1、房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样有个人独资开发(含外商独资);有中外合资开发;有合作、合股开发,按比例分配利润或开发产品;有联合开发,一方出地,另一方出资,按商定比例分配开发产品;也有接受委托代建等等。从开发规模看,有小规模或较大规模或成片开发的,开发周期一般都比较长,所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性。因而会计师事务所在选派审计小组时,关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师,以利更好运用审计程序和审计方法,提高审计质量,这是降低审计风险
2、的最基本措施。二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况,掌握客观实际方面的经济信息资料1、必须调阅有关档案、资料,包括经营模式的有关合同、协议;开发项目的立项申请、批文;土地使用权的有关批文或合同;总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料,弄清楚项目建设的合法性。2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况,投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况,偿债能力如何?尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告,对照开发过程出现的新情况、新问题,通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策,并作为开发项目评价的重要依据。3、要认清房地产企业审计复杂性,不能仅仅从会计凭证和账面记录
3、作简单摘抄,更不应采取简单化,走过场形式,要按开发项目逐项弄清情况,分析存在问题,根据实际情况加以调整确认。4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解。深入现场向施工单位和有关单位了解情况,弄清楚工程进度,以及能否如期建成交付使用,各方有无违约及需要赔偿等情况。5、房地产企业税收也有其特殊性,销售商品房收入作“主营业务收人”核算,预售商品房作“预收账款”反映,而营业税又要根据当期实际收到房款计算交纳,所得税土地增值有的则根据营业收入的一定比例预缴,清算时间一般都拖得比较长,应提该缴的都要核查清楚。三、房地产企业会计报表审计重点1、开发成本审计,首先要严格按照开发产品的用途进行分类,按成本核算法确定开发产品成本核算对象。一般审计内容应包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施和开发间接费用等,要弄清费用的发生、归集和分配的真实情况(1)土地征用应交的出
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