上海360商业广场项目可行性研究报告(含表)（95页）.pdf
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上海360商业广场项目可行性研究报告(含表)（95页）.pdf
1、1 新田上海360商业广场可性行研究报告 福瑞德行FRD Consulting Division Mar. 此报告仅供客户内部使用，未经福瑞德行 | 上海嵩海投资管理有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 2 内容 页码 A.宏观环境分析 03 B.地块分析与产品筛选 13 C.商业市场分析 21 D.商业项目定位 56 E.项目财务评估 84 3 PART 1 宏观环境分析 4 2007年开始上海市GDP基本保持两位数的增长率，并且保持高于全国同期平均水平23个百分点的增长率的水平,如此大规模的经济基数前提下，经济龙头地位得到进一步的巩固； 上海市2007-2012年
2、的GDP平均增长速度是11.5%，根据国际经验判断，上海房地产市场已经进入了一个高速发展阶段； 2012年上海市外来常住人口960.24万人，占常住总人口的40%。引发人口总量增长的主要原因是不断涌入的流动人口和户籍人口机械迁入。如此大规模的人口增长必然促进城市的郊区化进程快速发展。 萎缩 停滞 稳定发展 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 高速发展 房地产预警系统判断 GDP增速与房地 产发展关系：国际经验 上海市近年经济发展情况上海市近年经济发展情况0.180.130.070.140.120.050500010000150002000025000200720082009201020
3、112012单位（亿元）-10%-5%0%5%10%15%20%GDP固定资产投资GDP增长率固定资产投资增长率上海市上海市20122012年人口结构年人口结构外来人口40%户籍人口60%城市宏观背景分析城市溢出效应 平均增长率11.5 % 上海市近五年GDP迅速增长，人口膨胀迅速，房地产高速发展，经济溢出效应明显，促进城市快速向郊区发展 8%以上 5 城市宏观背景分析南汇板块格局 根据上海市十一五规划，南汇并入浦东成为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分，浦东新区的发展战略趋向“南进”;本案位于周康经济圈内，各类产业的集聚将产生相应的商贸服务需求，对本案的发展有很大帮助 沪芦高速公路经济带 远东大道 经济带 外环线经济带 港口 经济圈 惠南科教经济圈 周康综合 经济圈 浦 东 南 进 一核：临港新城 三圈：港口经济圈/周康综合经济圈/惠南经济圈 三带：外环线经济带/远东大道
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