观海阁豪宅房地产项目营销策略总纲（58页）.ppt
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观海阁豪宅房地产项目营销策略总纲（58页）.ppt
1、复地西绒线26号项目 3#楼项目销售策略豪宅突破之路！内城核心豪宅区，城市绝对核心的交通及配套资源绝对的不可复制性/权利象征意义的高度地段价值产品细节产品条件产品附加价值景观价值奢华大师设计公共大堂空间5梯三户，电梯入户，主仆分离全石材铺装立面与威斯汀相同俯瞰中南海、故宫、大剧院的绝对唯一景观价值小规模，仅17000余平米，42套产品378平米至533平米三居至四居产品为主户型空间尺度舒适。拥有权利象征高度/不可复制/内城核心豪宅产品本体理解本体优劣势判断绝对的顶级稀缺地段价值优势。 项目唯一的景观价值优势。 大尺度空间户型，舒适奢华。 小规模，相对于大规模豪宅营销费用有限。展示、推广力度无法
2、与之抗衡。 3#楼产品总价升级至1500万，2#楼客户、形象、渠道均无法提供支持，3#楼面对的是一个新项目首次开盘的状态。 区域内稀缺型大户型、最牛景观匹配顶级客户产品需求。 紫御府月均1.1亿的销售速度，证明项目存在市场爆发的机会。 项目销售现场服务、氛围营造对于总价1500万产品的销售存在不足机会 威胁 优势 劣势 核心营销问题定义问题一：小规模，高总价（1500万），高单价（40000元/平米）如何进行销售突破？困境1：营销费用有限，如何突破。项目仅17000余平米的规模，仅42套。在推广上不可能象大规模豪宅一样大规模推广造势，不能花费几百万建造奢华的销售中心，在展示力度及推广力度我们面
3、临困境。困境2：新项目入市，如何起势，如何造势。项目产品条件发生的变化导致我们必须作为一个新项目入市，入市期内迅速的引起市场关注、有效的积累意向客户成为我们的困境。困境3：面对推广费用有限、1500万总价的高端豪宅客户，我们如何保证在渠道上能够令钱花在有效的渠道上，每个渠道都能够为项目带来客户价值。问题二：面对高总价、高单价、推广费用有限的情况，如何保证客户量足够，如何保证客户合适？机会与方向的思考豪宅产品一定要大面积、奢华装饰、价值几百万的销售中心吗？不是，银泰中心、亚运新新等千万级豪宅产品也用简陋的销售中心销售。御园、星河湾等千万级大盘的销售模式我们能够效仿吗？不能，我们没有如此庞大的营销费用去改造销售中心、推广。关键在于如何营造豪宅销售的氛围关键在于造势和精准的客户渠道营销面对营销重重困境及问题，项目有没有市场突破的机会，我们应该如何思考？钓鱼台7号的销售速度、项目地段及产品素质决定
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