1、解析国内产业地产融资模式 解析国内产业地产融资模式 金融工具的娴熟运用已成为产业地产企业的关键能力。下文中，我们结合最新的政策环境、融资工具发展情况及企业案例，为您介绍产业地产在开发-经营-退出三阶段中的各类融资工具。 全程融资工具 1.1 基金 1.1.1 国内私募基金 全程融资工具 1.1 基金 1.1.1 国内私募基金 产业地产基金具备“物业”与“产业”双重属性， “物业”的产业地产帮助企业解决重资产沉淀问题，完成快速规模化；以鼎晖为代表的“物业”与“产业”基金叠加具备巨大协同效应；而国内产业地产基金主要集中于“物业向”的物流地产投资，其主要原因在于国内“产业向”的投资退出体系尚不健全，
2、投资变现困难所致。 （1）成功案例：鼎晖投资收购恒生科技园 （1）成功案例：鼎晖投资收购恒生科技园 鼎晖投资 2013 年成立产业地产投资部。在产业地产板块，鼎晖主要从事现代物流仓储设施，工业产业园区，数据中心，世界 500 强企业的制造中心，研发中心及其特殊产业地产的投资。最出名的要数 2009 年鼎晖投资杭州恒生科技园，2017 年将恒生科技园出售给启迪协信并成功退出。2009年，鼎晖与杭州恒生科技园有限公司共同出资组建杭州恒生百川科技有限公司，专门负责恒生科技园的开发运营，后者占杭州恒生百川科技有限公司 25%股权。随后，恒生科技园发展进入快车道。2017 年，启迪协信收购恒生科技园全部
3、股份，鼎晖退出，获取了不错的投资回报率。 （2）问题基金：万通、金诚、奥信 （2）问题基金：万通、金诚、奥信 而在成功的鼎晖之外， 国内产业地产私募基金史上也出现了不少问题基金。 主要是由两点导致：国内真正愿意投产业的基金很少，物流地产往往是园区基金的底层资产；并且最需要稳健投资的国内产业地产基金自身的模式存在不成熟、不稳健的问题。如 2013 年开始投资物流地产的万通，其一期工业基金属 PE 型， 先募集再投资项目， 这与稳健的欧美工业地产基金有着较大差异。 并且后期 10%的融资成本对于物流地产来说必然是不可承受之重，1 年的短周期也使得万通工业地产面临现金流枯竭的猝死结局。吸引资金高利息、短周期投资，这些本质是基金管理规范的问题，这也是国内产业地产基金最大的弱点。其他名声不佳的公募基金还有奥信和金诚，奥信被指控非法集资，金诚通过 PPP 小镇概念募资最后陷兑付危机。 1.1.2 海外
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