1、项目营销作业指导书一、项目背景（一）、区位交通（二）、总平面规划（三）、产品简述（户型、面积区间、优劣势）二、营销目标（一）整盘货值产品可售面积可售套数预测均价货值高层商业洋房别墅车位其他合计（二）、经营目标1、整盘销售目标销售周期、销售额、首期开盘去化、阶段性销售目标2、首年度销售目标 产品推售面积推售楼栋推售套数销售面积销售套数签约额销售比率高层商业洋房别墅车位其他合计3、其他目标（品牌、市场、价格目标等）三、客户诉求分析客户类型客户来源年龄段客户特征置业诉求四、竞争分析（一）、宏观市场简述（城市或区域）（二）、区域竞品分析区域项目名称产品类型户型及区间成交均价后续体量精装情况项目卖点（三
2、）市场机遇与挑战五、产品价值体系（一）、价值梳理（二）、生活方式及价值主张六、营销策略（一）、营销总纲1、总体策略（1）、项目的重点难点（2）、项目整体竞争策略1、 营销总纲 （1）、项目入市时间选择及选择原因（2）、项目关键节点计划销售阶段启动品牌导入期蓄水期认筹期首开强销二开强销平销期尾盘期节点开始X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日关键节点X月X日产品发布会X月X日示范区开放X月X日首开X月X日二次开盘X月X日客户答谢会推广目标推广主题线上渠道线下渠道营销活动（二）、价格策略1、整体价格说明（设定逻辑，要说明项目均价、入市价格、涨价幅度、优惠幅度、促销
3、政策方向）2、整盘价格表产品一期一批（时间）一期二批（时间）二期一批（时间）小计面积均价面积均价面积均价面积均价高层商业洋房别墅车位合计备注：价格根据项目定位批复均价基础上制定策略，最终以项目委员会实际批复价格执行。（三）、销售策略1、整盘推售策略（1）、整盘推售思路（2）、推售铺排表（节点、货量及去化目标）批次楼号总套数总面积产品类型面积区间区间占比开盘时间套数去化60%节点套数去化80%节点套数去化95%节点一期一批高层70- 9020%90- 12060%120-14020%2、销售模式如内销，外销，内外结合，强拓客+内销，联合代理，强分销等销售模式3、销售能力（团队和销售能力）a 团队
4、组织构架b 团队管理重点（奖惩、管理重点等等）4、 客户渠道客户渠道渠道1渠道2渠道3渠道4合计渠道比重（备注：包括户外、电开、老带新全民营销、区域拓客、三级市场联动、多家代理、分销等）5、重点渠道策略（对重点渠道应用策略进行阐述）（四）、形象策略1、营销示范区包装（1）、说明示范区整体包装的调性（2）、说明示范区重要点位的包装措施2、VI体系设计（1） 、Logo（2） 、主题形象（3） 、主要推广语（4） 、关键VI应用（简要说明重点）（五）推广策略1、推广思路（营销推广主要策略方向：如推广、宣传、拓客具体策略）2、推广要求（目标分解）（1）、任务分解（分阶段目标）开盘首开盘二次推盘三次推
5、盘合计销售目标成交率来访量来电量（2）、渠道任务分解客户渠道短信渠道2渠道3渠道4合计来访量来电量3、推广铺排销售阶段启动品牌导入蓄水认筹首开二开平销期尾盘期节点开始日期X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日月份7月8月12月1月2月线上搜房微信线下户外报广营销活动4、推广重点（根据推广铺排，分类说明推广重点事项及落地措施）（六）、营销预算销售阶段启动品牌导入蓄水认筹首开小计二开小计平销期尾盘期小计合计节点开始X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日月份7月8月9月11月12月2月搜房微信户外报广活动合计 （7） 、营销工作清单项目营销工作清单一级节点一级节点事项二级节点二级节点工作责任部门协助部门责任人启动日期完成时间备注进度跟踪11.111.222.122.233.1 荣盛XX公司 XX项目 年 月 日
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