1、中辰未来港物业交房验房流程中辰未来港物业交房验房流程 第一节第一节 交楼工作的重要意义交楼工作的重要意义 第二节第二节 交楼的基本流程交楼的基本流程 第三节第三节 交楼资料的整理与归档交楼资料的整理与归档 第四节第四节 交楼流程中应注意的问题及相关技巧交楼流程中应注意的问题及相关技巧 1 1、什么是交楼：、什么是交楼： 房地产开发企业将符合验收和交楼条件的物业房地产开发企业将符合验收和交楼条件的物业 移交给物业所有权人的过程。移交给物业所有权人的过程。 2 2、为什么说交楼工作很重要？、为什么说交楼工作很重要？ （1 1）作为）作为开发商开发商来说来说：公司：公司销售业绩的象征；销售业绩的象征
2、； （2 2）作为）作为物业公司物业公司来说：业主的第一印象很重要；来说：业主的第一印象很重要； （3 3）作为）作为业主业主来说：乔迁之喜。来说：乔迁之喜。 交房流转单交房流转单 物业交房流程物业交房流程 缴纳物业服务费缴纳物业服务费 签署服务协议、规约等签署服务协议、规约等 验房结束，验房结束，领取钥匙、礼品领取钥匙、礼品 陪同验房陪同验房 验房问题整改验房问题整改 王欢欢：王欢欢：预缴预缴1 1年物业费，减免年物业费，减免1 1个月物业费个月物业费 徐学年：徐学年：前期物业协议，业主规约，业主档案前期物业协议，业主规约，业主档案 客服、工程：客服、工程：房屋验收表房屋验收表 王青：王青：
3、收楼物品确认收楼物品确认书，签收钥匙、礼书，签收钥匙、礼 品、可视对讲机、门禁卡。品、可视对讲机、门禁卡。 客服：客服：填写维修单，进行维修填写维修单，进行维修 1 1、缴纳缴纳物业物业服务费：（王欢欢）服务费：（王欢欢） 交房流程交房流程 物业费收费标准：物业费收费标准：2.22.2元元/ /月月/ /平方平方 预缴预缴1 1年物业费减免年物业费减免1 1个月物业费用个月物业费用 缴纳缴纳1111个月费用，缴费期限记为个月费用，缴费期限记为1212个月。个月。 缴纳缴纳1212个月个月费用，缴费期限记为费用，缴费期限记为1313个个月月。 备注：交房通知书上的应缴物业费用备注：交房通知书上的
4、应缴物业费用 当时按照全年当时按照全年1212个月计算的个月计算的 2 2、签署服务协议、规约签署服务协议、规约等：（徐学年）等：（徐学年） 交房流程交房流程 业主持业主持交房流程交房流程单单在缴纳物业服务费用后，签署：在缴纳物业服务费用后，签署： A:A:前期物业协议前期物业协议一式两份，盖章版交于业主；一式两份，盖章版交于业主； B:B:业主临时管理规约业主临时管理规约一式两份一式两份，一份交于业主；，一份交于业主； C:C:业主档案业主档案，尽量要求业主填写详细，不强求，联系电话，联，尽量要求业主填写详细，不强求，联系电话，联 系地址，紧急联系人联系方式，尽量提示填写。系地址，紧急联系人
5、联系方式，尽量提示填写。 3 3、验房：客服、工程验房：客服、工程 交房流程交房流程 （1）不要主动引导业主发现问题；）不要主动引导业主发现问题； （2）简单问题按照）简单问题按照统一的说辞，做好统一的说辞，做好解释解释工作；工作； （4）针对验房过程的简单问题，如铝扣板错位等，经工程人员随手简单处理）针对验房过程的简单问题，如铝扣板错位等，经工程人员随手简单处理 就可解决的，可随手处理，否则，直接登记请施工单位维修。就可解决的，可随手处理，否则，直接登记请施工单位维修。 （5）请业主在验收表上签字）请业主在验收表上签字 （6）返回交房中心（物业办公室）返回交房中心（物业办公室）将将交房流转单
6、交房流转单、房屋验收单房屋验收单 及及钥匙袋钥匙袋交于钥匙签收及礼品发放组交于钥匙签收及礼品发放组（王青）（王青） 客服人员拿取客服人员拿取钥匙袋钥匙袋、房屋验收单房屋验收单同工程人员一道进行验房；同工程人员一道进行验房； （3）针对验房过程发现施工质量问题，不解释，只记录，请专业人员维修；）针对验房过程发现施工质量问题，不解释，只记录，请专业人员维修； 4 4、验房结束验房结束，签收钥匙，签收钥匙、礼品礼品 （王青）（王青） 交房流程交房流程 1 1、收回、收回钥匙袋钥匙袋，交房流转单交房流转单、房屋验收单房屋验收单、 详细清点详细清点入户钥匙入户钥匙、卧室钥匙卧室钥匙、信报箱钥匙信报箱钥匙
7、、可视对讲机可视对讲机、对讲机转对讲机转 换接头、门禁卡、礼品；换接头、门禁卡、礼品；业主业主签署签署收楼物品确认书收楼物品确认书； 2 2、务必让业主在、务必让业主在交房流转单交房流转单上签字，上签字，表示正式接收房屋。表示正式接收房屋。 3 3、在上述交房工作结束以后，拿出、在上述交房工作结束以后，拿出空调安装空调安装方案方案让业主选择，让业主选择， 对业主提出的疑问作出解释工作。对业主提出的疑问作出解释工作。 4 4、所有资料归档，一户一袋一档。、所有资料归档，一户一袋一档。 交房流程交房流程 1 1、针对验房过程中业主提出的维修问题，开具维修单，报施工单位、针对验房过程中业主提出的维修
8、问题，开具维修单，报施工单位 维修；维修； 2 2、梳理本日交房业主清单，拒收房业主清单。上报领导。、梳理本日交房业主清单，拒收房业主清单。上报领导。 3 3、统计业主选择的空调安装方案。、统计业主选择的空调安装方案。 5 5、开单维修及资料汇总（袁洁宇、赵功喜、方漫漫）、开单维修及资料汇总（袁洁宇、赵功喜、方漫漫） 一户一个独立的档案袋，档案袋上要有资料明细表，且有标注；一户一个独立的档案袋，档案袋上要有资料明细表，且有标注； 按照楼层按照楼层- -房号的房号的顺利依次排放，便于查询；顺利依次排放，便于查询； 使用单独的文件柜存放，并且要求上锁，专人保管钥匙；使用单独的文件柜存放，并且要求上
9、锁，专人保管钥匙； 业主资料属于保密文件，一般不得外业主资料属于保密文件，一般不得外借，更严禁外泄。借，更严禁外泄。 6 6、业主档案归档要求、业主档案归档要求 交房资料交房资料 维修工作要及时完成，并保持与业主的经常维修工作要及时完成，并保持与业主的经常沟通，及时汇报维修整改情况。沟通，及时汇报维修整改情况。 后续维修问题后续维修问题 某小区业主向广州市仲裁委员会提出仲裁：该户于某小区业主向广州市仲裁委员会提出仲裁：该户于20082008年年 1111月收楼，但收楼时，业主发现室内存在墙面、地板渗水、门月收楼，但收楼时，业主发现室内存在墙面、地板渗水、门 板划痕、石材破裂等诸多问题。业主认为
10、，不构成交楼条件，板划痕、石材破裂等诸多问题。业主认为，不构成交楼条件， 因此拒收。管理处于因此拒收。管理处于20092009年年3 3月才正式将上述问题维修完毕。月才正式将上述问题维修完毕。 业主认为，发展商存在延迟交楼的违约责任，要求赔偿违业主认为，发展商存在延迟交楼的违约责任，要求赔偿违 约金。同时，要求减免在房屋返修期间（即约金。同时，要求减免在房屋返修期间（即20082008年年1111月至月至20092009 年年3 3月）产生的管理费、水电费，共计月）产生的管理费、水电费，共计1315.701315.70元。元。 4 4、汇总协调结果，对于个别顽固分子，则可以个案处理。、汇总协调
11、结果，对于个别顽固分子，则可以个案处理。 3 3、如果确实无法找出或没有带头人，则只有安排足够的工作、如果确实无法找出或没有带头人，则只有安排足够的工作 人员分头找业主去做工作，分化处理。人员分头找业主去做工作，分化处理。 2 2、分析聚集业主的构成情况，找出其中的“领袖”（带头、分析聚集业主的构成情况，找出其中的“领袖”（带头 人），从此人开始入手做协调和沟通工作，力求通过这位带头人人），从此人开始入手做协调和沟通工作，力求通过这位带头人 去影响其他人。去影响其他人。 1 1、面对业主聚集的时候，尽量收集出业主的具体信息，不要、面对业主聚集的时候，尽量收集出业主的具体信息，不要 过多的解释。
12、可利用借口，如向领导汇报后再进行答复，先让业过多的解释。可利用借口，如向领导汇报后再进行答复，先让业 主散去，然后再从长计议。主散去，然后再从长计议。 处理类似业主集体投诉事件总的原则是：处理类似业主集体投诉事件总的原则是： 避开锋芒，尽量分化，分头协调，个案处理避开锋芒，尽量分化，分头协调，个案处理 1 1、按照规定流程交楼，并不是一件很困难的事！、按照规定流程交楼，并不是一件很困难的事！ 2 2、交楼的难就难在因为工程遗留问题太多，导致业主情、交楼的难就难在因为工程遗留问题太多，导致业主情 绪较大，不愿意接收房屋，甚至采取过激行为来维权！绪较大，不愿意接收房屋，甚至采取过激行为来维权！ 3 3、用、用真诚、周到、热情的服务真诚、周到、热情的服务来弥补工程上的缺陷，来弥补工程上的缺陷， 从而缓和业主的不满情绪，顺利实现成功交楼！从而缓和业主的不满情绪，顺利实现成功交楼！
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