易居_上海永新房产徐汇华泾项目前期策划报告（190页）.pdf
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易居_上海永新房产徐汇华泾项目前期策划报告（190页）.pdf
1、上海易居房地产研究院版权所有 2015/7/3 永新房产徐汇华泾项目永新房产徐汇华泾项目 前期策划报告前期策划报告 谨呈：上海永新房产 3 徐汇华泾项目致胜产品策略需要解决的两徐汇华泾项目致胜产品策略需要解决的两个核心问题：个核心问题： 问题一：问题一： 未来本案目标客户范围扩大的机会点在未来本案目标客户范围扩大的机会点在哪里？哪里？ 问题二：问题二： 在新的房地产政策下，本案产品定位的在新的房地产政策下，本案产品定位的可能性有多少？可能性有多少？ 4 核心导读：核心导读： 步骤一：步骤一： 土地市场属性解析土地市场属性解析 步骤二：步骤二： 土地产品属性解析土地产品属性解析 步骤三：步骤三：
2、 土地建设产品选择土地建设产品选择 步骤四：步骤四： 项目客户定位项目客户定位 步骤五：步骤五： 项目产品策划项目产品策划 附附 录：项目策划过程资料录：项目策划过程资料 5 步骤一：步骤一： 土地市场属性解析土地市场属性解析 6 土地市场属性解析土地市场属性解析 分析框架分析框架 关键关键 步骤：步骤： 地块的区位特征 地块的交通状况 区域市场竞争现状 未来商业配套 未来产业规划 未来板块竞争 未来项目竞争 成果：成果： 华泾具有客源导入的基华泾具有客源导入的基础础 未来华泾客源裂变，外未来华泾客源裂变，外部客源开始导入部客源开始导入 1 1 2 2 现实性现实性 未来性未来性 7 土地市场
3、属性解析土地市场属性解析 现实性现实性 地块区位特质地块区位特质 北段北段 杨浦：杨浦：规划重点在于复兴岛的综合开发、上海水产城（渔人码头）和滨江工业博览带的建设上。，主体功能定位以休闲、旅游，同时结合居住为特征。这一特征决定该区域将很难形成以居住为导向的功能配套，以滨江为资源的居住区也将很难形成规模。 中段中段 虹口：虹口：该区域的开发重点在于北外滩地区，该地区以航运为特色，住宅集中在周家嘴路沿线，很难直接获取黄浦江的景观资源。 黄浦：黄浦：董家渡是以居住为主体功能的聚居区，可以看到小陆家嘴地区建筑群的景观优势和复兴路隧道的交通优势，成为滨江高档居住区的新亮点。 卢湾：卢湾：位于卢湾区沿江且在卢浦大桥以南区域还有利用的空间，但范围小且已经零星的开发造成无统一规划影响档次。 南段南段 作为南段主要区域的徐汇区将是浦江沿岸地区唯一可以把居住概念臵于首位进行大片区开发的，也是世博会址南扩的最大
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