房地产营改增：一张表告诉你怎么抵扣减税最划算？（7页）.doc
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房地产营改增：一张表告诉你怎么抵扣减税最划算？（7页）.doc
1、1房地产营改增：一张表告诉你怎么抵扣减税最划算？财道家塾 2016-05-25 18:53:31 房地产阅读(0)评论(0)声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。举报这张表是未来房地产企业如果选择一般计税方法，所有进项和销项的明细。房地产企业进销项税额明细表：这张表的适用前提，是房地产企业要选择一般计税方法，房地产企业的新项目是一定要选择一般计税方法的，但对于老项目，房地产企业还有另外一个选择，也就是简易征收。一、老项目选择简易征收更划算？不能拍脑袋决定！对于老项目，到底是选择一般计税方法合适，还是选择简易征收呢？很多房地产企业可能大多数
2、情况下认为选择简易征收更为划算。最近“营改增”政策出台后，我们承接的培训工作非常多，在给一些房地产客户培训时，我都有一个相同的感触，就是当我在问到在座房地产企业 “营改增”之后，对于房地产的老项目，到底是选择一般计税，还是简易征收的时候，我得到的答案基本上都是简易征收。因为大家想当然地认为老项目选择简易征收对房地产企业比较有利。那么，什么是老项目？大家都很清楚有两个条件，原来最先在“36 号文”里只有一个条件。后来“五个管理办法”出台后，又加了第二个条件。现在房地产企业老项目的判定标准跟建筑安装行业的判定标准一致，一个是看建筑工程施工许可证注明的开工日期是不是在 2016 年 4 月 30 日
3、之前，大家看过建筑工程施工许可证的话，可以注意到中间有两个日期，一个是开工日期，一个是竣工日期。2只要开工日期在 2016 年 4 月 30 日之前，就可以作为房地产老项目。如果建筑工程施工许可证没有注明开工日期或是没有取得建筑工程施工许可证，可以按照建筑工程承包合同注明的开工日期来判定，只要是在 2016 年 4月 30 日之前，也算房地产老项目。对于很多房地产在建项目来讲，就等于有两个选择，一个是选择一般计税，一个是选择简易征收。而大部分企业都认为选择简易征收比较合适。可是，我们对于很多房地产客户在建项目做了不少测算，我们测算得到的结果是：如果选择简易征收，那么税负就是 4.76%（现在是 5%征收率，但考虑增值税价外税，实际上相当于 4.76%），但如果选择一般计税，很多在建项目的税负则低于 4.76%。为什么？很重要的一个原因，选择一般计税，土地可以扣除，所以很多项目如果土地成本比
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