1、01办公市场分析 | 张江商务区 作为浦东新区重点发展区域之一，张江商务区一直紧跟时代、持续发展。张江总部园、上海集成电路设计产业园、张江在线新经济园在 2020 年初正式开园，吸引来自生物医药、集成电路、人工智能、创新研发平台等领域的大量总部企业入驻，为张江科学城注入新活力。疫情期间，50个重点项目集中签约、开工启动，相较于同时期其他商务区，张江商务区相关工作进度稳步推进，办公租赁市场保持活跃。 区 块 分 析 1、区块基本情况 张江商务区位于浦东中部，目前区块内有两条轨道交通，2 号线贯穿张江北和张江东区域， 02 13 号线途径张江南延伸区域，张江南区域暂无轨道交通。商业配套方面，张江北
2、区域配套最为齐全，共有 3 个商业综合体，包括目前张江规模最大的商场长泰广场；张江南延伸和张江东区域分别有 2 个和 1 个商业综合体，但规模均不大；张江南区域暂时仅有少量园区配套。 张江科学城致力于培育高新技术产业和战略性新兴产业， 依靠政策扶持， 大量医药生产基地、创新研发中心扎根于此，同时也聚集了较多来自集成电路、人工智能等行业的企业。为推动相关企业发展，张江商务区对初创科技企业推出专项补贴政策，现有政策包括：1）房租补贴政策，补贴 03 面积最高 200 ，补贴额度不超过 2 元/天，补贴总金额最高不超过 15 万；2）小张江专项补贴，共有 33 项，例如研发投入补贴、孵化毕业补贴、股
3、权融资补贴等；3）疫情期间人社补贴，例如创初期社会保险费补贴、疫情期间浦东新区创业担保贷款和贴息等。 2）区块价格分析 ? 低端和中端市场 租金方面来看， 2019年至2020年张江商务区办公平均租金整体比较平稳， 未出现较大波动，在进入 2021 年后开始有所提升，中端市场租金上涨幅度大于低端市场，前三季度累计涨幅相差约2%，主要原因是中端市场租金水平相较全市中端而言处于低位，提价空间大于低端市场。具体来看，低端市场 2021 年第一季度平均租金在 2.8 元/天，经过两个季度的连续增长，平均租金在第三季度达到 3 元/天。中端市场 2020 年办公平均租金在 3.7-3.8 元/天徘徊，于 2021 年二季度增至 4 元/天、涨幅高达 8%，三季度延续二季度增长行情，但涨幅明显收窄，平均租金小幅提升至 4.1 元/天。 空置率方面， 低端市场租赁情况长期良好、 租户稳定， 个别园区近两
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