石材城基础设施建设工程及运营管理PPP项目实施方案2015（19页）.docx

1、广元市朝天区七盘关国际石材城（二期）基础设施建设工程及运营管理PPP项目实施方案xxxx公司二一五年九月目录第一章项目基本情况3第二章风险分配基本框架7第三章项目运作方式9第四章合同体系12第五章监管架构16第六章采购流程182第一章项目基本情况一、项目背景七盘关国际石材城项目是我区工业经济持续发展的骨干产业项目，将填补西部石材产业集群发展的空白，形成上百亿的经济增长空间,该项目潜力巨大，也是省市重点产业项目。按照“统一规划、分期实施、龙头牵引、抱团发展”的总体思路，项目一期正在有序推进，年底将全面建成投产。七盘关国际石材城（二期）基础设施建设工程项目是七盘关国际石材城项目的子项目，也是石材城

2、产业项目的支撑项目。加快项目（二期）场平及基础设施工程建设进程，才能确保持续引进石材产业项目入驻石材城，不断壮大产业规模，发挥最大的经济和社会效益。二、必要性和可行性为优化园区投资环境，充分发挥产业集聚功能，加快推进园区配套基础设施建设十分必要。通过采取政府和社会资本合作模式推动石材城项目基础设施建设，可以破解项目建设资金紧缺的问题。该项目实施后，可形成区位优势突出的建设用地，可以通过依法出让获得收益；同时，引进社会资金参与石材城配套生产要素的运营，也可实现持续的收益。因此，该项目吸引社会资本参与建设营运非常必要，也具有极强的可行性。三、项目运作目标引入社会资本与政府合作投资该项目，计划用2年

3、左右时间3完成614亩范围内的场平及基础设施配套建设,满足项目入驻需要；同时，通过对园区内生产要素的有效营运，能够确保项目开发的持续推进，最终实现政府与企业共赢的局面。四、经济技术指标（一）规划设计。本项目位于朝天区中子镇，属于广元市城市总体规划朝天分区规划的组团之一，并符合相关产业规划。（二）建设内容。包括：征地拆迁补偿，项目区内场平、道路、给排水、污水处理等工程项目建设及运营管理。（三）投资估算1、项目直接投资。本项目征地拆迁及工程建设直接投资估计为17000万元，其中：征地拆迁投资约7000万元（以征地拆迁补偿协议为依据，以财务审核为准），场平等配套基础设施建设投资约10000万元（以财

4、评价作为控制价，最终以审计结算金额为准）。2、项目直接投资的资金占用费和投资回报。直接投资的资金年占用费率控制上限：不高于同期银行贷款基准利率的1+10%。直接投资的资金年回报率控制上限：工程投资类资金回报率不高于10%；征地拆迁类资金回报率不高于12%。按以上最高限额测算，资金占用费累计3649万元，投资回报金额累计7125万元，合计10774万元。以上项目直接投资加上相应的资金占用费和投资回报金额，共计为27774万元。4年份直接投入资金占用费用及投资回报投入合计备注征拆工程小计资金占用费（4.85%/年）投资回报小计征拆（12%/年）工程（10%/年）小计场平安置点污水处理道路20156

5、00037001800120070015009700841202049904当年投入资金平均按2个月计算2016100048004800580067078020016507450当年投入资金平均按6个月计算20171500150088284093526574157计划年底支付拆迁资金3000万元、资金占用费及投资回报4500万元2018679480100021592159计划年底支付拆迁资金3000万元、资金占用费及投资回报2159万元2019533120100016531653计划年底支付拆迁资金1000万元、工程资金2000万元、资金占用费及投资回报1653万元20203888001188

6、1188计划年底支付工程资金3000万元、资金占用费及投资回报1188万元2021242500742742年底支付工程资金3000万元、资金占用费及投资回报742万元202297200297297年底支付工程资金1000万元、资金占用费及投资回报297万元202349100149149年底支付工程资金500万元、资金占用费及投资回报149万元202425507575年底支付工程资金500万元、资金占用费及投资回报75万元合计700010000660012007001500170003649234047851077427774项目投入测算表年份土地出让收益财政预算园区基础设施建设专项资金合计备注

7、201610001000建设期20171000450010006500运营期2018220020001000520020194700470020204200420020213000300020222200220020235005002024500500合计320021600300027800五、经济效益（一）项目收益测算该项目实施后，预期可产生收益在三个方面：一是土地出让收入，即通过“生地”变“熟地”后，将其出让后可产生现金收入；二是可争取园区基础设施建设专项补助资金；三是引导社会资金投资石材产业，产生持续的税收贡献，增加财政收入。相关收益可分年度安排购买该项目的投资服务。政府购买服务资金测算

8、表单位：万元（二）项目现金流量预测经测算，项目总投入27774万元（含直接投资成本、资金占用费及投资回报），可安排的购买服务资金27800万元（含土地出让收入、分年财政预算及园区基础设施建设补助资金）。经测算分析，政府购买服务资金计划规模能够覆盖6年份分年总投入购买服务资金来源分年购买服务支出备注2015990420167450100020174157650075002018215952005170201916534700465320201188420041882021742300037422022297220012972023149500649202475500575合计2777427800

9、27774项目投资。现金流量测算表单位：万元第二章风险分配基本框架按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。原则上按以下方式分配风险：一、由政府方承担的风险1、承担风险：（1）土地获取及征收风险：因政府方原因导致项目无法按计划完成征收及土地获取，为保证项目如期开工，政府方应当确保项目征拆工作最长不超过6个月完成交地，并确保投资方及施工单位顺利进场；7（2）项目行政审批风险：政府方应当协助项目业主顺利完成立项、环评、规划、用地等行政审批手续；（3）非因本级政府方原因且不在本级政府控制下的相关

10、政策及法律法规调整等；（4）土地出让风险，整理土地可能出现拍卖价格较低、流拍、出让资金收取困难等风险；（5）支付风险，例如政府违约或到期无力支付收益等风险。2、应对措施：（1）政府要与项目公司共同约定土地征收补偿计划，并按计划实施。若因政府方的原因，导致土地无法及时获取、施工无法进场，要制定合理的补偿机制予以补偿。（2）政府加大对项目各项行政审批的协调力度，保证项目能够及时得到相关审批，缩短前期工作时间。（3）政策、法律等发生重大变化，导致项目无法按约定继续实施或收益无法保证时，制定合理的补偿与退出机制；（4）由国土部门保证按本方案制订年度土地出让计划，并按年度计划对已完成整理的土地进行依法出

11、让。（5）要明确购买服务资金的来源，并建立相应的资金支付专户，按年度筹措资金并纳入政府财政预算安排。二、由项目公司承担的风险1、承担风险：（1）后续融资风险：例如资金短缺、未如期完成项目8融资、融资利率的变化等风险；（2）建设和运营风险：例如成本超支、工期变化、原材料供应、技术质量及移交资产不达标的风险等；（3）市场风险：例如因市场环境、土地价格变化等导致的无法从政府获得项目开发成本及收益的风险等；（4）退出风险：即项目公司无力继续推进项目实施时，政府有权要求其退出的风险。2、应对措施：（1）投资人制定可行的资金筹集与使用计划，并提前明确项目的后续融资渠道、融资成本等；（2）由项目公司加强项目

12、运行管理，控制好项目成本、质量及安全，并承担相应责任；（3）由项目公司与政府约定项目直接投资、资金占用费及投资回报等资金的支付机制；（4）约定合理的退出机制，减少项目公司在退出时的损失。三、由双方共担的风险1、承担风险：因自然灾害等不可抗力导致项目无法继续实施。2、应对措施：约定合理的补偿退出机制并购买相应的保险，确保项目因不可抗力导致无法继续实施能够尽量减少损失。第三章项目运作方式9一、项目运作方式该项目采用PPP模式实施，通过建设-运营-移交（BOT）的方式运作。由朝天区xx公司（以下简称“xx公司”）作为区政府授权的项目实施单位，采取竞争性磋商方式确定供应商，并对项目履约进行全程监管。朝

13、天区xx公司（以下简称“xx公司”）作为区政府授权的出资代表，与通过竞争性磋商方式确定的社会资本投资主体合作组建项目公司。项目公司负责筹集项目资金，并组织实施项目施工、土地整理、维护、移交等。二、项目公司（一）股权及法人治理结构：由区政府授权xx公司与竞争性磋商确定的供应商共同组建项目公司，注册资本金6000万元，xx公司持股20%，其余80%由社会投资人持有。项目公司按相关法律规定建立法人治理结构。（二）后续融资：项目公司注册资本金专项用于该项目的建设和运营，不足部分的后续投资由项目公司负责筹集。三、项目合作周期整个项目合作周期10年，包括项目建设期、运营期，其中建设期2年，营运期8年。（一

14、）建设期：本项目计划2015年11月开始，引入投资人采取PPP模式建设，自投资合作之日起到2017年11月完成全部建设内容，整个项目建设期2年。其中：场平工程10征地拆迁6个月，采取边拆迁边施工，预计完成全部场平工程的工期15个月；道路等基础配套工程建设预计2017年11月前完成。（二）项目运营、土地出让与支付期：本项目建成后的运营期为6年；土地出让期计划为2017-2018年，并将土地出让收益优先用于支付征地拆迁投入；自2017年起，政府分8年度完成项目投资服务的购买。相关具体约定如下：1、征拆资金按资金实际到位时间，自次月开始计算资金占用费及投资回报。2、工程投资按每月实际完成投资额度的次

15、月开始计算占用费，自工程竣工验收后开始计算投资回报。3、政府购买服务资金的支付顺序为：先支付征地拆迁投资后支付工程投资。4、项目运营期内，项目公司独立承担道路等相关基础设施的维护维修费用（其使用权属于政府）；土地出让完成前，项目公司负责所整理地块的管护、安全维护工作。四、退出机制1、政府方违约以及政府方选择终止，政府方对项目公司进行回购补偿，补偿的范围包括：（1）项目公司在项目终止之前已投入的所有该项目的资金总和；（2）因项目提前终止所产生的第三方费用；（3）项目公司在该项目的利润损失。2、项目公司的违约事件导致合同终止，通过现行市价11法评估后，政府方对相应资产进行回购。3、自然不可抗力导致

16、的合同终止，由双方共同分摊风险。4、项目公司提前结束运营时，其余部分运营收益视为自动放弃。五、投资人确定方式该项目采取竞争性磋商的方式产生供应商。由xx公司发布项目招商公告，由区政府PPP项目推进中心组成评审组，对供应商进行资格审查后，再与合格供应商进行竞争性磋商,最终选择条件最优者作为项目投资合作人。第四章合同体系一、合同构成该项目合同体系主要由项目公司投资合作协议、PPP项目开发合同等构成。根据需要，双方可就某方面合作细节签订补充协议。二、合同签订主体1、项目公司投资合作协议由区政府授权xx公司与投资人签订，主要约定项目公司的组建、投资比例、股权结构、投资收益分配、投资双方权利义务等内容。

17、2、PPP项目开发合同由项目公司与政府授权项目实施单位xx公司签订，主要约定项目投资、建设方案及实施、运营与维护、移交以及投资收益支付、政府与投资方的12权利与义务、风险分配、履约保障等内容。三、项目开发合同主要内容(一)基本条款1、项目名称：七盘关国际石材城（二期）基础设施建设工程及运营管理PPP项目2、建设模式：PPP模式3、合同主体甲方：xx公司乙方：供应商组建的项目公司4、项目范围：项目涉及的建设用地开发、配套基础设施建设及运营管理5、预计项目投资额：17000万元（以审计结算价为准）6、预计项目建设期：2015年-2017年7、预计项目运营期：2017年-2024年8、项目合作方式：

18、供应商与xx公司组建项目公司，由项目公司与xx公司签订项目PPP开发合同。项目公司负责筹集项目资金，组织建设用地开发、配套基础设施建设及运营管理的实施，并享有相应的项目投资收益。（二）投资成本及收益支付1、项目投资收益。项目公司承担项目区内场地平整、市政道路、安置点打造、给排水管网等公共基础设施配套的建设，并享受相应的资金占用费及投资回报。资金占用费按项目建设实际使用的资金情况计算，即：征地拆迁投资按支付到区国土资源分局时计算；工程建设资金按每月实际完成13的投资分段计算。资金占用费率按同期银行贷款基准利率上浮不高于10%计算。投资回报计算以审计结算金额为依据，从工程竣工验收交付使用时计算。其

19、中：工程投资类资金年回报率不高于10%；征地拆迁类资金年回报率不高于12%。2、政府购买服务的实现。由区政府分年度筹集资金以购买服务的形式，将该项目建设成本及收益分期支付给项目公司。区人大常委会应出具批复或决议，将政府购买服务的资金纳入年度财政预算，作为PPP协议的保障。3、购买服务的年限：项目建设期满后8年内完成项目投资建设服务的购买。（三）双方权利与义务1、政府方权利与义务（1）权利界定按照有关法律法规和政府管理的相关职能规定，行使政府监管的权力，具体为：A、授权xx公司作为区政府的出资代表，参与组建项目公司，并承担相应监管责任。B、授权xx公司对项目公司履约情况进行管控,包括项目建设运营

20、期间的安全、质量、进度、成本控制（含地勘、设计、监理、建设投资等方面成本）等方面；并对项目公司移交的配套基础设施进行接收管理。C、授权政府职能部门依法履行行业监管；（2）义务界定14A、严格遵守项目合同相关条款；B、协调加快项目相关审批工作；C、及时协调化解项目实施中的不稳定因素；D、项目公司需要再融资，政府应予以支持并协调；E、按约定向项目公司支付投资成本及回报。2、项目公司权利与义务（1）权利界定A.按约定享有实施该项目并取得投资回报的权利。B.对实施该项目形成的配套基础设施进行运营管理的权利。（2）义务界定A、按计划实施项目并筹集项目建设资金；B、做好项目的工程质量、进度、安全与成本控制

21、；C、履行项目建设中涉及的环境保护及安全生产等方面的义务；D、承担法律规定的相应社会责任。（四）履约保障甲方要求乙方在项目建设及运营时期提供下列履约保证：1、建设期的履约保证。2、运营维护期的履约保证、维修保证。（五)违约处理1、违约事件的界定（1）甲方：15A、未按合同向项目公司支付投资回报和按政策授予配套设施的运营管理权；B、发生政府方可控的变更导致PPP项目合同无法继续履约的；C、其他违反PPP项目合同约定，并导致项目公司无法履行合同的情形。（2）乙方：A、项目公司破产或资不抵债的；B、项目公司未在约定时间内完成项目建设进度计划、或项目未实现按期竣工，且逾期超过一定期限的；C、项目公司违

22、反合同约定的股权变更限制的。2、合同终止（1）政府方违约事件发生政府方违约事件，政府方在一定期限内未能补救的，项目公司可根据合同约定主张终止PPP项目合同；（2）项目公司违约事件发生项目公司违约事件，政府方可根据合同约定主张终止；（3）不可抗力事件任何一方可主张终止PPP项目合同。第五章监管架构一、授权1、区政府授权：（1）授权xx公司作为区政府的出资代表，参与组16建项目公司，并承担相应监管责任。（2）授权xx公司对项目公司履约情况进行管控,包括项目建设运营期间的安全、质量、进度、成本控制（含地勘、设计、监理、建设投资等方面成本）等方面；并对项目公司移交的配套基础设施进行接收管理。（3）授权

23、政府职能部门依法履行行业监管；2、区政府授权项目公司：（1）授权项目公司实施该项目的建设内容；（2）授权项目公司对实施该项目形成的公共服务和配套设施进行运营管理。二、监管的其它约定1、项目实施的知情权：（1）在项目正式开工以前，项目公司有义务向政府提交项目计划书，计划书应对建设期间重要时间节点做出原则规定，以保障工程进度在约定的时间内完成项目建设。（2）在建设期间，项目公司还有义务定期向政府提交项目进度报告，说明工程进度及项目计划的完成情况。有关上述项目计划和进度报告的格式和报送程序，在项目计划书中予以明确规定。2、项目实施的检查和测试：政府方在不影响项目正常实施的情况下，有权进入项目现场进行

24、检查和测试。3、对承包商和分包商选择的监控：（1）在保证项目质量或者运营质量所必需且合理的要17求下，政府依法对建设承包商或运营维护分包商的资质做出要求。（2）项目公司在签订工程承包合同或运营维护合同应事前告知政府方，由政府方在规定的期限内确认承包商或分包商是否符合上述合同约定的资质要求。第六章招标流程一、招标方式本项目采用竞争性磋商方式公开选择社会资本合作方。评分方法采用综合评分法，重点考察供应商的资格条件、投资回报、后续融资能力等。二、供应商资格条件1、供应商须是在中国境内依法成立且有效存续的独立企业法人，注册资本金不低于1亿元，截止2014年末企业资产总额不低于30亿元；2、供应商的信用

25、评级不低于AA，有明确的资金来源渠道；3、供应商的财务状况良好，近三年无亏损，能提供不低于5000万元人民币的自有资金证明；4、供应商在3年内有2个2000亩以上的区域性建设用地开发项目业绩。5、供应商首期到位资金不低于6000万元，后续建设资金有可行的融资计划并分期到位。186、供应商需同时具备以上五个方面的资格条件才能参与竞争性磋商；经磋商确定的供应商与xx公司组建项目公司时，可根据项目建设融资及运营管理的需要整合不超过2家的企业法人，并报政府备案后参与该项目投资建设。7、资格审查采取资格后审的方式进行。8、竞争性磋商保证金：供应商须在2015年10月20日23时前从基本账户交纳磋商保证金

26、100万元到指定账户。竞争性磋商的资格审查阶段，供应商递交磋商保证金缴纳凭证复印件1份，基本存款账户许可证复印件1份。未按规定交纳磋商保证金及提供磋商保证金相关复印件的供应商，将被拒绝参与竞争性磋商。收款单位：广元市朝天区公共资源交易服务中心；开户银行：工行广元市朝天支行银行账号：9558832309000046794三、竞争性磋商由区政府PPP项目推进中心组成评审组，对供应商进行资格审查后，再与合格供应商进行竞争性磋商。四、投资人的确定根据竞争性磋商情况，确定综合评分最高的供应商作为中选人，报请区PPP项目工作领导小组通过后签订合同。五、招商公告的发布1、经区人民政府审定的招标公告，由xx公司进行发布。2、招标公告发布的媒体为：四川省政府采购网和朝天区公共资源交易网。19