1、1、思考路径2、定位前提3、定位篇4、企划篇5、营销篇整体定位业态建议产品建议推广阶段推广主题营销策略推广手段青浦香花桥开发商投资客经营者消费者本案整体形象包装建议项目案名本案所在香花桥街道在青浦区的地位对定位的影响？本案周边环境带来的影响？本案涉及各方之间的关系若何？开发商目标是什么？投资客看中什么？经营者注重什么？消费者又期望什么？壹、 定 位 前 提本案所在香花桥街道在青浦区的地位对其定位的影响？香花桥街道处于青浦工业园内，位于工业园区的西北段，与青浦其他区域不同的是香花桥街道的工业园区的位置决定了其在未来发展和消费形态上都将受工业园区的巨大影响，必然受到园区经济的推动发展。因此，香花桥
2、街道是园区经济的。项目地处香花桥街道新址的东部，处于农民回迁房区域，置身于新的居住聚集地中心。从这个意义上说本案将形成未来香花桥街道的新社区中心，承担着将老街道商业带向东迁移并升级的重要任务。本案周边环境带来的影响？本案周边环境带来的影响？项目自身入住率不断攀升全国管辖最大的街道办企业员工数量稳定，消费潜力大期待升级和东移促进成熟居住的象征老商业街 PK 本案老商业聚集区的商业虽然档次较低，业态却非常丰富，主要以生活配套为主，商铺个体体量较小。项目所在地的西段，新桥路与漕盈路交叉范围是自发形成的老商业聚集地。其中，新桥路段租金从2.0元/天3.0元/天不等，租金最高的是临近新桥路与漕盈路交叉口
3、的东段。漕盈路租金从1.5元/天2.5元/天不等。老商业街 PK 本案项目名称湘菜馆酒楼竹园文化用品忠华鞋业圣罗兰饰品地址漕盈路漕盈路金桥路金桥路单位商铺面积40255050建筑楼层1层底商底商底商业态餐饮等文体用品鞋类饰品租金核算2元/天2.2元/天3.2元/月3元/天售价推算9125元/ 10037.5元/ 14600元/ 13687.5元/备注按照8的回报率推算(注: 影响本案商业价格因素: 业态面积位置)1.75元平方米天 1.05 365天88802.78800元平方米由此:因为本案商业并非纯底商所以按照通常规律，本案商业整体租金水平约为：2.5元/天*70%=1.75元/m.天在5年内按照每年5%租金递增,以第三年为基准.回报率以8%计算。商业平均销售单价:目前老商业街的中心地带商铺平均租金为2.5元/天本案商业的平均售价商业街销售价格建议17%30%50%二层均价9500三层
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