深圳欢乐海岸购物中心、餐饮娱乐区经营测算报告（28页）.ppt
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深圳欢乐海岸购物中心、餐饮娱乐区经营测算报告（28页）.ppt
1、欢乐海岸购物中心、餐饮娱乐区经营测算报告一、基础数据二、项目业态组合规划三、经营收入预测四、相关参考资料1、都市娱乐区规划建筑面积：28.58万2、商业部分规划建筑面积：16.03万（不含停车场） 占都市娱乐区规划建筑面积56%一、基础数据3、购物中心、餐饮娱乐区出租平均实用率：75%餐饮娱乐区实用率93%的数据说明：东区规划总面积5.5万平方米，除去影院1万平方米，酒店5000平方米，创展中心3000平方米后，剩余的建筑面积为3.7万平方米，此部分的的实测面积为34680.19平方米，折算成实用率为93.7%。1、基本业态零售类：国际名牌服饰专门店、精品超市、家居生活馆、活力运动城、休闲时尚
2、基地、潮流数码港、珠宝名表名饰专门店、名牌化妆品综合店、时尚皮鞋皮具专卖店餐饮类：酒吧、餐厅、特色小吃、茶馆娱乐类：KTV、电影院、家庭娱乐其 他：会所酒店公寓类（城市会所、酒店、SOHO）综合服务类（含健身会所、美容美发SPA、银行服务、名车展厅、教育培训、生活配套、书吧等）创意文化类（创展中心、渔村博物馆）二、项目业态组合规划2、业态比例（1）项目总体业态比例零售：餐饮：娱乐：其他 = 33：26：13：28（2）购物中心业态比例零售：餐饮：娱乐：其他 = 60：25：10：5购物中心业态比例详解餐饮娱乐区业态示意图（3）餐饮娱乐区业态比例餐馆：酒吧：娱乐：其他 = 57：8：33：2（4
3、）深圳商业个案业态组合对比：A、在欢乐海岸总体业态组合比例中，餐饮、娱乐及文化创意、配套服务占了绝对比重，高达67%，这说明我们的业态规划是符合都市娱乐综合性、丰富性的定位的。B、购物中心业态组合比例与深圳市主要商业购物中心业态组合比例吻合，反映了购物中心业态规划组合符合行业的业态组合规律。（5）对比说明：3、业态组合基本策略1）在一般情况下，商业零售比例较高的业态盈利率较高，餐饮娱乐比例较高的业态盈利率较低。但实际调查结果和客户初步反馈表明，本项目特色鲜明的餐饮娱乐能迅速聚集人气，提升品牌影响力，因此我们选择比一般的购物中心更高的餐饮、娱乐及创意文化业态比例作为商业初始化经营的基本策略。2）在本项目商业人气市场形成，品牌知名度和客户忠诚度提高后，我们有可能采取逐步提高零售比例，进而增加整体收益的调整策略。1、购物中心、餐饮娱乐区收入主要来源（1）来源：租金收入、物业管理费、停车费及其它收
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