1、楷硕策划设计近郊大盘的八大纲领楷硕策划设计近郊大盘的八大纲领 金色家园系列金色家园系列 位于城市中心区位于城市中心区 城市花园系列城市花园系列 位于城市建成区位于城市建成区 四季花城系列四季花城系列 位于城郊发展区位于城郊发展区 魅力之城系列魅力之城系列 位于城市副中心区位于城市副中心区 本项目属于城市副中心区的大盘。本项目属于城市副中心区的大盘。 依据城市建设情况，可以将城市分成中心区、建成区、副中心区、城郊发展区依据城市建设情况，可以将城市分成中心区、建成区、副中心区、城郊发展区 等四大类。等四大类。 万科地产就对城市不同区位、不同规模、不同形态的住区已经有了细分市场。万科地产就对城市不同
2、区位、不同规模、不同形态的住区已经有了细分市场。 纲领一 大盘要有大主题大盘要有大主题 大盘是面，主题是点；点组成面，面靠点来引爆。大盘是面，主题是点；点组成面，面靠点来引爆。 大盘的主题设计是综合项目核心资源的引爆点， 基于对住区是城市的有机组成部分的理解，住区规划和建设需综合面对各种城市问题，基于对住区是城市的有机组成部分的理解，住区规划和建设需综合面对各种城市问题， 包括道路密度、公共交通组织、购物和休闲设施的配套以及城市生活、街区氛围的营造。包括道路密度、公共交通组织、购物和休闲设施的配套以及城市生活、街区氛围的营造。 强调住区的开放、与城市整体功能和空间肌理的有机结合。因此，从早期的
3、深圳万科强调住区的开放、与城市整体功能和空间肌理的有机结合。因此，从早期的深圳万科 城市花园的全封闭管理到深圳万科四季花城的开放的商业空间、再到最近的武汉万科城城市花园的全封闭管理到深圳万科四季花城的开放的商业空间、再到最近的武汉万科城 市花园开放的住区街道空间和景观带，万科的住区建设出现了一个“小规模、大社区、市花园开放的住区街道空间和景观带，万科的住区建设出现了一个“小规模、大社区、 新市镇”逐步探索深化的过程，住区与城市之间“管理”与“开放”并重。新市镇”逐步探索深化的过程，住区与城市之间“管理”与“开放”并重。 都市感营造都市感营造 纲领二 上 海 春 申 万 科 城 深 圳 四 季
4、花 城 与城市衔接的路网系统和交通组织，将大规模住区的道与城市衔接的路网系统和交通组织，将大规模住区的道 路系统融入到城市的路网结构中，使住区不再是一个个封路系统融入到城市的路网结构中，使住区不再是一个个封 闭的开发单元。此外，通过设置均匀适宜的路网密度、合闭的开发单元。此外，通过设置均匀适宜的路网密度、合 理设置和组织出入口、引入公交线路等，将住区与城市进理设置和组织出入口、引入公交线路等，将住区与城市进 行很好的衔接和沟通。行很好的衔接和沟通。 人车共行的街道生活。万科为了避免大规模住区人车分人车共行的街道生活。万科为了避免大规模住区人车分 流带来的负面影响，通过对道路断面形式、街道宽度、
5、线流带来的负面影响，通过对道路断面形式、街道宽度、线 形、交叉口及人行过街方式等方面的设计，建立安全的步形、交叉口及人行过街方式等方面的设计，建立安全的步 行系统。在保证安全的前提下，实现人车共存、充满活力行系统。在保证安全的前提下，实现人车共存、充满活力 的城市街道空间的生活感。的城市街道空间的生活感。 同质复合人群：最大限度包容，增加交往与交流， 激发社区活力。 与城市友好共存：有机互动，形成住区城市界面 的生活转换。 多元化住区多元化住区 多元功能复合，满足多元功能复合，满足客户需求的多元，以及多元混合人群对人客户需求的多元，以及多元混合人群对人 际交往的重要性。际交往的重要性。 “组团
6、同质、社区复合组团同质、社区复合”的多元化人群混居的住区建设模式。的多元化人群混居的住区建设模式。 住区多元化具有内在性，主动强调多元化人群混居的城市生活住区多元化具有内在性，主动强调多元化人群混居的城市生活 氛围。氛围。 纲领二纲领二 适宜的封闭规模。在保证住区开放的同时，标志居住组团或街区在一定程度 和范围内的私密性，满足居住安全、宁静的需求。万科认为适宜的组团规模 在100-300户之间。住宅形态多呈现各种院落围合的形式。 万科尝试通过营造开放的“都市核心路”、“开放商业街”、“回家的路线” 等手法实现具有城市生活感的住区。提供开放的城市空间，培育城市生活。 将街道作为住区公共活动的重要
7、场所，同时重视行人和开车人的感受。 封闭组团、开放街区封闭组团、开放街区 纲领三纲领三 强大配套强大配套：强大的配套体系成为大盘必不可少的功课：强大的配套体系成为大盘必不可少的功课 将公共服务配套设施适当聚集，形成明确的中心，并且靠近城市主要道路、 公交站点设置，以扩大服务半径。通过公共服务配套设施的区内外共享，发 挥规模效应，进而带动住区及周边地区的活力和繁荣。 配套公共设施的开放与共享配套公共设施的开放与共享 纲领四纲领四 纲领五纲领五 公共设施的可识别性。包括尺度适宜 的步行商业街，特殊造型的街灯、街 道家具，入口、商业街、景观中心或 景观轴线上的标志性“塔” “塔塔” 如万科住区中最常
8、用的标志物，多位如万科住区中最常用的标志物，多位 于住区入口、商业街、景观中心或景于住区入口、商业街、景观中心或景 观轴的起点等位置。具有非常强的可观轴的起点等位置。具有非常强的可 识别性和领域感。识别性和领域感。 社区的标识性社区的标识性 纲领六纲领六 自主改善区域形象自主改善区域形象：区域形象不佳的情况下自主营造非常重要。例：万科四季：区域形象不佳的情况下自主营造非常重要。例：万科四季 花城、雅居乐自主修建区外道路。花城、雅居乐自主修建区外道路。 景观资源成为客户越来越看重的因素，景观资源成为客户越来越看重的因素， 放大景观资源放大景观资源 纲领七纲领七 多类型产品启动多类型产品启动 覆盖
9、多层面客户，检验市场需求，提高开发主动性覆盖多层面客户，检验市场需求，提高开发主动性 整合品牌资源优势整合品牌资源优势 凌厉建立市场形象，拓展客户层面凌厉建立市场形象，拓展客户层面 展示先行 公建配套作为局部亮点强势展现，消除区域不成熟的尴尬，降低心理门槛 高规格开盘：现楼展示、景观区展示、公建配套区落成开放 注重样板区展示注重样板区展示 纲领八纲领八 开发策略弹性调整开发策略弹性调整 根据市场和产品需求的变化，适时调整市场策略，指引产品开发根据市场和产品需求的变化，适时调整市场策略，指引产品开发 扩大客户辐射面应循序渐进扩大客户辐射面应循序渐进 清晰目标客户，细分阶段性主流客户，积累成熟社区
10、环境清晰目标客户，细分阶段性主流客户，积累成熟社区环境 产品差异化产品差异化 价格优势价格优势：低开高走的市场惯性值得尊重 创新性、主题性产品具有很强的市场震撼力和牵引力创新性、主题性产品具有很强的市场震撼力和牵引力 差异化的风格差异化的风格：植入差异化风格主题，营造差异性产品 结论：万科对于大规模综合住区的开发建设已不仅仅限于单纯规划设计技术层结论：万科对于大规模综合住区的开发建设已不仅仅限于单纯规划设计技术层 面的的探索，更多是通过在住区与城市发展、城市生活、社区文化、客户需求面的的探索，更多是通过在住区与城市发展、城市生活、社区文化、客户需求 层面的研究经验，反过来再指导规划设计的操作。层面的研究经验，反过来再指导规划设计的操作。 对于本项目来说，综合的研究方向是必须要面对和发展的空间。对于本项目来说，综合的研究方向是必须要面对和发展的空间。
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