世联-第五园房地产项目营销推广策划报告（72页）.ppt
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世联-第五园房地产项目营销推广策划报告（72页）.ppt
1、万科第五园策划报告万科第五园策划报告20041028与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议，更多的是世联地产基于对万科的理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案Q1：房地产宏观大势将何去何从？必须明确的3个前提关于房地产泡沫：论据不足100120140160可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国）定基指数：1997年=100可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数155.05123.55商品住宅价格上涨幅商品住宅价格上涨幅度远远低于同期城镇度远远低于同期城镇居民家庭人均可支配居民家庭人均可支配收入增长速度收入增长速度1998-2003年，我国年，我国城镇居民
2、住房的城镇居民住房的“房房价收入比价收入比”呈现下降呈现下降态势态势（深圳：（深圳：20032003年房价收入比为年房价收入比为4.254.25）宏观调控措施对市场产生了显著影响数量型货币政策下的贷款月度增加额变动在数量型货币政策手在数量型货币政策手段影响下，贷款增速段影响下，贷款增速同比明显减缓同比明显减缓对于对于10月份实施的价月份实施的价格型货币手段格型货币手段基基准利率调整，尚无法准利率调整，尚无法观察其带来的效应观察其带来的效应亿元03/603/803/1003/1204/204/404/6010001000200030004000500060002003年6月央行121号文件出台2
3、003年9月存款准备金率上调1个点2004年3月央行实施差别存款准备金率制度地产行业前景：快速发展可持续数十年我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额1991-2003年，我国年，我国房地产业增加值平均房地产业增加值平均只占只占GDP的的1.8%20042010201320162019 20222022546789101120072025 2028 2031 2034增长弹性=1.5增长弹性=1.4增长弹性=1.31991-2001年，我国房年，我国房地产业增加值对地产业增加值对GDP增长弹性为增长弹性为1.09，未来，未来十几年，房地产业增长十几年，房地产业增长弹性将上升到弹性将上升到1.3，甚，甚至至1.5（即（即GDPGDP增长增长1%1%，房地产业产出增长，房地产业产出增长1.3%1.3%或或1.5%1.5%）美国40年来的稳定线微观视角下：房地产业的增长空间巨大我国人均住
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