北京万邦创展投资公司长房·华城广场商业物业解决方案（60页）.ppt

1、1 长房长房 华城广场商业物业解决方案华城广场商业物业解决方案 2 本案本案 项目基本数据指标：项目基本数据指标： 具体位置：万家丽路具体位置：万家丽路 大润发旁大润发旁 总建筑面积：总建筑面积：6000060000平方米平方米 临街面：临街面：121121米米 拟业态构成：住宅拟业态构成：住宅+ +商业裙楼商业裙楼 裙楼商业面积：裙楼商业面积：60036003平方米平方米 项目基本数据指标项目基本数据指标 3 项目分析项目分析 长沙婴幼童消费市场现状调查长沙婴幼童消费市场现状调查 1 2 市场分析市场分析 3 提案内容提案内容 项目定位项目定位 4 商业规划商业规划 5 项目操作思路建议项目

2、操作思路建议 6 4 通过裙楼商业的打造提升项目整体形象 解决裙楼商业的问题 实现项目价值最大化的同时提升企业的品牌形象 发展商开发目标发展商开发目标 5 周边商业氛围浓厚，业态成熟周边商业氛围浓厚，业态成熟 项目商业面积项目商业面积2 2层层60006000平米，平米， 不大不小不大不小 项目商业部分进深达到项目商业部分进深达到3232 3232米，销售难度大米，销售难度大 如何进行本项目的商业定位，如何进行本项目的商业定位， 实现错位经营？实现错位经营？ 如何找准最适合项目规模的业态如何找准最适合项目规模的业态 组合组合 如何进行最好的销售，开发如何进行最好的销售，开发 发商利润最大化发商

3、利润最大化 项目发展核心难点项目发展核心难点 6 我们的目标 我们的一切研究都以现实条件为基础， 以共同的目标为导向，包括： 消费者导向 形象业态布局商业租户的组合 开发利润商业人气 7 第一部分第一部分 项目概述项目概述 8 项目区位项目区位 芙蓉区商业规划网点：芙蓉区商业规划网点： 1.商业体系结构：商业体系结构：2个区域性商业中心即火车站商业中 心和马坡岭商业中心；4个社区级商业中心。 2.特色专业街规划：特色专业街规划：蔡锷路通讯器材一条街、解放中 路服装精品一条街、朝阳路IT产品一条街 3.大型批发市场规划：大型批发市场规划：大型批发市场14处，以电脑、 通讯、建材为主 4.主要零售

4、业态建设规划：主要零售业态建设规划：大型购物中心1座、百货商 场5处、仓储式商场1处、大型综合超市8个、专业商场 19处、生鲜超市33个 项目处项目处 于马王于马王 堆社区堆社区 商业中商业中 心延伸心延伸 处处 项目隶属于芙蓉区商业规划网点之马王堆社区级商业中心 延伸区，与大润发与旺德府的毗邻，商业氛围浓厚 9 项目四至项目四至 项目四周： 东面隔万家丽路为新世纪家园小区，芙蓉区政府 西面为长房东郡小区 南临筹建中旺德府建材超市，大润发超市 北面为住宅区及社区道路，北面1公里为万家丽建材超市 项目周边为成熟社区，政府机关及社区商业中心，长沙最主要 的建材商圈 10 交通组织交通组织 项目直临

5、万家丽路，交通进入性与昭示性强，未来轨道交通 利好，更提升项目区域价值 路名路名 通达点通达点 级别级别 连通核心节点连通核心节点 时间时间 万家丽万家丽 路路 向南贯穿环保 科技园 北至开福区 市最长城市 南北主干道 之一，约达 50公里 汽车南站15分 钟车程 人民路人民路 西起湘江大道， 东街星沙大道 城市最主要 横向主干道 长沙市最核心 经济商贸交易 圈 马王堆马王堆 路路 拓宽后为双向6 车道连通高桥 到浏阳河的主 干道 区级道路 到达高桥大市 场5分钟 社区道社区道 路路 横贯地块北侧， 连通社区内部 与外部交通 区级道路 缩短建成区内 居民出行时间 公交线：103丶110丶114

6、丶122丶131丶132丶142丶148丶156丶 301丶317丶502等12条公交线路 地铁：在建地铁2号线，2014年通车 11 项目配套项目配套 项目周边配套成熟，大中型超市，医院，教育机构林立 周边主要配套：东郡小学、芙蓉中学（在建）；大润发超市、肯德基、必胜客、沃尔玛、家润多、步步高 超市等；市、区教育局幼儿园、万婴幼儿园等；旺旺医院、附二医院等医疗机构；小肥羊、新玉楼东、新 长福等知名中西餐厅 12 项目项目SWOTSWOT分析分析 机遇机遇 劣势劣势 威胁威胁 优势优势 濒临大润发，社区商业中心确立濒临大润发，社区商业中心确立 项目周边大型社区林立，消费能力强项目周边大型社区林

7、立，消费能力强 发展商实力雄厚发展商实力雄厚 项目项目临万家丽路路幅宽及绿化带形临万家丽路路幅宽及绿化带形 成自然的商业隔阂成自然的商业隔阂 项目总体规模不大项目总体规模不大 项目周边为长沙市主要的高档消费群体，消项目周边为长沙市主要的高档消费群体，消 费能力支撑费能力支撑 万家丽路往东无大型商业设施，周边消费人万家丽路往东无大型商业设施，周边消费人 群聚集群聚集 万家丽区域逐渐形成为马王堆商业次中心万家丽区域逐渐形成为马王堆商业次中心 项目周边存在一定竞争威胁，大润发对项目周边存在一定竞争威胁，大润发对 面，万家丽国际广场等面，万家丽国际广场等 项目项目SWOTSWOT分析分析 13 小结小

8、结 本项目商业总量较小,但是基于地块限制和竞争态势，未来的物业基础不具 备做购物中心或大型百货商厦形态的条件； 与区域缺失功能高拟合度的优点, 确立万家丽区域配套商业的精致典范； 物业基础的可控性，舒展了定位的空间。我们做出的定位结论和建议，都 是在这一弹性空间的允许范围内，符合客观条件的要求，并满足可操作性 的要求。 结论：结论：本项目商业定位思路应针对本区域商业空白点及机会点缺失，深度利用 项目周边高消费人群，紧紧围绕如何让”客人“留下来和再次光临，合理布置 各种业态，真正做到深度利用优势资源。 14 第二部分第二部分 商业市场分析商业市场分析 15 区域内典型商业物业分布区域内典型商业物

9、业分布 本项目周边商业物业分布以家居建材、专业市场 以及综合性超市为主。 广州服饰城广州服饰城 16 典型商业物业经营现状调查典型商业物业经营现状调查 上河国际商业广场业态以大型商业为主，结合休 闲、娱乐、美食等，连锁品牌众多。 概况 上河国际商业广场位于长沙市雨花区万家丽路 于朝晖路交汇处，总投资超过20亿元，总建筑 面积达60万平方米，由1条主题商业街、2大休 闲广场、约1500个车位的超大停车场、高级住 宅、时尚公寓、商务办公、百货店、超市、美 食馆、儿童乐园、酒吧等业态构筑而成，为长 沙新商业地标、成就包罗万象的城市综合体。 主要业态 沃尔玛、通程、欧亚达、必胜客、肯德基、百 年红、老

10、树咖啡、帕菲克、汎歌、咿呀等国际、 国内商业翘楚品牌相继强势入驻 体验点 集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮等多 功能于一体的近20万平米风情SHOPPING MALL。 17 典型商业物业经营现状调查典型商业物业经营现状调查 大润发超市业态以生活配套、休闲业态为主，经 营良好，一楼租金水平较高。 概况 大润发超市万家丽店是台湾润泰集团在长 沙开的第一家超市，大润发租用长房东郡物业， 超市面积在3万平方米左右，大润发超市所在 物业已经成为长沙城东重要的商业综合体。 2009第一季度，凭借单店平均销售额与销售总 额双双超过家乐福、沃尔玛，大润发正式坐上 了中国外资零售企业的头把交椅，也成为中国

11、 市场的第二大连锁零售企业。 主要业态及品牌 其中一楼以超市、零售门面、西餐、快餐为主； 三楼为KTV；四楼为健身俱乐部、电玩城。 主要品牌有：肯德基、必胜客、卡迪欧、金大 福、周六福、利朗、柒牌 体验点 大润发30000 ；卡迪欧健身2600； 电玩城500 18 广州服饰城开业约半年时间，经营档次为中高档， 目前经营效果不是十分理想。 概况 长沙 广州服饰城定位为中国首席品牌服 饰批零直销中心，由湖南瑞天实业有限公司投 资运营。项目首期开发的服装城建筑面积5万 平方米，是一家集品牌服饰展示、批零、销售 等多功能于一体的国际知名服装品牌交易中心。 它承接整合了高桥成熟商圈资源，国内外服饰 行

12、业优秀资源和高效团队资源，并从软硬件两 方面进行提升，致力打造中国服饰行业的商业 旗舰。 经营业种及铺面数 一楼：女装、内衣，铺面182间； 二楼：女装，铺面232间； 三楼：童装、饰品、鞋，铺面257间； 四楼：童装、床上用品、箱包，铺面256间 体验点 中厅式设计，装修规范，批零兼营，统 一收银 典型商业物业经营现状调查典型商业物业经营现状调查 19 典型商业物业经营现状调查典型商业物业经营现状调查 万家丽家居建材广场发展相对成熟，经营种类丰 富，综合性强，租金在同类型市场中相对较高。 概况 万家丽家居建材广场位于长沙第一主干道 万家丽大道与荷花路交汇处的万家丽广场，现 万家丽家居建材广场

13、营业面积六万平方米，停 车面积一万四千平方米，三十多万平方米的仓 储物流中心。市场套服务设施一应俱全、购物 环境一流，是一个大而专、专而全的室内商业 运行体系，其经营品种有十五大类数十万种商 品，销售范围辐射全国。成为国内建材市场行 业各项经济指标综合考评第一的家居建材市场。 市场经营种类 万家丽家居建材广场为五层，一楼：国内特大 型室内陶瓷城；二楼国内特大型室内精品洁具 城、木地板城；三楼：全国特大型门业城、墙 纸、五金、布艺城；四楼：全国特大型精品橱 柜城、专业楼梯城、厨卫电器城、精品灯饰城； 五楼：湖南精品家具城 体验点 一站式购物，建材、家居品种齐全 20 典型商业物业经营现状调查典型

14、商业物业经营现状调查 好百年形成专业的中高档或高档市场，受万家丽 中档产品的冲击整体销售情况不容乐观 概况 总占地面积30，000平方米，建筑面积53，000 平方米，营业面积达49,000平方米，并拥有 18,000平方米、可以同时泊放900多辆车的大 型停车场。共分四层，单层营业面积9,7000平 方米. 。 市场经营种类 负一层家具超市; 一层建材超市 ； 二层、三层为家具广场经营 体验点 一站式购物，建材、家居品种齐全 21 周边商业临街业态统计周边商业临街业态统计 周边临街商业以餐饮休闲、银行等业态为主。 商业类型商业类型 数量数量 主要品牌主要品牌 专业市场 6 万家丽家居建材广场

15、、欧亚达家居广场、好百年家居广场、高桥专业市场等 商业综合体 2 大润发、上河国际商业广场 中餐馆 17 人民公社、九子跳跳蛙、新长福、老妈厨房、新玉楼东、大碗厨、钱粮湖土菜馆等 银行 14 中国银行、中国建设银行、中信银行、中国农业银行、光大银行、中国邮政储蓄、长沙银行、 招商银行 足浴洗浴 12 天之道 酒店宾馆 12 7天 药店 9 全洲、金沙、万众、庆元堂、养天和、老百姓 超市 8 大润发、沃尔玛、步步高 中西餐厅 6 名典、老树咖啡、米萝、迪欧、山堤 美容美体 6 汎歌 茶楼 4 花之林 健身 4 奇迹 娱乐休闲会所 2 住宅 折扣店 1 通程奥特莱斯直销广场 其他 94 黄春和、鑫

16、众鑫 总计总计 179179 22 业态分析总结业态分析总结 家居建材、专业市场所占比例高，家居建材、专业市场所占比例高，马王堆陶瓷市场、万家丽家居建材广场、好百年 家居广场、欧亚达家居广场分布于该段路上，毗邻项目旺德府建材超市也将在明年 投入使用，已经成为长沙市最主要的建材家居商圈建材家居商圈。 各类中餐和西餐众多，各类中餐和西餐众多，且商家经营状况良好，餐饮23家，比例达13%，芙蓉区政府、 长沙市交通局等行政事业单位、几大专业市场以及东方新城等社区分布于沿线两边， 市场需求大；附近楼盘大多为高档楼盘，居住人口众多而且消费层次高。 23 租金调查租金调查 从租金类别来看，集中商业一楼租金最

17、高，临近集中商业 临街商铺租金较高。 物业名称物业名称 租金（元租金（元/ / /月）月） 好百年 二楼：80-100 三楼：60-80 欧亚达家居城 一楼100-140 二楼90-120 三楼70-90 四楼 60-80 五楼50-60 大润发超市 一楼360 广州服饰城 扣点，0租金 上河国际商业广 场 一楼250-350 二楼90 东方家园东方家园、好百年好百年 7070- -300300元元/ / /月月 万家丽家居广场万家丽家居广场 万万 家家 丽丽 路路 100100- -150150元元/ / /月月 8080- -100100元元/ / /月月 9090- -150150元元/

18、 / /月月 租金：租金：6565- -7070元元/ / /月月 售价：售价：2180021800元元 产权产权4040年年 本本 案案 芙蓉区政府芙蓉区政府 一楼一楼6060- -8080元元/ / /月月 二楼二楼3535- -4545元元/ / /月月 林迪国际家居广场林迪国际家居广场 高桥现代建材批发市场高桥现代建材批发市场 大润发大润发 400400元元/ / /月月 上河国际商业广场上河国际商业广场 二楼二楼9090元元/ / /月月 高桥农副产品城高桥农副产品城 远大路远大路 荷花路荷花路 人民东路人民东路 4040- -9090元元/ / /月月 集中商业集中商业 临街商业临

19、街商业 24 总体来说，该区域临街门面租金水平不高。但是在几个商业节点附近的门面租 金价格高些，例如步步高附近门面租金可达300-350元/ 月，大润发一楼门 面可达400元/ 月左右，上河国际商业广场一楼的经营场地租金价格也可达 250-350元/ 月。 该区域路段的临街门面不连续，被公共绿化设施所隔断，没有形成规模商业 的效应。例如万家丽路西面临街铺面反而比长房东郡的内街租金价格低；人 民东路从芙蓉区政府往东路段多为高档小区，门面虽然临街，但被绿化带阻 隔，只能为社区门面，租金价格低。 万家丽路、人民东路路面宽达双向八车道，街两边不能方便地通达，也是照成 租金价格不高的原因之一。 荷花路和

20、万家丽路交汇处地铁建设施工也对附近门面租金价格造成一定影响。 节点节点 连续性连续性 通达性通达性 交通提质交通提质 租金分析总结租金分析总结 25 商业市场分析小结商业市场分析小结 周边大型商业密集，商业氛围浓厚，商业环境好 周边物业分布以家居建材、专业市场和综合性超市为主 临街商业以餐饮休闲等生活配套类为主，经营状况良好 临街门面租金不高但集中商业内租金较高 26 项目周边生活超市、家居建材广场竞 争激烈，但缺乏品牌家电超市，本区域的 居民都要到附近区域去购买家电。 距项目最近的电器超市在杨家山。 本项目周边高档楼盘较多，但缺乏经 营面积在20000以上的大型百货商场来满 足本区域高收入人

21、群的购物需求。 本项目周边居住人口众多，少年儿童数 量庞大，但缺乏为少年儿童提供购物、娱 乐、教育等专业服务的儿童专业商场。 市场空白点与市场机会点分析市场空白点与市场机会点分析 品牌家电超市 大型百货 专业儿童商场 27 由于项目周边人民路沿线已有多个超市和卖场，区域竞争激 烈，故不建议发展此类业态。 本项目商业裙楼面积较小，不太符合大型百货店的业态布局要 求，且长沙大型百货商场主要集中在城市中心地段，区域性特 征较为明显。 长沙星级酒店市场竞争激烈，且本项目自身条件不符合星级 酒店布局要求。 长沙儿童专业市场相对较为缺乏，综合性强、一站式的儿童 专业商场属市场空白点；本项目周边10多万居住

22、人口存在强 大的消费潜力。 品牌家电品牌家电 超市超市 大型百货大型百货 商场商场 星级酒店星级酒店 儿童专业儿童专业 商场商场 市场机会点与项目匹配度分析市场机会点与项目匹配度分析 28 儿童专业商场是市场空白点儿童专业商场是市场空白点，与项目的匹与项目的匹 配度高配度高，符合区域发展趋势符合区域发展趋势！ 29 第三部分第三部分 长沙婴幼童消费市场现状调查长沙婴幼童消费市场现状调查 30 五一广场王府井百货五一广场王府井百货 孕妇装区域孕妇装区域 边厅边厅 婴儿用品婴儿用品 边厅边厅 童装区童装区 边厅边厅 童车区域童车区域 边厅边厅 文具玩具文具玩具 区区 边厅边厅 电梯电梯 童鞋区域童

23、鞋区域 边厅边厅 童装区童装区 中岛中岛 童装区童装区 边厅边厅 王府井百货童装区域经营面积约为1500，经营档次为中高档 经营品牌：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等 无游戏区域，童鞋进入品牌为3家，好孩子，丽婴房经营面积较大 31 童装区童装区 中岛中岛 婴儿用品婴儿用品 边厅边厅 童鞋区童鞋区 边厅边厅 游乐场区游乐场区 封闭式封闭式 玩具区玩具区 边厅边厅 电电 梯梯 天虹百货童装区域经营面积约为800，经营档次为中档 经营品牌：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等及天虹百货在深圳带过来 的几个中档品牌，玩具区域约为50，为深圳伟宏源公司独家经营 有儿

24、童游乐区域，经营面积约为80，童鞋进入品牌为2家 芙蓉南路天虹百货芙蓉南路天虹百货 32 孕妇装区域孕妇装区域 边厅边厅 婴儿用品婴儿用品 中岛中岛 童装区童装区 中岛中岛 童装区域童装区域 边厅边厅 游乐场区游乐场区 封闭式封闭式 文具玩具区文具玩具区 边厅边厅 电电 梯梯 东塘平和堂童装区域经营面积约为1200，经营档次为中高档 经营品牌有：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等及2个日本著名品牌 有儿童游乐区域，经营面积约为40，部分儿童玩具区域为平和堂自营 扣点情况视品牌情况而定，约23%30% 东塘平和堂五楼东塘平和堂五楼 33 电梯电梯 童装区童装区 中岛中岛 童装区

25、童装区 边厅边厅 婴儿用品婴儿用品 边厅边厅 孕妇装区域孕妇装区域 边厅边厅 童鞋区域童鞋区域 边厅边厅 文具玩具区文具玩具区 中岛中岛 游乐场区游乐场区 封闭式封闭式 东塘友谊商城童装区域经营面积约为800，经营档次为中高档 经营品牌：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等 有儿童游乐区域，经营面积约为40，童鞋经营主要为1家 东塘友谊商城东塘友谊商城 34 物业物业 经营种类经营种类 铺面数铺面数 铺面面积铺面面积 商品档次商品档次 商品价格商品价格 广州服饰城 儿童服装、童鞋 150间 左右 20-60 中低档 30-100元 高桥儿童用品城 儿童服饰、童车童床、 玩具、音

26、像图书 200间 左右 25-150 中低档 40-150元 项目周边儿童用品经营项目周边儿童用品经营 项目周边儿童用品经营场所缺乏，且档次较低，经营项目周边儿童用品经营场所缺乏，且档次较低，经营 类别相对单一，市场接受度不高。类别相对单一，市场接受度不高。 35 长沙品牌商家拓展意向长沙品牌商家拓展意向 长沙专业儿童商场缺失，品牌商家拓展意向强烈，万长沙专业儿童商场缺失，品牌商家拓展意向强烈，万 邦公司全国儿童商场经营成果经验可成功打造邦公司全国儿童商场经营成果经验可成功打造 有意向拓展有意向拓展 93%93% 无意向拓展无意向拓展 7%7% 意向意向调查调查品牌商家品牌商家57家家 无意向

27、客无意向客户为户为2家：家： -时尚小鱼 长沙销售业绩不好，其它商场准备 拆柜 - 小丰龙 长沙开设专柜较多，忙不过来 有意向品牌商家意有意向品牌商家意见见： - 贵司有无品牌儿童商场运作经验 - 商场产权及公司实力 - 经营装修档次 -运作模式 -招商资料（手册/平面图/效果图/招商政策)入手 后约见面谈 36 长沙儿童用品经营状况小结长沙儿童用品经营状况小结 1 目前长沙中高档儿童用品经营主要集中在大型 中高档超市和百货商场内 2 3 4 经营面积有限，品牌相对集中，经营类别以童 装为主，鞋类、玩具、用品等相对缺乏 涵盖儿童吃、穿、用、住、玩以及早教、培训、 摄影等机构的综合性儿童专业商场

28、基本空白 随着80后生育高峰的到来以及目前中国家庭对子 女消费的高投入，儿童市场具有良好发展前景 5 儿童消费品品牌商家长沙区域拓展意向强烈，儿 童专业商场招商问题解决，商业前景利好 37 综合性儿童商场将成为本项目商业的突破口综合性儿童商场将成为本项目商业的突破口！ 综合性儿童商场将成为本项目商业价值的支撑点综合性儿童商场将成为本项目商业价值的支撑点！ 综合以上因素综合以上因素，我司认为我司认为 38 第四部分第四部分 项目定位项目定位 39 项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势 如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势：如果不能做到差异化，我

29、们将处于竞争的劣势： 1）规模不占优势，体量有限、缺乏规模效应； 2）位置不占优势（万家丽路路宽幅度及绿化带的景观优势形成了天然阻隔）； 3）规划局规定绿化退让破坏了沿街面的完整性，商业可见性一般、消费直达性 差，大大削弱商业吸引力。 如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境：如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境： 即业态重复、市场饱和、顾客争夺、恶性竞争和利润瓜分。即业态重复、市场饱和、顾客争夺、恶性竞争和利润瓜分。 项目定位思路解析项目定位思路解析 40 项目定位思路解析项目定位思路解析 定位差异化内容差异化形式差异化定位差异化内容差异化形式差异化 从三个方面创

30、建差异化，打造核心竞争优势从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势 定位差异化：规避传统底商千篇一律、零售、餐饮规划散乱的做法，做到主题鲜明的定位； 内容差异化：引进有特色的商业业态，吸引错位消费客群，做到人无我有、人有我特； 形式差异化：结合项目的建筑布局和规划布局，结合不同的商业理念，合理的布置商业业态，能 够将整体的商业价值最大化。 41 项目发展定位解析项目发展定位解析 商业级别商业级别 市级中心商业区市级中心商业区 区域性商业区区域性商业区 社区性商业社区性商业 邻里性商业邻里性商业 规模（M2） 30万以上 3.6-10万 9000-36000 1800-9000 区位 城市交通、人

31、口核心 区，历史形成的商业 聚集区 居民聚居区、商务 集聚地，公共交通 集散地周边 大型住宅小区， 人流集中交通便 利 住宅小区自发形 成，配套物业 客流量 日人流量50万以上 日人流量10万以上 5万以上 居住人口5000以 上 核心客户 内城区与中距离郊区 （半小时车程内）居 民与办公工作人员、 旅游者 区域15分钟车程内 居民，以及外来消 费者 步行15分钟内的 居民 小区内部及周边 居民 商业形态 集中商业为主 商业街集中商业 商业街为主，个 别集中商业 小型商业店铺 项目商业级别：项目存在着社区性商业和规模；项目商业级别：项目存在着社区性商业和规模； 周边社区中高消费能力充分保证。周

32、边社区中高消费能力充分保证。 42 项目商业定位项目商业定位 以规划或产 品 的首创和创 新点定位 以项目的目 标客户定位 优势组合定 位 以一种生活 方式定位 以行业或片 区 的引领者定 位 以文化形象 定位 以地段的特 征定位 通过产品特 征 或顾客利益 点定位 形象定位形象定位 的切入点的切入点 规划及产品：规划及产品： 强调亲子童趣格调 优势组合：优势组合： 集儿童购物、学习、 娱乐于一体 生活方式：生活方式： 倡导体验式休闲购物 方式 片区引领者：片区引领者： 长沙首家专业儿童商 场。 项目商业定位的切入点项目商业定位的切入点 43 项目商业定位项目商业定位 儿童商城集购物、学习、娱

33、乐于一身，是面向少年儿童及家长服务的综合性购儿童商城集购物、学习、娱乐于一身，是面向少年儿童及家长服务的综合性购 物中心。全方位覆盖儿童学习，生活，娱乐空间。物中心。全方位覆盖儿童学习，生活，娱乐空间。 打造长沙首家中高档集购物打造长沙首家中高档集购物、学习学习、娱乐于一身的综合性专业娱乐于一身的综合性专业 儿童商场儿童商场 44 第五部分第五部分 商业规划商业规划 45 整体规划原则整体规划原则 业态互动：业态互动：统一主题的前提下，将商业面积划分为不同的商业业态组成，并根据建筑物 楼层结构的关系，将商业业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了 业态之间的断层，并通过内铺人行通

34、道的人流动线的组织形成商场的人行环流。 建筑互动：建筑互动：考虑到日后租售的便利，希望将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算， 所有的功能建议都是可以在不破坏建筑结构前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细 节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性； 46 整体规划原则整体规划原则 城东大型儿童游乐场-淘气堡，沙滩，画室，手 工制作等 遥控类、电动类、芭比娃娃类、回力惯性车 类、沙滩益智类、体育类、餐具饰品类、 模型类、片装类、盒装类、动物类 胎教光碟，儿童文具，儿童书籍，光 碟，教育用品，儿童摄影，早教，培 训 品牌婴幼童护理用品，婴幼童 食品 中高档品牌孕妇装，婴 幼童装，童鞋 游乐区

35、 动漫玩具区 儿童服务，文体学习区 儿童护理，食品区 孕妇、婴幼童服饰区 47 业态规划建议业态规划建议 区域名称 计划面积 （） 单店面积 （） 计划招商商家数量 备注 服饰区 2300 50100 2330 其中孕妇装10%，婴儿装20%，幼儿装20%，童装50% 儿童家私/床上用 品区 600 100 46 儿童家私/床上用品各2家 儿童护理区 200 200 1 大型承包商一家，场地出租或者联营方式 儿童食品区 250 250 1 大型承包商一家，场地出租或者联营方式 儿童服务区 400 100 24 培训，手工制作，亲子，摄影 文体学习区 300 50 36 图书光碟商家一家100，

36、文具品牌商3家，运动器械商 1家 动漫玩具区 200 50 12 大型玩具区承包商一家或者玩具品牌2家 儿童游乐园 600 300 12 大型儿童游乐场一家，场地出租或者联营方式 T/T 4850 3652 48 业态规划业态规划 1F 1F 区域功能布局建议区域功能布局建议 业态规划建议业态规划建议 以上各类业态中所标注的商业业态为类比商业业态，仅作为招商过程中以上各类业态中所标注的商业业态为类比商业业态，仅作为招商过程中 的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。 49 2F 2F 区域功能布局建议区域功能布局建议 业态规划建议业态规划建议

37、 以上各类业态中所标注的商业业态为类比商业业态，仅作为招商过程中以上各类业态中所标注的商业业态为类比商业业态，仅作为招商过程中 的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。 50 丁丁婴童世界丁丁婴童世界 丁丁婴童世界雨花亭店是省内首家拥有超大型主题商场、儿童才艺培训学校、儿童 摄影机构的专业儿童商场，由长沙丁丁婴童用品有限公司开发运营。 竞争对手分析竞争对手分析 经营种类数量面积主要品牌档次 服装1320-60/每家 齐齐库、铅笔俱乐部、七波辉、天线宝宝、蒙蒂罗莎、快乐斑马、ABC童鞋中高 饰品130 240反斗乐园，其中有70看书休息的区域，

38、提供桌子和颜料给儿童绘画 2500左右稚成一派儿童拓展大本营，分成几个区域，有碰碰车、城堡、绘画等等 丁丁综合购物1800左右高档 丁丁明星培训学校1 丁丁摄影1100 丁丁早教140015间教室，教室面积从5-30不等 玩具1300稚成一派 书籍1100儿童书籍占30%，其余是成人书籍 总计5000-6000 游乐2 51 竞争优势分析竞争优势分析 丁丁婴童世界雨花亭店特点总结： 1、没有统一的规划和管理。丁丁婴童世界是租用嘉 信茂广场四楼场地经营，同层还有几家餐饮在经营，儿 童主题不突出。儿童游乐区和其他购物店面也不属于丁 丁管理。 2、两家主力店丁丁婴童世界和稚成一派经营面积较 大，其他

39、购物店面积小，属于借势型。 3、没有设置专门的休息区。 针对以上特点，我们的优势非常明显： 1、有统一的规划和经营管理，各区域划分专业细致。 2、作为专业儿童商场连锁品牌，我们提供的是一个 平台，商场内各品牌独立经营，商场统一运营，留给消 费者的商场形象更专业、更深刻。 3、除了各购物区域和儿童游乐区域外，商场还设置 了休息区和学习区，更能培养客户的忠诚度。 4、商场经营模式可以复制，带领一大批相关品牌跟 随。 商业商业VIVI延伸延伸 53 商业商业VIVI延伸延伸 54 商业商业VIVI延伸延伸 55 商业商业VIVI延伸延伸 56 商业商业VIVI延伸延伸 57 第六部分第六部分 项目操

40、作思路建议项目操作思路建议 58 商业销售建议商业销售建议 商业销售模式：商业销售模式： 由于本案一楼、二楼都有考虑出售，拟按楼层不同及万邦对商业作模式的由于本案一楼、二楼都有考虑出售，拟按楼层不同及万邦对商业作模式的 经验，对出售模式细化考虑经验，对出售模式细化考虑 1）一层部分外铺直接划分2550平米的铺位直接销售 2）一层内铺、二层发划分为面积1535平米的铺位返租销售； 销售模式：年返租8.18%，返租1年，首期一次性返租1年8.18%，必须与经营管理 公司签订10年经营合同，每年返租8.18% 59 销售价格建议销售价格建议 根据街铺的基准价格，按照市场推行的价格比例，推导项目一楼内

41、铺，根据街铺的基准价格，按照市场推行的价格比例，推导项目一楼内铺， 二楼商业物业的销售均价二楼商业物业的销售均价 项目名称 销售价格 销售价格 街铺 30000元/平方 一楼内铺 等于街铺80% 24000元/平方 二楼 等于一楼内铺的55% 10800元/平方 60 租赁价格建议租赁价格建议 项目名称 销售价格 租金推算 街铺 30000元/平方 208元/平方/月 一楼内铺 24000元/平方 166元/平方/月 二楼 10800元/平方 75元/平方/月 按照长沙市场基本情况研判，每年返租率按照长沙市场基本情况研判，每年返租率8%8%是常规做法，通过年收益是常规做法，通过年收益 8%8%推算，投资者需要推算，投资者需要12.512.5年收回投资成本。年收回投资成本。 租金推导公式：基准租金租金推导公式：基准租金= =基本销售价格基本销售价格/12/12年年/12/12月月 61 第七部分第七部分 合作模式建议合作模式建议 62 合作模式建议合作模式建议 合作模式：合作模式： 项目全程营销代理项目全程营销代理，独家招商委托；独家招商委托； 住宅营销代理住宅营销代理，商业合作；商业合作； 63 我们就是商业地产专家我们就是商业地产专家! 64