标杆房地产开发公司项目市场定位推广策略报告（103页）.ppt

1、英德碧桂园之城市革命 英德城市化发展历史的里程碑 英德碧桂园营销中心英德碧桂园营销中心 20112011年年9 9月月6 6日日 革命大纲革命大纲 第一回第一回 革命背景革命背景 第二回第二回 革命宣言革命宣言 第三回第三回 城市印象城市印象 第四回第四回 城市写真城市写真 第五回第五回 城市目标城市目标 第六回第六回 城市革命城市革命 革命背景革命背景 Part 1 项目的营销目标及费用预算项目的营销目标及费用预算 蓄客目标：蓄客目标：A类意向客户160批， （A、B、C类约500批以上）解 筹率按60%来统计。 销售目标：销售目标：开盘销售完成60%, 别墅178套*70%=125套 洋房

2、218套*50%=109套 总销售金额约1.45亿 1、项目的营销目标、项目的营销目标 项目的营销目标及费用预算项目的营销目标及费用预算 2、项目的营销费用预算、项目的营销费用预算 备注：上述费用仅作初步预算，最终费用以实际执行为准。备注：上述费用仅作初步预算，最终费用以实际执行为准。 名称名称 类别类别 渠道渠道 费用明细费用明细 （万元）（万元） 比例比例 备注备注 广告费 线上媒体 投放费 报纸 12 8.2% 清远日报 电视 6 4.1% 清远香港台、翡翠台 杂志 6 4.1% 高铁杂志 线下费 用 线下投放 费 户外广告 15 10.8% 贞阳大道、英城中心等3个站点 线下活动 40

3、 30.7% 英德市和周边镇所有政府机关、企事业单位关 键人 红册子 10 3.4% 英德市所有小区、广州至英德火车、汽车派发 短信 8 5.5% 英德市特定群体 拍摄制作 费 影视片 5 3.4% 项目品牌宣传和产品信息 活动费 社区文化活动 10 6.8% 认筹、开盘等活动 VIP推介会 2 1.4% 银行VIP、英德商会等 物料费 常规物料 销售现场包装物料 12 8.2% 灯杆旗、等 展场物料 包装物料 5 3.4% 印刷物料 楼书、折页、海报 等 15 6.8% 合计 146 100.0% 按1.68亿的销售货值计算，推广费率为0.86%。 革命宣言革命宣言 Part 2 通过煽情的

4、文字去诉述城市化发展的趋势，城市升级的必然性，如何 把握城市价值并成为城市革命的一员，在英德城市发展的史记中涂上 一笔。通过对碧桂园品牌、城市生活大家的影响力和号召力，去发动 一场英德市场的城市革命运动。 具体文案创作中，敬请期待！ 革命宣言革命宣言 1 1 城市印象城市印象 Part 3 城市标志城市标志 1 1 城市车站城市车站 2 2 城市街道城市街道 3 3 城市生活城市生活 4 4 城市写真城市写真 Part 4 英德市英德市位于广东省中北部， 北江中上游，是珠江三角洲与 粤北山区的结合部，南距广州 138公里 ，到广州白云机场 89公里 ；北距韶关 90公里 ， 全市总面积5671

5、平方公里， 人口108万，是广东省国土面 积最大的县级行政区。市政府市政府 驻英城镇，城区面积驻英城镇，城区面积1919平方公平方公 里，城区总人口里，城区总人口15.315.3万人万人。 英德城市概况英德城市概况 一一 地区 人口数（人） 比重4（%） 地区 人口数（人） 比重4（%） 2000年 2010年 2000年 2010年 英城 169584 13.91 18 石灰铺 32803 3.37 3.48 沙口 35553 4.33 3.77 石牯塘 30912 3.14 3.28 望埠 51425 5.5 5.46 下太 9560 0.93 1.01 横石水 27619 2.91 2.

6、93 波罗 8401 1.19 0.89 桥头 30694 3.13 3.26 横石塘 22642 2.45 2.4 青塘 32714 3.27 3.47 大洞 8818 1.39 0.94 白沙 28419 2.79 3.02 连江口 30991 3.37 3.29 大站 38063 4.71 4.04 黎溪 32517 3.08 3.45 西牛 38519 4.83 4.09 水边 11631 1.54 1.23 九龙 41063 5 4.36 英红 28119 3.26 2.98 含光 58389 6.68 6.2 东华 90684 9.06 9.62 大湾 54901 6.61 5.8

7、3 黄花 28282 3.56 3 合合 计计 942303人（不包括外来人口） 2010年英德市24个镇/区总人口为94.2万人，其中英城街道为16.96万人，是英 德市人口最密集的镇/区，且近两年随着城市化进程加快，城市人口增长迅速， 涨幅均在1418%之间。 英德城镇居民概况英德城镇居民概况 二二 劳动就业：2010年末英德全市社会从业人员45.98万人，比上年末增加 1.1万人。城镇单位从业人员4.59万人，比上年末增加5979人。全年累 计转移输出劳动力25196人。 英德城镇居民就业水平英德城镇居民就业水平 三三 2010年全市实现生产总值 210.67亿元，同比增长 25%；实现

8、人均生产总值 21090元，增长22.4%；实 现地方财政一般预算收入 11.8亿元，增长41.07%， 成为清远市首个突破11亿 元大关的县(市、区)，总 量在全省山区县(市)中排 名第一； 农民人均纯收入6085元，比增8%；完成固定资产投资完成198.1亿 元，比增25%；完成工业总产值430亿元，比增55.1%；实际利用外资 8556万美元，比增25.5%；完成外贸出口总额2.11亿美元，比增1.43倍， 增速在清远各县(市、区)排名第一。 英德市社会经济发展状况英德市社会经济发展状况 四四 英德市英德市按照“工业园区 化、园区产业化、产业集 聚化”的要求大力推进工 业园建设，以清远华

9、侨工 业园、英红工业园、浙商 展业基地、青塘-白沙陶瓷 工业园等为重点，着力引 进装备制造、电子信息、 电器、精细化工、陶瓷等 业内知名企业，逐步形成 规模优势突出、产业特色 鲜明的产业集群。 2010年英德市新签约项目126宗，同比增长10%；合同投资金额 271.5亿元，其中投资额超亿元的项目有40个，产业结构向深加工型及精 细化工方向发展。 英德市工业发展状况英德市工业发展状况 五五 顺德(英德)产业园总投资300亿元，规划总面积约36平方公里，启动区面积 1200亩，主要为顺德制造企业服务，其中包括家电、机械装备、电子信息等优 势产业以及未来重点发展的新兴产业。到2020年基本完成产业

10、园建设，目标实 现工业总产值超过800亿元，GDP达到200亿元，基本建成一个宜商宜居的产业 新城。 顺德产业园顺德产业园 六六 现代工业强市 山水宜居名城 旅游休闲胜地 3、强力推进旅游休闲胜地建设 ，提升第三产业发展水平 。 1、工业格局从“两水一 矿”(水泥、水电、矿产)为主 体向“两电一机”(电子、电器、 机械装备)为主体转变。 2、按照现代中等城市的规模和人 口目标，进一步完善城市总体规划 和重点发展区域控制性详细规划， 并要求各镇街突出本地特色完善规 划修编，以科学规划引领城镇扩容 提质。 城市发展方向及前景城市发展方向及前景 七七 英德房地产业起步于1990年，19992000年

11、随着安居工程仙水花园的 建设达到鼎盛时期，其后两三年房地产开发年投资额维持在7000万元8000万 元左右。2006年，随着世纪名都广场、御花园、龙山庄等一批高档楼盘的推出 ，房地产开发产销两旺。房地产业完成投资3.46亿元，增长1.8倍，商品房销售 额与销售面积分别增长2.5倍和1.1倍。 英德房地产发展历程英德房地产发展历程 八八 （1 1）近几年的住宅商品房各面积户型可售情况：）近几年的住宅商品房各面积户型可售情况： 户型面积 套数 比例 70以下 26 0.6% 71-80 65 1.5% 81-90 210 4.8% 91-100 228 5.2% 101-110 164 3.7%

12、111-120 501 11.4% 121-130 617 14.0% 131-140 634 14.4% 141-150 509 11.5% 151-160 382 8.7% 161-170 245 5.6% 171-180 398 9.0% 181以上 428 9.7% 合计 4407 100.0% 从各面积段看，市场主力户型集中在110-160，占60%；而70以下的户型，比例仅占 0.6%；170以上户型多为复工单位，约点18.7%。 英德房地产运行状况英德房地产运行状况 九九 （2 2）近几年房地产量价情况：）近几年房地产量价情况： 2006-2011上半年英德房地产量价对比2006

13、-2011上半年英德房地产量价对比 18.7 7.2 30.6 26.04 14.93 25 3500 2800 2400 1900 2400 1300 0 5 10 15 20 25 30 35 200620072008200920102011上半年 0 1000 2000 3000 4000 成交面积（万）成交价格（元/） 06年之前由于受区域发展限制，房地产发展缓慢；且进入08年受整体经济 危机的影响，住宅销售呈现量价齐跌，市场进入低迷期；08年后，得利于 政策利好，英德城市化进程加快，商品房成交连续三年量价齐升，11年城 区优质楼盘均价已突破3500元/,整体市场发展势头良好。 英德房

14、地产运行状况英德房地产运行状况 九九 （3 3）近两市场需求户型对比：）近两市场需求户型对比： 2009住宅成交面积区间分布图2009住宅成交面积区间分布图 5% 30% 45% 20% 90以下 90-120 120-160 160以上 2010年住宅成交面积区间分布图2010年住宅成交面积区间分布图 8% 35% 40% 22% 90以下 90-120 120-160 160以上 从过去两年成交面积分布图可以看出，小户型产品占市场份额最小，市场需求 不大，但10年有小幅上升，刚性需求人群体增加。市场需求最旺的产品集中在 120-160平米及160平米的大户型，二者占总成交量七成以上。 英德

15、房地产运行状况英德房地产运行状况 九九 （4 4）市场潜在供应预期：）市场潜在供应预期： 项目名称 占地面积 （万） 建筑面积 （万） 预期潜在供应（万） 11年供应 预期（套） 备注 11年 12年 13年 碧峰华府 10.0 43.0 6.5 6.8 7.0 约600套 预期开发周期7年 山水龙城 2.2 10.0 2.8 3.2 3.0 约250套 预期开发周期4年 盛世豪园 3.0 9.0 2.0 1.5 约160套 预期开发2年 仁兴项目 7.8 33.02 3.5 4.5 5.0 约290套 预期开发周期6年 新天地 22.0 50.0 4.0 4.5 5.0 约260套 预期开发

16、周期10年 鸿达花园 9.3 42.0 3.0 4.5 5.5 约250套 预期开发周期8年 翡翠银湾 1.5 7.8 2.4 约120套 富域城 3.0 约250套 新项目 星河国际 2.0 约160套 新项目 花样年华 0.7 约50套 臻景豪庭 2.9 8.2 2.5 3.0 2.7 约210套 新项目 盛华豪苑 1.6 10.0 3.5 3.5 约300套 预期开发2年 星湖花园 1.2 5.0 2.5 约200套 浈阳东路（项目） 3.0 约250套 新项目 浈阳东路（项目） 2.5 约210套 新项目 和平南路（项目） 2.0 约160套 新项目 广场路（项目） 0.95 约80套

17、 新项目 合计 46.8 约3800套 备注：未摘牌和小产权房等项目未在统计数据中备注：未摘牌和小产权房等项目未在统计数据中 英德房地产运行状况英德房地产运行状况 九九 英德全市共辖23个乡镇和一个街道行政区，近年来周边大站、黄岗、连江口、望 埠、云峰、大镇等镇区富裕家庭涌入城市置业，加快了英德市城化进程。 核心 客户 （1 1）区域分析：）区域分析： 房地产客户群分析房地产客户群分析 十十 （2 2）需求分析：）需求分析： 英德城区 外来就业 泛珠三角 周边镇区 候鸟人群 【核心客户】 【辅助客户】 【边缘客户】 改善居住 刚性需求 改善居住 刚性需求 过渡居住 投资需求 四房以上：1401

18、80 两/三房：80110 三/四房：120140 两/三房：80110 一/两房：6080 一/两房：6080 需求次序需求次序 客户区域客户区域 需求方式需求方式 需求户型需求户型/ /面积面积 英德属于三四级城市，且受区位制约交通较不便，因此房地产市 场主要以市区客户为主,他们来自各企业的主导者或各行业的精英； 辅助客户主要以周边镇区乡镇领导、公务员或在外工作者；投资 客主要以经清远、广州客户为主，但量非常少。 企业主/高层管理 公务员/企业员工 乡镇领导/公务员 在外工作者 驻英德工作者 清远/广州投资客 客户群体客户群体 房地产客户群分析房地产客户群分析 十十 碧峰华府 山水龙城 盛

19、世豪园 英德 碧桂园 英德 新天地 城市广场 维多利广场 盛华豪苑 花样年华 鸿达花园 湖景花园 星湖花园 翡翠银湾 英德英德 新政府新政府 富域城 星河国际 目前英德市在售将售房地项目共有14个项目， 其中比较有影响的有碧峰华府、山水龙城、盛世 豪园、鸿达花园、英德新天地、盛华豪苑、富域 城、星河国际等。 龙山庄 金丰名苑 麒麟豪庭 城市豪庭 凤凰城 英德义乌国际小商品城 仁兴项目 房地产个盘分析房地产个盘分析 十一十一 祥云祥云碧峰华府碧峰华府 占地面积 10万 建筑面积 43万 容积率 4.3 绿化率 40% 总户数 约2100 开发商 祥云地产 项目地址 英德市光明路与仙水路交汇处 销

20、售热线 0763-2282222 项目简况 项目规划24栋17-26层的高层；分三期开发， 目前一期售罄，二期将于年底开盘。 产品：92两房；113-130三房；138-145四房；200以上复式单位。 均价：（二期预期价格）38004000元/（毛坯） 优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；本地品牌企业，口碑较好；小区规划有 会所、幼儿园、商业街，配套较集全；私家山顶公园；设有入户花园，赠送面积较大 劣势：容积率高达4.3，影响居住舒适度；户型以中大面积段为主，购房者压力较大。 广告主题：城就非凡 （1 1）祥云）祥云碧峰华府碧峰华府 嘉和嘉和山水龙城山水龙城 占地面积 2.2万 建

21、筑面积 万 容积率 绿化率 40% 总户数 920 开发商 英德嘉和房地产开发有限公司 项目地址 清远英德市光明西路 销售热线 0763-2277688 项目简况 项目规划6栋多层和6栋高层；分三期开发， 目前一期售罄（多层），二期将于年底开盘。 （2 2）嘉和）嘉和山水龙城山水龙城 产品：124三房；141四房；156五房； 均价：（二期预期）37003900元/（毛坯） 优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；靠月桂湖及莲花山公园，景观资源丰 富；户型双阳台设计，采光通透性较好。 劣势：容积率较高；户型产品单一，且以大面积段为主，购房者压力较大。 盛世豪园盛世豪园 占地面积 3万 建

22、筑面积 9万 容积率 3.0 绿化率 40% 总户数 600 车位 约200 开发商 宏鸿盛世房地产开发有限公司 项目地址 清远市英德市光明路西（高塘路口） 销售热线 0763-2289188 项目简况 项目规划12栋17层洋房；分三期开发，目前 一、二期售罄，三期将于年底开盘。 （3 3）盛世豪园）盛世豪园 产品：101-121三房；146-170四房； 均价：（三期预期）36003800元/（毛坯） 优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；两梯四户设计，皇家英伦古典建筑风格 劣势：产品单一；生活配套缺乏，包装推广不到位。 鸿达花园鸿达花园 占地面积 约10万 建筑面积 42万 容积率

23、 4.2 绿化率 35% 总户数 2000 车位 约800 开发商 英德市佳馨华庭房地产开发有限公司 项目地址 英德市英洲大道北 销售热线 0763-2228883 2280999 项目简况 项目规划30栋高层；分三期开发，一期将于 年底开盘。 （4 4）鸿运花园）鸿运花园 产品：86两房；105-125三房； 均价：（二期预期）36003800元/（毛坯） 优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；属CLD核心位置，物业升值潜力较大； 品牌物业管理。 劣势：容积率较高，建筑密度大，影响居住舒适度；产品比较单一。 广告主题：鸿儒博学 达通天下 英德英德新天地新天地 占地面积 22万 建筑面

24、积 50万 容积率 2.5 绿化率 40% 总户数 开发商 项目地址 清远英德市英州大道 销售热线 项目简况 小区内部分为12个街区组团，各组团围合式 设计，集约型的建筑布局规划，项目整体规 划集中在5-11层商住楼和少量16-24层高层 住宅； （5 5）英德）英德新天地新天地 产品：134-156三房 ；151-159四房 均价：（二期预期）38004000元/（毛坯） 优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；交通便利，配套完善，大型城市综合 体，物业类型包括住宅、商业、写字楼、中央公园、酒店及会所配套； 劣势：一期多层及小高层纯中大户，产品选择性断链。 广告主题：让城市生活更精彩

25、盛华豪苑盛华豪苑 占地面积 1.6万 建筑面积 10万 容积率 5.14 绿化率 30% 总户数 900 车位 约300 开发商 英德市盛华里房地产开发有限公司 项目地址 和平北路与教育路交汇处 销售热线 0763-2225323 项目简况 项目规划6栋12-30层的高层；分三期开发， 目前一期售罄，二期将于年底开盘。 （6 6）盛华豪苑）盛华豪苑 产品：98-125三房；142四房； 均价：（二期预期）37003900元/（毛坯） 优势：项目位于和平北路，传统商业街，周边配套成熟，交通便利。 劣势：容积率较高，影响居住舒适度；小区内园林规划有限，绿化率较低，物业管理不够成 熟。 广告主题：都

26、市中心 新生活 心感受 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （1 1）工地围墙的包装）工地围墙的包装 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （1 1）工地围墙的包装）工地围墙的包装 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （2 2）工程管理）工程管理 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （3 3）灯杆旗）灯杆旗 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （4 4）户外广告）户外广告 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （4 4）户外广告）户外广告 英德市房地产发展

27、水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （5 5）销售中心）销售中心 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （5 5）销售中心）销售中心 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （5 5）销售中心）销售中心 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （6 6）销售人员）销售人员 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （7 7）销售物料）销售物料 英德市房地产发展水平展示英德市房地产发展水平展示 十二十二 （7 7）销售物料）销售物料 近两年随着城市化进程加快，城市人口增长迅速，涨幅均在1418%之间； 英德城

28、市发展定位“一江两岸山水中城市”着力打造休闲、生态、宜居的水 城英德，力争到2015年市区人口达40万以上、建成区面积超过40平方公里； 近几年英德经济高速发展，2010年全市生产总值210.67亿元，同比增长25%； 人均生产总值21090元；财政收入11.8亿元，排名全省山区县(市)第一； 2010年英德市新签约项目126宗，同比增长10%；特别是顺德(英德)产业园落 户英德后，进一加快了经济发展，也为房地产商品房带来更大的市场需求； 英德房地产业起步于1990年；06-08年市场进入发展周期；步入09年，随着城 市化进程加快，房地产开发产销两旺，且高速发展； 目前英德主要以本土开发商为主

29、，由于存在资金、经验、实力等差距离，房地 产项目质量也参差不齐，目前市场约有十四个在售项目，较有代表为碧峰华府 新天地、山水龙城、盛世华府等，全市住宅商品房年供应量约35万、2800套 商品房需求主要以城市客户为主，约占75%；周边入城置业客户约占20%；而 驻英德或外来投资客户比较少，约占5%。全市年销化量约27万，合2100套 11年上半年市场持续量价齐升，市场成交均价突破3500元/大关。 近几年房地产投资快速增长，预期未来三年内全市年供应45万，合约3500套 届时房地产将进入新一轮竞争格局，房地产也将面临更大的销售压力。 市场总结市场总结 十三十三 城市目标城市目标 Part 5 根

30、据“一江两岸山水中城市”的发展定位，该市大力实施市区东连、 南改、西接和北拓，着力打造休闲、生态、宜居的水城英德，力争到力争到20152015 年市区人口达年市区人口达4040万以上、建成区面积超过万以上、建成区面积超过4040平方公里平方公里 。 英德市城市发展规划目标英德市城市发展规划目标 一一 CBD CLD 英州大道以西，金山大道以北将是英德城市发展的中心区域 英德碧桂园 城市总体规划城市总体规划 二二 英德碧桂园 城市未来城市未来1010年的发展方向年的发展方向 三三 英德碧桂园 2011年英德城区19平方公里 2015年英德城区40平方公里规划 大站区域贞阳 大道两边 近10000

31、亩 的农田已被 各大开发商 圈入囊中， 估计开发周期 会在20年 城市未来城市未来2020年的发展方向年的发展方向 四四 1、英德城市化发展速度在2012年后将随着高铁西站的运行，顺德产业园的投产， 将会进入高速发展的轨道。 2、2020年顺德产业园的GDP贡献将达200个亿，相当于再造一个英德市。其提 供的工作岗位将达20万个。 3、2015年英德城市人口规划将超40万，2011年人口为19.96万，将有超20万的 人口进入英德城区，这将促涨英德市房地产住房面积需求高达600万平米建面。 相当于现时年供应量（45万平方米）的13倍。 4、根据现时发展的实际情况，发展速度可能会有所滞后，但英德

32、的房地产发展 迎来了一个飞跃的时机。城市革命必将爆发！ 城市化潮流的契机城市化潮流的契机 五五 城市革命城市革命 Part 6 1、深度把握英德城市化发展的趋势，挖掘分析其带来的契机并借势和竞 争压力。 2、城市升级赋予房地产机遇的同时也给房地产开发商城市运营商的历史 使命，必须成为英德城市革命先驱，城市生活先锋，房地产开发形象、 品质、水平领域的领跑者。 3、改变英德现在发展商的集中开发刚性需求产品的被动态势，把握城市 化发展的必然趋势，进行产品线的细分和市场细分、创造和引领房地 产市场健康快速发展，发动英德城市革命，建立英德城市化发展的里 程碑。 4、清晰未来几年英德房地产的激烈竞争，在城

33、市革命中积极主动高效开 展“城市革命宣言运动”、”城市生活畅想运动”、“城市首改运 动”、“进城运动”、“城市价值提升运动”；全面发动“农工商” 之城市革命热潮，为项目制造空前影响力和号召力，奠定坚固的群众 基础。 5、打造英德最美城邦(别墅、园林、物管等差异化），高举“英德碧桂 园给您一个五星级的家”大旗，谱写岭南古邑新辉煌，铭刻英德 历史发展史册新篇。 革命方针革命方针 一一 品牌价值品牌价值 - 碧桂园碧桂园1919年，美墅专家集大成之作年，美墅专家集大成之作 碧桂园品牌- 中国驰名商标企业碧桂园， 一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业 管理、酒店开发及管理等行业的国内

34、著名的综合性房地产开发企业。19载美墅专家品牌， 全国房地产企业前十强 。 碧桂园物管- 国家一级资质物业管理公司，为业主打造贴心、尊贵、和谐的社区生活。十多年“碧桂园 酒店式物业服务”品牌，深得超25万户业主的认同和称赞 。 品牌革命品牌革命 二二 顺德产业园 红星监狱 新行政中心区 沃尔玛 英德汽车站 英德火车站 武广高铁英德西站 英德碧桂园 革命根据地革命根据地 三三 本案 北、东、西三面被山丘所包围 ，拥有丰富的山景资源。 东北面有一水系，能为项目提 供天然的水景资源。 南面为农民自建房，景观展示 面较差。 内部拥有一定的高差，具备打 造坡地建筑的条件。 地块内是茶趣园旧旅游设施， 可

35、塑性不强。 革命根据地四至（景观）革命根据地四至（景观） 三三 本案 项目与中心区距离仅2公 里，项目可分享城市中心 区资源配套。 项目周边道路环境较差， 周边道路环境有待改善。 项目目前没有正式通道进 入，道路的通达性需进一 步完善。 革命根据地配套及道路（其他因素）革命根据地配套及道路（其他因素） 三三 SWOT 分析 优势Strength 劣势Weak 中心区大盘； 独特的山水资源。 配套不佳； 道路通达性差。 机会Opportunity 转化项目劣势，打造核心优势 产业转移； 高铁站点规划； 通过品牌和品质体验，大力改造周边展示条通过品牌和品质体验，大力改造周边展示条 件和完善项目销售

36、现场展示区，突出中心区件和完善项目销售现场展示区，突出中心区 别墅大盘的地位核心优势。别墅大盘的地位核心优势。 威胁Threaten 英德市潜在供应量非常 大，有四个建面超20万的 项目在动工。 革命根据地的革命根据地的SWOTSWOT分析分析 三三 营销赋予 区位价值区位价值 资源价值资源价值 规划价值规划价值 产品价值产品价值 品牌价值品牌价值 物理层面物理层面 精神层面精神层面 象征价值象征价值 核心价值体系构成核心价值体系构成 四四 （1 1）区位价值）区位价值 - 新城区，高铁站边新城区，高铁站边潜力无极限潜力无极限 城市价值：城市价值：广清同城，英德将成为广清对外北大门北大门，也是

37、 泛珠三角产业转移北上的首选城市 地段价值地段价值：项目位于英德城市规划新区英德城市规划新区，距市府约2公里， 是政治、经济、文化及信息中心，未来配套最成熟最齐全未来配套最成熟最齐全 的区域的区域，片区价值高，升值空间巨大。 交通价值：交通价值：武广高铁英德站武广高铁英德站 年底开通，站点设在距项目 仅5公里，高铁拉近了英德与清远、广州的距离；同时便 利往返于长沙、武汉，大大提升了英德城市影响力。 配套价值：配套价值：项目所在新行政中心，畅享齐全完善的城市配畅享齐全完善的城市配 套、生活、商务配套应有尽有套、生活、商务配套应有尽有。 （2 2）资源价值）资源价值 - 三山环抱，一湖紧拥，圣地所

38、属。三山环抱，一湖紧拥，圣地所属。 项目拥有天然山体约3个，可三面阅山； 环城水系紧拥，拥有一线水景； 项目原属茶趣园，拥有较高美誉度； 浈阴湖、仙水湖与项目近在咫尺,为城西板 块提供原生态宜居环境。 （3 3）规划价值）规划价值 - 组团式运营，缔造新中心生态大城组团式运营，缔造新中心生态大城 总体规划总体规划：总规划约473亩， 以“山、水、城一体化的山、水、城一体化的“设 计理念，以组团式大城开发运以组团式大城开发运 营，为英德新中心区打造宏伟营，为英德新中心区打造宏伟 生态大城生态大城； 三大欧式主题园林风情，三大欧式主题园林风情，1.51.5公公 里沿江亲水公园，首创英德皇里沿江亲水

39、公园，首创英德皇 家园景大社区。家园景大社区。 规划配套：规划配套：商业、会所 主 题 园 林 别墅区 主 题 园 林 主 题 园 林 洋房区 商业会所 入口 入口 英德碧桂园货量表（英德碧桂园货量表（20112011年年0909月月0505日版）日版） 项目 产品 户型 户型面积 套数 英德碧桂园 总建面46.18172万 货值17.3940993亿 452.5亩数据 双拼 G146G146 219.5 32 G147G147 251 40 G81G81 342 46 G82G82 357 16 小计 134 超豪 G65G65 590 8 小计 8 四拼 N71N71 173 32 小计

40、32 联体 N102N102 155 40 N106N106 174 130 小计 170 合计合计 344 高层洋房 J226J226 88/88/112/138 768 J227J227 160/160/198 324 J237J237 101/101/103/130 648 J260J260 68/68/88/109 528 J269J269 101/101/114/114 1144 小计 3412 合计 37563756 产品革命产品革命 五五 （1 1）产品价值）产品价值 - 外立面风格：外立面风格：尊贵典雅，品质感尊贵典雅，品质感 （2 2）产品价值）产品价值 - 碧桂园碧桂园19

41、19载创新大作，产品超高附加值载创新大作，产品超高附加值 产品产品 户型户型 户型面积户型面积 套数套数 双拼 G117 217/222 26 G118 251 32 G81 327/357 12 G82 338/376 16 超豪 G65 590 6 四拼 N71 173 44 联体 N51 174 50 N39 152/158 50 高层洋房 J99 101/114 132 J206 109/88/68 132 合计： 500 别墅产品环形布局，均拥有良好的山湖景观山湖景观 资源，低密度，户户大花园设计。资源，低密度，户户大花园设计。 高层洋房组团南北布局，户型设计方正实用，南北布局，户型

42、设计方正实用， 采光通风一流，户户有景采光通风一流，户户有景 首期165亩产品货量表 （3 3）产品价值）产品价值 - 景观园林：景观园林：山、水、城和谐共生山、水、城和谐共生 项目园林规划充分利用区内良好的山水资源，打造山、水、城和谐一体的高 尚新城，结合规划城市绿地、滨水公园、山景资源、水体资源，形成独特的 园林景观系统。 门童迎宾门童迎宾 导示细心导示细心 人人贵宾人人贵宾 形象革命形象革命 六六 （1 1）销售中心导示）销售中心导示 形象革命形象革命 六六 （2 2）园林）园林 难难 点：点：临近环城水道,景观和社区气氛容易打造 建建 议：议：在主干道边增加商业街区设计、规划，增加一定

43、的绿植以隔离主干道 风风 格：格：后现代简约风格街区后现代简约风格街区 意意 义：义：增加项目绿化区域，打造商业街区的公园感、街区感、城市感、档次感公园感、街区感、城市感、档次感 从而提升 项目的整体期望价值。 街区风格街区风格 简约、档次简约、档次 形象革命形象革命 六六 （2 2）园林）园林 形象革命形象革命 六六 （3 3）物管和销售员）物管和销售员 金碧辉煌金碧辉煌 豪华气派豪华气派 形象革命形象革命 六六 （4 4）销售中心）销售中心 形象革命形象革命 六六 （4 4）销售中心）销售中心 豪门外装豪门外装 尽显尊贵尽显尊贵 形象革命形象革命 六六 （5 5）工地围板包装）工地围板包装

44、 贵气冲天贵气冲天 尽显锋芒尽显锋芒 形象革命形象革命 六六 （6 6）楼体广告）楼体广告 时间时间 节点节点 10. 1 1 9 开盘开盘 6 加推加推 洋房洋房 开盘开盘 2011年年 2012年年 工程工程 节点节点 推广推广 主题主题 摘牌摘牌 奠基奠基 12.1 销售中心、销售中心、 样板房开放样板房开放 2 3 4 5 7 8 10 11 12 目标目标 推广推广 渠道渠道 城市革命宣言城市革命宣言 品牌导入品牌导入 城市生活运动城市生活运动 形象树立形象树立 产品发布会产品发布会 首改运动首改运动 销售中心、样板房开放销售中心、样板房开放 暨认筹启动暨认筹启动 进城运动进城运动

45、贯穿贯穿3 3- -1010月月 城市价值运动城市价值运动 洋房新样板房开放暨客洋房新样板房开放暨客 户二次认筹户二次认筹 城市革命热潮城市革命热潮 样板房样板房 开放开放 积累客户：别墅：积累客户：别墅：250*5=1250250*5=1250 洋房：洋房：260*5=1300260*5=1300 认筹客户：别墅：认筹客户：别墅：125*2=250125*2=250 洋房：洋房：130*2=260130*2=260 开盘销售：别墅开盘销售：别墅218218套套70%=12570%=125套；套； 洋房洋房218218套套60%=13060%=130套套 积累客户：洋房：积累客户：洋房：960

46、*5=4800960*5=4800 认筹客户：洋房：认筹客户：洋房：480*2=960480*2=960 开盘销售开盘销售: :洋房洋房800800套套60%=48060%=480套套 户外户外T T牌牌 城市革命宣言城市革命宣言手册派发手册派发 城区、大站镇等政府机关、企事业单位关键人拓展城区、大站镇等政府机关、企事业单位关键人拓展 英德商会活动英德商会活动 银行银行VIPVIP活动活动 ”赶蛇出洞赶蛇出洞“之首改运动之首改运动 ”全民皆兵全民皆兵“之农工商运动之农工商运动 网络、报纸、短信、影视节点投放网络、报纸、短信、影视节点投放 户外户外T T牌牌 红星监狱团购活动红星监狱团购活动 顺

47、德产业园拓展活动顺德产业园拓展活动 ”全民皆兵全民皆兵“之农工商运动之农工商运动 乡镇拓展运动乡镇拓展运动 网络、报纸、短信节点投放网络、报纸、短信节点投放 革命战略总纲革命战略总纲 七七 英德城市化发展将迎来千载难逢的机遇，顺德产业园、高铁、广乐高速、昆汕高速等将对英英德城市化发展将迎来千载难逢的机遇，顺德产业园、高铁、广乐高速、昆汕高速等将对英 德城市升级加速。顺德产业园有再造一个英德的口号！城市革命宣言将把城市化发展、城市德城市升级加速。顺德产业园有再造一个英德的口号！城市革命宣言将把城市化发展、城市 升级的契机、英德碧桂园的历史使命和形象、档次的城市标杆树立。通过新颖的“红册子”升级的

48、契机、英德碧桂园的历史使命和形象、档次的城市标杆树立。通过新颖的“红册子” 发起城市革命运动。发起城市革命运动。 革命运动革命运动 八八 （1 1）列车行动）列车行动 销售人员组织培训在校学生对英德重点的住宅区进行入户访问，通过派发“红册子”和城市销售人员组织培训在校学生对英德重点的住宅区进行入户访问，通过派发“红册子”和城市 问卷调查，并留下被访客户的联系电话，我们将在社区活动中邀请他们参加等，三重以上地问卷调查，并留下被访客户的联系电话，我们将在社区活动中邀请他们参加等，三重以上地 心理攻击，刺激英德市“首次改善性置业浪潮”的到来。心理攻击，刺激英德市“首次改善性置业浪潮”的到来。 城市生

49、活问卷 1、您在这小区住了多少年？ 2、旧城区的房子生活环境感觉怎样？ 、 革命运动革命运动 八八 （2 2）首改行动之“熏蛇出洞”）首改行动之“熏蛇出洞” 通过整合英德市教育局，经费赞助等举行全英德市“五一劳动节全市中小学生作文大赛”作通过整合英德市教育局，经费赞助等举行全英德市“五一劳动节全市中小学生作文大赛”作 文主题“我心中最美的英德”、城市发展、我的家等；设置万元大奖和碧桂园美丽楼盘一日文主题“我心中最美的英德”、城市发展、我的家等；设置万元大奖和碧桂园美丽楼盘一日 游等奖项。碧桂园冠名赞助，捐赠图书等物资。通过学生的笔、家长的指导、老师的引导多游等奖项。碧桂园冠名赞助，捐赠图书等物

50、资。通过学生的笔、家长的指导、老师的引导多 层渗透碧桂园的品牌和城市运营商、“给您一个五星级的家”等的品牌宣传，制造社会影响层渗透碧桂园的品牌和城市运营商、“给您一个五星级的家”等的品牌宣传，制造社会影响 力。力。 革命运动革命运动 八八 （3 3）学农工商进城学潮）学农工商进城学潮 英德市场的受众区域非常小，线上推广的力度无需过大，线下推广的户外广告、拓展活英德市场的受众区域非常小，线上推广的力度无需过大，线下推广的户外广告、拓展活 动、动、DM直邮、短信几乎可以把区域内的客户轮轰完。高效地把关键人拓展活动做成功，直邮、短信几乎可以把区域内的客户轮轰完。高效地把关键人拓展活动做成功， 项目的