1、物业资产证券化营销方案物业资产证券化营销方案一、一、背景背景目前地产相关的证券化产品主要有：物业租金 ABS、REITs、购房尾款 ABS、物业费 ABS。 购房尾款 ABS 和物业费 ABS 这两种产品， 债项评级依赖于地产商主体的评级，因此成本与地产商发行私募公司债差别不大。物业租金 ABS 受限于我国商业地产的租售比较低，发行规模难以做大，同时有银行经营性物业贷竞争，优质物业没有太大动力发行。REITs 产品需要地产商承担较高的税费，在我国没有法规明确 REITs 税收优惠条款时，发行阻力依然较大。在这种情况下，我们对于拥有优质物业、实力雄厚的地产商可以营销物业资产证券化产品。二、二、方
2、案方案总体上说，相当于地产商发行一支私募抵押债。我们通过信托给地产商发放信托贷款，并在期间按期还息，并偿还少量本金，到期偿还剩余本金。具体而言：1.本专项计划基础资产为【】信托对【XX】公司发放信托贷款后所享有的信托贷款债权。发行规模可以做到物业评估价值的 7-8 折。2.信托对【XX】公司发放 1 笔信托贷款， 【XX】公司以物业租金债权合同约定的租金请求权及其他从权利质押给信托，并将物业所有权抵押给信托。3.中信建投证券股份有限公司（ 以下或称“计划管理人”）设立资产支持专项计划，将专项计划募集的资金用于购买信托对【XX】公司信托贷款的受益权4.认购人认购资产支持证券，并根据其所拥有的资产支持证券享有专项计划资产收益，承担专项计划资产风险。品种品种预期期限（年预期期限（年）发行规模（万元）发行规模（万元）拟评级拟评级预期收益率预期收益率优先 A3【】AAA3.8%-4.2%优先 B3【】AA+4.4%-5.0%次级档3NRNR总计【】-注： 如果发行人主体评级是 AAA， 则没有优先 B 档， 所以优先级均为 AAA。三、三、目标客户目标客户1. AA+及以上的国有房地产企业；2.持有物业位于一线城市的核心位置；3.物业处于正常运营状态，出租率高于90%。
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