上海市北外滩国际客运中心北侧地块开发项目可行性研究报告（96页）.pdf
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上海市北外滩国际客运中心北侧地块开发项目可行性研究报告（96页）.pdf
1、1Table of Contents Proposal Title Month 2003 上海 上海 北外滩上海市北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告致金光纸业(中国)投资有限公司北外滩上海市北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告致金光纸业(中国)投资有限公司Private and Confidential 2目录目录 北外滩国际客运中心北侧地块项目可行性研究报告 Sep. 2005 报告摘要 一、市场分析一、市场分析 ? 本项目位于上海市北外滩区域，地块东至规划新建路，西至旅顺路，南至东大名路，北至东长治路。项目占地面积 62211 平方米，规划建筑面积 25万平方米，拟建物业
2、包括商业、办公、酒店，本项目是北外滩区域未来标志性建筑。 ? 截至 2005 年 6 月底，上海市甲级写字楼平均租金为 0.84 美元/平方米.天。预计 2007 年之前市场租赁状况保持乐观，2008 年后供应增加和需求减弱的双重压力下，预期上海市甲级写字楼空置率有所上升，并导致租金下跌。2010 年后随着供应量的减少和需求的稳定，市场将保持平稳。 目前北外滩商务区发展并不十分成熟，但航运、货运代理、物流等行业聚集效应十分明显。区域内未来高档写字楼项目主要聚集在浦江沿岸和苏州河四川北路区域。2009 年写字楼新增供应量达到市场顶峰，并导致空置率上升和租金的下跌。2012 年随着供应量的减少，写
3、字楼租金走势将保持平稳。 ? 上海高档酒店需求不断增强，至 2004 年底上海市五星级酒店平均房价已达 143 美元/间.天，2006 年起还将有多家五星级酒店推向市场。虽然新增过快导致入住率有所下滑，但是预计 2010 年前上海市五星级酒店平均房价仍可达到 181 美元/间.天。2010 年由于世博会带动，入住率将迅速提高，世博会后预计市场将保持平稳上升的态势。 北外滩高星级酒店现有供应较少，且档次不高，但现有需求较为旺盛，酒店入住率明显高于全市平均水平。未来高档酒店项目主要聚集在浦江沿岸。供应量的增加导致入住率下降，而 2010 年世博会的召开，酒店入住率有所反弹。 ? 以“三街四城”为核心的上海市总体商业格局已经形成。随着城市交通设施与城市整体经济发展，上海商业整体布局从条状、块状向点状分布发展。上海整体经济的高速发展带动产业多元化而形成了人口、商业的扩张分布，随着而来的特色商业形态
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