徐州淮海文化艺术产业园营销定位方案（46页）.ppt
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徐州淮海文化艺术产业园营销定位方案（46页）.ppt
1、徐州淮海文化艺术产业园营销定位方案从地块本身谈起引地块指标占地总占地150亩，计100000容积率2.0，无限高要求规划总建筑面积约200000项目四至北临经七路，南靠昆仑大道，西接食品加工厂和徐州市人才交流中心，东依纬一路和故黄河容积率规划建筑面积规划用途住宅、商业和办公商办和居住各50%（暨住宅和商办的建筑面积均为10万）。商业和办公没有具体比例要求，但需要建设5000民族大舞台（不能销售）住宅：控制风险商业：八仙过海地块价值分布图物业形态分布图附属地块市场分析1p徐州市场格局p区域现状分析p区域竞争楼盘分析p区域购房需求分析p附属地块SWOT分析徐州市场格局2011年之前徐州市场格局北区
2、西区南区铜山新区中心区东区高铁新区新城区食品城板块2011年前徐州楼市八分天下中心区不断扩大，逐渐辐射北区、西区和南区三个区域；高铁新区、新城区“异军突起”，楼市开发建设火热。激烈的市场竞争环境下，食品城地块夹缝中生存，市场地位岌岌可危食品城板块逐渐消失2011年之后徐州市场格局徐州市场格局老城区铜山新区东区高铁新区新城区城市扩张政府引导重心偏移副中心雏形区域现状分析区域交通情况区域现状分析5、14、23、58、59、60、64、81、83、91、92、93、95、116、602、603、612等近20余条公交线路通往或途径食品城，更有多条城际或县际班车在此中转候车。昆仑大道途径食品城，快速连
3、接主城区和新城区，迎宾大道（204国道）连接东、南三环，可畅达城市每个角落。迎宾大道本案两大城市主干道多条公交路线纵横区域交通方便快捷昆仑大道区域人口分布及现状区域现状分析流动人口约1万人未来5年内，区域住户、行政办公等固定人员约5万人，区域商务、出行等流动人口约1万人，合计约6-7万人；受区域规划及城市发展限制，未来人口增长速度缓慢，主要靠区域企业、市场发展带来的流动人口形成人口增量；目前，区域规划以企业、工厂和市场为主，人口分布较分散，流动性较大，人口成分较复杂。区域人口分散、成分复杂流动性较大、增长速度缓慢区域客户构成情况区域现状分析区域流动人口以在食品城及周边做生意的居多；区域固定人口以周边乡镇及地缘客户为主，客户选择于此多衷于交通便利性及未来的升值潜力。区域人口以私营企业为主，政府企事业单位人员主要是在2008年左右区域处于发展期是进入，随着区域规划和建设减缓，这部分人员进入的比
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