1、 购物中心成功的基因解读购物中心成功的基因解读：规划设计规划设计 文文/ /熊杰熊杰 购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计， 即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如
2、 果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。 为什么规划设计对购物中心如此重要为什么规划设计对购物中心如此重要？ 原因很简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心 SHOPPING MALL 里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性；半主力店
3、、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。 购物中心的规划设计不仅仅体现的是建筑美学概念,更重要的是要和市场的现实与潜在的需求充分结合， 因此,需要认真思考解决大量客流和与定位相匹配的广泛类型各种业态商家所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点。 一一设计参数高取值设计参数高取值 商业地产购物中心的开发与住宅“买家即用家”不同，商业物业购物中心面向商家与消费者两级客户，所以在前期规划设计时，既要考虑到未来租户的差异化需求，又需深入分析未来消费者对空间的心理感受。笔者在实际工作中发现越来越多的购物中心开发商开始重视前期规划设计本应提倡，但值得注意的是时下各商业地产企业在通道、层高等细节方面均要求设计师以“高标准”取值，这种“高标准”通常对于定位高端、创造优质物业硬件当然有益，但也需在具体操作中做到因地制宜，要有一 “度”的把握，以避免发生“矫枉过正”的状况，限制
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