1、2018年2月6日森納地产【青龙寺项目】 前期定位报告（征求意见稿）让我们同森纳公司一起，开始演绎2l目标一：价值最大化l目标二：可持续销售l目标三：品牌价值提升3项目运作目标4第一部分：项目本体分析 第二部分：市场研究回分顾 第三部分：项目运作难点及关键点第五部分：规划设计建议第六部分：项目开发策略第四部分：项目定位方向5第一部分：项目本体分析第二部分：市场研究回分顾 第三部分：项目运作难点及关键点第四部分：项目定位第五部分：规划设计建议第六部分：项目开发策略6项目本体分析说 明项目地块情况地块优劣势分析分析结论7说明p 根据项目地块的具体情况，通过地块优劣势的体现，得到初步的地块分析结论，
2、为后续的各项定位做前期铺垫；p 通过地块分析，对地块开发的难点进行思考，得出初步的解决方向，并在后续的定位过程中加以详述。8项目地块情况项目所在区域位置地块处于雁塔区与地块处于雁塔区与 曲江新区二期及东郊区域的交汇处，整体区域形象落后，现状尴曲江新区二期及东郊区域的交汇处，整体区域形象落后，现状尴尬，区域需要一个标杆性项目来提升该区域形象。尬，区域需要一个标杆性项目来提升该区域形象。9项目地块情况区域周边配套地块周边商业配套缺乏，教育医疗交通等配套较好属于学区房区域地块周边商业配套缺乏，教育医疗交通等配套较好属于学区房区域10项目地块情况地块概况p地块西、北、侧分别临雁翔路、二环路，路况较好，
3、但有一定噪音污染；p地块南界为规划路青龙寺路；p地块紧邻青龙寺公园、兴庆公园旅游休闲景观资源较为优越；p地块南高北低，西高东低，有部分拆迁为项目开发增加了难度。p地块大部分为净地，在一定程度上减少了开发难度。地块紧邻交通主要干道，路况较好，同时拥有丰富的旅游景观优势。11项目地块情况项目经济技术指标地块规模及经济技术指标决定项目不适合做高端项目，2000个停车位的要求决定项目在停车位上要投入至少2个亿，而车位销售速度较慢严重影响回款要求，16万平的住宅与4万平的商业的产品定位决定项目是否实现项目价值的最大化，满足4.28的容积率，需将容积率进行拆分，即保证项目品质，又不损失面积。12项目地块情况周边居住环境青龙寺片区目前新建商品房共计 个，老旧社区共 个，即将面临的城中村改造项目个，整体的居住环境脏乱差，本区域需要一个标杆项目提升该区域形象，这为本项目为脱颖而出提供了较好的市场空间。13项
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