1、土地评估各方法综合测算表土地评估各方法综合测算表成本法成本法成本逼近法成本逼近法项目项目单价单价单位单位备注备注取费标准取费标准一、土地取得成本一、土地取得成本5846元/平方米（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）年期修正系数1.土地购买价格6000元/平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定2.土地取得税费183元/平方米主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根据北京市契税管理规定及印花税相关规定，契税税率为 3%，印花税税率为 0.05%，取土地购买价的3.05%(契税 3%，印花税 0.05%)3.05%3.土地开发成
2、本0元/平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取4.年期修正系数0.9455年期修正系数=11/(1r)n（r 为土地还原利率，取 7%；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，土地剩余使用年限为 43 年）437%二、管理费用二、管理费用175元/平方米指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的 3%计算3%三、销售费用三、销售费用120元/平方米企
3、业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的 2%计算2%四、投资利息四、投资利息318元/平方米为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本贷款利率+（管理费用+销售费用）贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取5.31%五、投资利润五、投资利润1842元/平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比30%六
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