房地产开发公司工程管理过程操作指引（138页）.doc

1、K2地产第八事业部过程管理操作指引3 工程准备阶段管理指引3.1 适用范围适用于K2地产集团全资或控股开发的所有项目工程准备阶段的管理工作，非控股及商业代建项目参照执行。3.2 运作流程图3.2.1 工程准备阶段管理流程图工程准备阶段管理流程时间开始V前期部7质安监登记工程管理部1工程现场围蔽2地质勘察4施工图5招投标工作6中标单位进场3三通一平8施工许可证申领9临设搭建10审批施工组织设计11审批监理规划细则12图纸会审13组织规划部门灰线验收14签发开工令15开工3.3 工程准备阶段管理流程说明66序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1工程现场围蔽1、在取得土地证后复核用地红线，进行围墙施

2、工；2、如采用实体围墙广告画面需营销策划部报集团进行方案审批；3、建议临时围墙施工时与永久围墙的统一考虑。取得土地证场地封闭2地质勘察1、优先选择周边地块勘察经验丰富或具备类似经验且与公司长期合作信誉度较好的勘察单位；2、勘察单位应按设计要求提供勘察任务书；3、开工前应工程部结合周边楼盘的资料在勘察阶段论证桩基选型（必要时通过试桩）和地下室基坑围护形式。现场具备勘察条件勘察报告3三通一平1、前期部及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）；2、工程部组织场地平整、清理和临时道路的施工；3、建议临时道路优先选择与永久性道路的结合；4、工程部应协调设

3、计部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。在场地平整时需考虑项目土方的平衡，后续回填土及景观用土的留置；5、场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、较晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号；6、充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。相关手续齐全达到三通一平条件4施工图1、选择信誉度较好，与公司长期合作的设计院进行施工图设计；2、工程部招标前跟踪施工图纸，政府图审及建

4、筑面积预测绘工作确保满足招标条件。取得方案或扩初批复招标用的施工图5招投标工作详见招投标流程67序号工作内容重点说明前置条件阶段成果6中标单位进场工程部组织移交：1、场地移交；2、坐标控制点、水准点的移交；3、临时水电移交；4、相关资料移交确定施工、监理单位中标单位进场7质、安监登记工程部配合前期部及时完成招投标结束登记完成8施工许可证的申领工程部配合前期部及时完成相关资料、手续齐全施工许可证9临设搭建1、开工前根据项目的建设的规模及开发节奏进行统筹规划；2、临设搭设应满足当地文明施工要求或集团公司 CI 标准；3、临设就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理，宜设置在最晚开发的地块内；4

5、、场地紧张的项目在招标文件中明确临设解决的方法。场地规划完成临建10审批施工组织设计审批重点：1、施工组织设计对保证工程质量和安全应有可靠的技术和组织措施；2、结合工程的具体情况，要求施工单位编制重点分部（项）工程的施工工艺文件；3、针对项目具体情况，要求施工单位提交质量预控措施；4、要求编制施工总平面布置图和施工进度计划。具有完善的施工图审批记录11审批监理规划细则审核范围：1、工程项目概况；2、监理工作范围、内容、目标和工作依据；3、项目监理部的组织形式、人员配备计划、岗位职责；4、监理工作程序、工作方法和措施；5、监理工作制度和设施；6、监理记录目录。确定监理单位中标审批记录12图纸会审

6、工程部按图纸审查管理要点组织和监督施工、监理单位会审施工图自审记录图纸会审纪要13灰线验收在打桩挖土前工程部配合前期部及时组织报验灰线放样完成验收记录14签发开工令总监签发工程部确认的开工令开工令15开工进一步确认施工、监理单位开工应具备条件的落实情况3.4 控制要点及标准3.4.1 控制要点3.4.1.1 工程现场围蔽（1）围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后期施工中返工，这些因素主要有：围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改变围墙形式等

7、措施。（2）对于工地范围以内围墙使用时间较短（使用时间6 个月）后需拆除的临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。3.4.1.2 项目部临时办公室选址、租用或搭设（1）项目部办公室选址一般宜选在项目地块附近的位置，且应相对固定，项目开发周期内不宜反复搬迁。（2）办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量情况，应结合开发周期长短、当前及高峰期人员总体数量多少、当前时期距高峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小、是一次完成到位还是逐步扩租或扩建。（3）项目办公场所包括办公室、会议室、食堂及清洁、厨师等后勤人员宿舍、厕所等，项目所处位置如较偏远时还应考虑工程部值班宿舍

8、或驻现场管理人员宿舍。3.4.1.3 地质勘察（1）项目块获取后，就可以进行项目地质情况初步勘察，初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成。通过初步勘察，可大致了解本项目地块的基本地质情况及复杂性。规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进一步进行详细勘察。（2）一般来说，工程勘察费占项目开发总成本的比例很小，而地质情况勘察的准确性68相当重要，对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察。3.4.1.4 三通一平（1）工程管理部在方案阶段要先进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。（2）应利用项目前期施工图设计阶段，利用已有设计

9、信息，委托相应施工单位，在总包单位进场前完成场内临时施工道路及排水组织施工，为总包单位进场施工创造有利条件，同时对缩短项目发展总工期大为有利。（3）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用 315KVA 的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。3.4.1.5 场地移交（1）施工场地移交完成时间，一般在总包定标及现场具备总包单位进场施工条件后。（2）施工场地移交包括现场施工工作面、变压器、水表、测量控制点、施工图纸、勘察资料、测绘资料等移交。（3）现场施工工作面移交由工程部会同前期部协调总包单位与前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续，必要时还需对场地

10、移交时标高等情况进行复核。3.4.2 标准按照集团内部相关控制标准及国家、地方相关规范。3.5 表格模板（1） 工程施工组织设计（2） 分部（项）施工组织设计69（3） 安全专项施工组织设计（4） 施工现场环境、地下管线调查表（5） 工程开工准备工作计划（6） 施工组织设计审批表（7） 施工图设计文件会审记录（8） 工程场地移交验收表（9） 施工准备工作完成情况检查表（10） 开工通知70编号：JXH-3-1施工现场环境、地下管线调查表版本：2011项目名称：填写日期：年月 日附：场地平面图一份71工程名称调查单位施工场地位置：计划开工时间：调查内容：经办人： 日期：部门负责人： 日期：审核意

11、见：部门负责人： 日期：说明工程开工前，项目部必须组织填写此表，经各方同意、确认现场环境、地下管线不影响工程施工后才可开工。本表作为公司资料存档。编号：JXH-3-2工程开工准备工作计划版本：2011项目名称：填写日期：年 月日72工程名称拟开工日期施工单位项目经理监理单位总监理工程师编号工作内容计划完成日期实际完成日期责任人1监理规划编写2监理实施细则编写3施工环境调查4施工图预算书编制5工程施工承包合同签订6三通一平7建筑工程开工许可证办理8施工图内审在9施工图会审及设计交底10施工组织设计会审11施工准备审查验收12分包商、甲供材料进场计划的编制工程部日期工程分管领导日期备 注编号：JX

12、H-3-3施工组织设计审批表版本：2011项目名称：填写日期：年 月日73名称会审时间修改时间施工单位监理单位监理意见工程部意见成本管理部意见材料部意见分管领导审批意见备注编号：JXH-3-4施工图设计文件会审记录版本：2011项目名称：填写日期：年月 日填表人：74工程名称图纸会审部位日 期会审中发现的问题：处理情况：参加会审单位人员单位名称姓 名职 务单位名称姓 名职 务编号：JXH-3-5工程场地移交验收表版本：2011项目名称：填写日期：年月 日75移交部位建设单位负责人接收单位负责人场地移交内容1、施工场地移交完成时间，一般在总包定标及现场具备总包单位进场施工条件后。2、施工场地移交

13、包括现场施工工作面、变压器、水表、测量控制点、施工图纸、勘察资料、测绘资料等移交。3、现场施工工作面移交由工程部会同前期部协调总包单位与前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续，必要时还需对场地移交时标高等情况进行复核。移交情况和验收结论（包括工程质量评价和对未完成工程有关问题的处理意见）工程管理部意见：负责人：年 月 日监理公司意见：监理总监：年 月 日接收单位意见：负责人：年 月 日编号：JXH-3-6施工准备工作完成情况检查版本：2011项目名称：填写日期：年 月日注：施工准备工作完成情况要求在开工前完成。76工程名称项目所需临时设施完成 未完成 不需要 项目相关人员到岗到岗 缺 不

14、需要 三通一平完成 部分完成 不需要 详勘报告报审完成 未完成 不需要 场地周边管网查询完成 无 不需要 施工图报批完成 未完成 不需要 建设工程施工许可证有 无 不需要 施工临时排放手续有 无 不需要 施工用水办理有 无 不需要 施工用电办理有 无 不需要 临时路口手续完成 未完成 不需要 用地红线完成 未完成 不需要 开工验线完成 未完成 不需要 办理施工占道手续完成 未完成 不需要 工程监理到岗到岗 部分到岗 不需要 监理许可证完成 未完成 不需要 监理规划审查完成 未完成 不需要 签订各种服务合同完成 未完成 不需要 施工单位人员到位到位 部分到位 不需要 施工单位机械设备到位到位 部

15、分到位 不需要 施工单位场地交接完成 未完成 不需要 施工图纸会审完成 未完成 不需要 施工组织设计审查完成 未完成 不需要 施工单位开工报告提交 未提交 不需要 项目总计划有 无 不需要 工程部资料员： 工程部经理意见：日期： 日期：编号：JXH-3-7开工通知版本：2011项目名称：填写日期：年月 日XX 公司根据我司与贵司签订的合同约定，贵司承接的项目工程开工时间为：年月日，竣工时间：年月日，工期天。特此函告。公司项目部77年月日接收部门/单位接收部门联系人经办人审核人抄送成本管理部监理总包单位签收人4 工程招投标阶段管理指引4.1.1 目的通过实施工程招标，择优选择施工单位和工程监理单

16、位，确保工程质量、进度、安全和现场文明施工，合理控制工程成本，使工程建设始终处于良好运行状态，各项管理目标能得到充分实现。4.1.2 适用范围适用于K2地产集团全资或控股开发的所有项目的施工总承包单位、各专业分包单位、工程监理单位的招标采购，非控股及商业代建项目的工程招标活动需参照执行。4.1.3 组织机构与工作职责（1）集团相关部门是工程招标采购的管理机构，对各项目公司的工程招标和采购工作进行管理，以服务、支持和重点环节的监控为主，并按规定权限参与招投标过程；具体工作包括： 制定招标的管理制度、工作流程、工作规范，编制招标文件和合同的示范文本； 对项目招标工作的整体策划进行监督和管理； 对招

17、标过程的重点环节进行监督和检查； 建立合格承包人信息库，逐步与承包人建立战略合作伙伴管理； 逐步发展战略采购，建立集团战略招标采购流程； 对集团规定权限内招标项目的合格供方、招标文件、决标报告进行审核；78 参与规定权限内招标项目的招标、评标及决标工作。（2）各项目公司是工程招标采购的执行机构，全面负责项目的招标采购工作。具体工作包括： 项目公司招投标领导小组负责招标阶段的领导工作，由项目公司领导和相关职能部门负责人组成。主要工作包括：审批公司年度招标计划；负责项目招标文件、招标方案在项目公司内部的评审；负责技术标和商务标的评审；拟定中标单位；审核工程施工合同。 项目公司招标工作小组具体负责招

18、标阶段的实施工作，由公司工程、成本、材料设备、财务、景观、精装修管理部等相关专业人员组成。主要工作包括：编制年度招标计划及月度招标计划；组织投标单位考察，发起会签，并落实会签意见；对于未列入 A、B、C 级供方名册的单位和项目经理，考察完成后形成供方考察评价表，发起会签，评价合格报集团审批后入围投标；组织编制招标文件，发起会签，并落实会签意见；拟定入围单位名单，编制招标方案，发起会签，并落实会签意见；负责编制招标统一口径或提供工程量清单；负责组织工程发标、开标、评标、定标等工作，根据需要组织招标答疑等工作；负责评审技术标，并提出评审意见；负责评审商务标，并提出评审意见；负责询标和商务标洽商等工

19、作；编写决标报告，同时上报项目经理背景调查，发起会签；跟踪评标资料的审批情况，下发中标通知书；编制合同文本（依据合同范本），并负责组织签署和报批合同文本，落实审核 /审批意见，根据审核 /审批意见修订合同文本；负责招标工作资料整理归档，移交工程部。794.2 运作流程图4.2.1 项目工程建设招标工作流程图项目工程建设招标工作流程时间投标单位招标工作小组招标领导小组(片区、集团领导)1开始6编制招标文件2投标单位筛选成立招标小组7审批8形成招标文件3组织对投标单位的考察4通过9确定入选的投标单位5审批发放招标文件10接受招标文件通过11制作投标文件12接受投标文件13组织开标14组织投标评审1

20、5询标1619接受中标通知书18发中标通知书初步选定中标单位17通过审批20编制合同文本22签订合同结束8021通过审批4.2.2 项目工程监理招标工作流程图项目工程监理招标工作流程时间投标单位招标工作小组招标领导小组1开始6编制招标文件2投标单位筛选成立招标小组7审批8形成招标文件3组织对投标单位的考察4通过9确定入选的投标单位5审批发放招标文件10接受招标文件通过11制作投标文件12接受投标文件13组织开标14组织投标评审15询标1619接受中标通知书18发中标通知书初步选定中标单位17通过审批20编制合同文本22签订合同结束8121通过审批4.3 流程说明4.3.1 项目工程建设招标工程

21、管理流程说明82序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1成立招标小组组织成立招标工作小组和招标领导小组，明确小组的工作职责和工作权限图纸招标工作小组成立，招标领导小组成立2投标单位筛选根据投标单位实力、资信，以往和集团合作情况，及对本项目的重视程度和拟派出项目班子的业绩和管理能力，结合投标单位的数量综合考虑后，由工作小组进行初次筛选。合格供方选定投标单位名录3组织对投标单位的考察1、成立考察小组，制定考察计划；2、考察范围：在建项目、已建项目现场踏勘及通过政府、甲方与监理单位了解；3、考察内容：企业资质、资金实力、企业信誉、公司理念、管理模式、施工质量、标化工地、资源整合能力等；4、与项目经理面

22、对面进行沟通，了解人品、责任心、信誉、业务及管理能力；5、考察投标单位的财务状况、法律诉讼、履约情况等；6、编写考察报告选定投标单位名录考察报告4非合格供方报审对于未列入 A、B、C 级供方名册的单位和项目经理，考察完成后形成供方考察评价表，报集团审批。考察报告供方考察评价表5确定入选的投标单位根据考察情况，由工作小组讨论入围单位。主要依据：1、项目经理过往简历及组织协调能力；2、投标单位对项目重视程度；3、向既往项目的业主单位了解合同履约情况；4、本项目人员、设备配置及资金实力；5、每个标段投标单位不能少于 3 家，原则上应有 1 家新投标单位，该单位无本项目施工经历，以便形成有效竞争。考察

23、报告招标方案6入围单位审批初步确定的入围投标单位须按集团公司相关审批管理制度进行报审审批7编制招标文件招标工作小组应参考集团标准文本，结合项目特点编写招标文件，应明确质量、安全文明施工等相关管理要求、验收标准，关键节点的完成时间，总分包配合要求及标准工艺工法和重点工序的质量标准，工程结算、支付和调价审批办法等。招标准备工作完成招标文件审批文本8招标文件审批招标文件须按集团公司审批管理制度进行报审审批的招标文件审批报告91011形成招标文件发放招标文件接受招标文件落实审批意见经批准的招标文件，在确认已经缴纳投标保证金后由工作小组负责及时发放到各合格投标人，并做好发放记录各投标单位应签收招标文件招

24、标文件招标文件各投标单位在规定的时间内完成投标文件;12制作投标文件招标文件制定过程中，招标工作小组应对投标单位提出的各类问题进行澄清,必要时，招标文件、图纸投标文件招标工作小组可组织现场查勘。1314接受投标文件组织开标各投标单位应在规定的投标时间前将投标文件递交至招标工作小组。招标工作小组接受各投标文件并记录。工作小组应按招标文件约定时间组织现场开标投标书招标小组15组织投标文件评审工作小组组织进行技术标和商务标的评审，并根据评审情况组织询标投标文件标录1、主要技术方案的可行性、先进性，投标报价的准确性、合理性分析；2、进度计划的合理性以及与项目整体计划的匹配程度；3、材料设备的保证措施；

25、4、安全文明施工保障措施；16询标5、样板施工、标准节点等质量保障措施；投标文件评审完询标记录6、工程重点难点分析与保障措施；7、总分包单位配合具体要求；8、主要管理人员要求等承诺；9、投标单位的优惠条件、招标主要条件的响应程度等。17初步选定中标单位报告根据评审和询标情况讨论，初步确定中标单位，完成项目经理背景调查。评标报告18评标报告审批按集团相关管理审批流程进行报批评标报告审批结果1920212223发中标通知书接受中标通知书编制合同文本合同审批签订合同工作小组向审批通过的中标单位发出中标通知书中标单位确认接受中标通知书按招标和询标情况，编写合同文本按集团相关管理审批流程进行报批审批意见

26、的落实、合同修订与定稿，双方签字盖章后分发中标通知中标通知施工合同834.3.2 项目工程监理招标工作流程说明84序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1成立招标小组组织成立招标工作小组和招标领导小组，明确各自的职责和工作分工。图纸招标工作小组成立招标领导小组成立选定投标单位名录2投标单位筛选根据投标单位类似工程的业绩和投标单位已建和在建项目现场的考察，尤其是对监理班子特别是总监和总监代表的管理协调能力，个人人品进行综合考察比较后选定。合格供方3组织对投标单位的考察1、成立考察小组，制定考察计划；2、考察范围：在建项目及其业主单位沟通；3、考察内容：企业资质、企业信誉、公司理念、管理模式、配合工

27、作等；4、与总监正面沟通，对其责任心、协调能力及人品进行考察。考察报告4确定入选的投标单位1、项目总监过往经历及组织协调能力；2、投标单位对项目重视程度；3、向既往项目的业主单位了解合同履约情况；4、本项目人员、检测设备配置情况。考察报告招标方案5投标单位审批初步确定的入围投标单位须按集团公司相关审批管理制度进行报审审批完成6编制招标文件参考集团标准文本和项目的具体要求，应明确监理的工作范围，包括质量、进度、初步目标的控制和现场安全，文明施工的控制管理，明确相关的管理权限和职责，应要求监理单位提供主要的监理方法和控制手段等。招标文件审批文本7招标文件审批招标文件须按集团公司审批管理制度进行报审

28、招标文件审批文本8形成招标文件落实审批意见招标文件9发放招标文件若有投标保证金，在确认已经缴纳投标保证金后，工作小组负责及时将招标文件发放到各合格投标人，并做好发放记录10接受招标文件各投标单位应签收招标文件招标文件11制作投标文件各投标单位在规定的时间内完成投标文件。招标文件制定过程中，招标工作小组应对投标单位提出的各类问题进行澄清。招标文件、图纸投标文件12接受投标文件各投标单位应在规定的投标时间前将投标文件递交至招标工作小组。招标工作小组接受各投标文件并记录。投标书13开标工作小组应按招标文件约定时间组织现场开标招标小组8514组织投标评审工作小组组织进行技术标和商务标的评审，并根据评审

29、情况组织询标投标文件标录15询标1、管理方法的针对性和有效性；2、主要监理人员到位率；3、监理费调整办法。询标记录16初步选定中标单位根据评审和询标情况讨论，初步确定中标单位评标报告17评标报告审批按集团相关管理审批流程进行报批评标报告审批结果18发中标通知书工作小组向审批通过的中标单位发出中标通知书中标通知19接受中标通知书中标单位确认接受中标通知书中标通知20编制合同文本按招标和询标情况，编写合同文本21合同审批按集团相关管理审批流程进行报批22签订合同审批意见的落实、合同修订与定稿，双方签字盖章后分发施工合同4.4 控制要点及标准4.4.1 控制要点工程招标阶段项目公司应重点控制好以下工

30、作:（1）招标小组的成立：招标工作小组应在招标工作开始前成立；（2）投标单位的考察及筛选：投标单位考察的深度直接影响到中标单位的质量,各投标单位之间的竞争性直接影响到招标结果，因此项目公司应充分重视，至少应选一家无本项目施工经历的投标单位；队伍的筛选应通过小组集体讨论确定，当参与投标的单位不超过 5 家时原则上应等考察完成后进行；每标段投标单位须 3 家以上；入选的投标单位之间应有一定的竞争性且均符合要求、具备完成发包内容的实力，避免陪标、串标、围标等现象出现。（3）招标文件的编制、审批及发放：招标文件必须充分结合项目的实际，包括工程重点难点、质量验收标准、文明施工要求，项目销售、样板房和样板区的要求等，招标文件必须经过审批后才能发放；投标单位在领取招标文件前须已按招标文件要求缴纳了投标保证金。绿化工程招标须保证施工图的深度和质量满足招标和施工要求，须采用工程量清单方式招标；精装修、门窗、幕墙工程原则上须采用工程量清单方式招标。（4）开标及评审：开标和评审应始终贯彻公开、公平、公正的原则，对技术和商务报价进行综合分析比较，并考虑到项目的特点以及可能遭遇的风险分析；按规定应取消询标资格的不准参加询标和后续工作。（5）确定中标单位，签订合同：合同签订须及时，杜绝先进场施