福田香蜜湖度假村用地更新研究项目建议书(附表)（146页）.pdf
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福田香蜜湖度假村用地更新研究项目建议书(附表)（146页）.pdf
1、 深圳市福田深圳市福田 05-04 片区片区香蜜湖地区香蜜湖地区深深圳圳香蜜湖度假村有限公司用地更新研究香蜜湖度假村有限公司用地更新研究 项目建议书项目建议书 深圳深圳香蜜湖度假村有限公司香蜜湖度假村有限公司 戴德梁行房地产顾问戴德梁行房地产顾问（深圳）（深圳）有限有限公司公司 二零零九年二零零九年七七月月 目目 录录 报告摘要报告摘要 . 1 1 1 项目概况项目概况 . . 1010 1.1 研究范围 . 10 1.2 用地现状 . 11 1.3 交通条件 . 12 1.4 土地权属 . 14 1.5 上层次规划 . 16 2 项目用地更新的必要性项目用地更新的必要性 . 2020 2.1
2、 城市开发破坏下，片区已不具备继续发展旅游的条件 . 20 2.2 旅游产业发展中心已经转移，片区定位亟需更新 . 21 2.3 区域整体形象不佳，形成城市商务发展主轴上一道明显的断裂带 . 22 2.4 经济高速发展，产业升级受到用地制约 . 24 2.5 城市绿带受到破坏，亟需重新规划 . 27 2.6 土地权属单一，拆迁量少，易于更新 . 28 3 项目战略发展方向项目战略发展方向 . 2929 3.1 项目面临的战略发展机会分析 . 29 3.2 项目发展条件分析 . 34 3.3 项目战略发展方向分析 . 38 4 项目总体发展定位项目总体发展定位 . 3939 4.1 项目总体定位
3、 . 39 4.2 项目目标产业定位 . 41 4.3 项目形象及功能定位 . 44 4.4 项目物业功能组合及档次定位 . 48 4.5 规划设计构思 . 53 5 项目规划体量建议项目规划体量建议 . 5555 5.1 规划要求 . 55 5.2 项目功能物业市场分析 . 58 5.3 相关案例分析 . 68 5.4 物业发展体量建议 . 73 6 项目经济效益评价项目经济效益评价 . 7474 6.1 基本假设 . 74 6.2 经济效益评价结果汇总 . 84 6.3 敏感性分析 . 85 7 社会效益评价社会效益评价 . 8888 7.1 直接经济收益 . 88 7.2 综合社会效益 . 90 8 结论与建议结论与建议 . 9292 8.1 主要结论 . 92 8.2 项目建议 . 93 附件一：用地更新的市场空间分析附件一：用地更新的市场空间分析 . 9494 附件二：财务测算表
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