1、第 1 页 共 11 页 项目成本标准的编制与使用规则 项目成本标准的编制与使用规则 目 录 目 录 第一节第一节 总则. 3总则. 3 一、适用范围 . 3一、适用范围 . 3 二、各阶段成本标准的定义 . 3二、各阶段成本标准的定义 . 3 三、成本标准编制原则 . 4三、成本标准编制原则 . 4 四、各阶段成本控制的重点 . 5四、各阶段成本控制的重点 . 5 第二节第二节 项目成本标准控制表的管理 . 5项目成本标准控制表的管理 . 5 一、项目成本标准控制表的编制、审核、批准 . 5一、项目成本标准控制表的编制、审核、批准 . 5 二、成本考核标杆（CS02 表）说明 . 7二、成本
2、考核标杆（CS02 表）说明 . 7 三、CS 表的不可挪项成本项目 . 7三、CS 表的不可挪项成本项目 . 7 第三节第三节 项目成本标准表的科目定义和使用说明 . 9项目成本标准表的科目定义和使用说明 . 9 一、项目成本标准表的科目结构 . 9一、项目成本标准表的科目结构 . 9 二、CS 表各科目及各级成本项目的定义 . 9二、CS 表各科目及各级成本项目的定义 . 9 三、CS 表本标的成本的分期分摊原则 . 10三、CS 表本标的成本的分期分摊原则 . 10 四、CS02 表本期成本分产品类型分摊原则 .四、CS02 表本期成本分产品类型分摊原则 . 10 10 五、CC03 表
3、的科目结构 . 10五、CC03 表的科目结构 . 10 第四节第四节 机动数、风险金申请的定义 . 10机动数、风险金申请的定义 . 10 一、成本机动数及企业风险基金的定义 . 10一、成本机动数及企业风险基金的定义 . 10 第五节第五节 附则. 11附则. 11 第 2 页 共 11 页 第 3 页 共 11 页 第一节 总则 第一节 总则 一、适用范围 一、适用范围 适用于项目投资可行性研究、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计各阶段 的项目成本标准的确定。对应于：投资估算表、CS00、CS01、CS02、CC03 的编制。 本规则同时是各种成本标准表的使用规则。 二、各阶段成本
4、标准的定义 二、各阶段成本标准的定义 1、投资估算表： 1、投资估算表： (1)定义： 项目可行性研究报告的成本与销售估算表。 (2)依据：投资估算以拟投资地块的土地成本、政府收费、基础设施配套条件为基础 数据， 其余开发成本以经验数据为主确定的市场标杆， 作为投资估算的编制依据。 (3)用途：作为项目可行性研究报告的主要内容之一，用于项目投资决策。 项目 可行性研究报告经公司董事会批准，实施项目投资（获取开发土地）后，投资 估算表可用于概念性方案设计概算（CS00 表） ，指导概念性方案设计； 2、CS00 表： 2、CS00 表： (1)定义：项目概念性方案设计阶段编制的成本与销售预测表；
5、 (2)依据：CS00 表以土地成本（已明确） 、政府收费标准、基础设施配套条件（以控 制性详规为技术支撑）等为基础数据，并根据概念性方案设计编制（市场定位、 目标顾客定位、产品标准） ； (3)用途：CS00 表用来检视、控制概念性方案设计符合“投资估算”的投资回报率。 CS00 表经批准后，用于控制方案设计概算（CS01 表） ，指导方案设计。 3、CS01 表： 3、CS01 表： (1)定义：项目方案设计阶段编制的成本与销售预测表。 (2)依据：在 CS00 基础数据的基础上，根据项目方案设计编制。对每个设计方案， 均应编制相应的 CS01 表。 (3)用途：CS01 表是指导方案选择
6、的依据之一。CS01 表用于检视、控制方案设计符 合“概念性方案设计 CS00 表”的投资回报率。CS01 表经批准后，用于控制项目初 步设计概算（CS01 表） ，指导初步设计（或方案设计的深化） 。 (4)开发项目分期开发，则本表应分期编制。 第 4 页 共 11 页 4、CS02 表： 4、CS02 表： (1)定义：项目初步设计（或方案设计的深化）阶段编制的成本与销售预测表。 (2)依据：在 CS01 的数据基础上，根据初步设计（或方案设计的深化） 、工程技术条 件（技术设计、现场、市场、建设计划）为依据编制。 (3)用途：CS02 表进一步检视、控制本阶段设计成果符合“方案设计 CS
7、01 表”的投资 回报率，指导本阶段设计的修正、以及项目总成本的结构性调整。CS02 表经批 准后，用于控制项目各专业施工图设计，控制各业务口的成本计划；CS02 表是 公司对项目成本管理的考核标杆，以及盈利目标考核标杆。 (4)开发项目分期开发，则本表应分期编制。 5、CC03 表： 5、CC03 表： (1)定义：各业务部门编制的“项目实施性成本计划” ，汇总后形成 CC03 表。 (2)依据：CC03 表总额受 CS02 表的成本总额的控制，由公司预算采购部将 CS02 表的目标成本，按管理责任分配到各业务部门和项目公司。各业务部门根据本部 门业务的实施性工作计划（如：项目工程建设组织设
8、计、营销策划与实施报告、 项目融资计划与实施方案等） ， 编制合同和非合同的成本计划。 制定各业务部门的 成本管理职责目标。 (3)用途：各项业务的实施性成本计划标杆。成本细项执行的考核标杆、报警的控制 标杆。用于对各级业务负责人、部门负责人、地区总经理的成本管理绩效考核。 (4)开发项目分期开发，则本表应分期编制。 三、成本标准编制原则 三、成本标准编制原则 1、 “一杆两求”原则 1、 “一杆两求”原则 以市场为标杆，确保顾客需求、确保竞争策略要求的方针（简称“一杆两求” ） 。 2、各阶段的基本关系原则： 2、各阶段的基本关系原则： 投资估算表CS00CS01CS02 3、成本倒逼原则
9、3、成本倒逼原则 (1)倒逼目标成本的定义：目标顾客定位（销售单价、总价） ，是项目成本倒逼的总 标杆；倒逼目标成本的基本概念公式：成本=售价-利润 (2)倒逼目标成本的方法：上一设计阶段的成本标准，控制指导下一阶段设计。在设 计院的配合下，通过顾客需求分析、成本测算的价值分析活动，论证确定“产品技术标 准” 。使产品与售价匹配，产品与成本匹配。将“目标顾客需求” 、 “市场竞争需求”落实到图 第 5 页 共 11 页 纸上。 四、各阶段成本控制的重点 四、各阶段成本控制的重点 1、可行性研究阶段控制重点：土地成本 1、可行性研究阶段控制重点：土地成本 土地成本的“国有土地使用费、出让金、政府
10、征收的配套费”等主要费用，受政府及 土地出让方的控制，投资者基本没有控制能力，主要从自身的角度进行评估、选择。 土地成本测算的重点是：除了“政府及土地出让方”控制的成本以外，达到“熟地”条 件的其它成本：道路、排水及污水处理、给水、供电、燃气、供热、通讯、网络及闭路 电视等对项目基础设施成本的影响；文教、卫生、治安的配套对项目公共设施的成本影 响；地形、地貌、以及工程地质与水文地质对工程成本的影响评估。 2、概念性方案设计阶段控制重点：项目主体工程成本（可销售产品） 2、概念性方案设计阶段控制重点：项目主体工程成本（可销售产品） 项目主体工程成本，根据项目定位（目标顾客与产品定位） ，用经验数
11、据结合项目 条件（建筑市场行情）确定项目主体建安工程土建、安装各单位工程的工程成本。 3、方案设计阶段控制重点：不可销售产品成本 3、方案设计阶段控制重点：不可销售产品成本 不可销售产品成本主要指：园林景观工程、社区管网工程、公共配套设施工程等。 方案设计阶段，通过对目标顾客核心需求的分析，确定产品标准，成本标准对应产 品标准测算，经过价值分析、取舍以后确定产品成本。价值分析的原则：产品与售价匹 配，把钱花在最具有顾客价值的地方，使产品恰如其分的满足顾客需求。 4、初步设计阶段控制重点：其它工程成本 4、初步设计阶段控制重点：其它工程成本 初步设计阶段是进行施工图设计前的技术方案设计，重点是结
12、构选型（含基础） 、 供电方案设计、给排水方案设计、污水处理方案设计、总平面竖向设计等。成本控制可 以采用指标分解的方式，指导设计院进行限额设计。该部分成本要反复测算、优化技术 方案，充分运用技术手段控制项目的建造成本。 第二节 项目成本标准控制表的管理 第二节 项目成本标准控制表的管理 一、项目成本标准控制表的编制、审核、批准 一、项目成本标准控制表的编制、审核、批准 1、投资估算表： 1、投资估算表： 预算采购部以各业务部门提供的相关资料为依据编制出投资估算初稿， 分管总经理 审核，然后上报公司总经理。公司预算采购部根据公司审批意见编制新的投资估算表。 第 6 页 共 11 页 2、CS0
13、0 表： 2、CS00 表： 预算采购部以各业务部门提供的相关资料为依据编制出 CS00 表初稿， 分管总经理 审核，然后上报公司总经理。公司预算采购部根据公司审批意见编制新的 CS00 表。 3、CS01 表： 3、CS01 表： 预算采购部以各业务部门提供的相关资料为依据编制出 CS01 表初稿， 分管总经理 审核，然后上报公司总经理。审核符合 CS00 投资回报率的，送总经理审批；不符合的 说明原因，再送总经理审批。公司预算采购部根据审批意见编制新的 CS01 表。 4、CS02 表： 4、CS02 表： 预算采购部以各业务部门提供的相关资料为依据编制出 CS02 表初稿， 分管总经理
14、审核，然后上报公司总经理。审核符合 CS01 投资回报率的，送总经理审批；不符合的 说明原因，再送总经理审批。公司预算采购部根据审批意见编制新的 CS02 表。 5、CC03 表： 5、CC03 表： CS02 表经审批后， 公司各业务部门编制出各专业合同成本计划清单和非合同成本 计划，预算采购部审核汇总编制出 CC03 表初稿，分管总经理审核，然后上报公司总 经理。预算采购部根据审批意见编制新的 CC03 表。 6、关于 CS02 审批前，部分业务成本实施标准的确定 6、关于 CS02 审批前，部分业务成本实施标准的确定 (1)策划与设计类业务：在签发“项目开工令”后，由公司各部门上报（或者
15、是由项目 公司上报项目的“策划费、勘察费、地形测量费、方案设计费、设计费、监理顾问 费”等各项业务活动的成本与合同计划，公司专业部门审核） ，总经理审批，作为 项目前期合同或费用审批的控制标准。按管理责任分解后，并入 CC03 表相应责 任部门成本责任目标的一部分。 (2)前期工程业务：主要指现场围墙、三通一平工程。根据项目实际需要，由项目公 司编制实施性成本计划，公司预算采购部、项目管理部审核，总经理审批，作为 项目前期工程合同或费用审批的控制标准，并入 CC03 表相应责任部门成本责任 目标的一部分。 7、项目成本标准控制表的管理责任 7、项目成本标准控制表的管理责任 (1)战略投资部经理
16、：对项目投资可行性阶段的成本标准负责，并对该阶段调研资料 的质量负责。 (2)规划设计部经理：对 CS00 阶段、CS01 阶段的成本考核标准负责。 (3)预算采购部经理：全面负责项目各阶段成本标准的确定，并在开发建设过程中对 第 7 页 共 11 页 项目成本实施标准（CC03）表的执行进行全面管理和控制。 (4)公司预算采购部统筹成本管理工作，是成本的专职管理部门，参与成本管理的决 策，负责项目成本（包括工程与非工程成本）的审核、监控工作，组织进行“实际 +预测”分析，在发现成本管理问题时，是成本管理措施会议的召集部门。 8、有关编制项目成本标准控制表的质量与资料要求 8、有关编制项目成本
17、标准控制表的质量与资料要求 预算采购部在上报编制成果时，应附齐全部资料和附件：投资报告、策划报告、方 案、图纸、产品技术标准、调研手稿、计算手稿等。 9、有关审查时间的要求： 9、有关审查时间的要求： (1)投资估算、CS00、CS01：在收到完整资料后，20 天内完成； (2)CS02：在收到完整资料后，20 天内提出审查意见，在将审查意见反馈后的七日 内与预算采购部进行沟通，并根据沟通结果调整审查意见。 二、成本考核标准（CS02 表）说明 二、成本考核标准（CS02 表）说明 (1)成本考核是以“本标的项目成本” 总额为准（指：在本期发生、未计分摊以前） ； (2)销售费项目下 ，按销售
18、总额计算的费用项目（如代理费或销售奖金） ：在 CS02 表的总销售额内确定的“本标的考核成本”额纳入公司的考核标准。 (3)因实际总销售额高于 CS02 表的总销售额，而相应增加的本项成本费用会作为项 目成本分析的重要参考。 (4)“营业税”成本项目：因实际总销售额高于 CS02 表的总销售额增加的相应成本也 会作为项目成本分析的重要参考。 (5)地区公司“经营管理费用” ：不计入 CS 表项目成本总额。 (6)对于项目公司的考核奖惩以公司奖惩条例为准。 三、CS 表的不可挪项成本项目 三、CS 表的不可挪项成本项目 为确保产品的品质符合项目定位要求，凡本规定指定的不可挪用成本项目，即使其
19、实际成本发生节余，也不得在部门细项成本间挪用或放入成本机动数使用。下列成本科 目项下的成本总额属不可挪用项目： (1)公共部位装修； (2)室内精装； (3)公司集中采购材料设备费； (4)园林景观工程费； (5)销售环境改造费； 第 8 页 共 11 页 (6)售楼处装修、装饰费； (7)样板间费用 第 9 页 共 11 页 第三节 项目成本标准表的科目定义和使用说明 第三节 项目成本标准表的科目定义和使用说明 一、项目成本标准表的科目结构 一、项目成本标准表的科目结构 项目成本标准表（投资估算CS02 表）设置四级科目，科目结构如下表： 表中的一至三级科目：公司进行统一的规定和定义，使用者
20、不得更改一至三级科目 的名称、编码和增减项目。 （上表未完整的列出所有科目，详细的科目明细和各级项目的 定义见 Excell 版的 CS 表作业表单） 四级科目即成本明细，使用者可以自行设定，但其内容必须符合相应三级科目的定 义。 二、CS 表各科目及各级成本项目的定义 二、CS 表各科目及各级成本项目的定义 成本控制标准表各级成本项目的定义：见 Excel 版的 CS 表作业表单及CB-ZY02 成本测算指引 。 一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 1.开发成本 1.1 土地获得价款 1.1.1 政府地价 1.1.1.1(自行设定) 1.1.2 合作款项 1.1.2.1 1.1.3 红线
21、外大市政配套费 1.1.3.1 1.1.4 增容费 1.1.4.1 1.1.5 拆迁补偿费 1.1.5.1 1.1.6 土地评估调整（内部考核） 1.1.6.1 1.2 前期准备费 1.3 主体建筑安装工程 1.4 社区管网工程费 1.5 园林景观工程费 1.6 公共配套设施费 1.7 开发间接费 2.期间费用 2.1 营销费 2.2 财务费 2.3 税金 第 10 页 共 11 页 三、CS 表本标的成本的分期分摊原则 三、CS 表本标的成本的分期分摊原则 根据公司会计核算原则和项目绩效考核的核算原则，分期开发的项目，对各期项目 的本标的成本，需按服务或受益对象进行分摊，以准确评估各期的盈利
22、贡献。 四、CS02 表本期成本分产品类型分摊原则 四、CS02 表本期成本分产品类型分摊原则 在测算阶段也应对其成本进行分摊并且要分摊每个产品类型。 在编制 CS02 表阶段 应测算出每个产品类型的单方全成本，本单方全成本一经确定即为 CS02 表每种产品类 型的单方成本标杆，应具有严肃性，不得轻易改动。按产品类型分摊，其分摊原则和方 法详见 Excel 版的 CS 表作业表单及测算成本分摊指引。 过程中（实际+预测）的动态全成本也应按此分摊原则，进行分摊，这样就与 CS02 表中确定的每个产品类型的目标单方成本口径一致便于对比。 五、CC03 表的科目结构 五、CC03 表的科目结构 CC
23、03 表科目设置与 CS02 科目设置基本相同， 并且注明与 CS02 科目的对应关系， 便于 CC03 与 CS02 的数据转换。科目结构如下表。 第四节 机动数、风险金申请的定义 第四节 机动数、风险金申请的定义 一、成本机动数及企业风险基金的定义 一、成本机动数及企业风险基金的定义 1、成本机动数及企业风险基金的定义： 1、成本机动数及企业风险基金的定义： 一级 科目 二级科目 三级科目 合同清单 备注 责任部门 (一般但也 有例外) 对应 CS02 科目(三级 或四级) 合同 编号 签约 状态 一、 开发 成本 土地获得价款 土地出让价款 合作款项 红线外市政合同 增容费 拆迁补偿合同
24、 费用类 前期准备费 主体建筑安装工程费 社区管网工程费 园林景观工程费 公共配套设施费 开发间接费 二、 期间 费用 营销费 财务费 税金 第 11 页 共 11 页 是对各个控制阶段，有关项目不确定性、不完整性、及编制误差的总体估计值，在 项目总成本内预置的成本备用金额。机动数及企业风险基金属同一性质，按审批权限区 分：机动数由项目公司总经理审批使用，企业风险基金由公司总经理审批使用。 2、成本机动数及企业风险基金的计取额度： 2、成本机动数及企业风险基金的计取额度： (1)项目投资估算：项目总成本的 10%以内； (2)CS00：项目总成本的 10%以内； (3)CS01：项目总成本的 10%以内； (4)CS02：项目总成本的 8%以内； （成本机动数 3%以内，企业风险基金 5%以内） (5)CC03：各业务部门的成本管理责任目标不含机动数。 第五节 附则 第五节 附则 本规则的解释、修订由公司预算采购部负责并组织实施。
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