茶楼3.543.54元元/天天/平米平米医院药店医院药店3434元元/天天/平米平米银行典当银行典当3434元元/天天/平米平米邮政电信邮政电信3434元元/天天/平米平米洗衣店洗衣店3.543.54元元/天天/平米平米便利超市便利超市4 4元元/天天/平米平米其他社区配其他社区配套套3434元元/天天/平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，消费档次不高。2、住宅底商，无餐饮。与与XXXX对比：对比：1、XX是独立商业，可做餐饮，业态选择比清城更为灵活。2、XX位于富人区，消费水平比清城高，对知名品牌更有吸引力。底商成交均价底商成交均价()租金（元租金（元/天天/）成交

39、主力面成交主力面积（）积（）底商开盘时底商开盘时间间销售期销售期投资回报投资回报率率1200012000232330030020052005年年4 4年年9%9%数据来源：北京市房地产交易管理网清城底商销售时间早，按当时的售价和租金推算，其商业投资回本约13年，投资回报率9%。清城投资客：大兴当地的地缘性客户居多，看中百联清城的商业价值。清城租赁商户：以社区配套行业、家庭服务行业居多，无品牌，档次低。彩虹新城底商约25000平米，全部为二层，单套90-400平米，东西向长约450米，南北向约250米。彩虹新城已营业店铺共93个，其中东西向54个，南北向39个。小业主对外招租。餐饮餐饮2.332

40、.33元元/天天/平米平米美容美发美容美发2.532.53元元/天天/平米平米二手房中介二手房中介2.332.33元元/天天/平米平米服装店服装店2323元元/天天/平米平米银行典当银行典当2323元元/天天/平米平米洗衣店洗衣店3 3元元/天天/平米平米便利超市便利超市2 2元元/天天/平米平米医院药店医院药店3 3元元/天天/平米平米其他社区配其他社区配套套23.523.5元元/天天/平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，中低档次。2、餐饮集中，但店铺小，环境差。3、餐饮主力店有麻辣香锅、金汉斯烤肉、庆丰包子铺等，租金水平在23元/天/平米之间。与与XXXX对比：对比：XX位

41、于富人区，周边消费环境好，更适合做高档餐饮。底商成交均价底商成交均价()租金（元租金（元/天天/）成交主力面成交主力面积（）积（）底商开盘时间底商开盘时间销售期销售期投资回报投资回报率率11925119252.332.3390-20090-20020072007年年3 3月月2525日日2.52.5年年7%7%数据来源：北京市房地产交易管理网彩虹新城底商自2007年初开盘销售，但截至2009年初才有成交记录。按售价和租金推算，彩虹新城底商的投资回本年限约14年，投资回报率7%。彩虹新城投资客：以大兴当地的地缘性客户居多。彩虹新城租赁商户：以餐饮、社区配套居多，无品牌，档次较低。底商总面积约14

42、000平米，全部为二层，以东西向为主，底商全长约180米。首邑上城已经开始营业的底商有34个。小业主对外招租。服装店服装店2.53.52.53.5元元/天天/平米平米二手房中介二手房中介2323元元/天天/平米平米美容美发美容美发22.522.5元元/天天/平米平米烟酒茶烟酒茶2.52.72.52.7元元/天天/平米平米摄影写真摄影写真22.522.5元元/天天/平米平米打印设计打印设计2.52.5元元/天天/平米平米洗衣店洗衣店2.52.5元元/天天/平米平米医院药店医院药店2 2元元/天天/平米平米其他社区配其他社区配套套23.523.5元元/天天/平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民

43、消费型底商，中低档次。2、受华堂制约，导致出租率不高，租金上不去。3、产品定位缺少差异性。与与XXXX对比：对比：XX周边不受大型商业制约，招商业态丰富，租金有上调空间。金惠园位于XX东南角，底商全部为一层，东西向，全长约500米。金惠园已经开始营业的底商有16家，另有部分底商在转租中。小业主对外招租。餐饮餐饮2.192.32.192.3元元/天天/平平米米二手房中介二手房中介3 3元元/天天/平米平米美容美发美容美发3 3元元/天天/平米平米便利超市便利超市2323元元/天天/平米平米洗衣店洗衣店33.533.5元元/天天/平米平米药店药店3 3元元/天天/平米平米其他社区配其他社区配套套3

44、 3元元/天天/平米平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，档次低。2、底商规模小，仅能维护社区周边居民消费。3、现有餐饮内部装修已老化，形象和档次都不高。与与XXXX对比：对比：XX商业形象好，周边存在大量高端潜在客户需求，具备较强的消费力。XX3#楼底商共1800平米，单套面积30-300平米不等，目前为小业主对外招商，出租率已达到85%。经营范围有烟酒店、小超市、美容美发、音像店、房产中介等，均为日常生活配套.现有底商品质低，经营业态及形象有待改进。从3#楼底商中为数不多的几家暗中经营的小吃店食客爆满的现状不难看出，餐饮在XX内属于极度缺乏，存在很大的市场需求。XX业主全部入住后

45、将达到3000户，大规模的居住人口必然会产生大量的消费需求。XX住宅未来售价继续上涨，居民消费档次势必要有所提升。XX位于富人区，而大兴的高档餐饮也全部集中在西北部，这为XX招商提供了有利条件。大兴区黄村北区香留园小区兴盛街大兴区黄村北区香留园小区兴盛街85-85-8787北京孔乙己餐饮文化有限公司北京孔乙己餐饮文化有限公司约约15001500地上地上2 2层层路边停车（免费）路边停车（免费）20082008年年租金（元租金（元/天天/平米）平米）1 1左右（成交价）左右（成交价）日营业额日营业额4000500040005000元元客单价客单价8010080100元元/人人利润率利润率50%5

46、0%特色绍兴菜馆，消费人群遍布周边及黄特色绍兴菜馆，消费人群遍布周边及黄村地区村地区中高档中高档翡翠城三期配套餐饮翡翠城三期配套餐饮餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。2、虽属华润开发，但位置隐蔽，大兴区 内少有人知。3、消费人群以翡翠城业主居多。与与XXXX对比：对比：XX商业位置好，形象优于孔乙己，租 金有较大的上调空间。大兴区兴业大街翡翠城南侧大兴区兴业大街翡翠城南侧渔公渔婆餐饮管理有限公司渔公渔婆餐饮管理有限公司约约30003000地上地上3 3层层门前约门前约5050个车位（免费）个车位（免费）20082008年年经营特色以海鲜为主，以大兴周边及黄经营特色以海鲜为主，以大

47、兴周边及黄村中高端消费人群为主，是大兴区为数村中高端消费人群为主，是大兴区为数不多的高档餐馆之一。不多的高档餐馆之一。中高档中高档翡翠城配套餐饮翡翠城配套餐饮餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。2、临兴业大街，形象好。3、有内部关系，因此租金较低。与与XXXX对比：对比：与XX临兴业大街的商业较相似，可作 为招商的参考。大兴区黄村镇兴业大街三段大兴区黄村镇兴业大街三段2626号号北京裕金峰餐饮管理有限公司北京裕金峰餐饮管理有限公司约约35003500地上地上2 2层层路边停车（免费）路边停车（免费）20092009年年经营海鲜和新派粤菜，面向中高端客户经营海鲜和新派粤菜，面向中高端

48、客户群，人群消费约群，人群消费约100100元元中高档中高档清城社区配套清城社区配套餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。2、位于百联清城附近，有固定的目标消 费客群。与与XXXX对比：对比：XX位于富人区，有固定高端消费客群。社区居民消费型底商多集中在大兴东南部，档次低社区居民消费型底商多集中在大兴东南部，档次低 大兴居住区多集中在东南部，但居住人口消费水平有限，因此配套底商也多以满足居民日常消费需求为主，不注重品牌，以小商品经营居多，档次较低。高档餐饮圈集中在大兴西北部富人区，目标客户清晰高档餐饮圈集中在大兴西北部富人区，目标客户清晰 别墅和高端住宅项目的不断开发，使大兴西北部已

49、经逐渐成为大兴的富人区，该区域的消费市场目标明确，注重品牌，特别是餐饮的主力店纷纷进驻，为XX的招商业态提供了有价值的参考。XXXX入住人口逐日增加，社区配套型商业亟待补充入住人口逐日增加，社区配套型商业亟待补充 XX规划3000户业主全部入住后，将形成大规模的消费需求，现有配套无法满足，为丰富XX招商业态提供了消费基础。适合引进业适合引进业态：态：中、小型超市餐饮（中高档商务餐饮、特色餐饮、火锅店、烧烤店等）银行药店服装店眼镜店数码产品（手机、小家电）美容美发店小商品批发可能拒绝业可能拒绝业态：态：百货业态大卖场（家乐福、沃尔玛）家居建材（百安居、东方家园）电器卖场（苏宁、国美）KTV等娱乐

50、场所健身中心 根据大兴区统计局统计数字显示，截止到2009年2月底，大兴区规模以上服务业企业已达到113家，资产总计已达到70.8亿元，比上年同期增长0.6%。其中：资产过亿元的企业有19家，占规模以上服务业企业总数的16.8%。大兴区规模以上服务业企业共涉及9个行业，分别是交通运输、仓储和邮政业18家；信息传输、计算机服务和软件业4家；租赁和商务服务业46家；科学研究、技术服务和地质勘查业23家；水利、环境和公共设施管理业6家；居民服务和其他服务业2家；教育6家；卫生、社会保障和社会福利业2家；文化体育和娱乐业6家。大兴区现有第三产业单位867家，其中传统服务业424家，实现收入44.9亿元

51、，占总数的78.1%；利润总额为0.6亿元，为总数的1.1倍。传统服务业仍占主导地位。根据2008年人口变动情况抽样调查以及相关部门统计资料推算，北京市统计局核准大兴区2008年底常住人口为109.7万人，其中大兴新城户籍常住人口15.7万人，外来常住人口11.5万人。XX周边5公里辐射范围内有60余个住宅小区，住宅面积超过1500万平方米，居民超过45万人。其中有超过一半以上是中高收入人群，特别是伴随XX、翡翠城、原生墅等住宅项目的入住，高端消费人群数量逐日扩大。他们关注消费环境和商业品质，追求良好的物质和精神享受。另外，除了黄村镇45万中高档人群为主力消费人群外，黄村镇周边还有几十万潜在人

52、群。目前在大兴核心区居住的人群中，已经有半数以上是来自城八区，尤其是新城北区的高端住宅，有很多来自金融街、海淀、丰台等地的人群，五环路的畅通让他们可以在很短的时间内穿越都市的喧嚣和繁华，回到舒适的家里。根据北京大兴信息统计网显示，2009年城镇居民人均生活消费支出已达到13536元，比2008年增长11.3%。人均商业营业面积已达到1.6平米。根据大兴区政府商业服务设施改造升级计划，目前大兴区已经拥有13家特色餐饮企业，特别是新近开业的渔公渔婆、孔乙己等连锁餐饮企业，在进驻富人区的同时，也大幅度拉升了整个区域的餐饮消费档次。华堂商场、百联清城购物中心及王府井百货的进驻，使大兴区域外来人口增加，

53、而这部份人口大都在城八区工作，他们对零售业消费都有较大的需求，导致大兴区商业消费开始由单一化向多元化方向发展。论据论据1 1：超市不饱和：超市不饱和XX东侧2公里外的物美综合超市，其选址条件中对商圈的要求以1.2公里为半径，居住人口达到2万户（约5万人左右）。XX周边3公里范围内居住人口约10万人，与物美综合超市的辐射半径存在交集，必定可以分流部分物美的消费人群。XX正南侧5公里内没有3000平米以上的中型超市，此区域居住的客群目前都在华堂和世纪联华购买日常生活用品。论据论据2 2：高档餐饮的目标客群集中在富人区和大兴企事业：高档餐饮的目标客群集中在富人区和大兴企事业单位单位高档餐饮的选址集中

54、在大兴的富人区，已经开始产生品牌汇聚效应。高档餐饮的目标客群以商务宴请、家庭聚会等高消费活动为主，消费目标清晰化，消费档次高，对区域整体商业品质的提升起到快速推动作用。大兴企事业单位商务宴请一般都在富人区的渔公渔婆和孔乙己进行，而现有的商务消费场所远远不能满足这部分客群的需求，同时有很多高档品牌餐饮都想在此区域占有一席之地。商业主力面临街，具备成熟的商务条商业主力面临街，具备成熟的商务条件件展示面宽，可识别性强展示面宽，可识别性强框架结构，商铺分割灵活框架结构，商铺分割灵活独立商业楼，可做餐饮独立商业楼，可做餐饮具有很强的品牌号召力具有很强的品牌号召力位于十字路口，两侧道路位于十字路口，两侧道

55、路50-8050-80米范围米范围内不能开机动车出入口（主干道内不能开机动车出入口（主干道8080米，米，次干道次干道5050米）米）地上停车位不充足地上停车位不充足前期成本高，增加售价和租金的难度前期成本高，增加售价和租金的难度销售势必会影响大面积租赁销售势必会影响大面积租赁周边缺少餐饮，有较大的市场空白周边缺少餐饮，有较大的市场空白有地下停车场，可解决停车位少的问有地下停车场，可解决停车位少的问题题作为大兴的知名住宅区，形象号召力作为大兴的知名住宅区，形象号召力强强周边有医院、学校，有大量潜在客户周边有医院、学校，有大量潜在客户需求需求可对可对XXXX未来的未来的30003000户业主进行

56、深度户业主进行深度挖掘挖掘未来周边商业业态不确定，竞争激烈未来周边商业业态不确定，竞争激烈XXXX社区内现有商业不成熟，商户缺乏社区内现有商业不成熟，商户缺乏投资和经营信心投资和经营信心XXXX及周边高档社区空置率较高，短期及周边高档社区空置率较高，短期内不利于商业人气的快速聚集内不利于商业人气的快速聚集StrengthStrength（优势）（优势）WeaknessWeakness（劣势）（劣势）Opportunity Opportunity（机会）（机会）ThreatThreat（威胁）（威胁）模式1：公司自行招商、销售模式2：委托商业运营公司招商及运营经营方式经营方式：将商铺划分产权，前

57、期以租赁为主，待商业培养成熟，再择机将商铺出售，获取最大利润。经营方式：经营方式：将XX商业整体进行小面积划分，并以虚拟产权的模式销售（每个商铺总价控制在30-50万元 之间），由商业运营公司进行招商及后期经营管理，承诺投资者5年的投资回报，但5年内无 经营权。1 1、公司应采取租售结合的经营策略，自行招商、销售，这样可以使公司利、公司应采取租售结合的经营策略，自行招商、销售，这样可以使公司利益最大化。益最大化。2 2、若前期招商不顺利，可考虑委托商业运营公司进行招商，公司只负责销、若前期招商不顺利，可考虑委托商业运营公司进行招商，公司只负责销售，这样可以售，这样可以 保证公司的现金流。保证公

58、司的现金流。经营策略1：租售结合经营策略2：以售为主超市超市天客隆超市天客隆超市5000-70005000-70001 1 左右左右50-10050-1008-108-10万万福建永辉超市福建永辉超市70007000左右左右1.5 1.5 左右左右50-10050-1001010万左右万左右大型中餐大型中餐麻辣诱惑麻辣诱惑200020002 2 三千里烤肉三千里烤肉7007002.5 2.5 左右左右50-8050-8040004000望京阁港式火望京阁港式火锅锅7007002.5 2.5 左右左右50-6050-6040004000上鱼坊上鱼坊100010002.5 2.5 左右左右6060

59、60006000郭林郭林200020002.5 2.5 左右左右40-5040-501 1万万大鸭梨大鸭梨200020002 2 左右左右404080008000青年餐厅青年餐厅100010002 2 左右左右404050005000特色餐饮特色餐饮拿渡麻辣香锅拿渡麻辣香锅3003005 5左右左右505030003000嘉和一品粥嘉和一品粥3003005 5左右左右20-3020-3025002500备注：备注：XX商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。超市超市华润超市华润超市70007000左右左右1.5

60、 1.5 左右左右50-10050-1008-108-10万万顺天府超市顺天府超市50005000左右左右1.5 1.5 左右左右大型中餐大型中餐金汉斯烤肉金汉斯烤肉10001000正在洽谈中正在洽谈中东来顺东来顺20002000正在洽谈中正在洽谈中10010050005000川泽会浙江川泽会浙江菜菜20002000正在洽谈中正在洽谈中80-10080-10040004000汉拿山烤肉汉拿山烤肉10001000正在洽谈中正在洽谈中606050005000特色餐饮特色餐饮好伦哥好伦哥300300正在洽谈中正在洽谈中434335003500麦当劳麦当劳600600正在洽谈中正在洽谈中4040500

61、05000比格比格300300正在洽谈中正在洽谈中40-5040-5030003000备注：备注：XX商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。超市超市天客隆超市天客隆超市5000-70005000-7000客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层或地下一客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层或地下一层。层。福建永辉超福建永辉超市市70007000左右左右客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。华润超市华润超市70007000左

62、右左右客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。顺天府超市顺天府超市50005000左右左右客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是西侧一至三层。客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是西侧一至三层。超市发超市超市发超市6000-70006000-7000客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。物美超市物美超市客户因本项目附近有店，不考虑我司项目。客户因本项目附近有店，不考虑我司项目。乐天玛特超乐天玛特超市市因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店。因我司项目

63、工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店。易初莲花超易初莲花超市市因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店。因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店。法宝超市法宝超市客户不考虑在南城开店。客户不考虑在南城开店。华普超市华普超市客户经过调研我司项目周边人口及物美，认为风险较大，不考虑进客户经过调研我司项目周边人口及物美，认为风险较大，不考虑进驻。驻。经营模式一：公司自行招商、销售经营模式一：公司自行招商、销售招商方案招商方案方案一：按楼层招商方案二：按楼座招商三层平面划分示意一层一层5 5商业利润的提升点，以单层独立商铺为主，预留少量商业利润的提升点，以单层独立商

64、铺为主，预留少量1 1带带2 2入口入口二层二层3.53.5以大面积中餐为主，入口全部预留在一层以大面积中餐为主，入口全部预留在一层三层三层1 1主营超市主营超市一层平面划分示意超市卸货平台二层平面划分示意超市卸货平台364.5364.5517.14517.14846.38846.38182.25182.25118118118118182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25331331980.1980.11457.041457.041527152

65、73003003913913913913753753913913913913913913543544295.53一层水、电管线预留示意预留原则：预留原则：1、水、电总控开关预留在楼座拐角。2、根据商铺分割情况，每户预留水管、电管接口，根据实际情况与总控连接。备注：备注：具体管线排布以规划设计部为准。三层水、电管线预留示意二层水、电管线预留示意预留原则：预留原则：1、东西向和南北向楼段各预留一个主烟道。2、根据商铺分割情况，每户预留烟道接口。备注：备注：烟道管径大小及具体排布以规划设计部为准。三层烟道预留示意一层烟道预留示意二层烟道预留示意考虑到前期投入成本和运营后的维修成本，建议如下：1、超市

66、安装中央空调，根据超市营业面积大小，配备适量空调机组即可。2、一、二层商铺均不安装中央空调，待商户进驻后根据实际需要由商户自行安 装空调。三层空调预留示意根据超市对场地的要求，一般卖场应于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度），考虑到XX商业楼的实际情况，建议如下：1、取消商业楼内部原滚梯设计。2、考虑到坡梯长度及上行空间等问题，建议将超市坡梯在两侧外挂，单向进出，这样既可以满足使 用要求，又可以最大程度减少对建筑物原有结构的破坏。备注：备注：坡梯位置以规划设计部和工程部最终方案为准。一层坡梯位置示意出进二层坡梯位置示意出进三层坡梯位置示意出进地上交通组织：地上交通组织：建议设置单向出入

67、口，入口设在兴业大街，出口设 在香园路。地下交通组织：地下交通组织：地下车库设置双向出入口。超市卸货平台：超市卸货平台：商业楼北侧设超市卸货车辆专用通道，双向进出，避免卸货车辆与社会车辆交叉产生混杂。业态分布楼层租赁面积（）成交租金（元/天/）20112011年收入（元）20122012年收入（元）20132013年收入 （元）20142014年收入 （元）20152015年收入 （元）超超市市F3F34295.534295.531 11,567,8681,567,8681,567,8681,567,8681,646,2621,646,2621,646,2621,646,2621,728,57

68、51,728,575餐餐饮饮F1F12875.272875.275 55,247,3685,247,3685,247,3685,247,3685,509,7365,509,7365,509,7365,509,7365,785,2235,785,223F2F25024.535024.533.53.56,418,8376,418,8376,418,8376,418,8376,739,7796,739,7796,739,7796,739,7797,076,7687,076,7681.租金按每2年递增5%计算（即自第3年起开始递增）。2.餐饮中一带二的商铺，其租金按二层租金计算。3.按方案一划分，XX

69、，。其中：，。4.上述租金年收入是按预估建筑面积计算而来的，最终面积以实测面积为准。年份年份租金年收入租金年收入（元）（元）前期投入费用（元）前期投入费用（元）年租金纯收入（元）年租金纯收入（元）中央空调投中央空调投入入物业费物业费税金税金2011201113,234,07313,234,0736,000,0006,000,000512,203512,203566,089566,0896,155,7816,155,7812012201213,234,07313,234,073512,203512,203566,089566,08912,155,78112,155,7812013201313,8

70、95,77713,895,777512,203512,203594,394594,39412,789,18012,789,1802014201413,895,77713,895,777512,203512,203594,394594,39412,789,18012,789,1802015201514,590,56614,590,566512,203512,203624,113624,11313,454,25013,454,250合计合计68,850,26668,850,2666,000,0006,000,0002,561,0152,561,0152,945,0792,945,07957,344

71、,17257,344,172说明：1、物业费按3.5元/天/平米计算。2、发票税金按5.4%收取。3、以上租金年收入按100%满租测算，实际收入根据招租情况有所变化。业态分业态分布布楼层楼层面积（）面积（）20112011年租金（元年租金（元/天天/）投资回报率投资回报率超市超市F3F34295.534295.531 16%6%餐饮餐饮F1F12875.272875.275 56%6%F2F25024.535024.533.53.56%6%合计合计12195.3312195.332.972.976%6%1.XX周边商业尚不成熟，同时XX商业的铺位划分面积较大，投资回报年限预计要在15年至20年

72、之间，因此商业投资回报率按6%进行推算。（租金反推法：销售单价=租金365天投资回报率）123712374 45050%618761872.972.976,707,0176,707,0171806718067223,561,05223,561,058 8230,268,07230,268,075 5185,609,2185,609,2505044,658,8244,658,825 524%24%123712374 48080%989998992.972.9717,438,24517,438,2451897018970234,739,11234,739,111 1241,446,12241,44

73、6,128 855,836,8755,836,878 830%30%123712374 48080%989998993.123.1228,711,45428,711,4541991919919246,476,06246,476,066 6263,914,31263,914,312 278,305,0678,305,062 242%42%123712374 49090%111311137 73.123.1241,393,81441,393,8142091520915258,799,87258,799,870 0287,511,32287,511,324 4101,902,0101,902,074

74、7455%55%123712374 49090%111311137 73.283.2854,726,55254,726,5522196121961271,739,86271,739,863 3313,133,67313,133,677 7127,524,4127,524,4272769%69%说明：收入测算均为毛利，未去除物业费、前期投入费用、说明：收入测算均为毛利，未去除物业费、前期投入费用、税金等。税金等。特别说明：此方案是根据近期接洽的有意向超市客户提出的，仅做参考。1#1#F1-F3F1-F31.51.5临兴业大街，整栋租给超市临兴业大街，整栋租给超市2#2#F1F15 5临香园路，以

75、特色餐饮为主，预留部分临香园路，以特色餐饮为主，预留部分1 1带带2 2餐饮餐饮入口入口F2F22.52.5中型餐饮主营区，考虑分割为中型餐饮主营区，考虑分割为2-32-3家家F3F31.51.5大型中餐主营区，考虑分割大型中餐主营区，考虑分割1-21-2家家平均租金水平平均租金水平1.971.97元元/天天/平米平米一层平面划分示意超市卸货平台二层平面划分示意三层平面划分示意超市卸货平台1964.021964.02182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25

76、182.25182.25182.252154.892154.89970.39970.393913914974972154.892154.891858.391858.39预留原则：预留原则：1、水、电总控开关预留在楼座拐角。2、根据商铺分割情况，每户预留水管、电管接口，根据实际情况与总控连接。备注：备注：具体管线排布以规划设计部为准。一层水、电管线预留示意二层水、电管线预留示意三层水、电管线预留示意预留原则：预留原则：1、东西向和南北向楼段各预留一个主烟道。2、根据商铺分割情况，每户预留烟道接口。备注：备注：烟道管径大小及具体排布以规划设计部为准。一层烟道预留示意二层烟道预留示意三层烟道预留示意

77、考虑到前期投入成本和运营后的维修成本，建议如下：1、超市安装中央空调，根据超市营业面积大小，配备适量空调机组即可。2、餐饮楼不安装中央空调，待商户进驻后根据实际需要由商户自行安装空调。三层空调预留示意二层空调预留示意一层空调预留示意业态分布楼层租赁面积（）成交租金（元/天/）20112011年收入（元）20122012年收入（元）20132013年收入 （元）20142014年收入 （元）20152015年收入 （元）超超市市F1-F3F1-F36473.86473.81.51.53,544,4063,544,4063,544,4063,544,4063,721,6263,721,6263,7

78、21,6263,721,6263,907,7073,907,707餐餐饮饮F1F11093.51093.55 51,995,6381,995,6381,995,6381,995,6382,095,4192,095,4192,095,4192,095,4192,200,1902,200,190F2F21908.141908.142.52.51,741,1781,741,1781,741,1781,741,1781,828,2371,828,2371,828,2371,828,2371,919,6481,919,648F3F32719.892719.891.51.51,489,1401,489,1

79、401,489,1401,489,1401,563,5971,563,5971,563,5971,563,5971,641,7771,641,7771.租金按每2年递增5%计算（即自第3年起开始递增）。2.餐饮中一带二的商铺，其租金按二层租金计算；一带二带三的商铺，租金按三层计算。3.按方案二划分，XX，。4.上述租金年收入是按预估建筑面积计算而来的，最终面积以实测面积为准。年份年份租金年收入租金年收入（元）（元）前期投入费用（元）前期投入费用（元）年租金纯收入（元）年租金纯收入（元）中央空调投中央空调投入入物业费物业费税金税金201120118,770,3618,770,3616,000,0

80、006,000,000512,203512,203473,599473,5991,784,5591,784,559201220128,770,3618,770,361512,203512,203473,599473,5997,784,5577,784,557201320139,208,8799,208,879512,203512,203497,279497,2798,199,3978,199,397201420149,208,8799,208,879512,203512,203497,279497,2798,199,3978,199,397201520159,669,3229,669,3225

81、12,203512,203522,143522,1438,634,9768,634,976合计合计45,627,80145,627,8016,000,0006,000,0002,561,0152,561,0152,463,8992,463,89934,602,88834,602,888说明：1、物业费按3.5元/天/平米计算。2、发票税金按5.4%收取。3、以上租金年收入按100%满租测算，实际收入根据招租情况有所变化。业态分业态分布布楼层楼层面积面积（）（）20112011年租金（元年租金（元/天天/）投资回报率投资回报率超市超市1#1#楼（东侧）楼（东侧）F1-F3F1-F3）6473.8

82、6473.81.51.56%6%餐饮餐饮2#2#楼（南侧）楼（南侧）F1F11093.51093.55 56%6%2#2#楼（南侧）楼（南侧）F2F21908.141908.142.52.52#2#楼（南侧）楼（南侧）F3F32719.892719.891.51.56%6%合计合计1.971.976%6%1.XX周边商业尚不成熟，同时XX商业的铺位划分面积较大，投资回报年限预计要在15年至20年之间，因此商业投资回报率按6%进行推算。（租金反推法：销售单价=租金365天投资回报率）123712374 45050%618761871.971.974,448,7624,448,7621198411

83、984148,290,01148,290,016 6152,738,778152,738,778185,609,2185,609,25050123712374 48080%989998991.971.9711,566,78211,566,7821258312583155,704,51155,704,517 7160,153,279160,153,279123712374 48080%989998992.072.0719,046,12319,046,1231321213212163,489,74163,489,743 3175,056,525175,056,525123712374 49090%

84、111311137 72.072.0727,460,38127,460,3811387313873171,664,23171,664,230 0190,710,352190,710,3525,101,105,101,102 23%3%123712374 49090%111311137 72.172.1736,281,12536,281,1251456714567180,247,44180,247,441 1207,707,822207,707,82222,098,522,098,5727212%12%PKPK方案一明显优于方案二，因此建议：方案一明显优于方案二，因此建议：经营模式二：委托商业运

85、营公司招商经营模式二：委托商业运营公司招商1.选取一家知名商业运营公司，与之签定商业运营委托合同。2.将商业楼划分成虚拟产权小商铺，由商业运营公司负责完成招商工作，并对开业后的运营进行管理。公司只负责销售。3.公司规定一个保底租金，并以利润分成的方式与商业运营公司合作。在招商过程中，高出保底租金的部分，双方按约定比例分成，这样可以对商业运营公司起到有效的制约和监督作用，防止公司利益受损。小商品批发中心服装鞋帽窗帘布衣儿童用品珠宝首饰生鲜水产品目前在谈意向商户目前在谈意向商户：1、万意小商品批发市场 2、阳光鑫隆小商品批发市场近期接洽商户均提出，为了降低经营风险，要求在半年免租期的前提下，再给予

86、第一年低租金的优惠。考虑到公司最终目标是销售，建议公司适当降低第一年租金，以便快速培养XX的商业氛围，用后期销售利润来弥补前期租金收益的损失。XXXX案名推荐及创意表现案名推荐及创意表现XXXX食尚街食尚街XX为延续蓝调品牌价值，形成项目独有的品牌基石。“食尚”通“时尚”，一是可以借“时尚”传播出时代潮流的丰富内涵；二是“食尚”能凸显出项目以餐饮为主的业态定位。食尚+街的组合方式，通俗易懂，更易传播和记忆。食尚街的logo整体是一个古代钱币的图形，图形中央是一条具有古代钱币形状的鱼，图形边缘采用圆形排版的英文。首先，圆形的钱币图案和中间的古钱币（古代商周时期所用的货币形状）象征XX食尚街的商机

87、无限，盈利潜力巨大；其次，鱼乃中国千年的吉祥物，在此鱼象征XX食尚街年年有余，寓意丰富；再次，围绕在鱼周围的“FOOD STREET“采用英语的说话语境，体现项目的时代感强烈。此外，食尚街所用的字体是汉仪大宋，沿用了天使湾及其浅水湾的LOGO 标准字体，使之达成一个完美的XX视觉体系。XXXX梅迪逊梅迪逊XX为延续蓝调品牌价值，形成项目独有的品牌基石。梅迪逊乃法国名街，以地中海购物风情和休闲浪漫的购物环境声誉全球。梅迪逊传承的是一种国际化高品位的餐饮格调，也更能拉升项目商业的档次，提升项目餐饮商业的品位和调性。LOGO图形乃圆形，和中国古代钱币铜钱具有异曲同工之妙。圆，乃太极、中国道家思想的终结，象征宇宙之一切。圆形中央是各种食品和餐具的图形，以此吻合商街主要以餐饮为主的业态定位;图形更像一块价值不菲的玉，体现出了上街至高商业价值。同时，钱币的形象象征了商街至高无上的价值内涵和盈利能力。