1、中宝大厦管理方案中宝大厦管理方案哈尔滨科技大厦有限公司二00三年八月中宝大厦物业管理方案目录中宝大厦物业管理方案目录一、中宝大厦概况二、中宝大厦现状分析三、中宝大厦功能定位四、委托管理模式及委托费取酬办法五、组织机构与部门设置房地产房地产 E 网网 http:/ 2001 年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生倍讯易倍讯易 http:/ ，未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入
2、厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等） 。2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。工作无细分，管理无章法，发展无目标。保安规范、职业化较差；无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒；工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全；内业管理空白；物业核算不清；物业管理意识尚未形成；对已存在的问题物业人员不能监管发现。3、经营状况。大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实现，日常
3、经营也处于收不抵支状况。4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营业条件。就核算而言，由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。三、中宝大厦功能定位三、中宝大厦功能定位以写字楼出租出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租13层，形成集办公、商服、娱乐休闲为一体的综合性服务大厦，在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，可以避开火车站前酒店多如牛毛的激烈竞争，吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求，从而实现互补，促进写字楼营销。3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务，先期宣传推广本厦业务、招
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