1、2001年11月 1 万科发展及战略演变浅析 回顾万科发展经历及战略变化 简单分析战略变化原因 提出我们的建议 杨东强、赖俊宇、潘京江、李书韵、徐镇容、 左学琴、孙 敏、韩 洁、龙 昱(组长) 2001年11月 2 万科发展战 略演变浅析 万科简介万科简介 1984年公司以“现代科教仪器展销中心”的名年公司以“现代科教仪器展销中心”的名 称注册，国营性质。开发大陆专业视频器材市场，成称注册，国营性质。开发大陆专业视频器材市场，成 为深圳市最大的进口销售商。营业额一度占国家计划为深圳市最大的进口销售商。营业额一度占国家计划 外市场的外市场的60%。87年公司更名“深圳现代科仪中心”，年公司更名“
2、深圳现代科仪中心”， 与日本与日本SONY等公司建立了承销关系。等公司建立了承销关系。88年政府批准年政府批准 股份化改组方案，定名“深圳万科股份有限公司”。股份化改组方案，定名“深圳万科股份有限公司”。 91年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开上市公年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开上市公 司之一，代码“司之一，代码“0002”。现公司以经营住宅房地产业务。现公司以经营住宅房地产业务 为主，并被评为“中国房地产上市公司十强”之首。为主，并被评为“中国房地产上市公司十强”之首。 2001年11月 3 万科发展战 略演变浅析 万科发展简史万科发展简史 1984 1991 1993 混沌期混
3、沌期 (无战略无战略) 边缘期边缘期 (战略形成战略形成) 调整期调整期 (战略实施战略实施) 84年公司成立，年公司成立， 经营办公设备、经营办公设备、 视频器材视频器材 87年兴办工业年兴办工业 88年进入房地产年进入房地产 90年，初步形年，初步形 成商贸、工业、成商贸、工业、 房地产、文化房地产、文化 传播四大经营传播四大经营 架构架构 91年确定综合年确定综合 商社发展模式商社发展模式 93年否定原模年否定原模 式，确立城市式，确立城市 居民住宅为主居民住宅为主 导业务导业务 97年转让属下年转让属下 工业项目工业项目 98年转让属下年转让属下 广告公司广告公司 2001年转让属年转
4、让属 下万佳百货，下万佳百货， 资源集中于房资源集中于房 地产业务地产业务 2001年11月 4 万科发展战 略演变浅析 混沌期的膨胀混沌期的膨胀伴随改革开放的高速、多元化扩张伴随改革开放的高速、多元化扩张 5.75.7 1 1 1818 1414 66.166.1 3838 0 0 1010 2020 3030 4040 5050 6060 7070 198419841988198819921992 营业 收入(千万)营业 收入(千万)关联公司数目(个)关联公司数目(个) 2001年11月 5 万科发展战 略演变浅析 混沌期的陷阱混沌期的陷阱高速、多元化扩张背后的问题高速、多元化扩张背后的问
5、题 所有项目规模都很小，市场占有率极低。所有项目规模都很小，市场占有率极低。 面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌 打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大 规模，集团的资金和人才储备却无法满足，规模，集团的资金和人才储备却无法满足， 各分公司被迫继续小打小闹。各分公司被迫继续小打小闹。 业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长 期持续发展动力的隐患。期持续发展动力的隐患。 2001年11月 6 万科发展战 略演变浅析 营业额 贸易及商贸易及商 业业 86%86% 房地产房地产 3%3% 投
6、资及其投资及其 他他 1%1% 工业工业 8%8% 娱乐及广娱乐及广 告告 2%2% 营业利润 娱乐及广娱乐及广 告告 2%2% 工业工业 17%17% 投资及其投资及其 他他 22%22% 房地产房地产 43%43% 贸易及商贸易及商 业业 16%16% 边缘期的反思边缘期的反思( (多元多元vsvs专业专业) )19921992年经营情况分析年经营情况分析 88-93年万科东一榔头西一棒年万科东一榔头西一棒,净利润、净资产收益率连年保持净利润、净资产收益率连年保持20%以上，以上， 但实际上业务并不稳定、没有竞争力。但实际上业务并不稳定、没有竞争力。91-93年中国又进入泡沫经济时代。年中
7、国又进入泡沫经济时代。 市场中充满了对暴利的躁动，但王石开始了对万科战略的思考。市场中充满了对暴利的躁动，但王石开始了对万科战略的思考。 2001年11月 7 万科发展战 略演变浅析 边缘期的反思边缘期的反思( (多元多元vsvs专业专业) )19921992年经营项目分析年经营项目分析 市场竞争力 预 计 增 长 率 房地产 贸易及商业 工业 娱乐及广告 投资及其他 高 高 低 低 2001年11月 8 万科发展战 略演变浅析 进入壁垒 退 出 壁 垒 房地产 进出口贸易 零售业 股权投资 低 高 高 边缘期的反思边缘期的反思( (多元多元vsvs专业专业) )19921992年经营项目分析
8、年经营项目分析 2001年11月 9 万科发展战 略演变浅析 边缘期的反思边缘期的反思万科的选择以及券商的建议万科的选择以及券商的建议 93年年1月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加 速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为 主导业务。主导业务。 万科实际战略调整包括：万科实际战略调整包括： a、从多元化经营向专营房地产集中；、从多元化经营向专营房地产集中； b、从多品种经营向住宅集中；、从多品种经营向住宅集中； c、投放资源由、投放资源由12个城市向北京个城市向北京.上海上
9、海.深圳深圳.天津集中。天津集中。 94年年3月，君安证券公开向万科提出改革倡议：月，君安证券公开向万科提出改革倡议： 收缩工业、贸易、股权投资收缩工业、贸易、股权投资 保留文化公司保留文化公司 全力发展和充实房地产业务全力发展和充实房地产业务 2001年11月 10 万科发展战 略演变浅析 0 1 2 3 4 5 6 1 9 8 0 1 9 8 1 1 9 8 2 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 1 9 8 6 1 9 8 7 1 9 8 8 1 9 8 9 1 9 9 0 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9
10、 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 1980年，我 国城镇年建 设住房第一 次超过1亿平 方米 1993年城镇 年建设住房 超过2亿平方 米 1996年建设 住房超过3亿 平方米 1998年高达 4.7亿平方米 预计21世纪 前20年，每 年需新建住 房4.86亿至 5.49亿平方 米 明智的选择明智的选择我国住宅建设的成长回顾我国住宅建设的成长回顾 2001年11月 11 万科发展战 略演变浅析 调整期的变化调整期的变化19941994- -20002000年经营情况回顾年经营情况回顾 173 187 301 331 25 31 0 50 100 150
11、 200 250 300 350 199419972000 净利润(百万)全资附属公司(个) 2001年11月 12 万科发展战 略演变浅析 营业额 零售零售 36%36% 房地产房地产 63%63% 其他其他 1%1%营业利润 其他其他 12%12% 房地产房地产 43%43% 零售零售 9%9% 调整期的变化调整期的变化20002000年经营情况分析年经营情况分析 93-96年，国家紧缩银根，股市暴跌。年，国家紧缩银根，股市暴跌。96-98年，国民经济增速减缓，年，国民经济增速减缓， 经济低迷，通货紧缩。但经济低迷，通货紧缩。但93-98年间年间 万科逐步走上专业化道路，利润万科逐步走上专
12、业化道路，利润 稳步增长、净资产收益率稳步下降到稳步增长、净资产收益率稳步下降到10%左右的合理水平。万科的稳左右的合理水平。万科的稳 步发展让股东、管理层和员工心里有了底。步发展让股东、管理层和员工心里有了底。 2001年11月 13 万科发展战 略演变浅析 市场竞争力 预 计 增 长 率 房地产 零售业 投资及其他 低 低高 高 调整期的变化调整期的变化20002000年经营项目分析年经营项目分析 经过调整，毫无意经过调整，毫无意 义的“万科”已经变成义的“万科”已经变成 了“城市花园”和“万了“城市花园”和“万 佳百货”的代名词。万佳百货”的代名词。万 科地产被视为中国住宅科地产被视为中
13、国住宅 地产第一品牌，万佳百地产第一品牌，万佳百 货也雄居广东零售行业货也雄居广东零售行业 销售总额首位。销售总额首位。2001年年 万科将万佳转让给华润万科将万佳转让给华润 公司，最终完成其由多公司，最终完成其由多 元化公司向专业住宅地元化公司向专业住宅地 产公司的转变。产公司的转变。 2001年11月 14 万科发展战 略演变浅析 盘点万科盘点万科20002000年公司内部状况分析年公司内部状况分析 财务状况：财务状况：2000年末总资产年末总资产56.2亿，净资产亿，净资产29.1亿，资产负债率亿，资产负债率47%(行业行业 平均平均70%)。可动用资金约。可动用资金约7亿。股权分散，使
14、得融资渠道十分狭小。亿。股权分散，使得融资渠道十分狭小。 市场营销：市场营销：2000年楼盘竣工年楼盘竣工53.6万平方，结算销售面积万平方，结算销售面积54万平方。住宅地万平方。住宅地 产销售收入产销售收入24.5亿，比亿，比99年增长年增长24%，但应收帐款仅增加，但应收帐款仅增加3.5%。物业管理率先。物业管理率先 通过通过ISO9002第三方国际认证。“城市花园”成为优秀住宅品牌。第三方国际认证。“城市花园”成为优秀住宅品牌。 土地储备：土地储备：2000年土地储备年土地储备450万平方，预计万平方，预计2001年新增年土地储备年新增年土地储备300万万 平方。预计平方。预计3年内需用
15、年内需用30亿补充土地。亿补充土地。 组织管理：组织管理：形成了以房地产业务为核心的管理总部，新设立了设计部工程形成了以房地产业务为核心的管理总部，新设立了设计部工程 部、物业管理部，使项目开发的每一个环节都得到了有效控制。新设立了信部、物业管理部，使项目开发的每一个环节都得到了有效控制。新设立了信 息中心，使集团内外的信息资源进入全面整合和共享阶段。息中心，使集团内外的信息资源进入全面整合和共享阶段。 企业文化：企业文化：建立建立万科周刊万科周刊、 万科新闻网万科新闻网，并建立“人才是万科的，并建立“人才是万科的 资本；尊重客户，让客户满意；学习是一种生活方式；创新是生命之源”等资本；尊重客
16、户，让客户满意；学习是一种生活方式；创新是生命之源”等 理念。理念。 2001年11月 15 万科发展战 略演变浅析 盘点万科盘点万科万科万科SWOTSWOT分析分析 W O T S S 1、有明确的战略；、有明确的战略； 2、良好的企业文化、优秀的企业品牌；、良好的企业文化、优秀的企业品牌； 3、市场分析、定位、营销能力强；、市场分析、定位、营销能力强； 4、物业管理水平较高；、物业管理水平较高； 5、建立、建立A-house系统，有效控制采购成本。系统，有效控制采购成本。 2001年11月 16 万科发展战 略演变浅析 W O T S W 1、股权分散，决策难；、股权分散，决策难； 2、土
17、地获取成本高；、土地获取成本高； 3、土地储备少；、土地储备少； 4、与政府沟通不好；、与政府沟通不好； 5、融资渠道窄。、融资渠道窄。 盘点万科盘点万科万科万科SWOTSWOT分析分析 2001年11月 17 万科发展战 略演变浅析 W O T S O 1、住宅商品化、产业化政策出台；、住宅商品化、产业化政策出台； 2、土地出让政策的改变；、土地出让政策的改变； 3、住房金融改革、住房金融改革,既扩大需求又扶持供给；既扩大需求又扶持供给； 4、国民收入增长、国家人口增长；、国民收入增长、国家人口增长； 5、市场出现分化（中产阶级增长）。、市场出现分化（中产阶级增长）。 盘点万科盘点万科万科万
18、科SWOTSWOT分析分析 2001年11月 18 万科发展战 略演变浅析 W O T S T 1、政府参与低价房供应；、政府参与低价房供应； 2、公司整体规模小、公司整体规模小(市场占有率在深圳也仅市场占有率在深圳也仅5%)； 3、入关后，原有管理、营销等优势丧失；、入关后，原有管理、营销等优势丧失； 4、国内、外竞争者不断加入。、国内、外竞争者不断加入。 盘点万科盘点万科万科万科SWOTSWOT分析分析 2001年11月 19 万科发展战 略演变浅析 展望未来展望未来地产市场发展预测地产市场发展预测 政政 治治 、 经经 济济 体体 制制 改改 革革 公公 平平 机机 制制 完完 善善 收
19、入结构收入结构 层次差距层次差距 公开化，公开化， 收入量化收入量化 度提高度提高 需求层次化：需求层次化： 高档住房（企业开发）高档住房（企业开发） 中档住房（企业开发）中档住房（企业开发） 低档住房（政府、企业共低档住房（政府、企业共 同开发）同开发） 房地产企业如何根据市场外界环境的变化，制定符合市场演变的战略，已成为企业房地产企业如何根据市场外界环境的变化，制定符合市场演变的战略，已成为企业 在未来激烈的市场竞争获得优势的重中之重。在未来激烈的市场竞争获得优势的重中之重。 消费群体消费群体 层次化层次化 2001年11月 20 万科发展战 略演变浅析 展望未来展望未来我们的建议我们的建
20、议 维持专业化战略，将“万科”建成中国住宅业第一名牌；维持专业化战略，将“万科”建成中国住宅业第一名牌； 调整资本结构，扩大大股东持股比例，解决融资等问题；调整资本结构，扩大大股东持股比例，解决融资等问题； 开展资本运作，稳步扩大公司规模，借规模降成本；开展资本运作，稳步扩大公司规模，借规模降成本； 增加土地储备，扩大市场占有率增加土地储备，扩大市场占有率(比照香港情况应超比照香港情况应超30%)； 集中精力开发中档住宅市场，放弃低档，关注高档发展；集中精力开发中档住宅市场，放弃低档，关注高档发展； 加强人力资源培养，储备企业扩张、文化复制所需人力；加强人力资源培养，储备企业扩张、文化复制所需人力； 持续加强企业文化建设，在发展期应建立学习型组织。持续加强企业文化建设，在发展期应建立学习型组织。
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