合肥金大地政务新区取地可行性研究报告（223页）.pdf
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合肥金大地政务新区取地可行性研究报告（223页）.pdf
1、金大地政务新区取地可行性研究金大地政务新区取地可行性研究本报告是严格保密的。2项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分?项目地块查勘?区域宏观经济背景研究?房地产市场调研?政府人员访谈?专业人士访谈?一线销售人员访谈?消费者访谈20072007?项目界定及研判?问题结构化分析?宏观市场及房地产市场分析与预测?案例借鉴和分析?根据收益要求和财务风险进行经济测算?取地策略?发展方向研究2006/11/92006/11/9第二阶段整体定位及物业发展建议第二阶段整体定位及物业发展建议第一阶段取地策略研究第一阶段取地策略研究2006/11/162006/12/042006/11/162006/12/
2、04第一阶段市场调研第一阶段市场调研本报告是严格保密的。3报告结构报告结构1 1项目简介项目简介4 4客户问题分析梳理与研究思路客户问题分析梳理与研究思路5 5根据收益要求与财务风险评估拿地可行性根据收益要求与财务风险评估拿地可行性3 3客户问题客户问题6 6回顾：项目运作模式推荐回顾：项目运作模式推荐2 2城市宏观经济背景、区域格局简介土地一级市场城市宏观经济背景、区域格局简介土地一级市场本报告是严格保密的。4方案简述方案简述拿下南面50亩高容积率411.7亿0综合体最后仅获得酒店，酒店兑现和持有经营难度大考虑建设酒店并最后仅获得酒店6最后仅获得酒店18.52亿-0.7亿前期获益3.3亿纯住
3、宅市场风险最低不考虑巨额的酒店财务风险，将项目风险降到最低3.5市场最易实现方案不考虑酒店211.84亿3.14亿以住宅功能为主，辅以商务功能既能保证产品品质，同时使单价更易实现，市场风险最低稀释容积率，减少土地单价，相应减少风险42.85亿盈利10.46亿开发强度56容积率综合体功能功能3超过5的容积率远远高于在区域内整体小于3.5的容积率，不利于同类产品竞争使单价在现有市场自然发展下更易实现最后获得酒店和15%的税后利润建设酒店推荐市场风险描述方案本报告是严格保密的。51 1项目简介项目简介本报告是严格保密的。6项目区位地处合肥政务新区，交通便利，北临合肥著名的天鹅湖，与新的市政府大楼隔湖相望，地理位置优越项目区位地处合肥政务新区，交通便利，北临合肥著名的天鹅湖，与新的市政府大楼隔湖相望，地理位置优越?政务新区是合肥近年发展的热点区域，经4年的发展，本区域已被合肥人认为是老城区的一部分
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