世联：综合体地产项目发展模式、案例及前期顾问服务.ppt
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世联：综合体地产项目发展模式、案例及前期顾问服务.ppt
1、仅供与贵司交流。* *世联专业服务之_综合体2综合体和单一物业的比较综合体特性综合体特性3综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点世联观点世联观点1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能3. 各种物业类型之间的相互影响4. 开发时序与物业价值最大化的关系41. 综合体物业的发展模式及核心驱动力世联观点世联观点根据项目的区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。52. 不同类型的物业在综合体中承担的功能世联观点世联观点 酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 商业：可实现较高利润
2、，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。63. 各种物业类型之间的相互影响世联观点世联观点u与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。u例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。商业商业办公办公酒店酒店公寓公寓 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士） 实现较高的销售价格 保持物业形象
3、外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异 保证开发企业现金流的来源 满足中长期居住者需求 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次74. 开发时序与物业价值最大化的关系世联观点世联观点综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，一、最大限度的实现各个物业自身的价值二、避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓
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