河南郑州金水广场综合体项目及物业发展战略建议报告书（46页）.ppt

1、郑州金水广场项目报告郑州金水广场项目报告 谨呈：谨呈：郑州广场投资有限公司郑州广场投资有限公司 报告思路与结构报告思路与结构 市场分析市场分析 项目定位项目定位 物业建议物业建议 项目分析项目分析 战略思考战略思考 分别为二七商业中心、碧沙商业中心和龙湖商业中心； 按照规划，将在郑州市区建设41个区域商业中心，以服务本区域 居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围35平方公 里，服务人口1015万人； 以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化 居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目 标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 市级市级 商业中心商业中心 4141个区

2、域商业中心个区域商业中心 数数 十个社区商业十个社区商业 商业网点规划商业网点规划 小李庄小李庄 商圈更多承载着郑州西区居民日商圈更多承载着郑州西区居民日 常生活集散地的功能常生活集散地的功能 郑州 市政 府规 划的 三大 市级 商圈 郑州市商业分析郑州市商业分析 二七商圈二七商圈 碧沙碧沙 岗商岗商 圈圈 龙湖龙湖 商圈商圈 目前代表郑州城市形象的目前代表郑州城市形象的 标志性商圈标志性商圈 二七商圈：二七商圈：是郑州市商业最为繁华的地方的，也是闻名全国的商战斗兽场。 城市交通的枢纽中心，交通极为便利； 商业项目密集度高、商业氛围浓； 中高物业颇受追捧，低端物业面临挑战； 大型卖场云集、产品

3、同质化过高、商业竞争激烈； 二七商圈概况二七商圈概况 商圈名称商圈名称 租金范围租金范围 重要特征重要特征 火车站商圈 200-400元/平方米/月 服装和小商品批发为主; 花园路纬四路商圈 40-150元/平方米/月 以正道花园商厦为中心 ,周 边主要业态是,小餐饮、服装、 杂货店、手机、眼镜等 ; 花园路农业路商圈 30-120元/平方米/月 该商业圈以位于花园路的丹 尼斯大卖场及丹尼斯折扣店 为中心 ,周边主要的经营种 类：手机、餐饮、杂货、机 电、汽修等; 文化路黄河路商圈 50-130元/平方米/月 该商圈以北京华联为中心， 科技文化市场 ,黄河路服装 市场 ; 郑汴路商圈 20-1

4、50元/平方米/月 以中博专业市场和东建材为 中心的专业市场商圈; 其他商圈概况其他商圈概况 郑州商业区域发展不均衡，局部过于集中导致发展不受限； 郑州整体处于成长过渡期，正在经历新一轮洗牌； 国内外先进的商业运作模式还未引入，商业正处于升级换代时期； 政府对商业引导力度不够，商业规划网点不够合理； 城市商业业态单一，同质化竞争恶劣，缺乏大型一站式购物中心； 郑州商业小结郑州商业小结 中原家具大世界 苏宁电器 五金大世界（眼镜城） 家世界 世纪联华 郑州西建材大世界 滨河花卉交易中心 郑州市古玩城 郑州佳和家居 金泰成灯饰广场 鞋城 庆丰市场 航海家具城 国美电器 小李庄商圈小李庄商圈 14个

5、中大型商业市场 营业面积近30万平方米 西南版块商圈 （零售行业辐射圈） 郑州专业市场 （专业市场辐射圈） 注释： 西南版块商圈： 郑州西南以中原 路与大学路交汇 的二七区。 小李庄核心商圈： 指东至京广中路； 南至航海路；西至 嵩山路；北至陇海 路的半径 米商圈 小李庄片区商业小李庄片区商业 项目1500米半径内有4家超市，经营面积逾5000平米的中型超市、世纪联华、家世界（华润万佳）、 项目对面的沃尔玛预计年底即将动工 目前片区内无大型百货，丹尼斯百货意向入驻长城康桥华城，预计2007年底开业 超市超市 百货百货 片区商业概况片区商业概况 小李庄商圈专业市场云集：家私市场4家，电器市场2家

6、，建材、灯饰、鞋帽、古玩、眼镜城、低档服 装批发市场各家，其中家具市场最为成熟。 3 3 专业市场专业市场 片区主要商街片区主要商街 主要商街业态统计主要商街业态统计 0 10 20 30 40 50 60 70 80 学校 政府机关 金融保险 专业市场 大型百货 文化办公 服饰鞋帽 餐饮 休闲娱乐 美容美发 生活配套 其他专业店 五金汽配 大学中路大学中路 淮河路淮河路 航海中路航海中路 生活配套型商业街生活配套型商业街 主要经服装、餐饮、书店、眼镜等零 售型产品，以满足周边学生、公务员、 企事业单位人群的日常消费。租金约 35-150元/平米 月不等。 专业市场商业街专业市场商业街 是行政

7、机关、专业市场的密集地， 是一条典型的专业市场型商业街， 街铺租金由80-200元/平米 月不等。 人文专业商业街人文专业商业街 密集的院校拉动了文化产品的发展， 依赖于便利交通，汽配及专业市场 也得以蓬勃发展，租金由30-150元/ 平米 月不等 嵩山路商业嵩山路商业 陇海路商业陇海路商业 京广中路商业京广中路商业 经营种类经营种类 数量数量 饮食店 38 行政机关 10 专业市场 2 烟酒副食 18 娱乐 3 经营种类经营种类 数量数量 餐饮店 20 行政机关 10 烟酒、杂货 8 连锁店、专卖店 5 桑拿、歌房、酒吧等娱乐场所 3 化妆品 3 经营种类经营种类 数量数量 专业市场 6 电

8、动车店 7 鞋店 5 小型生活超市 5 银行 3 餐饮 3 桑拿、歌房、酒吧等娱乐场所 2 生活配套型商业街生活配套型商业街 生活配套型商业街生活配套型商业街 专业市场型商业街专业市场型商业街 鞋城、电动车市 场密集，商业氛 围浓厚 片区主要商街片区主要商街 市场启示录市场启示录 结论一：区域级商业中心形成势在必然结论一：区域级商业中心形成势在必然 郑州市西南版块（项目所在区域）商业布局散乱，小李庄核心商圈各个街道商业特征明显，但相 对零散，西南区域缺乏大规模、集中式区域级商业中心。 结论二：休闲娱乐有待整合结论二：休闲娱乐有待整合 小李庄核心商圈娱乐业相当缺乏，多以零散的小型店铺为主，完全无

9、法满足区域的人群娱乐休闲 消费，这也为行业的发展带来了相当大的空间。 结论三：百货商场需求强烈结论三：百货商场需求强烈 区域内无大型百货商场，但区域内百货消费群体都被抽离至二七核心区消费，虽然片区消费力的 增强，百货商场在片区也存在巨大的市场空白点。 结论四：专业市场亟需更新换代结论四：专业市场亟需更新换代 在西南版块专业市场零散且不形成规模，相比于二七商圈和火车站商圈，西南板块商业辐射面小， 主要是区域市场环境和专业市场硬件及软件落后所至，如鞋城、眼镜批发市场、家具市场在整体 的布置成列、建筑规划、科学配套上已经跟不上郑州的其它专业市场，相比于广州、浙江的五金、 小商品、塑料等市场，已经远远

10、落后，产品亟需更新换代。 报告思路与结构报告思路与结构 市场分析市场分析 项目定位项目定位 物业建议物业建议 项目分析项目分析 战略思考战略思考 项目地块分析项目地块分析 项目指标项目指标 占地面积 181705.1 总建面 1102882.09 住宅 560031.43 酒店式公寓 185326.6 酒店 33084.12 办公 37278 商业街 136422.57 商业 136537 底商 14202.37 人流及车流主通道人流及车流主通道 人流及车流次通道人流及车流次通道 人流及车流次通道人流及车流次通道 地块商业价值地块商业价值 项目项目SWOTSWOT分析分析 1. 背离核心商圈；

11、 2. 低端商业较多，区域形象差； 3. 开发周期较长； 4. 商业招商困难； 5. 缺乏中高端消费支撑。 优 势 （ 优 势 （ S S ） 劣 势 （ 劣 势 （ W W ） 机 会 （ 机 会 （ O O ） 威 胁 （ 威 胁 （ T T ） 1. 商业环境浓厚； 2. 交通环境优越； 3. 西南片区大规模商业缺乏； 4. 商业地产发展态势喜人。 1. 区域商业的升级换代； 2. 交通网络的建设； 3. 中高端消费的市场空白； 4. 沃尔玛带来品牌效应； 5. 商业地产投资的兴起。 1. 规模大造成的经营风险 2. 未来商业面积供大于求 3. 市场培育期较长 4. 同质化的竞争 5.

12、房地产政策性风险 报告思路与结构报告思路与结构 市场分析市场分析 项目定位项目定位 物业建议物业建议 项目分析项目分析 战略思考战略思考 核心问题界定核心问题界定 Q1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？ Q2：如何平衡短期资金回收与利润最大化的矛盾：如何平衡短期资金回收与利润最大化的矛盾 ？ Q3：如何平衡住宅、商业与消费市场三者的关系？：如何平衡住宅、商业与消费市场三者的关系？ Q4：如何解决销售与经营两者之间的矛盾？：如何解决销售与经营两者之间的矛盾？ Q5：如何打造项目的核心竞争力以应对未来市场的挑战？：如何打造项目的核心竞争

13、力以应对未来市场的挑战？ 项目自身竞争要素项目自身竞争要素 0 0 2 2 4 4 6 6 8 8 1010 地段 规模 经营特色 专业性 商品档次 商品丰富性 服务 购物体验 经营成本 竞争现状竞争现状本项目本项目未来竞争项目未来竞争项目 同致行认为：同致行认为： 规模化、特色化、体验化规模化、特色化、体验化是本项目可以打造的核心竞争力！是本项目可以打造的核心竞争力！ 核心战略选择核心战略选择 差异化差异化 瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙 创新产品和需求点创新产品和需求点 强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值 挖掘市场需求，引领行业发展挖掘市场需求，引领行业发展 跟随化跟随化 跟随大势，规避风

14、险跟随大势，规避风险 利用现有资源，缩短培育时间利用现有资源，缩短培育时间 对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择： 战略定位战略定位 总体战略思想总体战略思想 远见未来，定位前瞻，打造商圈内远见未来，定位前瞻，打造商圈内最高端的商业综合体最高端的商业综合体； 以以经营为核心经营为核心，实现可持续发展；，实现可持续发展； 增强增强目的性消费目的性消费，扩大项目辐射范围；，扩大项目辐射范围； 以以规模化规模化、特色化特色化和和差异化差异化打造核心竞争力。打造核心竞争力。 报告思路与结构报告思路与结构 市场分析市场分析 项目定位项目定位 物业建议物业建议 项

15、目分析项目分析 战略思考战略思考 项目总体定位项目总体定位 打造华北地区最大的生活体验购物公园打造华北地区最大的生活体验购物公园 商业形式商业形式 总体规模总体规模 建筑形式建筑形式 交通条件交通条件 辐射范围辐射范围 业态形式业态形式 城市级商业中心城市级商业中心 20万m2 以上 多个独体商 业楼组成的 商业街 依托城市中心主干道 的交通枢纽，充裕停 车场地 外向吸引力极强， 辐射整个城市 大型综合类商业，以 百货、主题店、超市、 专业市场为主，辅以 餐饮、娱乐、休闲、 旅游 区域级商业中心区域级商业中心 10万m2 左右 23个独体 商业楼组合 依托城市主要干道的 交通枢纽，充裕停车 场

16、地 外向吸引为主， 周边服务为辅， 可辐射12个区 同上 次区域级商业中心次区域级商业中心 5万m2 左右 12个独体 商业楼辅以 底商；或低 密度商业街 依托城市辅路或靠近 主干道，周边人口密 集，拥有相应停车位 外向吸引与周边 服务并举，通常 辐射本区 综合商业，以百货、 大型超市、特色餐饮 为主，辅以娱乐、社 区便利商业 区域社区商业区域社区商业 2万m2 左右 独体商业楼 或社区底商 依托城市辅路，周边 社区较多，有停车位 周边服务为主， 辐射多个社区 社区便利商业，以超 市、餐饮、特色专营 店为主 社区商业社区商业 5000 m2 左右 同上 依托社区道路 服务社区周边 社区便利商业

17、，以超 市、便利店、特色专 营店为主 商业形式定位商业形式定位 体验式体验式风情式风情式主题式主题式 第二代购物公园第二代购物公园 商业主题定位商业主题定位 主题概念诠释主题概念诠释 第一代：第一代： 购物、休闲、娱乐、餐饮，满足消费者多元化需求 第二代：第二代：体验式、风情式、主题式消费体验式、风情式、主题式消费 体验式消费将是未来的主流销售方式，他不仅满足多元化的需求，提供特色化和舒适的购物环境， 更关注消费者的购物感受，如：华南MALL的水上购物、上海新天地的历史风情、周庄人家的旅游主 题，风情式主要指项目的建筑及规划与历史文化形成高度的融合，沉淀昔日的记忆，更注重消 费者的心理感受，如

18、：法国的香榭丽舍大街、莫斯科的阿尔加特大街，主题式是指项目组合了 多个具有关联性的主题式业态，更便利的满足消费者多元化的需求，一站式的购物。 建筑形态突变，带来视觉享受的惊喜建筑形态突变，带来视觉享受的惊喜 业态布局突变，激发购物情绪的激动业态布局突变，激发购物情绪的激动 休闲与娱乐化，带来全新的购物体验休闲与娱乐化，带来全新的购物体验 生态与文化，生态与文化， 激发购物的猎奇心态激发购物的猎奇心态 第二代购物公园第二代购物公园创造不可预期的购物惊喜创造不可预期的购物惊喜 主题概念建议主题概念建议 文化体验中心文化体验中心 特色主题百货特色主题百货 业态总体定位业态总体定位 时尚时尚 HiHi

19、- -Tech Tech MALLMALL 创意生活街创意生活街 精品灯饰街精品灯饰街 后家装体验馆后家装体验馆 社区配套街社区配套街 蓝海区蓝海区 _差异特色区差异特色区 以差异化定位占领市场空白以差异化定位占领市场空白 点，倡导主题、特色及风情点，倡导主题、特色及风情 的理念，通过舒适购物环境的理念，通过舒适购物环境 的营造以及产品的组合提升的营造以及产品的组合提升 项目档次，主要吸引非定向项目档次，主要吸引非定向 消费型人流。消费型人流。 红海区红海区 _定向成熟区定向成熟区 跟随片区专业市场发展跟随片区专业市场发展 大势，利用片区成熟商大势，利用片区成熟商 户及消费资源，缩短市户及消费

20、资源，缩短市 场培育期，宣导专业市场培育期，宣导专业市 场的升级换代，树立市场的升级换代，树立市 场标杆，主要吸引定向场标杆，主要吸引定向 消费型群体。消费型群体。 沿大学路把项目分成定向及沿大学路把项目分成定向及 非定向消费两个自然区域非定向消费两个自然区域 是专门经营一类风格或主题的大中型商店是专门经营一类风格或主题的大中型商店; ; 主题建议：档次主题、折扣店主题、品类主题（如：男士用品、主题建议：档次主题、折扣店主题、品类主题（如：男士用品、 女士用品、儿童用品、化妆品等）、风格主题（如：日韩风、欧女士用品、儿童用品、化妆品等）、风格主题（如：日韩风、欧 陆休闲）等；陆休闲）等； 通过

21、特色化、主题化增强目的性消费力，让消费者为乐趣而不是通过特色化、主题化增强目的性消费力，让消费者为乐趣而不是 为购买而购买。为购买而购买。 建筑面积：建筑面积： 单层面积：单层面积： 层数：层数：4 4层层 特色主题百货特色主题百货 如：太平洋百货、新世界百货、大商百货、丹尼斯等如：太平洋百货、新世界百货、大商百货、丹尼斯等 时尚时尚 Hi-Tech MALL 建筑面积：建筑面积： 单层面积：单层面积： 层数：层数：3 3层层 是专门经营时尚电子数码体验中心，是电子市场的升级版是专门经营时尚电子数码体验中心，是电子市场的升级版 集数码、通讯、电脑、家用电器、动漫、电玩、软件、影院、娱乐集数码、

22、通讯、电脑、家用电器、动漫、电玩、软件、影院、娱乐 于一体的体验式电子科技专业市场于一体的体验式电子科技专业市场 功能涵盖批发采购、零售、展示、教育，以及休闲娱乐等功能涵盖批发采购、零售、展示、教育，以及休闲娱乐等 通过业态的组合及内部设计体现了鲜明的主题与特色通过业态的组合及内部设计体现了鲜明的主题与特色 如：赛格数码、赛博数码、华强数码等如：赛格数码、赛博数码、华强数码等 1F1F：沟通无限馆：沟通无限馆 电信运营商、各类手机、蓝牙耳机、智能电话、手机配件及工具等电信运营商、各类手机、蓝牙耳机、智能电话、手机配件及工具等 时尚时尚 Hi-Tech MALL 数码产品、家庭数码产品、家庭 数

23、码、音箱影院数码、音箱影院 设备等设备等 品牌台式机、笔记本、工作站品牌台式机、笔记本、工作站 D D装机中心、办公产品主机配件、装机中心、办公产品主机配件、 外接设备外接设备 2F2F：时尚电脑数码馆：时尚电脑数码馆 3F: 3F: 科技体验馆科技体验馆 科技培训：科技培训： 科技软件开发科技软件开发、动漫制作动漫制作 、网页制作网页制作、培训学校培训学校 游戏中心：游戏中心： 网络娱乐中心、游戏机网络娱乐中心、游戏机 中心等，可不定期举办中心等，可不定期举办 游戏大赛游戏大赛 科技书店：科技书店： 专营软硬件开发、网络专营软硬件开发、网络 假设等科技书籍假设等科技书籍 空中影院：空中影院：

24、 高档大型特色影院高档大型特色影院 如：如：VersinoVersino、Dan RyanDan Ryans s、El CidEl Cid、ViVi ShopViVi Shop（玩具）、（玩具）、 SportHouseSportHouse、Bear in MindBear in Mind、莎莎化妆品、热带雨林西餐厅、莎莎化妆品、热带雨林西餐厅、Remy Fine Remy Fine WinesWines（美酒坊）、（美酒坊）、Swanky SmokeSwanky Smoke（雪茄屋）等等。（雪茄屋）等等。 按按shophouse(shophouse(商业街商业街) )的模式进行塑造，创造尽可能

25、多的沿街面，的模式进行塑造，创造尽可能多的沿街面， 使主题和特色能得以完美的结合使主题和特色能得以完美的结合 建筑表面做多处开放式处理，有效引导人流进入商业街内部建筑表面做多处开放式处理，有效引导人流进入商业街内部 WindowWindow- -shoppingshopping的商业街。增加展示空间，增强了对消费者的的商业街。增加展示空间，增强了对消费者的 “诱惑诱惑”，如宽大的落地橱窗，与逛街人进行的视觉沟通，如宽大的落地橱窗，与逛街人进行的视觉沟通 骑楼设计可有利于商铺全天侯使用，并从建筑形态上营造风情感、骑楼设计可有利于商铺全天侯使用，并从建筑形态上营造风情感、 异域时尚感。异域时尚感。

26、 建筑面积：建筑面积： 单位面积：单位面积： 层数：层数：3 3层层 创意生活街创意生活街 创意生活街创意生活街 2F2F 流行服饰流行服饰 3F3F 休闲娱乐休闲娱乐 空中美食空中美食 1F1F 珠宝服饰珠宝服饰 品牌旗舰品牌旗舰 是专门经营是专门经营“后家装后家装”产品的中型至大型商店产品的中型至大型商店; ; 通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力; ; 配合项目整体的形象，以生活精品的新概念，售卖品位产品为主，配合项目整体的形象，以生活精品的新概念，售卖品位产品为主， 如：家居精品店（软家装）、特色家具、装饰生活用品等。如：家居精品店（软家

27、装）、特色家具、装饰生活用品等。 品牌提示：宜家、伊力诺依、美克美家、百安居等品牌提示：宜家、伊力诺依、美克美家、百安居等 建筑面积：建筑面积： 单层面积：单层面积： 层数：层数：3 3层层 后家装体验馆后家装体验馆 后家装 :是在基础或公共装修后所进行的二次装修，后家装的主要是满足对个性空间及生活 品味需求，装修过程中使用产品多属于家居装饰类和精品类的业种，如：卫浴、洁具、厨柜、 灯饰、布艺、艺术饰品等。因此，在对“后家装”产品卖场的包装上，更要体现购物环境特 色化，通过对象项目的整体包装，营造出时尚、现代、个性化的购物氛围以树立项目的整体 形象。 是专门经营是专门经营“文化相关文化相关”产

28、品的中型至大型商店；产品的中型至大型商店； 通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力; ; 配合项目整体的形象，以文化享受的概念，售卖相关产品，如：书配合项目整体的形象，以文化享受的概念，售卖相关产品，如：书 籍、报刊、文具、眼镜、影像制品、办公用品、玩具礼品、乐器琴籍、报刊、文具、眼镜、影像制品、办公用品、玩具礼品、乐器琴 行等。行等。 建筑面积：建筑面积： 单层面积：单层面积： 层数：层数：3 3层层 文化体验中心文化体验中心 品牌提示：席殊书屋、商务印书馆，三联书店，品牌提示：席殊书屋、商务印书馆，三联书店，PAGEONEPAGEONE 、明朗

29、、精艺、明朗、精艺 建筑表面做多处开放式处理，风格独特，以吸引更多消费者；建筑表面做多处开放式处理，风格独特，以吸引更多消费者； 提升展示空间，设置展示橱窗，增强消费者对产品的关注度；提升展示空间，设置展示橱窗，增强消费者对产品的关注度； 沿街商铺设置成一拖二式独体商铺，便于经营者的展示及货品储藏。沿街商铺设置成一拖二式独体商铺，便于经营者的展示及货品储藏。 建筑面积：建筑面积： 单位面积：单位面积： 层数：层数：3 3层层 精品灯饰街精品灯饰街 业态定位中档业态定位中档 形象推广中高档形象推广中高档 中档中档 中高档中高档 中低档中低档 低档低档 高档高档 业态定位中档符合项目市场需求，并有

30、利于经营及销售 产品形象推广高端化，通过对概念塑造及购物环境包装提升物业形象 经营档次定位经营档次定位 娱乐娱乐 展示展示 购物购物 餐饮餐饮 休闲休闲 功能定位功能定位 报告思路与结构报告思路与结构 市场分析市场分析 项目定位项目定位 物业建议物业建议 项目分析项目分析 战略思考战略思考 集中商业部分面积充足，完全可以满足主力店的要求；集中商业部分面积充足，完全可以满足主力店的要求； 集中商业部分既可统一又可分割，既可规避短期经营风险又为集中商业部分既可统一又可分割，既可规避短期经营风险又为 将来预留了足够的发展空间，确保持续竞争力；将来预留了足够的发展空间，确保持续竞争力； 通过规模化、特

31、色化、主题化打造核心竞争力；通过规模化、特色化、主题化打造核心竞争力； 商业与住宅空间与人流相对分离，减少对住宅的干扰；商业与住宅空间与人流相对分离，减少对住宅的干扰； 大幅增加街铺面积，既提升商业价值，又营造主题街区。大幅增加街铺面积，既提升商业价值，又营造主题街区。 规划源点：规划源点： 商业总体规划商业总体规划 建筑风格建筑风格 风格：个性、时尚、大胆、跳跃风格：个性、时尚、大胆、跳跃, , 通过对立面造型的独特化设计提升通过对立面造型的独特化设计提升 视觉享受视觉享受. . 色彩：采用轻松活泼的颜色色彩：采用轻松活泼的颜色, , 体体 现卖场的现代感现卖场的现代感, ,主题色调与塔主题

32、色调与塔 楼保持一致楼保持一致 建议：以现代设计手法，采用简约的风格形式，突现整个项目的独特性，形成另别具风建议：以现代设计手法，采用简约的风格形式，突现整个项目的独特性，形成另别具风 格的效果。格的效果。 通过设置万国旗、喷泉及个性雕塑点缀项目广场，提升 项目的档次。巧妙连接一层与二层，形成两层地面，消 除消费者对二层的拒绝心理，合理并分立引导购物人， 造统一和谐商业环境。 广场建议广场建议 橱窗景观橱窗景观 街铺采用街铺采用 宽大落地宽大落地 橱窗，增橱窗，增 加产品展加产品展 示空间，示空间， 利用沿街利用沿街 橱窗景观橱窗景观 增强产品增强产品 “诱惑诱惑” 力力 室内装饰室内装饰 引

33、入生态概念，利用室 内外的园林设计，打造 绿色生态购物空间。 塑造中庭空间，特色主 题渲染，营造海洋式或 绿色生态式休闲空间。 采用柔和、浪漫灯光营 造独特购物环境，成为 引导潮流的购物街区。 小品装饰小品装饰 应用Applebaum、Huff模型对商圈范围（STORE TRADE AREAS）进行研究； 商圈购买力研究（PURCHASING POWER RESEARCH） ； 竞争对手特征详解（COMPETITORS RESEARCH）； 各业态零售空间需求分析（RETAIL AREA ANALYSIS）; 定量描述商圈消费者特征与消费习惯； 定量研究（定量研究（QUANTITATIVE STUDY QUANTITATIVE STUDY ） 定性研究（定性研究（QUALITATIVE INVESTIGATIONQUALITATIVE INVESTIGATION） 专家访谈、商户访谈； 经营管理模式建议； 市场定位，业态规划； 同致行下阶段工作计划同致行下阶段工作计划 商业部分汇报完毕商业部分汇报完毕