房地产开发公司未来十年中长期规划（173页）.ppt

1、ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司 万科未来十年中长期万科未来十年中长期 规划主报告规划主报告 Version：2004-10-20 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 2 万科未来十年中长期规划的主报告报告万科未来十年中长期规划的主报告报告 背景：房地产行业发展的机会与挑战背景：房地产行业发展的机会与挑战 万科第三个十年:在行业目标与行业标杆下持续领跑中国房地产业 一在国际化视野下审视万科发展 二万科未来十年的战略目标和核心价值观 三万科未来

2、十年的业务链规划与战略定位 四万科未来十年四大战略 1. 四大战略之一：30%行业增长 2. 四大战略之二：聚集城市圈 3. 四大战略之三：精细化细分价值 4. 四大战略之四：产业化产品创新 五万科的核心能力战略 ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司 背景：背景： 房地产行业发展的房地产行业发展的 机会与挑战机会与挑战 目录 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 4 经济支柱特点经济支柱特点-房地产投资占房地产投资占GDPGDP比重持续增长比重持续

3、增长 7.4%7.4% 5.4%5.4% 6.5%6.5% 5.6%5.6% 5.0%5.0% 4.6%4.6% 4.3%4.3% 4.7%4.7% 0 0 10001000 20002000 30003000 40004000 50005000 60006000 70007000 80008000 90009000 1000010000 1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年 3% 4% 5% 6% 7% 8% 房地产投资房地产投资占GDP比重 亿元亿元 资料来源：2003年中国统计年鉴 9292、9393年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有

4、效控制，自年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制，自19951995年后房地年后房地 产投资开始萎缩；产投资开始萎缩； 9898年以后中国房地产投资开始复苏，占年以后中国房地产投资开始复苏，占GDPGDP比重保持持续增长，比重保持持续增长，20022002年达到年达到7.47.4； ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 5 经济支柱特点经济支柱特点住宅销售额占住宅销售额占GDPGDP的比重持续增加的比重持续增加 2.9%2.9% 3.6%3.6% 4.1%4.1% 4.7%4.7% 2.

5、6%2.6% 1.0%1.0% 1.9%1.9% 1.6%1.6% 1.8%1.8% 1.6%1.6% 2.1%2.1% 1.4%1.4% 0 0 10001000 20002000 30003000 40004000 50005000 60006000 199119921993199419951996199719981999200020012002 0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 5% 5% 住宅销售额住宅销售额占GDP比重 亿元亿元 资料来源：2003年中国统计年鉴 9292、9393年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段，住宅销售出现一个小高潮，随年是中国房地产行业

6、发展历史上的过热阶段，住宅销售出现一个小高潮，随 后销售开始下降；后销售开始下降； 9898年以后中国房地产投资开始复苏，住宅销售占年以后中国房地产投资开始复苏，住宅销售占GDPGDP比重开始持续增长，比重开始持续增长，20022002年达年达 到到4.74.7； ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 6 中国房地产行业的三个发展阶段中国房地产行业的三个发展阶段:1994:1994年之后房地产才真正作年之后房地产才真正作 为一个产业出现为一个产业出现 第一阶段（第一阶段（19781978199119

7、91年）年） 起步阶段起步阶段 第三阶段（第三阶段（19931993年年6 6月至今）月至今） 调整阶段调整阶段 第二阶段第二阶段 过热阶段过热阶段 房地产真正的作为一个产业是从房地产真正的作为一个产业是从19941994年开始出现的年开始出现的, ,一批以服务体制外一批以服务体制外( (市场经济市场经济) )新兴阶层客户为目标顾新兴阶层客户为目标顾 客的民营房地产公司开始出现客的民营房地产公司开始出现 资料来源：元富证券（香港）资料来源：元富证券（香港） 1616 1414 1212 1010 8 8 6 6 4 4 2 2 0 0 120120 100100 8080 6060 4040

8、2020 0 0 20032003 30023002 20012001 20002000 19991999 19981998 19971997 19961996 19951995 19941994 19931993 19921992 19911991 19901990 19891989 19881988 19871987 1987198720032003年中国年中国GDPGDP增长与房地产行业周期波动情况增长与房地产行业周期波动情况 GDPGDP增长率（）增长率（） 房地产投资完成额增长率（）房地产投资完成额增长率（） ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司

9、 Zion Consulting Confidential 7 民营房地产企业的崛起是行业走向市场化产业化的标志民营房地产企业的崛起是行业走向市场化产业化的标志 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 8 民营房地产企业的崛起大大改善了行业经营水平民营房地产企业的崛起大大改善了行业经营水平, ,使得行业利使得行业利 润走出负增长低谷润走出负增长低谷 1996年年2002年中国房地产企业整体利润水平变化情况年中国房地产企业整体利润水平变化情况 (增长率增长率) -5%-5% -4%-4% -3%-3%

10、-2%-2% -1%-1% 0%0% 1%1% 2%2% 3%3% 4%4% 5%5% 1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 9 民营房地产企业的崛起的另一面是一批体制不清管理混乱经民营房地产企业的崛起的另一面是一批体制不清管理混乱经 营不善的企业被淘汰出局营不善的企业被淘汰出局 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 10 19981

11、998年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的 市场竞争环境市场竞争环境( (需要在下面标出增长率需要在下面标出增长率) ) 1991-2003年全国商品房销售面积增长情况年全国商品房销售面积增长情况 0 0 50005000 1000010000 1500015000 2000020000 2500025000 3000030000 3500035000 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 万平方米万平方米 资料来

12、源：中经网资料来源：中经网 19991999- -20032003年的增长量是过去十年的增长量总和年的增长量是过去十年的增长量总和 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 11 19981998年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的 市场竞争环境市场竞争环境 中国个人购买房屋趋势图 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 年份 购买面积（万平方米） 其他209928333745388545

13、614233377743924148 个人购买926145629433345334436675233779310409 199119921993199419951996199719981999 个人购买 单位购买 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 12 20032003年房地产行业上市公司的利润水平大部分都远远高于全社年房地产行业上市公司的利润水平大部分都远远高于全社 会平均利润水平会平均利润水平, ,这意味着还将有若干新竞争者进入房地产行业这意味着还将有若干新竞争者进入房地产行业 资料来源：资

14、料来源：20032003年度上市公司财报年度上市公司财报 2003年部分房地产上市公司的利润水平年部分房地产上市公司的利润水平 0%0% 5%5% 10%10% 15%15% 20%20% 25%25% 30%30% 35%35% 40%40% 首创置业首创置业 合生创展合生创展 阳光股份阳光股份 深万科深万科 金融街金融街 陆家嘴陆家嘴 金地金地 招商局招商局 银基发展银基发展 世纪中天世纪中天 毛利率毛利率净利率净利率 目前全社会行业平均目前全社会行业平均 毛利水平区间毛利水平区间 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting

15、Confidential 13 行业规模最大的行业规模最大的100100家企业中年竣工面积普遍不到家企业中年竣工面积普遍不到100100万平米万平米, ,这这 种小公司林立的现状说明房地产公司是在普遍的低水平层次竞争种小公司林立的现状说明房地产公司是在普遍的低水平层次竞争 其他 53% 超过200万 平米的 3% 20万50万 平米的 40% 100万200 万平米的 4% 中国房地产行业百强企业开复工面积规模分布情况中国房地产行业百强企业开复工面积规模分布情况 房地产行业百强企业中开复工面积超过200万平米的仅3家，大部分企业开复工 面积低于50万平米； 百强企业年度竣工面积的均值不到30万

16、平方米，百强企业中只有万科集团和合 生创展的竣工面积在100万平方米以上; ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 14 绝大多数房地产都是区域性企业，并且集中在上海、广东、北绝大多数房地产都是区域性企业，并且集中在上海、广东、北 京三地京三地 0303年销售额超过年销售额超过2020亿的部分亿的部分 企业名称企业名称 企业总部所在地企业总部所在地 业务区域业务区域 万科 深圳 深圳、北京、沈阳、武汉、成都等 绿地 上海 上海、南昌、合肥 招商地产 深圳 深圳 富力地产 广州 广州、北京 顺驰 天津

17、天津、北京、上海、武汉等 合生创展 广州 北京、上海、广州、天津 陆家嘴 上海 上海 中海 深圳 深圳、香港 中国SOHO 北京 北京 万通 北京 北京 广州恒大 广州 广州、北京 北京城建 北京 北京 首创置业 北京 北京 合生创展、上海绿地、天津顺驰少数几家企业呈现一种跨地域扩张的趋势；中国房地产行业绝大多数企业都 是纯粹的区域性企业，并且集中在上海、广东、北京三地； ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 15 区域房地产领导者案例区域房地产领导者案例: :北京首创置业和北京城建的未来北京首创置

18、业和北京城建的未来 金融街金融街 7%7% 亚奥商圈亚奥商圈 19%19% 马甸桥马甸桥 19%19% 中关村中关村 10%10% CBDCBD 9%9% 丽都丽都 31%31% 其他其他 5%5% 1、首创置业是一家北京本地公司，业 务集中于北京地区； 目前首创置业拥有325万平方米的土 地储备； 65已取得了土地使用权证； 2、“北京城建”又一家北京本地公司， 业务集中于北京地区； 目前拥有土地546万平方米，规划建 筑面积888万平方米，主要集中在北 京城乡接合带、奥林匹克公园周边、 CBD及中关村等黄金区域 充裕的土地储备足够满足今后3至5年 的发展,但三五年后呢? 首创置业目前土地储

19、备地理位置分布首创置业目前土地储备地理位置分布 北京两个主要的房地产企业首创 置业和北京城建都是典型的土地 资源垄断型企业,这说明目前区 域市场的竞争格局是个假象,那 些靠政府力量垄断土地资源的大 公司要么变革,要么迟早会退出 竞争的领导行列 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 16 中国：中国： 万科是中国房地产行业从事商品房开发与销售业务最大的公司，其市场份额不到万科是中国房地产行业从事商品房开发与销售业务最大的公司，其市场份额不到1 1； 中国房地产行业前中国房地产行业前3 3名市场份额之和

20、仅仅名市场份额之和仅仅2 2左右；左右； 行业前行业前1010名名20032003年销售额之和为年销售额之和为390390亿左右，并且前亿左右，并且前1010名公司并不稳定；名公司并不稳定； 美国：美国： 美国房地产行业最大的公司美国房地产行业最大的公司Pulte Homes2003Pulte Homes2003年市场份额为年市场份额为4.64.6左右，年销售额是万科的左右，年销售额是万科的13.513.5倍；倍； 美国前美国前1010强房地产开发商销售总额强房地产开发商销售总额3686.763686.76亿人民币亿人民币，是中国前，是中国前1010强的强的1010倍倍, ,市场占有率之和市场

21、占有率之和 达到达到27.25%27.25%； 4.47%4.47%5.09%5.09% 1.83%1.83%2.18%2.18% 0.94%0.94%0.99%0.99% 2002年2002年2003年2003年 销售额最大公司的市场份额（销售额最大公司的市场份额（0202年、年、0303年均为深圳万科）年均为深圳万科） 行业前行业前3 3名的市场份额之和（名的市场份额之和（0202年、年、0303年均为深圳万科、上海绿地、招商地产）年均为深圳万科、上海绿地、招商地产） 行业前行业前1010名的市场份额之和名的市场份额之和 说明：说明：20032003年销售额超过年销售额超过2020亿的房地

22、产企业有亿的房地产企业有1717家，由于天鸿等几家企业具体销售数据没有获得，故没有列入上述分析。家，由于天鸿等几家企业具体销售数据没有获得，故没有列入上述分析。 对比美国房地产行业，中国房地产行业并没有真正意义的大公司，行业对比美国房地产行业，中国房地产行业并没有真正意义的大公司，行业 处于高速成长期处于高速成长期 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 17 宏观调控的基点宏观调控的基点: :中央政府将会为中国房地产行业创造有利于公中央政府将会为中国房地产行业创造有利于公 平竞争的市场化法制化环境平

23、竞争的市场化法制化环境, ,从而真正确立房地产作为支柱产业从而真正确立房地产作为支柱产业 的地位与作用的地位与作用 16 14 12 10 8 6 4 2 0 120 100 80 60 40 20 0 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1987198720032003年中国年中国GDPGDP增长与房地产行业周期波动情况增长与房地产行业周期波动情况 GDPGDP增长率（）增长率（） 房地产投资完成额增长率（）房地产投资完成额增长率（） 在1993至今的第三阶段

24、（调整阶段），房地产行业出现了两次集中的宏观政策调控期： 第一次调控期：19931994年；控制行业发展，限制不良现象发展和“泡沫”膨胀； 第二次调控期：2002规范行业发展，促进土地市场化和房地产金融正规化； 资料来源：元富证券（香港）资料来源：元富证券（香港） ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 18 土地政策向招投标杆方向迈进土地政策向招投标杆方向迈进, ,由此会带来房地产企业从依赖由此会带来房地产企业从依赖 土地生存的格局向依赖金融方向改变土地生存的格局向依赖金融方向改变 重点是金重点是金

25、 融紧缩，融紧缩， 限制小公限制小公 司发展司发展 认为房地产行业总体健康，肯定了 房地产行业的支柱地位； “对符合条件的房地产开发企业和 房地产项目要继续加大信贷支持力 度。同时要加强房地产开发项目贷 款审核管理，严禁违规发放房地产 贷款”； 鼓励“强者恒强”，弱者淘汰； 央行上调商业银行存款准备金利率1个百分点， 这将使商业银行减少贷款约1000亿元； 据统计，截至2003年4月，房地产贷款占到商业 银行各项贷款余额的17.6； 2004年4月，国务院发出通知，将房地产投资项 目资本金比例由20%提高到35%以上，但对一些资 金充足的上市公司没有太大影响； 20032003年年8 8月月

26、1818号文件号文件 20032003年年6 6月月 121121号文件号文件 紧缩贷款紧缩贷款 鼓励强者鼓励强者 行业现状行业现状 20042004年年 存款准备金利率上调存款准备金利率上调 及其他规定及其他规定 金融紧缩金融紧缩 认为房地行业过热； 要求各商业银行全面收紧对房地产 企业的贷款，对开发贷款、土地储 备贷款、建筑商流动资金贷款、个 人住房按揭贷款、公积金委托贷款 等六个方面做出严格规定； 资金密集型行业； 规模扩大的同时，资金链越绷越紧； 银行信贷是房地产金融的主渠道； 开发商、银行、客户现状开发商、银行、客户现状 银行贷款压力大，积极性低； 房地产开发企业自有资金不足，贷款渠

27、道单一； 购房客户住房贷款需求大，但贷款不足、贷款难； 建立三赢结建立三赢结 构促进大公构促进大公 司发展司发展 未来趋势未来趋势 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 19 未来是巨大的市场与前所未有的机会，但抓住并不容易未来是巨大的市场与前所未有的机会，但抓住并不容易 80008000 1300013000 13001300 800800 300300 0 0 20002000 40004000 60006000 80008000 1000010000 1200012000 1400014000

28、 1 12 23 34 45 5 起步起步 高速发展 平稳期平稳期 衰退期衰退期 人均收入(单 位：美元) 未来未来20年中国所处阶段年中国所处阶段 稳定增长 主要城市所处阶段主要城市所处阶段 未来未来20年，中国房地产行业处于高速发展期及稳定增长期年，中国房地产行业处于高速发展期及稳定增长期 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 20 做一个假设：如果从做一个假设：如果从19941994年起，万科房地产业务能够以行业增年起，万科房地产业务能够以行业增 长率同步增长，万科年销售收入到长率同步增长，万

29、科年销售收入到200200年将达亿元年将达亿元 行业CAGR=25.7% 万科CAGR=51.4% 以万科1994年房地产销售收入7.0亿元为基数，按行业增长率两倍计算万科的销售 收入。1994-200年增长率为51.4% 19941994年年- -20142014年房地产行业与万科销售额对比年房地产行业与万科销售额对比 数据来源：2003年中国统计年鉴，建设部科技信息研究所，万科内部报告，锡恩公司的分析 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 房地产行业销售额 1018.5 1257.7 1427.1 1799.5 2513.3 2987.9 3935.4 486

30、2.8 6032.3 7671 万科销售额 7.0 10.6 16.0 24.2 36.7 55.6 84.2 127.4 192.9 292.0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 c ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司 万科第三个十年万科第三个十年: :在国际化标杆与行在国际化标杆与行 业目标下持续领跑中国房地产业业目标下持续领跑中国房地产业 目录 ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司 第一部分第一部分: :在国

31、际化在国际化 视野下审视万科发展视野下审视万科发展 目录 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 23 万科选取标杆的意义万科选取标杆的意义: :通过国际化标杆通过国际化标杆Pulte homesPulte homes公司把握中公司把握中 国房地产的未来国房地产的未来 做一家持续增 长的伟大公司 比如，普尔特公司为何专注于住宅业 务,又何以持续53年保持赢利？为什 么在美国那样一个成熟的市场，它的 净资产回报率能达到18%，近十年增 长率达到行业的两倍？ 比如，为什么在普尔特公司新推出的 项目中，老客

32、户重复购买或推荐购买 的比例达到47%？它何以实现客户的 终身锁定？ 比如普尔特在业务横跨美国27个州， 44个市场的情况下，如何实施它的跨 区域经营？ Pulte HomesPulte Homes公司的做法公司的做法 万科的未来万科的未来 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 24 问题问题: :在高风险的房地产行业在高风险的房地产行业, ,房地产公司能够持续增长吗房地产公司能够持续增长吗? ? 年份年份 新屋销售额新屋销售额 Pulte HomesPulte Homes销售额销售额 2002 7

33、.5% 26.1% 2001 3.5% 15.7% 2000 -.00% .5% 1999 -0.1% 19.2% 1998 10.2% 5.8% 1997 6.2% 8.2% 1996 13.5% 15% 1995 -.01% 11.6% 1994 .01% 13.8% 1993 9.1% 22.0% 1992 19.8% 20.0% 10 年平均 7.0% 15.9% 美国房地产行业销售额在走平的同时，美国房地产行业销售额在走平的同时，PulteHomesPulteHomes 却持续却持续1010年不断的增长年不断的增长 通过学习通过学习Pulte Pulte homeshomes持续增长

34、持续增长 5050年年, ,在近十年在近十年 两倍于行业增两倍于行业增 长长, ,万科要做一万科要做一 家领先于行业家领先于行业 增长水平的公增长水平的公 司。司。 回答是:能！ ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 25 问题问题: :房地产是一个客户导向房地产是一个客户导向, ,竞争充分的行业吗竞争充分的行业吗? ? Pulte Homes是唯一一个全美国客户 满意度连续四年排名第一的房地产公 司 在Pulte Homes 公司运营的20个市场 中，有19个公司都进入前四名。 而且拉斯维加斯的地

35、产杯评为全国客 户满意度最高的。该地区的Del Webb 被评为第二名。 通过学习通过学习Pulte Pulte homeshomes尊重客户尊重客户, ,创造创造 价值价值, ,万科要做一家万科要做一家 最受客户欢迎的公司最受客户欢迎的公司 回答是:是！ ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 26 问题问题: :在关系与资源如此重要的房地产行业在关系与资源如此重要的房地产行业, ,什么是房地产公什么是房地产公 司竞争优势的来源司竞争优势的来源 1956年Bill Pulte成立Pulte Home

36、s 公 司,是一个家族公司 1969年Pulte Homes发行20万普通股，开 始引入外部资金。 1975年，Pulte Homes公司在美国证券交 易所AMEX上市交易，股票代码PHM 1983年, 集团的股票开始在NYSE上市进 行交易 2001年，Bill Pulte 仅拥有Pulte Homes 公司26%的股份。 尽管比较难于量化，我们估计大约有200- 300基点的税前利润来自于我们精明地运 作我们的业务。 从我们的住房设计到我们的住房建造，直 到优秀的供应链管理和优异的日常费用管 理，我们可以节省很多成本。 -Pulte Homes公司2002年年报 通过学习通过学习pulte

37、 pulte HomesHomes公司作为公公司作为公 众公司的透明体众公司的透明体 制与集约运营制与集约运营, ,万万 科要做一家最受科要做一家最受 股东欢迎的公司股东欢迎的公司 回答是:企业竞争力 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 27 问题问题: :房地产是一个区域化很强的行业房地产是一个区域化很强的行业, ,这种行业可以进行跨这种行业可以进行跨 区域经营吗区域经营吗? ? 业务在在25个州、超过40个地区市场 在包括 Mexico在内的四个国际市 通过学习通过学习pulte pulte

38、HomesHomes公司全国化公司全国化 甚至国际化经营甚至国际化经营 经验经验, ,万科要做一万科要做一 家跨区域的房地家跨区域的房地 产领跑者产领跑者 回答是:可以 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 28 第二部分：在行业目标下制订万第二部分：在行业目标下制订万 科的远景科的远景, ,核心价值观与战略目标核心价值观与战略目标 目录 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 29 一个产业的发展是这个产

39、业发展目标下的结果一个产业的发展是这个产业发展目标下的结果 美国的住宅产业发展目标美国的住宅产业发展目标 中国住宅产业的发展目标将基本上是与美国五十年前的目标基本相同中国住宅产业的发展目标将基本上是与美国五十年前的目标基本相同: : 从消费者来说从消费者来说: :每一个中国人都应当有权拥有一个象样的住房与合适的居住环境每一个中国人都应当有权拥有一个象样的住房与合适的居住环境, , 从住宅产业来说从住宅产业来说: :住宅应当是国民经济与社会发展的支柱住宅应当是国民经济与社会发展的支柱 从住宅公司来说从住宅公司来说: :每一次建造都应当是经济利益与社会责任的统一每一次建造都应当是经济利益与社会责任

40、的统一 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 30 中国房地产行业发展目标中国房地产行业发展目标 房地产不仅是国民经济的支柱产业，同时也是支持社会房地产不仅是国民经济的支柱产业，同时也是支持社会 保障公平和长期繁荣稳定的基础。中国房地产行业的目保障公平和长期繁荣稳定的基础。中国房地产行业的目 标，应当是让每一个家庭都有适宜居住的住宅。标，应当是让每一个家庭都有适宜居住的住宅。 这一产业目标意味着，我们发展商要为消费者提供优质、这一产业目标意味着，我们发展商要为消费者提供优质、 安全、环保、适于居住与

41、交流的住宅。安全、环保、适于居住与交流的住宅。 这一目标要求我们做到这一目标要求我们做到“三个统一三个统一”：增长数量与质量：增长数量与质量 的统一的统一, ,短期利益与长远利益的统一，开发商利益与社短期利益与长远利益的统一，开发商利益与社 会公众利益的统一。会公众利益的统一。 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 31 万科未来十年的远景：未来我们是一家什么样的公司？万科未来十年的远景：未来我们是一家什么样的公司？ 成为房地产行业的持续领跑者成为房地产行业的持续领跑者 ZionZion Consu

42、lting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 32 核心价值观核心价值观: :我们有什么不同我们有什么不同? ? 格守底线格守底线, , 超越成功超越成功, ,创造健康丰盛的人生创造健康丰盛的人生 恪守三大底线：恪守三大底线： 对人永远尊重对人永远尊重 追求公平报酬追求公平报酬 开放透明体制开放透明体制 创造三大人生创造三大人生 客户客户: :客户是我们永远的伙伴客户是我们永远的伙伴, , 员工员工: :人才是万科的资本人才是万科的资本, , 股东股东: :持续的增长和领跑持续的增长和领跑 ZionZion Consulting 机密

43、机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 33 未来十年战略目标未来十年战略目标 100100亿亿 利润年增长利润年增长30%30%，0909年利润年利润27.827.8亿，亿，20142014年利润年利润103.4103.4亿亿 10001000亿亿 销售规模年增长销售规模年增长30%30%，0909年规模年规模259.9259.9亿，亿，20142014年规模年规模965965亿亿 3%3% 根据建设部科技信息研究所估算：根据建设部科技信息研究所估算：20142014全国销售规模全国销售规模3 3万亿，万科销万亿，万科销 售售10001000

44、亿，全国市场占有率约为亿，全国市场占有率约为3%3% 14001400万万 根据建设部科技信息研究所估算：全国未来根据建设部科技信息研究所估算：全国未来1010年间销售均价预计年复年间销售均价预计年复 合增长合增长4.71%4.71%。万科目前均价。万科目前均价44634463元元/ /平，推算平，推算20142014年万科均价年万科均价70757075元元 / /平，平，20142014需销售需销售14001400万平米房子万平米房子 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 34 未来未来1010年

45、人均住宅面积预测年人均住宅面积预测 20 25 30 35 40 45 50 时间序列24.224.925.726.427.227.928.729.430.230.931.7 回归分析24.72627.42930.732.634.636.939.442.145.1 最终预测值24.22525.926.727.528.429.330.231.132.133 20052006200720082009201020112012201320142015 数据来源：建设部科技信息研究所中国未来10年住宅房地产需求增长因素分析 0 5 10 15 20 25 人均住宅面积 14.214.815.215.71

46、6.31717.818.719.420.320.822.823.7 1991199219931994199519961997199819992000200120022003 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 35 未来未来1010年住房需求面积的预测年住房需求面积的预测 由居住条件改善引发的住宅总量=人均住房建筑面积*城镇总人口 第N年住宅需求=第N年住宅总量-第N-1年住宅总量 0 2 4 6 8 10 12 住宅需求(亿平方米) 7.547.898.28.518.899.27 8.48.79

47、.079.389.68 20052006200720082009201020112012201320142015 未来10年的住宅需求预测 数据来源：建设部科技信息研究所中国未来10年住宅房地产需求增长因素分析 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 36 未来未来1010年中国城镇人口，家庭户数与规模年中国城镇人口，家庭户数与规模 0 1 2 3 4 5 6 7 城镇人口数（亿）5.37 5.51 5.655.85.94 6.08 6.19 6.296.46.56.6 城镇家庭户数（亿） 1.52

48、1.569 1.624 1.679 1.738 1.793 1.849 1.895 1.94 1.984 2.029 家庭规模（人）3.53 3.51 3.48 3.45 3.42 3.39 3.35 3.323.33.28 3.25 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 数据来源：建设部科技信息研究所中国未来10年住宅房地产需求增长因素分析 ZionZion Consulting 机密机密 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 37 2004-2014年未来建筑投资及用地面积

49、预测 单位：万平方米 年份 商品房需求面积 用地面积 2004 23984.9 15989.93 2005 25559.0 17039.31 2006 27133.0 18088.69 2007 28707.1 19138.07 2008 30281.2 20187.45 2009 31855.2 21236.83 2010 33429.3 22286.2 2004-2010 200949.7 133966.5 2011 35003.4 23335.58 2012 36577.4 24384.96 2013 38151.5 25434.34 2014 39725.6 26483.72 2010

50、-2014 149457.9 99638.6 2004-2014 350407.6 233605.1 住宅用地需求：住宅用地需求：1010年发展中商品房投资增加将不少于年发展中商品房投资增加将不少于3535亿平方米，估亿平方米，估 计在计在3535- -4040亿平方米之间，需占用土地亿平方米之间，需占用土地23.323.3- -26.626.6亿平方米亿平方米 以19872002年商品房销售面积为基础，利用历年商品房销售面积增长与 GDP、居民年收入等增长关 系，进行函数拟合、求和平均计算 数据来源：国土资源部中国未来10年土地供给分析 ZionZion Consulting 北京锡恩企业管