1、1 总则1.1为及时发现并防止房屋、设备设施出现严重质量问题，通过以顾客期望为中心的承接验收，协助房地产开发公司把好质量关，维护亿达品牌，提升业主（用户）对房屋工程质量满意度，特制订本管理办法。1.2本暂行办法适用于投资公司内部全资及控股的所有房地产公司和亿达物业管理公司（以下简称地产公司、物业公司）之间物业移交与接管验收管理。1.3本暂行办法所称承接验收是指地产公司在新项目竣工验收合格后，将该项目向物业公司移交，物业公司按照前期物业管理服务合同的约定代表全体业主为防止承接物业出现严重质量问题，导致业主群诉而采取的替业主提前服务式的验收。1.4由于承接验收的重要性，为了更有效地监督工程保修、整
2、改的实施，承接验收结束以后的施工单位工程尾款支付，由物业公司总经理参与支付审核。2 职责划分2.1地产公司负责成立物业移交小组，主要职责包括：根据承接验收方案内容移交相关的资料及实物，对承接验收小组查出的问题组织整改。2.2物业公司负责成立物业承接验收小组，主要职责包括： a)编制承接验收方案及承接验收报告，并实施物业的全面验收检查；b)物业项目产权、工程、设备资料的接收，以及房屋本体、公共配套设施和机电设备实物的接收；c)物业项目产权、工程、设备资料的保管工作；d)业主资料的接收，根据与地产公司合同约定协助房屋分户验收移交；e)对检查出的问题进行后续跟踪，督促协调小组整改及接管验收小组的复验
3、，编写复验报告，直至合格。2.3投资公司物业管理部负责对接管验收进行指导，编制承接验收作业指导书，关注验收承接中的共性问题及可能引起重大投诉的各种质量隐患。3 物业移交与承接工作前期准备3.1项目物业移交与接管的前提条件:a)水、电、煤气(天然气)、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件；b)各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件；c)楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件；d)卫生间已注满水，具备做48小时闭水试验的条件；e)所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料已准备完毕；f)单体建筑已通过市质检部门验收。3.2地产公司项目部在项目入住前60日内组织召开物业公司、施工单位、监
4、理单位协调会，组织接管验收资料的准备及交接事宜，部署现场验收工作进度计划安排。3.3成立物业接管验收小组及物业移交小组3.3.1物业公司总经理（主管副总经理）负责成立物业接管验收小组，并担任组长。成员应包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员(项目前期介入的工程技术人员必须参加接管验收)、相关配合人员等。3.3.2项目所在地产公司组成物业移交小组，小组成员应包括：总经理（工程总监）、规划设计部门人员、项目部施工管理人员、监理人员等，并指定物业移交负责人与物业公司接管验收小组对接。3.4制定物业接管验收方案3.4.1接管验收小组按照建设部 房屋接管验收标准及现场验收工作进度计划在正式入住前30个
5、工作日编制完成项目接管验收方案，接管验收方案的内容包括(但不限于)：a)接管验收项目清单；b)接管验收日期安排；c)物业公司接管验收参加部门、人员、分工及培训计划；d)项目所在地产公司、监理单位、施工单位负责人及参加人员；e)楼宇接管验收顺序及接管验收进度计划；f)接管验收标准；g)縖制人、审批人、编制日期。3.4.2接管验收方案经物业公司总经理审核，项目所在地产公司总经理批准后，3个工作日内报投资公司物业管理部备案，投资公司物业管理部根据接管项目的实际情况对各项目物业接管验收工作进行指导、监督。3.4.3接管验收小组将经审批的接管验收方案转呈物业移交小组，由其负责转发地产公司相关部门、各施工
6、单位、监理单位。3.5接管验收前的准备工作3.5.1物业公司a)所有参加验收人员必须经过接管验收专业培训，并熟悉接管验收方案内容；b)接管验收前，相关标准表单必须准备完毕；c)接管验收前，相关检测工具、仪器必须准备完毕；d)根据物业接管验收标准、物业验收与移交资料清单，结合项目的实际情况，填写物业承接验收项目清单（附表1），并进行归类编号。清单可进行以下分类：单体房屋验收清单（从业主方面考虑）、公共设施设备及场地按系统验收清单（从不同施工方方面考虑）。3.5.2 项目公司a)相关人员熟悉接管验收方案内容；b)接管验收前，安排好配合检查人员，并要求施工方、监理单位等相关单位做好接管验收准备工作。
7、3.5物业移交与接管工作实施3.5.1文件资料的验收a) 一般情况下，文件资料应提前于其他项目完成验收；验收责任人发现缺少有关资料时，应及时向移交单位索取；验收完毕填写相关记录。b) 对在建物业的隐蔽工程，接管验收小组可根据工程进度情况提前于整体工程的完工进行局部验收，并做好相关记录。3.5.2 物业的检查验收a) 地产公司组织物业公司现场验收，一般接管验收每10万平米需要投入20人约需15天的工作量，地产公司每10万平方米应预留15个工作日给接管验收。验收重点是房屋本体公共部位、配套设备设施和场所的质量、使用性、完好性、感观效果等。业主房屋验收由地产公司负责，如委托物业公司进行验收，应签订书
8、面协议，明确工作内容、工作标准及相关费用等。b) 验收责任人进行验收时，应提前至少一天，对新建物业通知项目所在地产公司的物业移交协调小组、施工队、工程监理单位派员共同参与验收，对其它物业，通知地产公司派员共同验收。 c) 各项目接管验收人员按制定好的清单内容及相应的接管验收标准进行检查验收，将存在的问题填写在物业承接验收项目清单上。每张清单内容检查完毕现场检查双方需在清单上进行相关记录并签字，再由承接验收人员交接管验收小组专责人员将存在问题汇总物业承接验收问题处理单（附表2）。3.5.3编制承接验收报告 a) 物业公司接管验收小组在验收完成后，根据汇总的所有接管验收记录，在三个工作日内编制物业
9、承接验收报告，内容包括： 承接验收范围及过程说明； 资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题； 房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响房屋结构安全和设备使用安 全的质量问题； 房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响房屋结构安全、影响相邻房屋安全和设备使用安全的质量问题； 建议整改期限； 验收记录附件（复印件）。 b) 物业承接验收报告经物业公司总经理审核，交项目所在地产公司工程(配套)部经理、总经理签字确认。3.5.4物业验收总结会议 物业移交与接管各方在接管验收报告完成后召开物业移交与接管会议。会议内容包括(不限于)：a) 确定物业移交时间；b) 审议在接管验收
10、过程中存在的重大质量问题，并制定解决措施；c) 确定整改及复查时间。3.5.5物业移交与接管 a) 房屋本体公共部位、公共设施、设备等在落实存在问题的整改措施，承接验收合格后，地产公司与物业公司移交及承接双方负责人填写项目工程移交记录表（附件4），完成物业移交与承接。b) 对智能化安防系统等科技含量较高设备设施，验收交接需在正式起用三个月后进行，以便于判断其稳定性。c) 移交小组与接管验收小组解散，承接验收遗留问题的处理由物业公司专人跟进监督，项目所在地产公司指定专人负责处理承接验收遗留问题。3.5.6承接验收遗留问题的处理 a) 物业公司将物业承接验收问题处理单与物业承接验收报告一同交给项目
11、所在地产公司。项目所在地产公司根据物业承接验收报告建议，将物业承接验收问题处理单交给相应单位(部门)进行整改，将整改结果填写在物业承接验收问题处理单上，作为复检依据。b) 物业公司根据复验结果，编写承接验收存在问题复验报告，由物业公司总经理审核、项目所在地产公司总经理审批。c)所有承接验收中发现的问题都需在入伙前处理完毕。d)物业公司在承接验收过程中发现的任何可能影响项目入伙、公司品牌形象和后续物业服务的重大问题时，必须及时(二个工作日内)向项目所在地产公司提出书面报告，由项目所在地产公司协调处理，同时报投资公司物业管理部备案。e)承接验收完毕后，将物业承接验收报告及承接验收存在问题复验报告报投资公司物业管理部备案。3.5.7对承接验收后再发现的质量问题，物业公司会同地产公司、设计、施工单位共同分析，在质保期外如属设计、施工、材料原因由地产公司负责处理，如属管理使用不当，由物业公司负责处理。3.5.8资料的保存: 承接验收后物业公司将物业产权、工程、设备资料及所有交接记录、表单于三个月内交所在物业服务中心归档长期保存。4 附则4.1 本办法由投资公司物业部负责解释。4.2 本办法自下发之日起执行。5 支持文件5.1 WYBD04物业接管验收项目清单5.2 WYBD05物业接管验收问题处理单
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