1、1 总则1.1 为做好项目优化设计、施工等工作，为后续的物业管理奠定良好基础，提升业主（用户）对产品的满意度，特制订本管理办法。1.2 本暂行办法适用于投资公司内部全资及控股的所有房地产公司和亿达物业管理公司（以下简称地产公司、物业公司）之间物业前期介入管理。1.3 本暂行办法所称物业前期介入是指物业交付使用前，物业公司向地产公司提供的为了优化设计、优化施工、服务销售的一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。2 职责划分2.1 投资公司物业管理部具体负责项目规划设计阶段的前期介入，并对物业公司前期介入工作进行指导监督。2.2 项目所在地产公司负责组织和监督物业公司的前期介入工作
2、，提供必需的工作配合和资源支持，并对物业公司的意见和建议做出反馈。2.3 物业公司负责项目规划设计阶段开始至项目正式承接前的前期介入和营销配合。3 物业管理前期介入的阶段、内容和责任3.1根据地产项目开发特点，以及物业服务的需要，物业管理早期介入的阶段包括：a) 项目规划设计阶段b) 施工图设计阶段c) 项目施工阶段d) 营销推广阶段3.2 项目规划设计阶段介入内容和责任3.2.1 在项目规划设计阶段，前期介入工作由地产公司开发设计（或物管/客服）部门负责协调物业公司进行。物业公司的主要工作是：a)整理、汇总、分析集团开发其他类似楼盘中出现过的规划设计、房屋质量通病问题；b)从物业使用便利、配
3、套完善的角度提出规划设计建议。3.2.2 物业公司将以上问题整理编制成物业规划设计阶段前期介入意见书，在地产公司提出书面要求后10个工作日内（但须确保在项目设计任务书编制前）提交给项目所在地产公司。3.3 施工图设计阶段介入内容和责任3.3.1 在施工图设计阶段，前期介入工作由地产公司开发设计（或物管/客服）部门负责协调物业公司进行。物业公司的主要工作是：a) 从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目所在地产公司开发设计部门提出设计建议；b) 通过对集团内部相关类似项目的物业管理调研，汇总分析类似工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，在介入报告中列出反馈给项目所
4、在地产公司开发设计部门，以便在设计中关注并避免。3.3.2 物业公司将以上问题整理形成物业施工图设计阶段前期介入意见书，在地产公司提出书面要求后10个工作日内（但须确保在项目设计任务书编制前）提交给项目所在地产公司。3.4 项目施工阶段介入内容和责任3.4.1 在项目施工阶段，前期介入工作由地产公司工程管理（或物管/客服）部门负责协调物业公司进行。物业公司的主要工作是：a)站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面提出有益的建议；b)参与了解委托项目各类机电设备设施的安装调试，房屋结构、各类管线的分布走向及隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工
5、质量等；c)从业主使用功能角度出发，向地产公司建议完善相关设施，修正缺陷，包括开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、门的开启方向、排烟道等；d)从物业公司管理功能角度出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电的预留接口等需要完善的问题，及时通知地产公司完善、修正，以减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作。3.4.2 物业公司每月向项目所在公司提出施工阶段物业管理前期介入月度报告，特殊情况应随时通报地产公司。3.5 营销推广阶段介入内容和责任3.5.1 营销推广阶段介入工作由地产公司营销（或物管/客服）部门负责协调物业公司进行。根据地产公司提出的具体配合要求，物业公司的主要
6、工作是：a)参与项目所在地产公司营销推广方案讨论，对涉及物业管理服务内容的销售承诺提出相关意见。地产公司若因销售需要，对购买者作出超过前期物业服务合同范围的承诺，应取得物业公司书面同意，对因销售承诺过失或过度导致日后增加物业管理成本和难度的，地产公司承担由此增加的成本费用或弥补损失；b)销售现场管理(售楼处及室外环境、秩序等)、样板房管理(样板房清洁、维护、秩序、引导等)；c)营销推广活动配合支持；d)销售人员物业知识培训；e)项目入伙阶段，按照项目所在地产公司统一安排，完成入伙，具体执行物业入伙管理暂行办法。对入伙时可能出现前期阶段销售问题(如过分承诺等)，物业公司配合做好解释、劝说和投诉处
7、理工作；f)入住后的项目再开发阶段，继续配合项目所在地产公司营销(策划)部做好销售现场维护和活动开展。通过建立各种协会组织，定期开展以促销为目的社区文化活动，对小区提供高质量的物业服务，与业主建立良好的互动关系，以提高已入住业主的满意率，进一步做好项目品牌的宣传推广工作，进而达到业主进行销售推荐的目的。3.5.2在售楼进入到内部认购前1个月，物业公司根据项目所在地产公司的具体要求制订销售配合工作方案，明确规定需要提供配合服务事项、人员安排、工作内容、成本测算，以及相关准备工作的落实责任和时间要求，报地产公司审核确认。3.5.3 物业公司针对营销推广过程中涉及的物业管理内容分阶段向项目所在公司营
8、销(策划)部提出营销配合阶段物业管理前期介入报告，列明已完成配合工作任务、得失总结，以及成本费用情况，并由项目所在公司营销(策划)部门确认。4 工作要求4.1 项目所在地产公司和物业公司应形成书面的前期介入各阶段服务合同（协议）。物业公司在前期介入及营销配合工作所发生成本均视为第三方提供的咨询服务，按双方合同约定的价格提供服务，费用由项目所在地产公司承担，列入成本开发项目的物业管理成本。4.2 为保证前期介入工作的密切配合，项目所在地产公司在项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前通报投资公司物业管理部、物业公司，以便物业公司做出相应的前期介入工作安排。4.3 物业公司根据投资公司物业管理部和项
9、目所在地产公司提出的配合要求，应有针对性地制定各阶段前期介入工作计划（方案），明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求和依据、相关成本费用测算等，作为前期介入服务合同附件报项目所在地产公司审批(确认)。4.4 物业公司在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。项目所在地产公司相关职能部门在收到物业管理前期介入报告后，须对报告进行评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业公司做出反馈。4.5 物业公司在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小结，形成前期介入工作小结报告(周期超过1个月的按月度报告)，报项目所在地产公司确认。5 附则5.1 本办法由投资公司物业部负责解释。5.2 本办法自下发之日起执行。
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