1、*物业管理 顾问书（十六） 财务管理册 目 录 一、说明 2 二、附件 11 1 会计核算科目11 2 财务会计制度26 3 财务管理制度31 4 财务报销制度37 5 财务工作质量评估制度44 下期顾问书预告 56 顾问书 第 2 页 共 56 页 （一）说（一）说 明明 现代企业的财务管理贯穿于物业管理企业经营管理的各个方面、各个环节、各个阶段，在企业的日常管理中占有重要的地位。物业管理企业的财务管理既包含全部财务管理的一般性基本原则，同时又有着物业管理的行业特点。充分把握财务工作的专业性和物业管理的行业性， 是做好物业管理企业财务管理的关键所在。现对从物业服务计费方式、经营收入、成本费用
2、特性、会计核算、财务预算、制度建设、涉税事务及内外部关系、财务分析、培训学习等几个方面对物业管理企业的财务管理进行阐述。 一、物业公司服务计费方式一、物业公司服务计费方式 在物业管理行业内， 目前存在两种主流的物业服务计费方式， 即佣金制和包干制。 1佣金制 以提取佣金作为计费或获取报酬的方式就称为佣金制。 物业管理佣金制是指在代收代支的物业服务资金和其它收入中除按约定比例提取佣金支付给物业管理企业外，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 2.包干制 包干制是一种比较传统的方法。特点为“自主经营，自负盈亏，风险自担，结余归己” 。实行包
3、干制的物业管理企业和其它企业在财务管理方面没有本质区别。 二、物业公司经营收入二、物业公司经营收入 收入的分类 营业收入可分为主营业务收入和其他业务收入。 物业管理企业主营业务收入包括：物业服务收入、物业经营收入和物业有偿服务收入。物业有偿服务收入又可划分为公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。 三、成本费用特性三、成本费用特性 物业管理企业在成本费用方面表现出一些特点： 物业管理企业固定成本的比例较高，人工成本在总成本的比例也较高，成本 顾问书 第 3 页 共 56 页 费用的可控性相对较差。 物业管理企业成本费用的可预测性较强。 物业管理企业的成本中有相当部分属预防性支出（如电梯维修保养费） ，降低其支付额度虽不会显著地降低服务品质，但可能会增加企业的经营风险。 四四、会计核算（附件、会计核算（附件 1 1：会计科目表） 。：会计科目表） 。 会计核算是财务部门的基本的
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