房地产行业两集中加速洗牌城市更新或成破局者（52页）.pdf
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房地产行业两集中加速洗牌城市更新或成破局者（52页）.pdf
1、 证券研究报告 “两集中”加速洗牌，城市更新或成破局者 Table_IndNameRptType 房地产房地产 行业研究/深度报告 行业评级：增持行业评级：增持 报告日期： 2021-07-14 Table_Chart 行业指数与沪深行业指数与沪深 300 走势比较走势比较 Table_Report 相关报告相关报告 1.统计局 5 月数据点评： 低基数效应淡化，土拍新政节奏扰动 2021-06-18 2.“两集中”加速结构分化，行业“周期”重估 2021-06-11 3.2021.4 统计局数据点评： 销售、 投融强韧性， 土拍新规或带动开发节奏变更 2021-05-18 主要观点：主要观点
2、： Table_Summary 政策组合拳力度增加，政策组合拳力度增加， “两集中”“两集中”供地供地进入“鸡肋时代”进入“鸡肋时代” 。 房地产行业发展周期受政策影响显著，房地产行业发展周期受政策影响显著，但纵观历次周期均有差异之但纵观历次周期均有差异之处处，当前表现为：1）短期管控重点是“降杠杆” ，包括从需求端及房企端两方面入手控制杠杆，相应政策包括“三条红线” “贷款集中度管理”和“四限”政策等等；2）从长效机制来看会增加热点城市的土地供应量同时出台更合理的土拍政策对土地市场降温来 “稳预期” 。 使用华安地产测算模型计算，选取 2019 年同期 22 城供地数据与本轮两集中供地数据作
3、比较，得出以下结论：a）土拍新政效果显著，）土拍新政效果显著，刚弹性限价城市利润空间缩减。刚弹性限价城市利润空间缩减。极热门投资兼风险警示区中规模化头部房企对原本在此地区布局的中小型房企有明显“挤出效应” 。b）政府让利稳地价，沪苏“一次熔断”增加拿地不确定性。政府让利稳地价，沪苏“一次熔断”增加拿地不确定性。上海、苏州典型项目测算得出净利率分别为 24.6%和 12.4%，可见这种方法实质上是政府主动让利稳地价的行为， 但也给房企的拿地引入了更多不确定性。c）优化供地城郊结构，郑州、济南保温市场，缓解去化焦优化供地城郊结构，郑州、济南保温市场，缓解去化焦虑。虑。2021 年两集中供地中，郑州、济南典型项目净利率分别为 9.3%和 6.2%。d）地价、房价双管齐下，福州、宁波利润空间进一步缩）地价、房价双管齐下，福州、宁波利润空间进一步缩减。减。本轮次的两集中供地中，福州、宁波均对地价和房
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