南京句容“巨龙新天地”项目业态定位与招商策略案（23页）.doc
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南京句容“巨龙新天地”项目业态定位与招商策略案（23页）.doc
1、南南京京句句容容“巨巨龙龙新新天天地地”项项目目研研判判、业业态态定定位位与与招招商商策策略略预预案案【一站式城市多彩风情【一站式城市多彩风情 MALLMALL】NEW GUIDES DIRECTION新导向房地产营销策划机构(香港/上海)二 00 七年六月1一、从宏观角度考量句容商业发展现状一、从宏观角度考量句容商业发展现状1 1、句容是一个句容是一个“过站式过站式”的国家旅游城市，以的国家旅游城市，以“旅旅”兴兴“商商”缺乏缺乏先决条件，现代商旅业处于发育阶段。先决条件，现代商旅业处于发育阶段。句容市西依南京、南接常州、北濒长江，沪宁高速公路横贯东西，宁杭国道纵贯南北，沪宁铁路、312 国
2、道穿境而过，距南京禄口国际机场仅需 30 分钟，至上海只需 2 个半小时。句容历来是南京的东南门户。因此，句容市尽管是国家优秀旅游城市之一，著名旅游景点有茅山、九华山、瓦屋山等，每年接待国内游客达上百万人次，但这些游客多数均没有滞留，在句容游玩之后，大多会被旅行社带往其他城市，成为“过路客” 。长期来，句容相对旺盛的旅游业并未带动城市现代商业的发展，拉动当地的市场消费，商业的发展相对处于疲软阶段。2 2、句容是一个人口句容是一个人口“流动性流动性”较大的县级城市，本地消费群的流向较大的县级城市，本地消费群的流向存在不固定因素。存在不固定因素。句容地区人口规模约 60 万，其中市区居民约 19
3、万。由于历史原因和地方经济的相对滞后，长期来，句容的人口流动性很大，据初步统计，目前句容市区人口每年外出打工的，其比例约占 10；农村人口的流动性较城市更大， 每年约占 16左右。 这些流动外出打工的人口主要分布在南京、镇江等地区。加上句容每年外来人口导入的极不平衡性，致使当地居民消费指数增长十分缓慢，成为制约商业发展的瓶颈。3 3、句容距省会城市南京市近句容距省会城市南京市近， 长期来商业发展客观上形成一定的长期来商业发展客观上形成一定的 “依依附性附性”和和“制约性制约性” 。句容市距南京市仅 30 公里，只有 20 分钟车程。因此，南京市繁荣的商业客观上对句容城市商业的发展起到制约作用。而句容市相对落后的商业布局和业态，长期来产生对南京市商业的“依附性” 。此外，句容当地的政府部门的公务员、 企业主和私营业主等， 也形成了到南京消费的习惯。2另据抽样调查表明，句容当地许多较高层次的消
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