太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析报告（21页）.doc
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太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析报告（21页）.doc
1、太原后北屯城中村改造项目整体投资分析太原后北屯城中村改造项目整体投资分析一、目标和原则：（一）.改造目标：1、完成全部村民的整体拆迁安置，满足自住居住和可经营出租住房的建设，使居住环境得到最大限度的提高；2、在符合市场需求的基础上，根据村委会实际情况和资本投资现状，实现可持续发展的村集体经营性商业物业的保留持有。（二）.投资原则：1、在 2 期项目中通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益；2、在 1、3 期项目中完成全部村民的整体拆迁安置和村集体保留经营性商业物业的建设，并在剩余土地上通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益；3、村委会作为项目组织实施者，必须确保
2、实现整体项目的投资平衡。（三）.投资发展策略：1、根据实际情况制定合理的、可操作性的拆迁实施方案，尽可能使村民安置住房需求得到满意；2、市场开发的房地产投资实现价值最大化，使之实现良好的现金流和资本杠杆作用，并制定科学合理的开发计划，为村委会完成整体项目改造提供资金保障；3、在前期策划工作的基础上，商业功能的定位必须以市场为前提，确定合理的业态定位和规模体量，并综合考虑整体资金平衡的需要，不能一味求大，脱离市场；4、作为必要的整合性资源，除了确定房地产投资合作方外，必须重视商业营运资源的导入，并认清各方面资源的投资属性和本案项目中商业项目自身的投资价值；5、确定合理的开发时序，并充分发挥财务杠
3、杆作用，完成整体项目的资本运作。二、设定开发模型：在前期大量工作的基础上进行方案调整后，设定如下项目发展模型及主要经济指标：开发区域开发区域2 2 期项目期项目1 1、3 3 期项目期项目备注备注规划净用地（亩）278.86602.25含保留建筑之用地总 建 筑面积（万 M2）地下地下车库17.9018.30调整后地下商业3.00调整后半地下车库5.20调整后地上安置用房71.06142.19开发商品房住宅63.9067.1040.63调整后商业3.204.50按 10配比村委保留商业集中商业15.31调整后社区沿街商业4.69酒店3.00经济型酒店（调整后）办公3.00出租型办公（调整后）教育建筑2.85容积率3.603.61调整后合计总建筑面积（万 M2）85.00171.54地上/地下合计 西干渠上盖规划另行测算； R-1 和玉河南小区暂不考虑动迁； C-1 设置集中式商业设施； C
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