1、投 资 分 析 阶 段投 资 分 析 阶 段 实 施 方 案 阶 段实 施 方 案 阶 段 施 工 图 阶 段施 工 图 阶 段 设 计 前 期 阶 段设 计 前 期 阶 段 主要内容主要内容 一. 阶段的工作特点 二. 概念设计方案的成果标准 三. 项目设计指导书 一一 . 阶段的工作特点阶段的工作特点 设计前期阶段设计前期阶段 项目立项项目立项 审批通过审批通过 规划方案规划方案 设计开始设计开始 项目设计项目设计 “正式开始”“正式开始” 1. 本阶段的起点和终点本阶段的起点和终点 市场营销部门市场营销部门 设计部设计部 本阶段任务本阶段任务 完成市场定位及产完成市场定位及产 品建议书品
2、建议书 完成项目设计指导书完成项目设计指导书 营销营销 前期前期 设计设计 前期前期 2. 设计部成为设计部成为“ 1/2 1/2 主角主角” 设计前期阶段的主要工作成果设计前期阶段的主要工作成果 是什么？是什么？ 主要工作成果示意图主要工作成果示意图 概念设计方案概念设计方案 产产 品品 建建 议议 书书 项目设计指导书项目设计指导书 项 目 设 计 工 项 目 设 计 工 作 计 划 作 计 划 二二 .概念设计方案的成果标准概念设计方案的成果标准 1. 概念设计研究的内容概念设计研究的内容 原则一原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成依据经营、销售的要求，兼顾工程、成 本的因素；本的
3、因素； 原则二原则二 侧重于规划设计方面的研究侧重于规划设计方面的研究 两设计关注重点不同 定位定位 方向方向 结构结构 概念设计概念设计 规划设计规划设计 寻求达成寻求达成“目标目标” 的方法的方法 设计的深化设计的深化 综合经济技术指标综合经济技术指标 1.1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？ 2.2.结合成本、销售，验证各公建面积指标的合理性。结合成本、销售，验证各公建面积指标的合理性。 3. 3. 规划设计方面规划设计方面 1.1.如何分期开发？如何分期开发？ 2.2.如何设置主入口？如何设置主入口？ 3.3.如何利用用地内、外景观资
4、源？如何利用用地内、外景观资源？ 4. 4. “回答发展商必须回答，做出决策的问题。”“回答发展商必须回答，做出决策的问题。” 2. 如何进行概念设计研究？如何进行概念设计研究？ 案例一：南昌万科四季花城案例一：南昌万科四季花城 案例二：深圳大梅沙项目案例二：深圳大梅沙项目 案例一：南昌万科四季花城案例一：南昌万科四季花城 案例点评案例点评 容积率较低；用地大，分期开发时便于调整。容积率较低；用地大，分期开发时便于调整。 规划总用地规划总用地27.327.3haha，容积率容积率1.021.02，多层为主。，多层为主。 城市整体市场处于初级阶段，竞争压力较小。城市整体市场处于初级阶段，竞争压力
5、较小。 难点一：地段偏僻无人气，如何吸引客户？难点一：地段偏僻无人气，如何吸引客户？ 难点二：周边市政、公建配套不完善，与开发建难点二：周边市政、公建配套不完善，与开发建 设的矛盾。设的矛盾。 难点三：售价有限，成本控制与品质营造的矛盾。难点三：售价有限，成本控制与品质营造的矛盾。 南昌万科四季花城概念设计结论南昌万科四季花城概念设计结论 1. 规划结构与功能分区规划结构与功能分区 2. 路网结构与交通系统路网结构与交通系统 3. 景观结构景观结构 4. 分期开发模式分期开发模式 1.沿湖小高层的排布及市场依据沿湖小高层的排布及市场依据 2.湖景与湖堤的景观利用方式湖景与湖堤的景观利用方式 参
6、见范例汇编第参见范例汇编第16页页 已确定方面已确定方面 待定方面待定方面 案例二：深圳大梅沙项目概念设计案例二：深圳大梅沙项目概念设计 8 8月月2020日，市场定位、概念设计同时启动；日，市场定位、概念设计同时启动； 9 9月月1515日，确立了先定量，后定性的市场研究方向，日，确立了先定量，后定性的市场研究方向， 市场定位树起风向标；市场定位树起风向标； 1010月月1515日，确定日，确定SWASWA等等3 3家设计公司，同时委托概家设计公司，同时委托概 念设计任务；念设计任务； 1212月月6 6日，定量研究结束、概念设计完成；第一轮日，定量研究结束、概念设计完成；第一轮 工作按计划
7、顺利汇合；工作按计划顺利汇合； 1212月月3030日，市场初步定位，据此，进行正式方案日，市场初步定位，据此，进行正式方案 招投标设计委托；招投标设计委托； 来年来年2 2月月2626日，设计回标。同时市场定位明确，并日，设计回标。同时市场定位明确，并 确定了整体经营策略。确定了整体经营策略。 大梅沙区域位置图大梅沙区域位置图 总用地面积总用地面积 268483.5268483.5平方米平方米 总建筑面积总建筑面积 214800214800平方米平方米 容积率容积率 0.800.80 覆盖率覆盖率 1515 总户数总户数 16801680户户 难点一：山、海景观资源的分配与利用难点一：山、海
8、景观资源的分配与利用 山景为主还是海景为主？山景为主还是海景为主？ 各种类型住宅的景观资源分配？各种类型住宅的景观资源分配？ 内部营造景观的类型，与住宅的关系？内部营造景观的类型，与住宅的关系？ 概念方案一：概念方案一： 1.海景+湖景（内部营造）+高尔夫 2.酒店与公建位于用地东面 3.小高层位于较高区域，别墅位于较低区域 概念方案二：概念方案二： 1.海景+湖景（内部营造） 2.酒店与公建位于用地东南临街区域 3.多层、别墅位于较高区域，小高层位于较低区域 概念方案三：概念方案三： 1.酒店与公建位于用地中心低标高无海景的区域，住宅 纵向辐射，各纵向区域间留绿化带。 2.尽量保持山谷形态，
9、充分利用山景 难点二：项目定位难点二：项目定位 “用来渡假还是用来居住？”“用来渡假还是用来居住？” 休闲度假的实质内容是什么休闲度假的实质内容是什么? 人的行为会对产品提出什么要求？人的行为会对产品提出什么要求？ 渡假对入口、组团方式的影响？渡假对入口、组团方式的影响？ 休闲度假住宅区的物业管理方式？休闲度假住宅区的物业管理方式？ 难点三：公建配套的设置与经营难点三：公建配套的设置与经营 公建配套如何支持“渡假概念”社公建配套如何支持“渡假概念”社 区区? 小区配套与政府配套的关系？小区配套与政府配套的关系？ 小区配套的经营方式？小区配套的经营方式？ （10000平米酒店公寓，平米酒店公寓，
10、5000平米会所，平米会所， 9000平米商业）平米商业） 案例点评案例点评 难点一：山、海景观资源的分配与利用难点一：山、海景观资源的分配与利用 难点二：项目定位难点二：项目定位 难点三：公建配套的设置与经营难点三：公建配套的设置与经营 项目定位为我们经验较少的“渡假形态的住项目定位为我们经验较少的“渡假形态的住 宅”，在产品建议、经营方式、物业管理方面宅”，在产品建议、经营方式、物业管理方面 都面临较大的挑战。都面临较大的挑战。 而市场上的多种可能、不确定又必须通过概念而市场上的多种可能、不确定又必须通过概念 设计来验证；最终得出共同的结论。设计来验证；最终得出共同的结论。 大梅沙项目规划
11、设计评审的两个方案大梅沙项目规划设计评审的两个方案 项目定位确定为：“披着渡假外衣的项目定位确定为：“披着渡假外衣的 住宅”，但定位仍需与设计同步深入住宅”，但定位仍需与设计同步深入 研究。研究。 对比以上两个案例，说明项目难易对比以上两个案例，说明项目难易 程度、特点不同，我们在概念设计阶段程度、特点不同，我们在概念设计阶段 重点研究的具体内容也不尽相同重点研究的具体内容也不尽相同。 原则一原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素； 原则二原则二 侧重于规划设计方面的研究侧重于规划设计方面的研究 3. 概念设计方案成果标准概念设计方案成果
12、标准 2.1 设计说明设计说明 2.2 综合经济技术指标及产品分析综合经济技术指标及产品分析 2.2.1 综合经济技术指标 2.2.2 产品分析 2.3 概念设计方案概念设计方案 2.3.1 概念设计图纸目录 2.3.2 概念设计图纸深度要求 参见成果标准第参见成果标准第24页；范例汇编第页；范例汇编第19-24页页 4. .概念设计研究结论成果标准概念设计研究结论成果标准 概念设计研究结论概念设计研究结论 达到深度达到深度 做出结论做出结论 明确遗留问题明确遗留问题 方方 案案 设设 计计 要要 求求 参见成果标准第参见成果标准第31-35页页 分类分类 概念设计研究概念设计研究 方案设计要
13、求方案设计要求 用用 地地 布布 局局 功能分区功能分区 住宅和公建分区住宅和公建分区 深化设计深化设计 产品类型分布产品类型分布 产品类型分布产品类型分布 空间序列和层次空间序列和层次 主要公共空间的功能和特点主要公共空间的功能和特点 的描述或图片的描述或图片 道道 路路 交交 通通 主入口位置主入口位置 描述或图示描述或图示 深化设计深化设计 人车关系人车关系 明确人车分流明确人车分流、局部合流或局部合流或 合流合流 停车方式和数量停车方式和数量 明确可采用的停车方式和各明确可采用的停车方式和各 方式停车数量方式停车数量 公交场站公交场站 明确是否设置明确是否设置，如有如有，明确明确 面积
14、或停车数量面积或停车数量、位置等位置等 班车车位班车车位 明确位置和数量明确位置和数量 销销 售售 分期状况分期状况 各期面积和产品组成各期面积和产品组成 深化设计深化设计 卖场安排卖场安排 面积和使用方式面积和使用方式、空间要求空间要求 （独立独立、合用合用） 深化设计深化设计 三三.项目设计指导书项目设计指导书 1. 为项目设计工作的为项目设计工作的纲领性纲领性文件。文件。 统筹考虑影响项目设计工作的各因统筹考虑影响项目设计工作的各因 素，并对项目设计的整个工作做出方向素，并对项目设计的整个工作做出方向 性决策的文件。性决策的文件。 2. 项目设计指导书的内容项目设计指导书的内容 总经理总
15、经理 设计部设计部 营销营销 成本成本 开发目标、开发计划开发目标、开发计划 项目设计工作计划项目设计工作计划 项目概况及用地分析项目概况及用地分析 概念设计研究结论概念设计研究结论 方案设计需解决的问题方案设计需解决的问题 项目设计各环节的综合分析项目设计各环节的综合分析 市场定位及产品建议市场定位及产品建议 成本控制因素成本控制因素 工程工程 工程管理意见工程管理意见 参见成果标准第参见成果标准第27-36页页 3.项目设计指导书中需设计部完项目设计指导书中需设计部完 成的工作成的工作 项目设计计划项目设计计划 项目概况及用地分析项目概况及用地分析 概念设计研究结论概念设计研究结论 方案设
16、计需解决的问题方案设计需解决的问题 项目设计各环节的综合分析项目设计各环节的综合分析 a. 项目设计各环节的综合分析项目设计各环节的综合分析 设计任务的细分设计任务的细分 设计单位的选择设计单位的选择 设计部人力资源的分配设计部人力资源的分配 设计费用的成本控制计划设计费用的成本控制计划 参见成果标准第参见成果标准第36页页 b.项目设计计划项目设计计划 概念设计研究概念设计研究 集团确认概念设计研究结论集团确认概念设计研究结论 规划方案设计规划方案设计 集团规划设计评审会集团规划设计评审会 集团单体确认集团单体确认 实施方案完成实施方案完成 土建施工图完成土建施工图完成 景观设计景观设计 销售包装设计销售包装设计 （如公建、立面需另行委托应单独（如公建、立面需另行委托应单独 列出）列出） 开工时间开工时间 开盘时间开盘时间 详规报建详规报建 方案报建方案报建 初步设计报建初步设计报建 施工图报建施工图报建 设计控制点设计控制点 相关重要节点相关重要节点 阶段回顾 1. 设计并非唯一主导，本阶段是市场定位和规 划设计同时深入的过程。 2. 需与营销、工程、成本部门密切配合。 3. 形成的成果将指导整个项目设计工作。 与您共同努力！ 谢谢！
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