1、1 总则1.1 为进一步理顺投资公司内部地产企业与亿达物业公司之间在前期物业管理阶段的经营管理关系，建立规范、高效的协作机制及产业链条，提升亿达品牌及信誉，培育更多的忠诚客户，进而促进房地产公司销售，特制订本管理办法。1.2 本暂行办法适用于投资公司内部全资及控股的所有房地产公司和亿达物业公司（以下简称地产公司、物业公司）之间新项目前期物业管理的委托。1.3 本办法所称的前期物业管理委托主要是针对物业公司承接地产公司新开发项目的合同洽谈、方案确定、前期物业服务合同与前期物业服务协议的签订等过程。为加强投资公司所属地产项目质保金管理，保证各项目质保金有效、规范、合理使用，制定项目质保金操作指引。
2、2 职责划分2.1 投资公司物业管理部负责前期物业服务合同、前期物业服务协议的审批。2.2 项目所在地产公司负责审核物业公司的前期物业服务合同(含管理方案)、前期物业服务协议，负责组织新项目物业管理招投标工作。2.3 亿达物业公司负责具体编写新项目招投标文件、编制项目物业管理方案、进行费用测算、草拟前期物业服务合同和前期物业服务协议、临时管理公约。3 工作内容与责任3.1 前期物业管理招投标 (大连市暂未实行)地产公司根据政府主管部门关于项目前期物业管理招投标管理的相关规定，与政府招投标办等部门及时沟通，在项目正式开盘销售前30日内与物业公司配合完成项目招投标工作，并签订前期物业服务合同。物业
3、公司收到物业管理招标信息后，应迅速组织人员从地产公司(或委托招标单位)获得招标文件或相关资料，购买招标文件，缴纳投标押金，报送投标申请。组织相关部门专业人员成立投标工作小组，完成物业项目调查、招标文件分析、投标文件编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。 3.2 参与新项目可研论证开发公司开发（物管）部门组织召开新项目前期工作专题会，新项目可研报告/市调大纲。物业公司根据地产公司要求，对新项目周边类似楼盘物业管理区域市场状况组织调查，并依据考察情况形成项目物业管理评估报告，提交地产公司决策参考。3.3 参与营销策划地产公司销售部门在内部预售前60日内召开新项目物业管理相关工作要求说明会，
4、介绍项目营销基本思路，提出对项目前期物业管理的总体要求。物业公司根据地产公司要求，在项目内部预售前30日内，完成下列工作：a)对项目物业管理概念进行策划和提炼，报地产公司参考选用，以使物业管理能够真正作为服务产品与地产产品定位紧密结合，对地产公司产品形成重要的补充、包装和提升，同时也作为销售卖点可供提炼的内容之一。b)对项目物业管理服务工作进行全面策划，形成物业管理方案，报地产公司审核、投资公司审批后组织实施。3.4 前期物业服务合同签订地产公司在房屋销售前30个工作日内，组织物业公司签订前期物业服务合同。合同由物业公司参照国家建设部相关示范文本起草，报地产公司审核会签、投资公司物业管理部审批
5、。a)合同中应明确委托物业管理内容、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、项目开办费用、维修基金管理、管理/经营用房、空置房管理费、车库、会所等配套设施管理等。b)物业公司在签订前期物业服务合同前应完成前期物业管理服务费标准测算，报地产公司审核、投资公司审批后执行。服务费标准应参照行业水平和政府限价，结合物业公司自身的经营成本和地产公司销售需要确定，原则上应保证项目入住两年内能实现收支平衡。如收支不能达到平衡，应明确亏损责任承担方和分担方案报投资公司审批。对于由于配合地产公司销售需要等而产生的定价亏损，应明确对物业公司的补偿方式，具体形式由双方协商解决。c)有关项目开
6、办费是物业公司进驻项目时产生的办公用房、员工宿舍、食堂、活动室及其装修和必备物资等的一次性费用，可由地产公司实报实销一次性支付，或由物业公司在管理费测算中分摊进去。如地产公司认为测算的物业管理费偏高，也可由地产公司承担项目开办费用。d)对因市政配套不到位等原因，项目用水、电、气、暖等费用由于非销售承诺形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用电或工业用电标准交费与按民用标准收费之间形成的价差、前期施工返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，以及因二次加压供水、供暖未及时移交等发生的费用，由地产公司承担补差责任。3.5 前期物业服务协议签订前期物业服务协议由物业公司负责拟定，
7、在房屋销售前30个工作日内报地产公司审核确定。物业买受人与地产公司签订房屋买卖合同的同时，与物业公司签署 前期物业服务协议。a)协议内容包括：双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、有偿服务费用、维修资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等。b)协议中对物业服务费、公共产权、维修资金管理和使用、服务内容和责任等方面条款应严格审核，慎重严谨。为了规避日后经营风险，对管理费定价亏损的项目应在协议中明确与业主约定：前期物业管理定价，地产公司给予了相关支持，物业公司与业主重新签订委托合同时，物业公司可根据实际运作情况，与业主协商调整管理费标准。c)该协议应明确起止时间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的前期物业服务合同 生效时止。3.6 签订临时管理规约地产公司在销售前将项目临时管理规约向物业公司买受人明示，并予以说明。物业买受人与地产公司签订物业买卖合同时对临时管理规约予以书面承诺认可。临时管理规约由物业公司负责拟定，在房屋销售前30个工作日内完成地产公司审核、投资公司审批。4 附则4.1 本办法由投资公司物业部负责解释。4.2 本办法自下发之日起执行。
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