房地产开发投资公司二级流程-前期开发部流程（19页）.ppt

1、流程名称：项目前期策划流程流程名称：项目前期策划流程 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 时间 主管副总/总经理 /总经理办公会 前期开发部 资金财务部 开始 1 1 战略发展部 获取土地信息 获得土地相 关资料 项目粗选 进行实地 考察 资金安排 现金流量 形成初步可行 性分析报告 审核？ 形成详细可行性 分析报告 审批？ 通过招、拍、 挂获得土地 直接与土地方或 合作方签订协议 结束 2 2 5 5 7 7 1717 8 8 9 9 1414 1616 1111 1010 1919 2020 1818 工程管理部 审核？ 规划技术部 成本

2、估算 技术可行 市场调研 成本估算 工期安排 付款计划 1010 4 4 1111 1212 销售部 价格预测 销售进度 提价策略 项目定位 市场/竞争分析 1313 1515 2121 市场/政策 分析报告 人员 人员 人员 6 6 6 6 6 6 战略指导 3 3 流程名称：项目前期策划流程说明流程名称：项目前期策划流程说明 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述 重要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 1. 前期开发部根据政府部门、中介公司、其他社会关系的信息获取 土地信

3、息 土地信息 2. 前期开发部获取土地相关资料，如土地证、控制性规划及其他等 土地相关资料 3. 在战略发展部指导下获得土地信息 战略指导 4. 总经理办公会验证以上资料的完整性、合法性、有效性 土地资料的验证 结果 5. 前期开发部与总经理办公会共同进行项目粗选 项目粗选结果 6. 战略、技术、销售部配合前期开发部实地考察 人员 7. 前期开发部、规划技术部、销售部、战略部进行联合实地考察 实地考察结果 8. 战略发展部提供提供项目相关市场数据及政策分析报告 市场及政策分析 9. 前期开发部、销售部、技术部共同进行市场调研 市场分析报告 10. 规划技术部协助进行成本估算和技术可行性分析 成

4、本估算、技术可行性 分析 成本测算 表 11. 工程管理部协助进行工期安排及付款计划 工期安排、付款计划 工程付款 计划表 12. 资金财务部协助进行资金安排及现金流预测 资金安排、现金流预测 资金安排 计划表、 现金流量 表 13. 销售部协助进行价格预测、安排销售进度及提价策略 价格预测、销售进度、 提价策略 销售计划 表 流程名称：项目前期策划流程说明流程名称：项目前期策划流程说明 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：战略发展部流程拥有者：战略发展部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述 重要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 14. 前

5、期开发部形成初步可行性分析报告 初步可行性分析 15. 总经理、主管副总经理、战略发展部对初步可行性分析报 告进行审核，审核通过转到14，不通过结束 初步可行性分析报告 审核结果 16. 前期开发部进行市场/竞争分析 市场/竞争分析报 告 17. 前期开发部进行项目定位分析 项目定位报告 18. 前期开发部在以上工作基础上，形成详细的可行性分析报 告 详细可行性分析报 告 19. 总经理、主管副总经理、战略发展部对项目进行决策 详细可行性分析报告 决策结果 20. 前期开发部通过土地招、拍、挂获得土地 土地获取 21. 前期开发部直接与土地方或合作方签订协议获得土地 土地获取 流程名称：项目前

6、期手续流程流程名称：项目前期手续流程 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 时间 前期开发部 资金财务部 战略发展部 工程管理部 规划技术部 销售部 开始 交纳出让金、契税、交易费 资金支持 建设用地规划 许可证 投资 项目 备案 建设用 地批准 书 土地证 地形图 地下管 线测绘 资金支持 输入输出 技术部 技术部 1 1 3 3 2 2 获得土地 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1111 1212 流程名称：项目前期手续流程流程名称：项目前期手续流程 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部

7、流程拥有者：前期开发部 时间 前期开发部 资金财务部 战略发展部 工程管理部 规划技术部 销售部 输入输出 钉桩成果（包括 水准点） 技术部 工程部 规划方案设计 建筑方案设计 技术部 技术部 规划审批？ 规划审批？ 人防初审 消防初审 人员支持 人员支持 人员支持 资金支持 1313 1414 1515 1818 1616 1717 1919 2121 2020 2323 2222 2424 2525 2626 流程名称：项目前期手续流程流程名称：项目前期手续流程 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 时间 前期开发部 资金财务部 战略发展部

8、 工程管理部 规划技术部 销售部 输入输出 方案成果通 知书 地质勘 察 技术部 技术部 施工图设计 投资计划 园林 地名 人防 消防 环保 供热 图纸审查 大 配 套 项目报建 占道 破路 临水 临电 临排 资金支持 人员技术 资金支持 资金支持 2727 2828 2929 3030 3131 3232 3333 3434 3535 3636 3737 3838 3939 4040 4141 4242 4343 资金支持 4444 4545 4646 4747 4848 4949 5050 5151 人员技术 5252 建 筑 工 程 规 证 5353 流程名称：项目前期手续流程流程名称：

9、项目前期手续流程 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 时间 前期开发部 资金财务部 战略发展部 工程管理部 规划技术部 物业 输入输出 基础定位 放线委托 规划验线 物 业 备 案 施工招标 监理招标 工程部 工程部 安全委托 质量监督 委托 水泥、墙 改基金 民工工资 保证金 工程部 工程部 前期物业 管理服务 合同，物 业管理服 务方案， 业主公约 资金支持 工程部 工程部 资金支持 5454 5555 5656 5757 5858 5959 6060 6161 6262 6363 6464 6565 6666 6767 6868 696

10、9 7070 7171 流程名称：项目前期手续流程流程名称：项目前期手续流程 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 时间 前期开发部 资金财务部 战略发展部 工程管理部 规划技术部 销售部 输入输出 开工证 基础形象施工 工程部 销售部 销售证 施工进度 和竣工交 付日期的 说明 商品房销 售方案， 面积计算 成果表， 商品房网 上销售数 据录入 结束 7272 7373 7474 7777 7575 7676 7878 流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发

11、部流程拥有者：前期开发部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述 重要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 1. 前期部获得土地 获得土地 2. 资金财务部支持出让金、交易费、契税等费用 资金 3. 前期部交纳出让金、交易费、契税 出让金、交易费、契税 发票 4. 前期开发部获得建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 5. 前期开发部进行投资项目备案 投资项目备案文件 营业执照 企业资质证书 出让合同 6. 前期部办理建设用地批准书 建设用地批准书 7. 前期部购买地形图 地形图 8. 前期部办理土地正 土地证 地形图 出让合同 用地规证 三项款交齐证明 已付款票据

12、 9. 资金财务部支持地下管线测绘、地形图费用 资金 10. 前期部将地形图转给规划技术部 地形图 11. 前期部委托地下管线测绘 地下管线图纸 12. 前期部将地下管线图转给规划技术部 地下管线图纸 13. 资金财务部支持地界测绘的费用 资金 流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述 重要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 14. 前期部委托地界测绘 钉桩成果 15. 前期部将钉桩成果转交给工程部和技术部 钉桩成果

13、16. 规划技术部完成规划设计方案 规划设计方案 17. 前期部从规划技术部获得规划设计方案 规划设计方案 18. 规划技术部配合前期开发部进行规划方案审查 人员、技术 19. 前期部完成规划方案审批 规划审批成果 出让合同 用地规证 规划设计方案 地形图 授权委托书 20. 规划技术部完成建筑方案设计 建筑方案设计 21. 前期部从规划技术部获得建筑设计方案 建筑设计方案 22. 规划技术部配合前期开发部进行规划方案审查 人员、技术 23. 前期开发部完成建筑方案审批 建筑方案审批成果 地形图 出让合同 用地规证 总平面 建筑设计方案 授权书 24. 规划技术部协助前期开发部进行人防初审及消

14、防初 审 人员、技术 流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述 重要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 25. 前期开发部进行建筑方案的人防初审 人防初审结果 26. 前期开发部进行建筑方案的消防初审 消防初审结果 27. 前期开发部得到方案成果通知书 方案成果通知书 28. 技术部完成地质勘查 地质勘查报告 29. 前期开发部从技术部获得地质勘查报告 地质勘查报告 30. 规划技术部完成施工图设计 施工图 31. 前

15、期开发部从技术部获得施工图 施工图 32. 前期部完成投资计划 投资计划 规划方案及成果 出让合同 地形图 资金证明 33. 资金财务部支持大配套的费用 资金 34. 前期开发部办理大配套手续 大配套证明 35. 前期开发部办理园林手续 押金证明 36. 前期开发部办理地名手续 地名证明 37. 前期开发部办理人防手续 人防证明 38. 前期开发部办理消防手续 消防证明 39. 前期开发部办理环保手续 环境评估报告 40. 前期开发部办理供热手续 供热证明 41. 资金财务部支持园林、地名、消防、人防、环 保、供热费用 资金 流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明 流程编

16、号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述 重要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 42. 前期开发部办理项目报建手续 报建备案 投资计划 43. 资金财务部支持占道、破路、临时水电、临排的费 用 资金 44. 工程管理部支持占道、破路、临时水电、临排的人 员和技术 人员、技术 45. 前期开发部办理占道手续 占道批复 46. 前期开发部办理破路手续 破路批复 47. 前期开发部办理临水手续 临水批复 48. 前期开发部办理临电手续 临电批复 49. 前期开发部办理临时排水手续 临时排水

17、批复 50. 前期开发部办理建筑工程规划许可证 建筑工程规划许可证 建筑施工图 投资计划 用地规证 出让合同 土地证 地名/消防/人防 建设用地批准书 授权委托 地形图 51. 资金财务部支持施工图审查费用 资金 52. 规划技术部配合前期部完成图纸审查 人员、技术 投资项目备案 流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述 重要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 53. 前期开发部完成施工图审查 审查批复 投资项目备案

18、建筑工程规划证 1：500总平面图 消防证明 地勘报告 桩基础检测报告 施工图 各专业设计书 54. 资金财务部支持基础定位放线委托 资金 55. 前期开发部完成基础定位放线委托 委托结果 56. 前期开发部将委托结果给工程部 委托结果 57. 物业协助前期开发部办理物业备案 前期物业管理服务合 同，物业管理服务方 案，业主公约 58. 前期开发部办理物业备案 物业备案批复 营业执照及资质证 书 建筑工程规证 经规划局批准的规 划详图 前期物业管理服务 合同 物业管理服务方案 业主公约 流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程

19、拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述 重要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 59. 前期部办理规划验线手续 验线纪录 60. 前期开发部将规划验线记录交给工程部 验线纪录 61. 工程部将施工招标备案交给前期开发部 施工招标备案 62. 前期开发部从工程部获得施工招标备案 施工招标备案 63. 工程部完成监理招标 监理招标备案 64. 前期开发部从工程部获得监理招标备案 监理招标备案 65. 工程部完成安全委托 安全委托书 66. 前期开发部从工程部获得监安全委托书 安全委托书 67. 工程部完成质量监督委托 质量监督

20、委托书 68. 前期开发部从工程部获得监质量监督委托书 质量监督委托书 69. 资金财务部支持墙改、水泥基金的费用 资金 70. 前期部办理墙改手续、散装水泥手续 墙改、散装水泥证明 71. 前期部办理民工工资保证金手续 保证金证明 72. 前期部办理开工证 开工证 用地规证 建设工程规证 工程质量监督 水泥/墙改基金 施工合同 施工图审查批复 安全施工措施备案表 建设资金证明 投资计划 流程名称：项目前期手续流程说明流程名称：项目前期手续流程说明 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述 重

21、要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 73. 工程部完成基础形象施工 工程达到正负零 74. 前期开发部从工程部获得基础形象部位 工程达到正负零照片 75. 工程部配合前期部办理销售证 施工进度和竣工日期的说明 76. 销售部配合前期部办理销售证 商品房销售方案，面积计算 成果表，商品房网上销售数 据录入 77. 前期开发部办理销售证 销售证 土地证 大配套证明 营业执照 投资计划 地名证明 资质证书 建筑工程规正 物业备案 开工证 进出形象部位照片 总平面 施工进度及竣工交 付日期说明 商品房网上销售数 据录入合格证明 商品房销售方案 面积计算成果表 78. 前期开发部将销售证

22、交给销售部 销售证 流程名称：前期开发部管理流程流程名称：前期开发部管理流程 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 时间 前期开发部 人力资源部 开始 战略发展部 1 1 战略理解 企业文化理解 公司战略 竞争战略 职能战略 2 2 部门内部战略宣灌 战略目标 部门内部达成一致目标 全体员工共同分解战略 目标管理体系 形成部门工作计划 组织实施计划 培训、辅导 文化认同 目标控制？ 继续实施 完成计划 纠偏、调整 督促完成 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 1010 9 9 1111 1212 1313 1414 流程名称：前期开

23、发部管理流程流程名称：前期开发部管理流程 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 时间 前期开发部 人力资源部 战略发展部 内部考核？ 达到或超出目标 内部激励、表扬 落后目标 惩罚 修正调整 激励 支持整体战略目标 部门考核 员工考核 结束 1515 1616 1717 1818 2222 1919 2020 2121 2323 2424 流程名称：前期开发部管理流程说明流程名称：前期开发部管理流程说明 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述

24、 重要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 1. 前期开发部对公司战略和企业文化理解 企业战略、企业文化 2. 战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化 公司战略、竞争战略、 企业文化 3. 战略发展部在公司战略下形成战略目标 战略目标 4. 前期开发部结合战略目标和对公司战略的理解在本部门 进行战略宣灌 战略宣灌 5. 前期开发部内部达成一致 战略共识 6. 前期开发部全体员工分解公司战略目标 战略目标分解 7. 前期开发部形成本部门的目标管理体系 目标管理体系 8. 前期开发部形成部门工作计划 工作计划 9. 人力资源部队前期开发部进行相关培训 培训 10. 前期开发部组织实

25、施工作计划 阶段性结果 11. 前期开发部内部自我控制 目标控制 12. 战略发展部督促目标完成 督促控制 13. 前期开发部对偏离目标的工作进行纠正 纠正后的方向 14. 前期开发部对方向正确的目标继续实施、完成 完成的结果 15. 前期开发部对自身结果进行考核 考核成绩 16. 战略发展部对前期开发部进行考核 考核结果 17. 人力资源部对前期开发部员工进行考核 考核结果 流程名称：前期开发部管理流程说明流程名称：前期开发部管理流程说明 流程编号：流程编号：2.1.12.1.1 流程拥有者：前期开发部流程拥有者：前期开发部 流程步骤流程步骤 工作内容的简要描述工作内容的简要描述 重要输入重要输入 重要输出重要输出 相关表单相关表单 18. 前期开发部达到或完成计划目标 胜利的结果 19. 前期开发部没有达到目标 失败的结果 20. 前期开发部对绩效人进行惩罚 批评、教育 21. 绩效人修正调整自己的工作方式和发法 工作调整 22. 前期开发部的目标支持公司的整体目标 局部目标支持总目标 23. 前期开发部对好的绩效人进行激励 精神激励 24. 人力资源部代表公司对好的绩效人进行激励 物质和精神激励