房地产开发公司项目营销策划报告（139页）.ppt

1、谨呈：碧桂园控股有限公司谨呈：碧桂园控股有限公司 世联地产世联地产 2010.12 碧桂园十里银滩营销策划报告 中国海岸线上的下一个传奇中国海岸线上的下一个传奇 竞争。 1 海宸项目海宸项目 合生滨海城合生滨海城 碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩 合正合正东部湾东部湾 万科双月湾项目万科双月湾项目 金融街金融街金海湾金海湾 富茂威尼斯湾富茂威尼斯湾 中信项目中信项目 华侨城项目华侨城项目 皇庭波西塔诺皇庭波西塔诺 南中国最后的海 岸线。 随着城市进程的 推进，深、莞、惠 已形成大深圳的区 域格局，滨海开发 向东延伸成为必然 趋势。 万科、金融街、万科、金融街、 碧桂园、合生创展、碧桂园、合生创展、

2、 合正、中信、华侨合正、中信、华侨 城城等诸多众多品牌 开发商进驻，预计 整体建设规模将超 过5000万平米，南南 中国最高档次的中国最高档次的 富人私家度假胜富人私家度假胜 地已是呼之欲出。地已是呼之欲出。 大深圳东部滨海湾区格局 地产巨头齐进驻，建南中国最高档次富人私家度假湾胜地 2011.07 2010.12 2011.06 目前在售滨海项目仅金海湾，2008年6月入市，是区域 内规模最大、入市最早的项目，现开发已呈规模。 自2010年年底开始，东部滨海新增入市项目将达六个， 品牌开发商项目密集，供应集中爆发，本项目将面临供应集中爆发，本项目将面临 激烈的竞争。激烈的竞争。 未来随着区域

3、内开发力度的加强，将会有更多的项目参 与到东部湾去的竞争中，如中信项目、华侨城项目，富茂中信项目、华侨城项目，富茂 威尼斯湾项目等。威尼斯湾项目等。 大格局下市场竞争 市场供应密集，2011年将开启南中国东部滨海度假元年 合正东部湾， 建面56.7万，250-300独栋、双拼联排，50-150公寓， 100-200洋房 金海湾，11年中即将推售30套独栋别墅，主力户型在300-500平米之间，1500套公寓 碧桂园.十里银滩，建面159万 ，别墅+高层，别墅160450 ，49-160洋房 海宸项目，建面11万，预计2011年上半年入市，包括公寓和别墅，面积区间在100500 万科双月湾，建面

4、约22万，预计2011年6月份入市，产品包括别墅洋房、公寓、高层 合生滨海城，建面848万，首期133万，联排265-270平米142套；独栋804平米22套；洋房130-180平米372套 皇庭波希塔诺，建面65万，一期纯别墅10万，160-340平米联排、120-270平米叠拼和少量小独栋，共602套 市场主要竞争项目： 2011年东部滨海市场齐放量，本项目入市面临激烈的竞争 项目 建面 容积率 规划配套 海景 比较 沙滩 质量 项目形象 启动规 模 首期产品 入市 时间 距深 圳距 离 合生滨 海城 828 万 2 海上欢乐岛、 山地高尔 夫、 海上高尔夫练习场、 艺术公园、 健康养生馆

5、、 超五星级海上王府酒店、 豪华会所、露天网球场、 高级游艇会等。 较 好 无 富人终极 海生活理 想 133 万 联排265-270平米，独栋 804平米，洋房130-180平 米 10年 底 0.6 0.8小 时 皇廷波 希塔诺 65 万 2.1 酒店、商业、幼儿园 较 差 无 地中海风 情小镇 10万 叠拼126-162平米，联排 170-243平米，双拼300平， 独栋384-596平 10年 底 0.6 0.8小 时 海宸项 目 11 万 0.69 五星级酒店 较 好 较好 公寓100-200平，联排300- 400平，独栋400以上 11年 上 2小时 合正东 部湾 56. 7万

6、0.89 高尔夫、游艇会、网球 场、SPA中心、会所、 海景酒吧、特色餐厅、 无边际游泳池、风情商 业街、五星级酒店等 好 一般 环球度假， 奢享一湾 8万 250-300独栋、双拼联排 50-150公寓，100-200 洋房 11年5 月 1 1.5小 时 万科双 月湾 120 万 1.5 酒店、游艇码头、商业 街 很 好 很好 21.6 万 高层46131平，洋房 101164平，公寓5683平， 双拼181220平，四拼 181220平 11年6 月 2个半 小时 金海湾 3千 万 0.8 喜来登酒店、美食街、 水上巴士、游艇码头、 山地高尔夫、露天电影 院、艺术家部落 很 好 很好 中

7、国的马 尔代夫 公寓60-120平，别墅300- 500平 11年 中 1.5 2个小 时 本项目本项目 3千千 亩亩 2.63 星级酒店、风情商 业街、海洋公园、 游艇码头 很很 好好 很好很好 62万万 49160 洋房，洋房，150 170 联排，联排，210450 双拼双拼 11年年 7月月 1小时小时 内内 短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其他短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其他 项目的差异化产品竞争项目的差异化产品竞争 A 属性属性 项目名称项目名称 预计推售时间预计推售时间 套数 主力户型主力户型 配套配套 资源

8、资源 在售 项目 新推 金海湾 2011年中 1500 60120平公寓 喜来登酒店、美食 街、水上巴士、游 艇码头、山地高尔 夫、露天电影院、 艺术家部落 海岸线、山体 资源、沙滩 新推 项目 盘点 合正东部湾 2011年上半年 200 50150平公寓 高尔夫、游艇会、 网球场、SPA中心、 会所、海景酒吧、 特色餐厅、无边际 游泳池、风情商业 街、五星级酒店等 海岸线、山体 资源，无沙滩 100 100-200平洋房 合生滨海城 2011年上半年 372 130180平米 滨海休闲区、酒店 、 游艇会等顶级度假 配套 内海、山体资 源 海宸项目 2011年上半年 270 100-200平

9、公寓 五星级酒店 海岸线、沙滩 万科双月湾 2011年6月 1664 46-131平高层 酒店、游艇码头、 商业街 双湾、海岸线、 沙滩 588 56-83平公寓 144 101-164平洋房 本项目本项目 2011年年7月月 4886 49160平米平米 星级酒店、风情商星级酒店、风情商 业街、海洋公园业街、海洋公园 沙滩、一线海沙滩、一线海 景景 高层产品竞争思考高层产品竞争思考:2011:2011年上半年滨海线高层洋房公寓量约年上半年滨海线高层洋房公寓量约 97249724套，以套，以5050130 130 为市场的主力供应产品，供应量大，为市场的主力供应产品，供应量大， 本项目主要面临

10、金海湾和万科双月湾的竞争。本项目主要面临金海湾和万科双月湾的竞争。 属性属性 项目名称项目名称 预计推售时间预计推售时间 套数套数 主力户型主力户型 在售项 目新推 金海湾 2011年中 30 独栋 300500平 新推项 目盘点 合正东部湾 2011年5月 150 联排250350平，独栋320平 皇廷波希塔诺 2011年上半年 328 叠拼126-162平 250 联排175-243平 14 双拼298-302平 10 独栋384-596平 合生滨海城 2011年上半年 142 联排265270平 22 独栋804平米 海宸项目 2011年上半年 60 联排300400平 独栋400平米以

11、上 万科双月湾 2011年6月 100 联排181220平 38 双拼181220平 本项目本项目 2011年年7月月 110 双拼双拼210220、 260450平平 52 联排联排150170平平 别墅竞争思考别墅竞争思考:2011:2011年上半年别墅供应量约年上半年别墅供应量约13041304套，产品差异套，产品差异 化明显，以化明显，以220220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。接竞争较弱，但面临差异化竞争。 B 竞争态势 未来竞争 别墅 竞争少 未来别墅整体供应量大，但本项目别墅产品 面积偏小，直接竞争

12、不大，主要来自万科双 月湾，同时面临合正东部湾、皇廷波希塔诺 合生滨海城的差异化竞争。 高层 竞争激烈 主要来自区域内在售项目新推+未来新推项目， 未来供应量大，重点竞争项目为金海湾、万 科双月湾，以及其他项目散点竞争。 别墅产品面积较小，总价较低，竞争优势明显， 高层产品竞争优势不明显，未来供应量大，消化压力巨大。 基于资源、区位、产品及规模等因素，确定金海湾、合正东部湾、 万科双月湾为本项目的重点竞争对手。 微观市场小结： 2011年入市项目供应量大，竞争激烈，竞争程度高层别墅 规模超大：24平方公里规划用地，一期容积率0.8 产品以度假为主：别墅+高层公寓的产品组合 度假配套丰富：喜来登

13、酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山 地高尔夫、露天电影院、艺术家部落 资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红 树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场 项目位臵：惠州大亚湾东岸，惠东巽寮旅游度假区 06-08年， 项目启动 和准备期 基本完成各项 土地盘整和接 收、各项前期 规划 1、土地盘整接收 2、总体规划及各项详规编制完成 3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售 09-11年， 先期项目 和配套设 施建设期 初步形成具备 基本市政、配 套商业、旅游 等设施的滨海 度假区 1、各项市政配套设施基本完成 2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成 3

14、、体育公园建成开业、南区形成五星级度假 酒店群 12-18年， 高速发展 期 丰富休闲度假 设施、沉淀区 域常住人口 1、引进大型学校、康体医疗机构（健康体验 中心开业） 2、销售类物业大量开发，完善的生活配套、 沉淀常住人口 项目开发阶段：3个阶段完成 重点竞争项目分析1：金海湾 24平方公里南中国顶级大众度假湾区 主题旅游区 配套服务区 居住区 生态公园 主要城镇 中心区 度假旅游 配套区 高尔夫球场 五星酒店群 国际休闲区 休闲居住区 休闲居住区 北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善 基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公

15、园、 山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫； 基本以市政配套建设和基础建设为主基本以市政配套建设和基础建设为主 基本配套建设：金海湾大道、喜来登度假酒店、高尔夫练习场 中区休闲娱乐设施、商业配套投入使用中区休闲娱乐设施、商业配套投入使用 基本配套建设：银滩路滨海带、中区酒吧街开业，天后宫、内湾码头、 五星级酒店群，金海湾喜来登度假酒店，金海湾海宸度假酒店，金海湾康 帝度假酒店，金海湾嘉华度假酒店。世界非物质文化遗产的天后宫。 北区：绿之北区：绿之 海洋，生态海洋，生态 保护观光区保护观光区 作为生态保护基 地，已发展红树 林公园、特色酒 店企业培训基地、 中低密度住宅区 为主 中区：深蓝中

16、区：深蓝 小镇，滨海小镇，滨海 休闲新市镇休闲新市镇 度假式公寓、高 尚住宅区、酒店、 中央广场、游艇 俱乐部、码头等 类型，配套齐全 的滨海休闲小镇 南区：世外南区：世外 桃源，低密桃源，低密 度休闲度假度休闲度假 区区 以发展高尔夫、 五星级酒店，高 端度假物业，利 用现有水系及内 湾布局游艇别墅 金海湾规划： 市政设施与配套先行大盘规划理念 规划理念：规划理念：市政基础设施先行 、商业服务配套先行 、旅游设施先行 、 环境景观提升先行 2 3 凤池岛凤池岛 4 7 5 6 8 主要住宅分布主要住宅分布 传统高档度假区传统高档度假区 海尚湾畔公寓 房型 面积 套数 比例 公寓 A 一房一厅

17、 54-58 356 36.25% B 一房一厅 57-61 514 52.34% C 两房两厅 134-139 18 1.83% D 一房一厅 82-85 16 1.63% 复式 复式 54-134 78 7.94% 982 08年6月15日，凤池岛酒店式公寓开盘，建面2.9万，共442 套，淡市下开盘销售率90%，实现均价8500元/平。 09年8月1日，凤池岛北山头别墅，32套，180-420平，售罄。 09年9月，推凤池岛休闲公寓，391套，50-100平，一个月 售罄，9000-9500元/平。 10年8月21日，推凤池岛南山头别墅，32套，204平双拼、 联排，开盘销售16套，均价

18、2.8万/平米。 10年9月18日，海尚湾畔54-120平公寓开盘，建面7万平， 开盘推出763套，销售645套，销售率85%，实现均价1.2万/平 米。 金海湾强势牵引珠三角客户，成交客户中深圳客户占到7成。 依靠强势的海景资源，高端的度假配套成功牵引深圳客户，本项目直接竞争对手 金海湾产品及推售： 别墅+高层公寓，11年中将推1500套60-120 平高层公寓，30套300-500平别墅 金海湾营销定位： 中国.惠州.巽寮湾，中国的马尔代夫 项目的推广形象：项目的推广形象： 11公里白色沙滩、公里白色沙滩、16公里原生海岸线、公里原生海岸线、24平方公里滨海大城，“中国的马尔代平方公里滨海

19、大城，“中国的马尔代 夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏 项目的核心卖点：海景项目的核心卖点：海景+规划规划 资源资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。 环绕花园 客厅、 餐厅 卫生间 衣帽间 卧室套房 主卧室套房 衣帽间 卫生间 卧室套房 卫生间 衣帽间 卫生间 衣帽间 卧室套房 厨 房 露台 露台 一楼 二 楼 三楼 3面环绕景观花园 7.6米开间，阔绰客厅 全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间 全海景豪华主卧套房，大尺度舒适浴室、衣帽间、海景露台 本项目与金海湾户型对

20、比全套房海景公寓、更舒适全套房海景公寓、更舒适 4米宽景阳台设计， 一线海景、湾景。 主卧、客厅均享 受一线海景。 户型方正，动静 分区，舒适合理 大开间海景主卧， 方正通透。 厨房 卫生间 观景 阳台 卧室 约55平一房一厅海景公寓 金海湾金海湾 观景阳台观景阳台 客厅客厅 卧室卧室 厨房厨房 卫生间卫生间 本项目本项目 坐拥海湾，户户 观一线海景，内部 园景 海景主卧、客厅， 观景阳台 户型方正，动静 分区 卫生间可自然采 光，干湿分区 厨房操作面宽， 更舒适合理 约220平双拼别墅 四房3厅3卫1厨 四房2厅5卫1厨 三重超大景观花 园 豪绰双车位 7.2米开间 独立洗漱间，双 观海客卧

21、套房 全海景主卧、衣 帽间、洗漱间、 独立书房 双景观露台，豪 气气派 双车位 客卧 花园 花园 花园 餐厅客厅 客卧 客卧 套房 露台 露台 书房 全主卧 套房 衣帽 间 卫 生 间 卧室 山地高尔夫练习场山地高尔夫练习场 山体网球场山体网球场 资源：2公里海景风光带（亲 海栈道）、银色贝沙滩 占地面积:133万m2 建筑面积:56.7万m2 容积率：0.89 产品： 公寓、洋房、联排、 独栋。 地势起伏，形态丰富。 配套：标准18洞山麓高尔夫、 东部湾游艇会、私家登山道、网 球场、大型SPA中心、大型会所、 海景酒吧、咖啡西餐厅、特色餐 厅、无边际风情游泳池、风情商 业街、五星级酒店等。

22、重点竞争项目分析 2： 合正东部湾强势配套打造全度假湾区，精品度假 首期 指标 占地16万，建面8.5万，容 积率0.52 产品 200套 50-150公寓 100套 100-200洋房； 150套 250-350联排； 320平独栋 项目的推广形象：项目的推广形象： 环球度假，奢享一湾。环球度假，奢享一湾。2公里海景风光带（亲海栈道）、银色贝沙滩，顶级配公里海景风光带（亲海栈道）、银色贝沙滩，顶级配 套打造滨海纯度假天堂。套打造滨海纯度假天堂。 东部湾营销定位： 合正东部湾全度假海湾，深圳再向东 项目的核心卖点：配套项目的核心卖点：配套+精品度假精品度假 配套，最顶级齐全的度假功能配套，全度

23、假滨海富人玩乐天堂配套，最顶级齐全的度假功能配套，全度假滨海富人玩乐天堂 本项目与东部湾户型对比别墅入户花园大，观景更好别墅入户花园大，观景更好 东部湾：246平3房2厅4卫联排 本项目：243平3房3厅3卫联排 10.6米开间，17米进深，单车位，二层 8米阔绰客厅，私家泳池 全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间 全海景豪华主卧套房，书房、衣帽间、卫生间、SPA 客厅、餐厅客厅、餐厅 厨房厨房 卫生间卫生间 次卧套房次卧套房 衣衣 帽帽 间间 卫生间卫生间 主卧套房主卧套房 卫卫 生生 间间 SPA 私家泳池私家泳池 衣衣 帽帽 间间 次卧套房次卧套房 卫生间卫生间 书书 房房 衣帽间衣帽间 一

24、楼一楼 二楼二楼 车位车位 5.2米开间，12.4米进深，三层 28平米舒适入户花园、多观景露台 全海景豪华主卧套房，书房、衣帽间、卫生间、超大观景阳 台 主卧套房主卧套房 卫卫 生生 间间 衣衣 帽帽 间间 书书 房房 客厅客厅 厨房厨房 餐厅餐厅 卫生间卫生间 入户花园入户花园 次卧套房次卧套房 儿童房儿童房 卫卫 生生 间间 生活阳台生活阳台 露台露台 露台露台 露台露台 阳台阳台 一楼一楼 二楼二楼 三楼三楼 重点竞争项目分析3： 万科双月湾2.5公里双海岸线，VO定制服务度假 一期展示一期展示 资源：约2.5公里双海岸线沙滩 占地面积:76.7万m2 建筑面积:120万m2 容积率：

25、1.37 住宅建面：99.8万m2 酒店建面：2.64万m2 配套建面：2.68万m2 产品：西班牙式公寓、洋房、别墅 配套：游艇会、风情商业街、五星 级酒店等 入市时间：11年6月 VO定制服务：借鉴国际club med 度假体系，重点打造适合不同年龄层 的服务体系，并配备自已的管理团队 核心卖点：品牌+服务，一线双海湾资源、万科品牌、VO服务 户型面积 套数 总面积 高层 一房 46 832 38272 二房 75 416 31200 三房 131 416 54496 小计 1664 123968 洋房 三房 140 36 5040 三房 101 36 3636 三房 118 36 424

26、8 四房 164 36 5904 小计 144 18828 公寓 单房 56 340 10080 单房 60 136 4320 一房 83 112 5312 小计 588 36496 四拼 三房 181 50 10136 四房 220 50 16720 小计 100 20050 双拼 181 18 10136 220 20 16720 小计 138 7658 总计 2534 207000 别墅 洋房 高层 公寓 万科双月湾产品： 高层+别墅+洋房，主力户型46-131平高层，一期约20万 产品线丰富，推货量大，与本项目构成直接竞争 环绕花园 客厅、 餐厅 卫生间 衣帽间 卧室套房 主卧室套房

27、衣帽间 卫生间 卧室套房 卫生间 衣帽间 卫生间 衣帽间 卧室套房 厨 房 露台 露台 一楼 二 楼 三楼 本项目与双月湾户型对比全套房别墅，三层观海景全套房别墅，三层观海景 约约5555平一房一厅海景公寓平一房一厅海景公寓 约约220220平双拼别墅平双拼别墅 观景阳台观景阳台 客厅客厅 卧室卧室 厨房厨房 卫生间卫生间 本项目本项目 坐拥海湾，户户 观一线海景，内部 园景 大开间海景主卧、 客厅，观景阳台 长方形户型，动 静分区 卫生间可自然采 光，干湿分区 厨房操作面宽， 舒适合理 卫生间卫生间 卧室卧室 阳台阳台 厨房厨房 户型方正，实用 3.6米开间海景主 卧，观景阳台 视线通透，采

28、光 好 厨房操作面宽 约15平米阔绰卫 生间 3面环绕景观花园,三层 7.6米开间，阔绰客厅 4套全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间、观景露台 全海景豪华主卧套房，大尺度舒适浴室、衣帽间、海景露台 四房2厅5卫1厨 3面环绕景观花园，二 层 室外烧烤、露天餐厅 9米开间，15.3米进深， 舒适阔绰客厅 双全套房设计，卧室、 卫生间、观景露台 全海景超大主卧套房， 海景露台 270度主卧景观浴室 四房2厅3卫1厨 双月湾双月湾 卫 生 间 次卧套房 卫 生 间 景观 浴室 露台 观景台 客厅、餐厅 露天餐厅 卫生间 客卧 客卧 后院 一楼 二楼 规模（建面）规模（建面） 景观资源景观资源 到深圳距

29、离到深圳距离 规划配套规划配套 核心卖点核心卖点 定位定位 合正合正 东部湾东部湾 56.756.7万万 一般，一线海景，一般，一线海景， 人造沙滩人造沙滩 1 11.51.5小时小时 高尔夫、游艇会、网球场、高尔夫、游艇会、网球场、 SPASPA中心、会所、海景酒吧、中心、会所、海景酒吧、 特色餐厅、无边际游泳池、特色餐厅、无边际游泳池、 风情商业街、五星级酒店等风情商业街、五星级酒店等 全度假功能全度假功能 配套（深圳配套（深圳 再向东）再向东） 精品度假精品度假 金海湾金海湾 350350多万多万 强势，强势，1111公里白公里白 色沙滩、色沙滩、1616公里公里 原生海岸线原生海岸线

30、1.51.52 2小时小时 喜来登酒店、美食街、水上喜来登酒店、美食街、水上 巴士、游艇码头、山地高尔巴士、游艇码头、山地高尔 夫、露天电影院、艺术家部夫、露天电影院、艺术家部 落落 资源资源+ +规划规划 利好利好+ +区域区域 开拓者（中开拓者（中 国的马尔代国的马尔代 夫）夫） 大众度假大众度假 万科万科 双月湾双月湾 150150万万 较好，一线海景，较好，一线海景， 2.52.5公里双海岸公里双海岸 线线 2 22.52.5小时小时 老年养生设施、儿童乐园、老年养生设施、儿童乐园、 海上娱乐设施、健身设施、海上娱乐设施、健身设施、 生态养生乐园、星级度假酒生态养生乐园、星级度假酒 店

31、、风情商业街、游艇会所店、风情商业街、游艇会所 万科品牌、万科品牌、 服务、资源服务、资源 服务度假服务度假 本项目本项目 大一期大一期159159万万 强势，十里银白强势，十里银白 沙滩海岸线，一沙滩海岸线，一 线海景，纯净海线海景，纯净海 水水8 8米能见度，米能见度， 1 1小时内小时内 五星级酒店、幼儿园、风情五星级酒店、幼儿园、风情 商业街、海洋公园商业街、海洋公园 ？ ？ 点对点分析小结 区域内各大项目核心卖点及定位明确，区域内各大项目核心卖点及定位明确， 在规模大，资源强势、交通更便捷的优势下，在规模大，资源强势、交通更便捷的优势下， 本项目的核心价值在哪里本项目的核心价值在哪里

32、？ 价值。 2 回答：我们自身价值是什么？回答：我们自身价值是什么？ 价值升级价值升级 区域价值挖掘、凝炼、提升区域价值挖掘、凝炼、提升 产品价值挖掘、凝炼、提升 项目价值挖掘、凝炼、提升项目价值挖掘、凝炼、提升 项目产品优势价值点有哪些？项目产品优势价值点有哪些？ 如何凝练并提升核心竞争点，增强项目竞争力？如何凝练并提升核心竞争点，增强项目竞争力？ 【巽寮湾pkpk三亚】 区域价值1：四季皆宜的旅游度假气候 三亚的热带性气候使得旅游淡旺季明显。而巽寮湾更温暖更舒适的亚三亚的热带性气候使得旅游淡旺季明显。而巽寮湾更温暖更舒适的亚 热带气候，使得全年温差更小，四季都能体验精彩的滨海度假生活热带气

33、候，使得全年温差更小，四季都能体验精彩的滨海度假生活 巽寮湾巽寮湾 三亚三亚 气候气候 亚热带季风气候 热带季风气候 年平均气温年平均气温 在20以上，年平均气温介于1320之间 年平均气温25.5 夏季平均温度夏季平均温度 25左右 28.3，极端最高气温35.7 冬季平均气温冬季平均气温 最冷月平均气温在0以上 最冷月平均气温平均20.7 适宜的度假时间适宜的度假时间 一年四季都适宜的 9月到第二年5月 三亚之憾：明显的淡旺季之分三亚之憾：明显的淡旺季之分 旺季：三亚最适宜的旅游时间从10月份到第二年4月。秋冬季温暖怡人，是旅游的最好 时候，因此价格也非常高价格也非常高。 淡季：每年5月至

34、9月，因为气温炎热，日照时间过长，非常不适合旅游度假非常不适合旅游度假。 【巽寮湾pkpk三亚】 区域价值2：高端城市圈下的黄金海岸 相比于三亚的岛屿型度假区，巽寮湾紧邻深港澳城市圈，更强的城市相比于三亚的岛屿型度假区，巽寮湾紧邻深港澳城市圈，更强的城市 气质将这片黄金海岸变成圈层场、社交场。气质将这片黄金海岸变成圈层场、社交场。 巽寮湾便利通达的交通：巽寮湾便利通达的交通：与深、广、莞、港、澳、惠畅速连接，11.5小时深圳直达巽寮湾 ， 1.52小时广州、东莞直达巽寮湾，距离香港、澳门分别47海里、76海里 巽寮湾：广东最美海湾之一：巽寮湾：广东最美海湾之一：国家一级（类）标准的海水水质和大

35、气环境质量，16公里原生海岸 线，11公里白色沙滩，60亩葱翠茂密的红树林，99个大大小小的洲岛。 【巽寮湾pkpk三亚】 区域价值3：高财富指数下的高端游乐资源 相比于三亚的岛屿型度假模式，巽寮湾背靠的都市圈，财富指数高，相比于三亚的岛屿型度假模式，巽寮湾背靠的都市圈，财富指数高， 众多的高端游乐资源可供嫁接，提供更多元化的都市度假生活众多的高端游乐资源可供嫁接，提供更多元化的都市度假生活 20092009年珠江三角洲年珠江三角洲9 9城市城市GDPGDP规模超过上规模超过上 海总量两倍，海总量两倍，广佛肇三市广佛肇三市GDPGDP总额达到上海总额达到上海 市水平市水平，深莞惠接近上海市水平

36、。深莞惠接近上海市水平。 东部华侨城茵特拉根酒店 澳门葡京赌场 香港迪士尼乐园 深圳观澜湖高尔夫球场 广州长隆水上乐园 香港洲际酒店 ISPA 高端都市圈下众多的高端游乐资源高端都市圈下众多的高端游乐资源 【巽寮湾pkpk三亚】 区域价值4：高标准的综合服务体系 相比于三亚服务配套不完善，人才缺乏的旅游产业体系，紧临都市圈相比于三亚服务配套不完善，人才缺乏的旅游产业体系，紧临都市圈 下的巽寮湾，汇聚了深、港、澳等城市高标准的服务体系和服务人才。下的巽寮湾，汇聚了深、港、澳等城市高标准的服务体系和服务人才。 三亚旅游业之困：三亚旅游业之困： ( (一一) )旅游产业体系滞后：旅游产业体系滞后：

37、突出特点或优势的项目不多,相对来讲吃、住、行、游四 要素发展相对较快，而购、娱二要素发展滞后,有特色的 旅游纪念品少，娱乐场所较为单一，旅游产品开发不足、 可参与性不强、缺乏特色等问题。 ( (二二) )旅游配套服务体系落后旅游配套服务体系落后: : 旅游公共服务平台和旅游信息服务体系相对落后； ( (三）旅游业管理水平不高，高端旅游业服三）旅游业管理水平不高，高端旅游业服 务人才匮乏务人才匮乏: : 据调查，海南省旅游业人才年增长需求约20000人，但 海南省实际的供应能力仅5000人左右，且人才流失率较 高，再加上旅游业人才管理的长效机制尚未建立健全， 极大影响了海南国际旅游岛的建设。 2

38、010年10月13日广东正式公布的广东省现 代产业体系建设总体规划（20102015年） 提出 ：到到20152015年，广东将初步形成现代产年，广东将初步形成现代产 业体系，服务业占经济比重超过业体系，服务业占经济比重超过50%50%。 巽寮湾之优势：巽寮湾之优势： （一）享有城市圈下完善的旅游配套（一）享有城市圈下完善的旅游配套 香港、澳门及珠三角都市圈的旅游业蓬勃发展， 从旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素看， 数量丰富、质量高，特色旅游项目、主题性度 假场所已具规模，旅游公共服务平台及信息体 系完善，旅游业体系与旅游业发展相适应，已 达国际化水平。 （二）享有城市圈下高端的服务人才（

39、二）享有城市圈下高端的服务人才 体制完善下，管理制度完善，服务业高 端发展下，人才充济。 1 1四季皆宜的旅游度假气候四季皆宜的旅游度假气候 2 2 高端城市圈下的黄金海岸高端城市圈下的黄金海岸 3 3高财富指数下的高端游乐资源高财富指数下的高端游乐资源 4 4 高标准的综合服务体系高标准的综合服务体系 区域价值区域价值KPIKPI 亚热带气候，终年温暖，四季都适宜旅游 度假，而三亚只有10月至4月适宜旅游。 背临深圳、香港、澳门国际大都市，同时 与广州、东莞、惠州等珠三角城市畅速连 接恶毒黄金海岸线。 享有区域内部的旅游度假配套下，还有整 个香港、澳门及珠三角的旅游游乐设施。 汇聚香港、深圳

40、高端服务产业下的服务业 体系及人才，打造高于三亚的综合服务。 【区域价值小结】： 如果将三亚比作夏威夷， 岛屿型产业岛屿型产业夏威夷四季如春,雨量丰富,阳光充足,林 木茂盛,各种热带植物争奇斗艳,成为世界上罕见的休憩的 风景胜地。 热带气候热带气候夏威夷地处热带，气候温和宜人。在 “夏季”白天的平均最高温度是华氏度；“冬季” 为华氏度，海洋温度则终年温暖。 岛屿型区位岛屿型区位太平洋中央的夏威夷群岛 规模：总面积1.67万平方公里，523英里长海岸线 气质联想气质联想. 岛屿型度假区特征岛屿型度假区特征 岛屿型度假人群岛屿型度假人群夏威夷四季如春,雨量丰富,阳光充 足,林木茂盛,各种热带植物争

41、奇斗艳,成为世界上罕见的 休憩的风景胜地。 那么，巽寮湾区域价值定位 区位：美国佛罗里达州东南角比斯坎湾，美国著名的海滨旅游胜地。区位：美国佛罗里达州东南角比斯坎湾，美国著名的海滨旅游胜地。 规模：市区面积规模：市区面积88平方千米，人口约平方千米，人口约38.1万。万。 市区沿比斯坎湾延伸市区沿比斯坎湾延伸19.2公里，宽公里，宽13公里。公里。 沙滩：白色沙滩，延绵不绝的白色沙滩占据全美国沙滩四分之一长度。沙滩：白色沙滩，延绵不绝的白色沙滩占据全美国沙滩四分之一长度。 气候：拥有一年四季温暖、湿润的亚热带气候气候：拥有一年四季温暖、湿润的亚热带气候 。 旅游：海岸风景秀丽，每年吸引超过一千

42、一百多万人次到此旅游，乘坐加勒旅游：海岸风景秀丽，每年吸引超过一千一百多万人次到此旅游，乘坐加勒 比海游轮始发港。比海游轮始发港。 “美国人最爱的都市旅游区” 东方的迈阿密东方的迈阿密 三大都市气质成就迈阿密 都市气质都市气质1 1：紧邻繁华都市圈的滨海度假区：紧邻繁华都市圈的滨海度假区 都市气质都市气质2 2：城市复合型产业下支撑：城市复合型产业下支撑 都市气质都市气质3 3：城市高端资源支持下的富人享乐天堂：城市高端资源支持下的富人享乐天堂 国际性的迈阿密：国际性的迈阿密： 迈阿密是国际性的大都市，在金融、商业、 媒体、娱乐、艺术和国际贸易等方面拥有重要的地位。 大都市圈下的迈阿密：大都市

43、圈下的迈阿密：迈阿密还是南佛罗里达州都市圈中最大 的城市，这个都市圈是美国东南部最大的都市圈，也是全美第四 大都市圈。 交通便捷的迈阿密交通便捷的迈阿密 复合型产业下的迈阿密：复合型产业下的迈阿密：以工商业为主；重要的金融中心； 美国第三大服装中心； 旅游业为经济支柱；美国最大的客 运港。 美国第三富裕城市的迈阿密：美国第三富裕城市的迈阿密：2008年，迈阿密被瑞士联合银行 评为美国第三富裕城市和全球第二十二富裕城市。 富人的天堂：富人的天堂：现在的迈阿密是商界领袖与时装设计师、比基尼 泳装模特儿和古巴移名的天堂。 迈阿密：美国最干净的城市迈阿密：美国最干净的城市 迈阿密：乘坐加勒比游轮的始发

44、港：迈阿密：乘坐加勒比游轮的始发港：提供全程5星级服务，船上 拥有各项娱乐设施，滑冰场，高尔夫，攀岩，篮球，戏水，剧 场.游轮沿途经过海地，大开曼群岛，牙买加，墨西哥等国家。 迈阿密迈阿密美国美国 MIAMIMIAMI 交交流流的前沿的前沿 世世界界的焦点的焦点 财财富富的港湾的港湾 风风情情的街区的街区 活活力力的人群的人群 无限的无限的惊惊喜喜 心灵的心灵的秘秘屋屋 度假的度假的乐乐园园 东方的迈阿密 高端的高端的服务服务配套配套 这里 是城市，也是度假天堂 城市的繁华与喧嚣城市的繁华与喧嚣 自然的宁静自然的宁静 大海的宽广与博大大海的宽广与博大 天人合一的境界与心怀天人合一的境界与心怀

45、在这里，一并拥有在这里，一并拥有 不仅仅是深圳的，更是珠三角，乃至全国的不仅仅是深圳的，更是珠三角，乃至全国的 优质海滨度假圣地。优质海滨度假圣地。 价值升级价值升级 区域价值挖掘、凝炼、提升 项目价值挖掘、凝炼、提升 项目价值挖掘、凝炼、提升项目价值挖掘、凝炼、提升 项目产品优势价值点有哪些？项目产品优势价值点有哪些？ 如何凝练并提升核心竞争点，增强项目竞争力？如何凝练并提升核心竞争点，增强项目竞争力？ 本体价值：距深圳近、黄金沙滩 相比于巽寮湾旅游度假物业，本项目拥有更加优质沙滩资源，距离珠相比于巽寮湾旅游度假物业，本项目拥有更加优质沙滩资源，距离珠 三角主要城市交通也更为便利，迅捷。三角

46、主要城市交通也更为便利，迅捷。 本项目本项目 黄金沙滩：黄金沙滩：本项目所拥有的海滩是广东东部数百公里海岸线上 最环保洁净的海湾之一，素有长沙湾之美誉，并且还是2010年 广东省省运会的帆板比赛场地。地块环境自然，景色怡人，海浪 微拍着细沙，海水清澈见底，除了海天一色的景观、十里银滩外， 还有众多山体、礁岩共同形成数十个大大小小的景观。 本项目相比周边度假物业更为便利：本项目相比周边度假物业更为便利： 深汕高速、广惠高速延长线、已经通车 的东部沿海高速均可以到达项目周边， 实现与珠三角城市的轻松对接，是整个 广东东部海岸线极为难得的度假湾区。 目前，项目距离深圳仅20公里，广州200 公里、佛

47、山240公里，香港140公里，惠 州65公里。 在全国拥有近80个地产项目，遍布全国，服务逾25万业主。 It was the age of BIGUIYUAN PAST 十八年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核 心竞争力的碧桂园开发模式。 FUTURE 碧桂园碧桂园18年品牌与企业使命：年品牌与企业使命： 给你一个五星级的家给你一个五星级的家 碧桂园首度滨海度假物业巨献：碧桂园首度滨海度假物业巨献： 延续企业延续企业18年品牌年品牌 给你一个五星级的滨海度假城给你一个五星级的滨海度假城 品牌价值品牌价值碧桂园品牌碧桂园品牌 竞品竞品 核心卖点核心卖点 定位定位 合正东部湾 精品

48、配套 精品度假：最精品的配套精品度假：最精品的配套 金海湾 资源+规划配套 大众度假：最好的区域规划大众度假：最好的区域规划 万科双月湾 万科品牌+服务 服务度假：最好的度假服务服务度假：最好的度假服务 中信项目 高尔夫+旅游景点 旅游景点式度假：最好的高尔夫、景点旅游景点式度假：最好的高尔夫、景点 华侨城项目 主题乐园+产品 主题乐园式度假：最好的主题乐园主题乐园式度假：最好的主题乐园 本项目 碧桂园品牌 从东部海岸线上的竞品分析来看，各类项目都在寻求 自身的差异化定位与价值，而本项目最大的优势在于 碧桂园品牌下的造城，造家能力。 【产品核心价值1】首席滨海居所 滨海城邦：最好的家，最好的居

49、所滨海城邦：最好的家，最好的居所 最好的家，是最好的居所最好的家，是最好的居所 因此，我们是 最 好 的 家 最 好 的 家 最 好 的 居 所 最 好 的 居 所 基于区域开发相对滞后的现状，项目一期定位“度假”概念，但从整盘来看，我 们的气质最终将是深圳东，滨海线上最好的家，最好的居所。基于此，我们得到 本项目的整盘发展思路： 【产品核心价值2】综合型大盘升值潜力 启动期启动期滨海度假区滨海度假区 发展期发展期滨海居住区滨海居住区 成熟期成熟期滨海城邦滨海城邦 1.客户客户：度假、投资客为主，自住 客为辅 2.配套：配套：以高端体验型特色度假配 套与基本生活的度假配套为主 3.产品：产品：

50、以度假型公寓产品和别墅 产品为主，兼有中大的居家户型 4. 价值体系：价值体系：海景、度假配套、未 来升值前景 1.客户客户：度假、自住、投资客三类 2.配套：配套：以中高端社区生活的居住 配套为主 3.产品：产品：以中大户型的居家产品和 别墅产品为主，包含一定的中小面 积度假公寓产品 4. 价值体系：价值体系：社区氛围、生活配套、 未来升值潜力 1.客户客户：自住客占较大比例，度假、 投资客占一定比例 2.配套：配套：以小众圈层的高端享受配 套与大众消费的生活配套为主 3.产品：产品：包含小到大的各类居家产 品，同时大面积高层与别墅等高端 产品占据一定比例 3. 价值体系：价值体系：成熟社区