1、 01 2021 年上海土地市场 图：近五年经营性用地市场走势图 经营性用地 量价回升， 整体市场逆势回暖 在住宅集中供地的助力下，上海经营性用地供求再创新高，供应总量达 1230.3 公顷，成交总量为 1192.5 公顷， 同比涨幅均在 17%左右。政府加速了保障性用地和租赁住房用地的推地节奏，成为本轮经营性用地市场回暖的重要助力。 02 图：近五年经营性用地市场走势图 2021 年经营性用地交易量的上涨助推年度土地出让金突破 3000 亿元，总金额达3129 亿元，相较去年提升 12个百分点， 再度刷新历史纪录；不过整体地价水平不升反降， 经营性用地成交楼面地价同比下滑 13.1%，在 1
2、2860 元/平方米。相较于 2020 年，本年度居住用地在出让规则的调整下，成交溢价受到严格管控，尽管今年也不乏热门中心城区宅地的入市，但地价水平均保持在合理区间之内。 住宅用地 供求走高 集中供地助力市场回暖 年内居住用地、保障性用地、租赁住房用地交投均有不同程度的扩大，三者合力提振住宅用地2021 年供求重回高位，供应总量在 782.1 公顷，同比上涨37%，成交达 749.5 公顷，同比涨幅为 32%。 图：近五年住宅用地成交走势图 03 商品住宅用地 2021 迎来住宅用地集中供应的元年，三轮集供加速商品住宅用地入市，加之年初的一波推地小高潮，全年商品住宅用地成交量已经超越 2019
3、 年的最高值，达到 319.9 公顷，同比有18.7%的涨幅。 随着 “五大新城”规划的提出，政府相对提高了这 图：近五年商品住宅用地成交走势图 些区域的商品住宅用地供应量，成为这轮市场供求的主力区域。土地价格方面，开年宅地集中供应还未启动，一季度商品住宅用地成交多幅高地价高溢价地块，不过二季度开展集中供地后，竞地规则引入“中止价和最高报价”等要求，成交溢价水平受到有效抑制；下半年开始，开发商拿地热情有所衰退，市场趋于理性，底价成交逐渐成为主流。2021 年全市商品住宅成交楼面地价为 21691元/平方米，同比下滑 21.6%，平均成交溢价率在 6.4%，大幅低于 2020 年度的 21.8%。 租赁住房用地 上海市住房发展“十四五”规划再次强调重点发展租赁住房，故 2021 年政府显著加大了租赁住房用地供应，全年总计推出 36 幅地块， 远高于 2020 图：各区租赁住宅用地成交情况图
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