1、银河国际广场银河国际广场业态定位方案业态定位方案目录目录 业态定位研究方法业态定位研究方法 泗洪现有商业格局泗洪现有商业格局 商业调研的结论商业调研的结论 南京商业项目参考南京商业项目参考 现有客户调研结果现有客户调研结果 业态定位的依据业态定位的依据 各楼栋业态定位各楼栋业态定位1、业态定位研究方法、业态定位研究方法 一个地区的经济发展现状，会充分体现在它的商业零售业发展水平上。而商业零售业的发展现况，都是经历了很长时间的历史沉淀，有其自发性的特征。所以我们的业态定位要遵守它的规律。 首先，从泗洪县城的整体商业数据统计入手，再对数据进行筛选分析，主要包括对各类业态比例、各业态经营主力面积、各
2、业态的现有租金水平等关键性因素进行分析，得出泗洪县整体商业概况，为后面项目业态的细分提供数据依据。 再次，参考其他城市相关项目，并考虑业态定位适度的超前性。 最后，结合项目的建筑规划，分析各地块街区（包括面积、地段、租金、建筑结构、相邻路段经营品类等）情况，对各楼栋进行各业态合理布局。2、泗洪现有商业格局、泗洪现有商业格局 目前泗洪核心商业区主要集中在青阳镇，青阳镇又可分为：一个中心商圈“花园口商圈”，一个次级商圈“泗州商城商圈”和即将要升级换代的“工人路建设北路商圈”。 其中花园口商圈最为繁华，集中了泗洪县主要的商业，泗洪县大型的超市、百货、家电卖场时代超市、正大百货、五星电器、宏州家电城均
3、以花园口为核心分布。步行街是目前泗洪零售业最繁华的街区，集中了泗洪大部分的服装品牌。花园口商圈是目前泗洪零售商业当仁不让的一哥。 以泗州商城为核心，区域内各种业态也较为齐全，能够满足周边的消费、休闲需求，但对于中高档服装等产品的消费仍然依靠花园口商圈对其进行互补。 工人路建设北路商圈由于目前在换代升级中，商业氛围没有以前浓厚，档次也较低，目前主要以建材业态为主。2、泗洪现有商业格局、泗洪现有商业格局 泗州中大街是连接泗洪两大商圈花园口商圈和九楼商圈的主要干道，有泗洪第一街的美誉，泗州中大街共有商户176家，基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，商业分布除大型专业市场（五星电器）、百货（正大百货）外，绝大部分立足于服装、日用百货、休闲娱乐等，涉及商业业态24种。 泗州中大街主要经营业态有： 服装91家（51.7%）、金融9家（5.1%）、珠宝饰品9家（5.1%）、烟酒9家（5.1
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