1、明源销售系统操作规范试行版V21.主数据环节1） 方案报批后，分期确定后财务需在3个工作日内建立项目主数据信息；重点包括项目分期、占地面积、建设用地面积、建筑面积（地上、地下）可售面积以及分期下产品业态情况；2） 产品信息需完善，至少包括可售建筑面积（地上可售和地下可售区分开）单方成本，便于定价时进行利润测算；单独产品要分开建立，如住宅项目含地下室和车位需单独建立，必须确保产品-楼栋-户型所属产品类型一致，否则将影响按产品类型分析的报表数据准确性；3） 预售面积出来后，财务需在三个工作日内完成产品业态规划指标面积刷新，营销建立楼栋后需及时通知财务完成分批楼栋范围设定，如无批次也需建立0P并设定
2、楼栋范围，否则将严重影响财务接口基础数据传递，造成无法生成正确凭证信息，每个分期下均须建立分批为NP的批次，批次名称为“不分批“无需设定楼栋范围仅用于传递预约金凭证（NP建立待正式财务接口操作手册下发否执行）；4） 实测面积出具后，由产权部门提供财务部门完成主数据信息补录。主要调整内容包括主数据版本修正为实测版、产品规划指标中建筑面积调整及可售面积进行调整；5） 所有主数据调整需由财务经理进行复核确认；主数据规范业务类型编码规则说明项目编码两位阿拉伯数字以管理单元为主体，如廊房市区公司从01开始编号；不以项目注册公司编号；分期编码一期 1Q 二期 2Q如项目只明确了一期开发规模及节奏，后续不清
3、楚分几期开发统一放入二期；产品编码01、02单独产品单独建立，如既有高层又有地下室需建立两种产品；例：01、02批次编码1P 、2P以财务批次为准，如项目无批次需填写0P，同样要在系统中进行维护，否则影响财务接口数据输出；主数据环节图解说明超链接2.楼栋房源信息建立1） 房源信息需在获取预售面积3天内进入系统，如无销许开盘以图纸面积销售的，建立房源时可导入图纸面积；2） 不同产品类型需分开楼栋建立，如同一栋楼上为住宅，下为底商应建立两栋，并在系统中采用不同编码；3） 所有楼栋信息必须填写销许获取日期及销许编码，如未获的销许可为空(获得销许后两天内完成补录）；4） 楼栋预计交房日期根据公司会签版
4、交房日期填写，便于进行存货盘点，；5） 户型信息需尽量完整，新建房源信息户型中必须包含户型图信息（户型图为销售对外使用户型图JPG格式）；6） 房源编号原则上需与房管局备案房号一致，所有房管局备案房号需导入系统确保未来数据核对；7） 房源建立中如与财务分批一致的，无需在销售系统中建立分区，如与财务分批不一致，如按组团销售，可在房源生成模块建立销售分区。8） 房源建立时放入分期效果图，图片大小控制在700K以内。楼栋编码规则： 业务类型编码规则说明分区编码编码两位阿拉伯数字+B(大写)1B、2B分区指销售角度分区，如按组团销售等情况；楼栋编码住宅 HS 别墅 BS底商 US 独立商业DS 综合体
5、商铺ZS写字楼SH 公寓GY地下室DB 配套PT如建立一栋住宅1号楼编码应为HS01注意此编码体系与财务系统财务接口相通请仔细设置楼栋房源信息图解3.价格信息导入及收放盘要求1） 价格批复后三个工作日内，分公司综合服务专员需将底价（优惠方案试算后价格）导入底价模块，分公司层进行数据检查审核无误后执行，三个工作日内需将批复价格导入标准价格模块，并在分公司内完成审核；2） 标准价格调整可由分公司在保证不影响底价的情况下，进行调整，审批至分公司总经理即可；3） 销控由集团营销中心控制，如项目需放盘销售，需通知集团营销中心进行收放盘操作，申请方式可通过明源系统发流程通知或直接电话通知；价格信息及收放盘
6、图解：4.付款方式与折扣建立要求1） 分公司综合服务专员需在价格批复时完成系统中付款方式设定，付款方式设定时需与财务沟通是否计入代收费用及代收费用收款条件及收费标准，财务在复核批复价格时需在系统中检查综合服务专员在系统中设立的付款方式是否有误；2） 付款方式设置时，如为物业借款与工抵房必须设置对应的标识，否则将造成无法录入借款金额与工抵金额；3） 分公司综合应在价格录入前完成税率参数设置检查，避免增值税计算错误；具体税率可询问财务相关人员；4） 分公司综合服务专员需在价格批复发起审批同时完成折扣方案设定，折扣方案内容需与集团批复内容相同，如因分公司涨价所设置折扣方案除外；财务在复核价格同时应检
7、查折扣方案设置是否正确；付款方式及折扣5.案场套打报表及收款通知单收据等现场套打业务要求1） 集团IT中心需在开盘前3个工作日内完成套打报表设置，并测试无误；2） 集团IT中心需确保格式无误，信息无误；3） 对于新增项目及分期，IT应在收到项目申请后，及时在系统中完成岗位、权限、流程、案场团队设置；案场套打报表6.预约排号、小订、认购、签约业务规范 认筹定义：开盘期间或加推期间为达到开盘效果对客户收取诚意金的业务； 1）只能在开盘或加推时可使用系统预约排号，平销期不允许使用预约排号功能，特殊情况报集团营销中心，开盘前认筹需录入明源系统，且在认筹时应登记电商渠道及电商收费标准； 如开盘前认筹需选
8、房号，使用预约排号功能，如当时价格还未确定客户选定房号可在备注中体现（系统暂不支持未放盘选择房号）。 3）小订业务：小订业务为客户缴纳部分定金锁定房号，小订订金不应低于1000元，且锁房号时间不应超过一天，小订时需向客户说明，如未按期补足定金需进行挞定处理；挞定后财务需将实收小订金转为手续费; 4)认购业务：原则上所有认购必须收取定金，通过集团审批只收取电商费用的除外，且电商费用作为定金对待，如客户退房需按挞定处理；地下室、车位等涉及捆绑销售的非赠送房产，需在系统中分开录入认购或合同，便于财务凭证输出；4.1） 增加线下选房单，销售员填写完后交给综合服务专员避免综合服务专员没有任何依据录入系统
9、，造成信息错误；4.2） 认购书必须通过系统打印，当天业务当天录入完成，录入完成后打印交款通知单，综合留存一联，另一联提交财务，每日下班前核对交款份数及金额确保收款数据无误。4.3） 认购必须选择付款方式，如付款方式确定不了的选择银行按揭付款方式，不允许不选付款方式转签约，发现此类问题严惩；4.4） 必须完成认购转签约流程，如直签客户需在系统中完成认购（可不打印认购书）后方可转签约，所有转签约客户必须首付款齐，如一次性客户需楼款齐方可转签约，款未齐转签约的一经发现严肃处理；5）签约业务： 签约信息需完善，签约需核对供款明细是否准确无误，如采用物业借款或工抵的房源需填写对应金额，工抵需填写抵房单
10、位；合同状态（草签、网签、备案）及合同约定预计交房日期需填写正确；如合同状态发生调整可在售后服务-合同登记服务中对其进行批量修改；合同报财务审核后财务需要在系统中对合同进行资料审核保证基本信息不再变动，审核时重点审核合同基本信息及应收款项及实收款项是否正确；交易过程中变更管理：1） 更名业务：更名增减名与正常换名同等对待，如更名涉及金额调整，更名后金额调增，需更名后走价格变更流程；工抵更名，不需要更换付款方式，系统中只需记录更名后客户信息，但无需记录更名后客户所对应付款方式；2） 换房业务：按原有政策执行，换房完成后财务需对换房进行转账操作将款项转入换入房源，并换票；营销需对退出房源进行重新价
11、格的审核再次销售；3） 退房业务：必须选择是否挞定，如定金全部没收，需填写为挞定，并填写手续费金额，否则为否；客户退房审批通过后办理退款时销售会计在系统中对其款项进行退款，或将已收定金转至手续费中；4） 特批折扣：特批折扣需在付款方式确定及案场优惠已经记录系统的情况下方可使用，避免领导审批时造成信息误判；案场正常优惠无需走特批折扣流程，动用总经理优惠权限或超出总经理优惠权限必须走特批折扣审批流程。特批折扣申请尽量在付款方式等全部确定后申请，作为涉及价格变化的最后一次申请使用，否则特批折扣申请后则无法再调整付款方式(如特殊情况请联系集团营销中心处理)；5） 付款方式变更与延期签约：付款方式变更与
12、延期签约需要按集团销售管理规定执行；预约、小订、认购、签约电商业务规范：一、 认购阶段需在认购订单中，选择电商一级渠道和电商二级渠道，并手填收费金额（如非参数设置默认金额以客户缴纳标准，非二级渠道取费）。二、 原则上收取电商不能等同于认筹或认购功能，在收取认筹或认购金后，需同时收取电商费用，如有特殊情况，须将操作方案报总部营销中心，营销副总裁审批通过后，方可使用电商代替认筹或认购功能，并接受等同于认筹或认购的考核。凡执行此操作的项目，按以下具体操作方式进行明源系统信息录入：（一）开盘前只收取电商，代替认筹功能。调整电商推荐单内容，代替原客户认筹单，客户认筹时系统套打电商推荐单，认筹金额可填写为
13、0。（二）开盘后只收取电商，代替认购功能。1、调整电商推荐单内容，代替原客户认购单，客户认购时系统套打电商推荐单，认购金额可填写为0。2、电商费用收取，不足1000元时，按小订方式处理，财务给客户开具收据，并在系统中做小订业务，收取金额记为0，同时要求次日补齐电商费用，并在系统中转认购，认购金填写为0。如次日未补齐，小订直接罚没，不予退还，房源打开另售。7.财务业务规范1） 财务不得在业务系统中无相应供款明细情况下进行收款、退款或转账工作，做好业务数据把关的最后一道闸口；2） 财务收据必须在系统中进行收据管理，提前将收据票本登记入系统中；3） 现场收银需当日完成收款并录入系统，销售会计需定期对
14、系统中票据进行审核；4） 变更业务如更名、换房、退房，需在财务待办模块完成并及时标记完成,以便营销部门知晓；5） 财务在收到银行放款单后需及时在系统中进行银行放款操作，如按揭银行或按揭金额错误，需提醒按揭专员进行调整，避免因放款不及时造成回款数据错误影响集团决策；6） 在建工程抵押与解抵押财务需在系统中及时标记，因财务未标记造成营销部门考核业绩受损由财务相关操作人员共同承担；7） 财务需对按揭人员在售后服务中标记的银行审批待放款进行审核，完成与按揭专员的工作交接，并完成放款后在系统按揭服务模块标记为已放款;8） 全款齐并满足结转收入条件时，要通过明源系统进行结转收入操作,便于统计结转收入时间；
15、 财务业务规范8.售后服务-按揭、公积金、产权、入住、合同登记办理规范1） 按揭办理按揭专员必须及时录入按揭银行与按揭办理进程，便于进行按揭进程监控，当按揭银行发生调整或按揭金额发生调整需在售后服务模块及时进行按揭银行与按揭金额调整，如因按揭银行错误或按揭款金额错误造成财务收款错误应承担相应责任2） 合同登记售后服务合同登记由综合服务专员负责，综合服务专员需及时登记合同登记办理进程，特别是对于网签和备案的合同状态要及时修正，否则因此造成的数据统计错误，和业绩统计错误要承担相应责任；3） 面积补差面积补差流程调整，由财务销售会计负责实测面积的导入和补差方案制订及补差款金额计算；在系统中根据客户情况进行多退少补；系统应用顺序：录入实测面积并审核-设定补差方案（公司级参数）-售后服务面积补差模块进行补差款计算并执行-财务管理收支管理模块进行补差款收取操作；售后服务业务规范主数据环节图解：楼栋房源信息建立图解：价格信息及收放盘图解：付款方式及折扣：案场套打报表：预约、小订、认购、签约：财务业务规范：售后服务业务规范：
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