潜江城市进入及目标地块可行性研究报告（108页）.pdf
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潜江城市进入及目标地块可行性研究报告（108页）.pdf
1、中南中南 潜江潜江项目项目可行性研究报告可行性研究报告 报告核心结论 主要结论一：城市研判 总体研判：城市经济基础薄弱，产业支撑单一，市场容量低，不适宜进入； 原因如下： 1/武汉作为经济强市导致周边城市经济发展落后，潜江经济水平在全国排名垫底，经济落后； 2/城市产业基础薄弱，作为资源型城市的潜江石油开采一度占到工业总产值的80%，目前国务院已经将潜江列为资源枯竭型城市之一，城市经济动力缺失； 3/潜江属于人口流出型城市，户籍总人口103万人，常住人口96万，主城区37万人，难以支撑房地产长期稳定发展； 4/城市新区规划过多，政府推进力度、产业支撑和市场容量都难以承载过多的新区开发；目前西北
2、的新城区发展并未成功，政府又规划新的新区，高铁新城发展不可预见因素较多，前景不明朗； 5/江汉油田由于资源枯竭，人口大量“外逃”，未来发展潜力悲观； 6/潜江承接武汉产业转移机会小，同为省直辖县的仙桃和天门从地理位置（在武汉与潜江中间）和城市环境来看更易承接武汉的产业转移 报告核心结论 主要结论二：房地产市场研判 整体研判：市场供需失衡，存量消化周期长，待开发量庞大；住宅售价低，售价难以支撑房地产开发成本；潜江人买房意愿低，同时城市大量新区开发，市场竞争异常激烈，房价继续下跌；整体来看潜江房地产发展极不健康，在全国范围内都少见，因此判断市场不适宜继续进入。 具体原因如下： 1/供应急剧增加，供
3、需失衡；特别是2013年供应量创下新高，同比增长250%，供销比1.64，造成市场存量增长。 2/成交量低，单盘年去化1.4万方，市民购房意愿低；2013年成交28万方，而同级别的县级市年度成交量在80100万方之间，潜江市民在市区买房的意愿较低，多数选择自建房，已有住房的客户没有投资需求。 3/存量大，消化周期长，未来销售压力大；2013年底存量40万方，约需要2年时间消化。 4/待开发量庞大，2013年土地成交1171亩，同比大涨211%；近5年全市土地待开发面积169万方，需8.5年去化，各项指标说明市区未来竞争势必激烈。 5/商品房价格低，开发利润倒挂；市区均价3000元平米左右，在同级别县级市中价格水平偏低。 6/价格下滑的比较厉害，2013年第一家特价房2800元平米入市后，多家楼盘选择降价销售，市场均价由2013年3500元/降到现在3000元/左右，由于竞争因素价格上涨的可
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